xxxx項(xiàng)目貸款評(píng)估報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 車 庫(kù) 13166㎡項(xiàng)目估算總投資：18150萬(wàn)元 項(xiàng)目估算銷售收入：33284萬(wàn)元稅后凈利潤(rùn)：總投資凈利潤(rùn)率： %申請(qǐng)銀行貸款：3300萬(wàn)元申請(qǐng)貸款期限：24個(gè)月 本次評(píng)估采用的依據(jù)如下：《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版），中國(guó)計(jì)劃出版社，1993年；《中長(zhǎng)期貸款項(xiàng)目評(píng)估》，中國(guó)金融出版社，1999年；《興旺廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告》，江蘇匯誠(chéng)投資咨詢管理有限公司；《市發(fā)改委關(guān)于“興旺廣場(chǎng)”商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)決定書(shū)的通知》揚(yáng)發(fā)改許發(fā)[2010]84號(hào)；《揚(yáng)州市區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社固定資產(chǎn)貸款實(shí)施細(xì)則（試行）》。 第1章 項(xiàng)目承擔(dān)主體評(píng)價(jià) 借款人概況江蘇源納置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”）成立于2000年3月31日，其前身為1995年成立的揚(yáng)州市源納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，公司目前注冊(cè)資本為2000萬(wàn)元，法定代表人：林勝盛。經(jīng)揚(yáng)州匯誠(chéng)聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)資確認(rèn)，公司于2010年1月12日全部注冊(cè)資本金到位，出資方式均為貨幣資金。公司現(xiàn)有專業(yè)技術(shù)人員40余名，其中高級(jí)工程師15人，能夠充分滿足公司目前經(jīng)營(yíng)管理的需要。總體看，公司管理層具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理能力。（3），為支付的項(xiàng)目工程款及材料款。（2），為房屋預(yù)定款。（3）。總體來(lái)看，公司前期運(yùn)作項(xiàng)目盈利積累較多，目前財(cái)務(wù)狀況良好，資金充足，具備開(kāi)發(fā)興旺廣場(chǎng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)條件?？傮w看，公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，可以給公司提供資金、人員等方面的支持。表1：興旺廣場(chǎng)項(xiàng)目建筑物及功能分布表序號(hào)工程名稱層數(shù)建筑面積（m2）用途1一地上（小計(jì)）21315 2商業(yè)用房1~2層10145商業(yè)3酒店用房3~6層11170商業(yè)4二地下（二層）13166停車場(chǎng) 5合計(jì)（一+二）總建筑面積34481 ，%，%，停車泊位157個(gè)，自行車停車位2397個(gè)，由鹽城市市政規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行總體規(guī)劃。公 寓 7500元～8500萬(wàn)元/㎡?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》，2010年4月1日由揚(yáng)州市規(guī)劃局核發(fā)，編號(hào)：揚(yáng)規(guī)建字第321000201000215號(hào)，㎡。 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)項(xiàng)目位于揚(yáng)州市區(qū)內(nèi)，地勢(shì)平坦，周邊現(xiàn)有水電系統(tǒng)完全能夠保障項(xiàng)目工程施工的臨時(shí)用電、用水需要，項(xiàng)目施工建設(shè)所需建筑材料采購(gòu)非常方便。國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)。名全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元市區(qū)城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入元17878目前揚(yáng)城商業(yè)房地產(chǎn)需求旺盛，作為“全國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力城市之一”和“臺(tái)商極力推薦投資的城市”之一的揚(yáng)州，吸引了眾多臺(tái)資、外資企業(yè)的目光，為揚(yáng)州商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)更多契機(jī)。 政策環(huán)境（1）12月９日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，一要增加普通商品住房的有效供給。這次政策與此前中央所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，但更加系統(tǒng)全面，從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個(gè)方面，正式確定了2010年中國(guó)房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構(gòu)。據(jù)調(diào)查，本項(xiàng)目與沃爾瑪一路之隔，但采取的與其錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的策略，將有效的減少競(jìng)爭(zhēng)壓力。而據(jù)了解，該位置地塊熟地市場(chǎng)出讓價(jià)達(dá)1000余萬(wàn)元/畝。三是周邊沒(méi)有直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，揚(yáng)州在城區(qū)范圍內(nèi)近年來(lái)少有商業(yè)地塊出讓，本項(xiàng)目鮮有競(jìng)爭(zhēng)，有利于本項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣。從商鋪來(lái)看，相關(guān)項(xiàng)目如桐園項(xiàng)目的商業(yè)用房，均價(jià)約26000元/㎡；沃爾瑪預(yù)計(jì)售價(jià)在21600元～26000元/㎡、四望亭美食街（近項(xiàng)目處）售價(jià)在17200元～26000元/㎡、四望亭美食街（淮海路）售價(jià)在26000元～34500元/㎡、流行廣場(chǎng)（時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)）21000元～30000元/㎡，比較來(lái)看，本項(xiàng)目商鋪銷售價(jià)格處于中等價(jià)位。綜合來(lái)看，預(yù)測(cè)該項(xiàng)目應(yīng)擁有很好的市場(chǎng)前景，完全有可能1年內(nèi)完成銷售。本項(xiàng)目已投入資金8910萬(wàn)元（其中土地款及稅金2655萬(wàn)元、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等5778萬(wàn)元、工程其他費(fèi)用15萬(wàn)元、保證金462萬(wàn)元）。銀行貸款5000萬(wàn)元，其中湯汪信用社融資3300萬(wàn)元。公寓銷售收入公寓建筑面積11170㎡，平均售價(jià)按8000元/㎡估算，則其銷售收入8000元/㎡11170㎡，合8936萬(wàn)元。表8： 興旺廣場(chǎng)項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目金額一、銷售收入33284二、項(xiàng)目總投資18150三、銷售稅金及附加四、管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用1663五、利潤(rùn)總額六、所得稅七、凈利潤(rùn)經(jīng)初步測(cè)算，%；， %。本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)。 第七章 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)江蘇源納置業(yè)有限公司具有獨(dú)立法人資格，承貸主體合法，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)明晰，具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)暫定二級(jí)資質(zhì)，項(xiàng)目資本金滿足國(guó)家法定要求，已辦理“四證”，具備項(xiàng)目貸款的申報(bào)條件。項(xiàng)目本身還存政策風(fēng)險(xiǎn)、資金監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)等，但如果落實(shí)抵押物，加強(qiáng)貸后跟蹤管理，關(guān)注市場(chǎng)變化、企業(yè)資金及經(jīng)營(yíng)動(dòng)向，信貸風(fēng)險(xiǎn)是能夠得到控制的。與企業(yè)簽訂確保項(xiàng)目資金封閉管理協(xié)議，并指定專人，根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度及房屋銷（預(yù)）售款情況，把握貸款資金使用和監(jiān)督銷售房
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