《地價評估與分攤》ppt課件-預(yù)覽頁
【正文】 16 三、設(shè)定標準臨街深度（了解） 標準臨街深度簡稱標準深度，從理論上講， 是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點 ：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；由此遠離街道的方向，地價可視為基本不變。 18 選取標準臨街宗地的要求是： ? 一面臨街； ? 土地形狀為矩形； ? 臨街深度為 標準 臨街深度； ? 臨街寬度為 標準 臨街寬度； ? 臨街寬度與臨街深度的 比例適當 ； ? 用途為所在路線價區(qū)段 具有代表性的 用途； ? 容積率為所在路線價區(qū)段 具有代表性的 容積率； ? 其他方面（如土地使用年限、土地生熟程度等）也應(yīng) 具有代表性 。 ? 用貨幣表示的路線價格較容易理解，直觀性強，便于土地交易時參考。 臨街深度價格遞減率 又是基于臨街土地中各部分的價值隨著遠離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說，距街道深度越深，可及性越差，價值也就越低。 （ 1）該法則是將臨街深度 100英尺 的街臨土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份由于距離街道的遠近不同，價值有所不同。 試根據(jù)四三二一法則 ， 計算其相鄰臨街深度 (即 50英尺 )， 臨街寬度 20m的矩形土地的總價 。 即我們要注意路線價與臨街深度的對應(yīng)對應(yīng)。 V（單價）＝路線價 平均深度價格修正率 V（總價）＝路線價 平均深度價格修正率 臨街寬度 臨街深度 36 （ 4）若土地的形狀和臨街狀況有特殊者，則還要做加價或減價修正。 38 路線價法計算舉例 一面臨街矩形土地 價值的計算； 前后兩面臨街矩形土地 價值的計算； 矩形街角地 價值的計算； 三角形土地 價值的計算； 其他形狀土地 價值的計算； 39 一面臨街矩形土地價值的計算 ? 計算一面臨街矩形土地的價值，是先查出其所在區(qū)段的 路線價 ，再根據(jù)其臨街深度查出相應(yīng)的 深度價格修正率 。該宗地 的 平均 深度價格修正 率為 140%，計算該宗 土地的單價和總價。 43 后街路線價前街路線價前街路線價總深度前街影響深度???后街路線價前街路線價后街路線價總深度后街影響深度???分界線的求取如下： 后街影響深度 =總深度 前街影響深度 44 [例 ]右圖中是一 塊前后兩面臨街、 總深度為 30m的矩 形土地，其前街路 線價 (土地單價 )為 2022元 /m2，后街路 線價 (土地單價 )為 1000元 /m2。計算公式如下： V(單價 )＝ u0 dv0＋ u1 dv1 t V(總價 )＝ (u0 dv0＋ u1 dv1 t) (f d) ? 式中 u0— 正街路線價； ? dv0— 正街臨街深度價格修正率； ? u1— 旁街路線價； ? dv1— 旁街臨街深度價格修正率； ? t— 旁街影響加價率。 48 ? 該宗土地的單價＝ u0 dv0＋ u1 dv1 t ＝2022 120%+1000 140% 20% ＝ 2680(元 /㎡ ) ? 該宗土地的總價＝土地單價 土地面積 ＝ 2680 ＝ (萬元 ) 49 三角形土地價值的計算 ? 計算一邊臨街直角三角形土地的價值 ， 如圖 97所示 ， 通常是先將該直角三角形土地作輔助線 ， 使其成為一面臨街的矩形土地 ， 依照一面臨街矩形土地單價的計算方法計算 ， 然后乘以 三角形土地價格修正率(一邊臨街直角三角形土地價值占一面臨街矩形土地價值的百分率 )。 路線價 1000元 /平方英尺 D C B 50英尺 20 英尺 80英尺 A F E 51 [解 ] 在圖上作補充線 AD， AE， BE及 CF，則有： △ ABD總價 =1000 116% 63% 70 80247。
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