【正文】 企業(yè)未盡協(xié)助義務(wù)，導(dǎo)致買受人遲延或不能取得房屋權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（二）二手房買賣糾紛1（未取得權(quán)屬證書情況下買賣二手房的效力）出賣人未依法登記房屋領(lǐng)取權(quán)屬證書轉(zhuǎn)讓房屋的，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物屬于違法建筑的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。對于參與中間流轉(zhuǎn)的其他出賣人，可視案情需要追加為第三人。（婚姻法司解一第十七條 婚姻法第十七條關(guān)于“夫或妻對夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。）1（擅自轉(zhuǎn)讓被采取強(qiáng)制措施房屋問題的處理）出賣人擅自將已被有權(quán)國家機(jī)關(guān)采取了查封等強(qiáng)制措施的房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，買賣合同一般認(rèn)定為無效，但相應(yīng)有權(quán)國家機(jī)關(guān)或申請采取強(qiáng)制措施的權(quán)利人同意轉(zhuǎn)讓，或者一審法庭辯論終結(jié)前強(qiáng)制措施已經(jīng)解除的，可以認(rèn)定合同有效。出賣人與買受人交房地產(chǎn)交易管理部門備案的合同存在規(guī)避交易稅費(fèi)的，人民法院應(yīng)當(dāng)建議相關(guān)管理部門予以查處。2（為騙取貸款而簽訂的買賣合同問題的處理）房屋所有權(quán)人作為名義出賣人與名義買受人虛構(gòu)買賣事實(shí)，訂立買賣合同，通過名義買受人向信貸機(jī)構(gòu)辦理抵押貸款的，名義出賣人與名義買受人之間簽訂的買賣合同無效。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。2（買受人基于買賣合同請求確權(quán)問題的處理）買賣合同成立后，出賣人未按約定自動履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)，買受人直接請求人民法院確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，不予支持。2（買賣合同無效或被撤銷后房屋抵押權(quán)問題的處理）房屋買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷，買受人與抵押人已辦理抵押登記，且抵押權(quán)人依照《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定構(gòu)成善意取得的，抵押人不因房屋買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷而喪失抵押權(quán)。 出賣人就房屋面積、建造年代等基本信息，應(yīng)當(dāng)如實(shí)造知買受人，出賣人對上述基本信息故意隱瞞或作為虛假陳述，買受人請求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。合同簽訂后，買受人僅支付了訂金或不超過10%的房款，一方不愿意繼續(xù)履行合同的，且根據(jù)案情不適合繼續(xù)履行的，可以解除合同。3（房差損失確定問題是）因一方或雙方過錯導(dǎo)致房屋買賣合同無效、被撤銷或被解除的，房屋價(jià)格漲跌而產(chǎn)生的差價(jià)，可以作為損失根據(jù)合同雙方各自的過錯予以承擔(dān)。買賣雙方為不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，經(jīng)房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，也可以認(rèn)定合同有效。（3）房屋不予返還的，征地拆遷時(shí)，土地征收取得的收益歸農(nóng)村宅基地使用權(quán)人所有，地上房屋所產(chǎn)生的收益歸買受人所有。具備經(jīng)濟(jì)適用房申購資格的人請求人民法院確認(rèn)其與不具備申購資格的人之間簽訂的，諸如經(jīng)濟(jì)適用房購買權(quán)轉(zhuǎn)讓等合同無效的，予以支持。（五年期間屆滿，合同當(dāng)事人請求人民法院確認(rèn)經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同無效，不予支持。（另一種意見：買受人確無法返還，且出賣人另有住房的，除外）買受人使用期間已形成附合的裝飾裝修物，以及房屋價(jià)格漲跌部分等損失，由合同雙方各自按導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)損失。 合同當(dāng)事人對稅費(fèi)的承擔(dān)方式有約定的，按約定處理；約定不明的，按國家規(guī)定處理。4對合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例增加、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無履約能力的，可以以不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由為由解除合同。4（因宏觀調(diào)控引發(fā)合同解除相關(guān)問題的處理）屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康亩獬课葙I賣合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。）對購房人購買基本住房或改善性住房的，購房人在解除合同后一般無需承擔(dān)損失賠償責(zé)任。因不可歸責(zé)于雙方的原因，造成合同遲延履行，并因房地產(chǎn)宏觀調(diào)控導(dǎo)致稅費(fèi)增加的，以及合同解除、變更所產(chǎn)生的損失，按照公平原則，由雙方分擔(dān)。5（宏觀調(diào)控引發(fā)中介糾紛問題的處理）房屋買賣雙方因中介機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)行為簽訂房屋買賣合同，因房地產(chǎn)宏觀調(diào)控導(dǎo)致買賣雙方無法繼續(xù)履行合同的，人民法院可以依據(jù)當(dāng)事人的請求，根據(jù)案件具體情況，適用公平原則對中介合同約定的居間費(fèi)用適當(dāng)酌減。）中介機(jī)構(gòu)故意隱瞞真實(shí)情況、違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方交易，導(dǎo)致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行的，中介機(jī)構(gòu)不得要求委托人支付居間費(fèi)用，給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。5（部隊(duì)房屋租賃合同的效力）部隊(duì)未領(lǐng)取《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》，作為出租人與承租人簽訂房地產(chǎn)租賃合同的，合同無效。5（出租人就轉(zhuǎn)租六個月異議期定性問題）出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，不予支持。5（中介機(jī)構(gòu)的義務(wù)范圍）房屋中介機(jī)構(gòu)對于房屋權(quán)屬狀況等訂約相關(guān)事項(xiàng)及當(dāng)事人的訂約能力負(fù)有積極調(diào)查并據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)?？捶咳恕⒊鲑u人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，有約定的按約定處理，沒有約定或約定不明的，一般不超過正常促成交易中介費(fèi)用的50%。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)再行出售房屋產(chǎn)生的差價(jià)應(yīng)歸房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。五、物業(yè)服務(wù)糾紛6（業(yè)主委員會的訴訟主體資格問題）業(yè)主委員會在下列情形下作為原告參加訴訟，以其主要負(fù)責(zé)人作為代表人： （1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定或合同約定移交住宅規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)、公共部位維護(hù)費(fèi)及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，可以自己的名義提起訴訟。（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵占業(yè)主公用設(shè)施、擅自利用業(yè)主公共部位謀取利益，業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，可以自己名義提起訴訟。（另一種意見不規(guī)定該兜底條款）業(yè)主委員會非因主觀原因無法組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的，可以由業(yè)主委員會直接提起訴訟，業(yè)主以業(yè)主公約或者其他方式授權(quán)業(yè)主委員會可以直接提起訴訟的，不需再經(jīng)過業(yè)主大會的同意。 6（業(yè)主代表的訴訟主體資格問題）有證據(jù)證明，雖經(jīng)15％以上業(yè)主或業(yè)主代表要求，業(yè)主委員會仍拒不組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，討論是否由業(yè)主委員會提起涉及公益事項(xiàng)的民事訴訟的，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)50％以上（另一種意見2/3以上）的業(yè)主議決決定，可以選派訴訟代表人，對涉及上一條第一款的事項(xiàng)，提起民事訴訟。 6（不予受理的物業(yè)案件）人民法院對下列起訴，不予受理。物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)，人民法院可參照政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以確定。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同確有瑕疵的，業(yè)主需要補(bǔ)交物業(yè)管理費(fèi)的，無須支付滯納金。） 7（物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)人身損害、財(cái)產(chǎn)損失問題的處理）第三人侵權(quán)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害、財(cái)產(chǎn)損失結(jié)果，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完全履行合同或承諾的安全保障義務(wù)，賠償權(quán)利人在行使有關(guān)權(quán)利后，對其未足額清償?shù)牟糠终埱笪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。 六、建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛7（小區(qū)地下自行車庫、儲藏室、架空層等權(quán)屬問題）規(guī)劃核準(zhǔn)圖中明確標(biāo)明規(guī)劃用途為地下自行車庫、儲藏室、架空層等的，應(yīng)認(rèn)定為全體業(yè)主共同所有。 7（屋頂平臺、屋頂花園及屋前花園權(quán)屬問題）屋頂平臺、屋頂花園及屋前花園一般屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主或該幢房屋全體業(yè)主共有，開發(fā)商就上述屋頂平臺、屋頂花園及屋前花園等與他人簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為無效。小區(qū)業(yè)主在不以盈利為目的且不侵害相鄰業(yè)主權(quán)益的情況下，對與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面擁有合理使用的權(quán)利。 8租賃合同約定承租人放棄拆遷利益的，征收公告發(fā)布后，征收拆遷過程中出租人起訴要求承租人遷讓，屬于民事案件受案范圍。其他的租賃合同權(quán)利、義務(wù)也可以以拆遷公告日為限。但轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)的除外。預(yù)購人同意的，預(yù)購人與項(xiàng)目受讓人之間形成新的買賣合同關(guān)系。所建房屋權(quán)屬登記合作一方名下，該方將應(yīng)歸屬于另一方的房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，合同另一方主張轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持。 九、其他房地產(chǎn)糾紛9（單位內(nèi)部分房、建房糾紛不予受理的理解問題）在適用最高人民法院法發(fā)[1992]38號關(guān)于“因單位內(nèi)部建房、分房等引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，不屬于人民法院主管工作范圍”的通知時(shí)，不能機(jī)械理解，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況審查糾紛雙方是否屬于平等主體。35 /