【正文】 區(qū)商品房合同登記總起數(shù)40606起，%，%，%。以此顯示福州市區(qū)的二手市場(chǎng)交易活躍，勢(shì)頭迅猛。[小結(jié)]%。隨著2004年福州大型別墅項(xiàng)目的啟動(dòng)，2004—2005年將是別墅住宅的熱點(diǎn)年份。二、福州市主要熱點(diǎn)板塊結(jié)構(gòu)分析2004年福州的樓市，將形成東西方向熱點(diǎn)發(fā)展、南進(jìn)勢(shì)頭突顯、北向漸趨穩(wěn)定的新市場(chǎng)格局。隨著五里亭、長(zhǎng)樂(lè)路、遠(yuǎn)洋路區(qū)域的開(kāi)發(fā)，在沒(méi)有與鼓山新區(qū)大體量相抗衡的可供開(kāi)發(fā)的土地資源。金山板塊包括整個(gè)金山新區(qū)，與其他新區(qū)相比，金山新區(qū)板塊是政府配套較齊全的城市新區(qū)，除了已建成的南江濱公園、榕城廣場(chǎng)、金山新展城，還有占地500畝的金山文化體育中心，該板塊由早期的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)量最大的板塊轉(zhuǎn)向商品房開(kāi)發(fā)的熱土。該板塊是價(jià)格提升最快的板塊之一（20032004年該板塊的均價(jià)提升了200300元/平方米），也是福州人氣最旺的板塊之一，是福州南進(jìn)的第一戰(zhàn)略區(qū)。泊】與【風(fēng)景但其總價(jià)與客戶群與市中心高端項(xiàng)目和住宅郊區(qū)化所出現(xiàn)的TOWNHOUSE等其它同類的產(chǎn)品產(chǎn)生強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)。洪山新區(qū)：項(xiàng)目不多，定價(jià)是其關(guān)鍵隨著洪山新區(qū)的“一縱、三橫、四區(qū)、五大公園”的整體規(guī)劃的確定，依托金牛山公園和閩江的江景，及其與市中心的超近距離，又屬于鼓樓區(qū)。目前這里尚無(wú)可參照的樓盤價(jià)格，預(yù)計(jì)【仁文經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，東區(qū)已形成了“四點(diǎn)一線”的開(kāi)發(fā)格局，四點(diǎn)即長(zhǎng)樂(lè)路板塊，五里亭板塊，鼓山新區(qū)，遠(yuǎn)洋三角區(qū)，一線即江濱沿線為主軸。隨著五里亭板塊、長(zhǎng)樂(lè)路板塊、遠(yuǎn)洋三角區(qū)的開(kāi)發(fā)，已基本沒(méi)有與鼓山新區(qū)大體量相抗衡的可供開(kāi)發(fā)的土地資源。價(jià)格趨勢(shì)分析：樓盤的價(jià)格基本上按該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成熟度為衡量標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格與地段成正比，且呈由西向東逐級(jí)遞減之勢(shì)，越往東其街區(qū)價(jià)格遞減在縮小，每過(guò)一個(gè)街區(qū)的價(jià)格下降150300元/㎡。鼓山新區(qū)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格對(duì)比表案名君臨東城盛天現(xiàn)代城世紀(jì)金輝東方紐約興元星辰福州春天均價(jià)（元/㎡）270027002450240022502000點(diǎn)評(píng)：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價(jià)格最低的一個(gè)街區(qū)，均價(jià)為2400元/㎡，比2003上半年上升了200元/㎡左右。上表顯示三：東區(qū)市場(chǎng)價(jià)格分布走勢(shì)并不是不可改變，如大名城以強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)推廣力度，獲得高價(jià)位；融僑東區(qū)借勢(shì)“東擴(kuò)因此，對(duì)大戶型有特別的需求，主要消費(fèi)面積在150㎡以上，在部分樓盤該部分客戶群占到50%。其中不乏以投資為目的的投資型客戶，主要以溫州客戶為主?！蚬纳叫聟^(qū)多層住宅的主力戶型是兩房半、三房，面積主要分布在90110㎡；電梯樓在11層以下，主力戶型三房，面積主要分布在120130㎡。◎2003底以來(lái)，溫州購(gòu)房團(tuán)的介入，成為東區(qū)部分優(yōu)質(zhì)樓盤的購(gòu)買生力軍。 鼓山新區(qū)板塊的主力戶型基本上控制在90110㎡的小三房?jī)蓮d，這是目前新區(qū)最保穩(wěn)的戶型，也是東區(qū)市場(chǎng)旺銷的戶型面積，也因此說(shuō)明東區(qū)的客戶群消費(fèi)能力處于偏弱狀態(tài)。為此，本案應(yīng)在已有品牌的基礎(chǔ)上，制造差異化競(jìng)爭(zhēng)，以區(qū)隔其他產(chǎn)品。規(guī)模大、配套全的賣得快一些，規(guī)模小、配套相對(duì)不足的賣得慢一些。君臨東城走的是“荷蘭爛漫風(fēng)情”，打的是社區(qū)景觀牌；“盛天現(xiàn)代城”以現(xiàn)代城為概念，走大都市的概念。從價(jià)格上分析從以上東區(qū)街區(qū)價(jià)格線的分析，本項(xiàng)目位于鼓山新區(qū)，其街區(qū)價(jià)格線在均價(jià)2400元/㎡，考慮本項(xiàng)目在品牌、景觀上、規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)，我們的價(jià)格區(qū)間宜在25002700元/㎡。◎人本的設(shè)計(jì)處處體現(xiàn)康居住宅的舒適。平面布局自由靈活，功能分區(qū)明確合理，強(qiáng)調(diào)居住區(qū)的空間序列感、私密性以及趣味性?！蛲ㄟ^(guò)建筑底層的局部架空，使院落與組團(tuán)綠地、中心綠地的視覺(jué)空間更為流暢，可穿透性良好，有助于小區(qū)鄰里的交往。（二）規(guī)劃布局◎以康居為首要出發(fā)點(diǎn)，建筑由東向西漸高，保證最佳的住宅朝向以及最好的通風(fēng)采光效果；◎讓小區(qū)景觀與區(qū)域大環(huán)境共融，做到居住小區(qū)東西各有景，戶戶有景；◎設(shè)計(jì)一梯兩戶兩電梯的高尚高品質(zhì)全景觀住宅，以獨(dú)到的設(shè)計(jì)理念引領(lǐng)時(shí)尚；◎設(shè)計(jì)便捷、安全的人車分流交通體系，在西側(cè)水上公園設(shè)計(jì)小區(qū)的主入口廣場(chǎng)，在東南側(cè)國(guó)貨路設(shè)計(jì)小區(qū)的主要車流線入口。小區(qū)的四周設(shè)底層商店以便為小區(qū)居民提供生活上的便利服務(wù)；◎小區(qū)內(nèi)設(shè)會(huì)所，可滿足基本的生活?yuàn)蕵?lè)需要，應(yīng)有棋牌、桌球、健身房等康樂(lè)設(shè)施，同時(shí)可設(shè)物業(yè)管理中心、社區(qū)服務(wù)中心、老年人活動(dòng)中心及公廁、垃圾集點(diǎn)等；◎設(shè)置安全防范系統(tǒng)，主要包括出入口管理，閉路電視監(jiān)控，對(duì)講機(jī)與防盜門的住戶報(bào)警等；◎配置信息管理系統(tǒng)，主要包括對(duì)安全防范系統(tǒng)實(shí)行監(jiān)控、遠(yuǎn)程管理和IC卡車輛出入與停車管理、供電、供水設(shè)備、公共照明、電梯等主要設(shè)備的監(jiān)控管理，以及緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)等；◎配置信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，主要包括實(shí)現(xiàn)上述功能科學(xué)合理布線，并配備寬頻網(wǎng)絡(luò)裝置，每戶不少于2對(duì)電話線和兩個(gè)有線電視插座，建立有線電視網(wǎng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，配置局部網(wǎng)絡(luò)并可供住戶聯(lián)網(wǎng)使用。一、廣告賣點(diǎn)提煉案 名： Eastern Watertown 東方水都項(xiàng)目定位：融僑東區(qū)升級(jí)版◎雙公園水岸新城◎夏威夷風(fēng)情健康特區(qū)項(xiàng)目口號(hào)：都市新貴◎生活特區(qū)——夏威夷風(fēng)情生活項(xiàng)目賣點(diǎn)：區(qū)位價(jià)值；物業(yè)形態(tài)；產(chǎn)品特質(zhì)；景觀規(guī)劃配套設(shè)施；品牌效應(yīng)；開(kāi)發(fā)實(shí)力；物業(yè)管理賣點(diǎn)詮釋：（1）區(qū)位價(jià)值 —— 水上公園 / 地標(biāo)建筑（2）物業(yè)形態(tài) —— 福州東部 / 換代產(chǎn)品（3）產(chǎn)品特質(zhì) —— 驚市杰作 / 印證完美（4）景觀規(guī)劃 —— 福州罕見(jiàn) / 美式風(fēng)情（5）配套設(shè)施 —— 寬帶入戶 / 數(shù)字生活（6）品牌效應(yīng) —— 東區(qū)典范 / 領(lǐng)袖風(fēng)范（7）開(kāi)發(fā)實(shí)力 —— 匯誠(chéng)地產(chǎn) / 曠世杰作（8）物業(yè)管理 —— 現(xiàn)代物管 / 全程服務(wù)二、廣告操作思路主要行銷推廣策略和方式：主要以地面廣告系統(tǒng)的滲透為主、中空廣告系統(tǒng)的覆蓋，輔以高空廣告系統(tǒng)的轟炸；結(jié)合“事件行銷——《東部論壇》”的新聞效應(yīng)以及“活動(dòng)公關(guān)”、DM的精確投放，創(chuàng)意性平面廣告，創(chuàng)建立體化傳播攻勢(shì)，形成全方位、有空間、有層次、交替性的廣告?zhèn)鞑バЧ?，全面覆蓋引爆市場(chǎng)。生活特區(qū)、夏威夷風(fēng)情生活”的系列炒作，結(jié)合項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉“風(fēng)情生活”的主題，展開(kāi)豐富多彩的系列化廣告炒作，以便抬高本項(xiàng)目的房?jī)r(jià)（附加值）。]A、 售樓部?jī)?nèi)外側(cè)包裝 B、 戶外廣告的延伸C、 媒體炒作方式D、 軟性新聞炒作E、 電視臺(tái)F、 廣播G、 三維動(dòng)畫(huà)H、 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)I、 硬廣告炒作：把核心賣點(diǎn)用廣告表達(dá)J、 活動(dòng)推廣：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、正式開(kāi)盤、“明星樓盤”推薦活動(dòng)K、 宣傳單頁(yè)、樓書(shū)制作：精美的宣傳單頁(yè)與樓書(shū)有利于增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的直觀印象地面?zhèn)鞑ハ到y(tǒng)的滲透——類別媒介位 置內(nèi) 容戶外系統(tǒng)三角立柱國(guó)貨東路電視中心對(duì)面標(biāo)識(shí)、主題口號(hào)現(xiàn)場(chǎng)看板工地現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目形象戶外看板舊售樓部門口項(xiàng)目形象指示牌國(guó)貨東路項(xiàng)目工地T字路口售樓部方位引導(dǎo)燈桿旗水上公園售樓部前項(xiàng)目形象工地圍墻工地現(xiàn)場(chǎng)四周標(biāo)識(shí)、主題口號(hào)戶外車體6條公交車線路項(xiàng)目形象手提袋/項(xiàng)目形象住交會(huì)布幅展覽館前項(xiàng)目形象售樓部展板（8個(gè)小展板，1個(gè)主展板）POP掛旗（新、舊售樓部）橫幅（臨時(shí)性）銷售名片胸卡中空廣告系統(tǒng)——類別內(nèi) 容備注報(bào)紙系列廣告第一階段（引導(dǎo)期）發(fā)現(xiàn)。懂得享受生活的人期待。（一）6月26日～7月30日 {6月26日（周六）正式開(kāi)盤}現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)：通過(guò)排隊(duì)買房、限時(shí)抽獎(jiǎng)，營(yíng)造搶購(gòu)氛圍；平面廣告：以《海都報(bào)》為主，輔以《福州晚報(bào)》配合執(zhí)行；地面廣告系統(tǒng)繼續(xù)發(fā)揮作用，延用戶外條幅、羅馬旗、DM等。福州的夏威夷（同時(shí)預(yù)告認(rèn)購(gòu)信息）二、現(xiàn)場(chǎng)流程開(kāi)始認(rèn)購(gòu)時(shí)間：上午8：30整；根據(jù)排隊(duì)的先后順序發(fā)放認(rèn)購(gòu)牌（證）；根據(jù)認(rèn)購(gòu)牌上的編號(hào)按順序進(jìn)入認(rèn)購(gòu)洽談室（分組，每組3人，由銷售人員核對(duì)編號(hào)并帶入）進(jìn)行認(rèn)購(gòu)；認(rèn)購(gòu)者確認(rèn)房號(hào)，填寫(xiě)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，并交付定金；銷售人員在銷控表上予以確認(rèn)，并進(jìn)入下一組的認(rèn)購(gòu)。 認(rèn)購(gòu)者須付定金每單元貳萬(wàn)元正，可付現(xiàn)金或支票，并同時(shí)簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。 簽約時(shí)須帶《認(rèn)購(gòu)書(shū)》、定金收據(jù)、身份證原件、復(fù)印件四份（銀行按揭付款須身份證原件、復(fù)印件七份、戶口簿原件、復(fù)印件三份、定金收據(jù)及復(fù)印件一份）。附件3：【東方水都】開(kāi)盤及前期活動(dòng)策劃書(shū)一、總體思路活動(dòng)分兩個(gè)階段執(zhí)行，第一個(gè)階段在6月12日—13日，主要是寶寶亮亮秀活動(dòng)在融僑東區(qū)的開(kāi)展，以及少兒草裙舞演員的招募、培訓(xùn)及表演；第二個(gè)階段圍繞東方水都6月26日的開(kāi)盤，作好評(píng)比和頒獎(jiǎng)典禮，同時(shí)邀請(qǐng)“綜藝先鋒?酷酷小童星”和“置業(yè)廣場(chǎng)”媒體欄目組進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拍攝，并在隨后的電視節(jié)目中予以播出，以吸引更大范圍的關(guān)注度。暗扣項(xiàng)目定位，重現(xiàn)樓盤現(xiàn)場(chǎng)形象，主辦方致詞；9：15—9：40 宣布寶寶亮亮秀評(píng)選規(guī)則，進(jìn)行寶寶亮亮秀的頒獎(jiǎng)；9：40—9：55 少兒夏威夷草裙舞表演、才藝表演。M背景展板數(shù)量：1塊尺寸：6*5M內(nèi)容：匯誠(chéng)、托盤、剪彩用紅花、迎賓花藍(lán)、貴賓胸花組委會(huì)飲料、禮品組委會(huì)各期報(bào)紙稿設(shè)計(jì)/九歌公司活動(dòng)舉辦方組成：主辦：匯誠(chéng)地產(chǎn) 承辦：融成物業(yè)協(xié)辦：九歌萬(wàn)派六、開(kāi)盤前媒體安排：媒體（規(guī)格）推廣主題發(fā)布時(shí)間《福州晚報(bào)》（半版）想不想一次擁有家與公園？（同時(shí)告知活動(dòng)信息）《海都報(bào)》（半版）想不想即刻享受夏威夷生活？（同時(shí)告知活動(dòng)信息）《海都報(bào)》（頭版1/3版）幸福生活，請(qǐng)?jiān)俚?天……《海都報(bào)》（頭版1/3版）幸福生活，請(qǐng)?jiān)俚?天……《海都報(bào)》（頭版1/3版）明天，我要幸福生活！《海都報(bào)》、《福州晚報(bào)》（整版）《福州日?qǐng)?bào)》幸福生活，全面鋪開(kāi) / 東方水都震撼開(kāi)盤！七、費(fèi)用預(yù)算 舞臺(tái)含地毯、背板 舞臺(tái)背景800元 飄空氣球20只含制作、發(fā)布費(fèi) 橫幅1條 300元/條4條120元/天30元/支1 請(qǐng)柬及封套20元16元1 剪彩用紅花1 工作證胸掛式1 迎賓花籃16只50元/只 900元1 貴賓胸花（鮮花）30支4000元2 機(jī)動(dòng)費(fèi)用預(yù)估3000元 總費(fèi)用控制在25000元左右。三、競(jìng)賽獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置及獎(jiǎng)勵(lì)方法凡參與拍攝的寶寶，均可參加評(píng)選活動(dòng)。東方水都業(yè)主聯(lián)誼會(huì)一、活動(dòng)目的：通過(guò)此次“匯誠(chéng)大家庭獎(jiǎng)品設(shè)置：◎幸運(yùn)大獎(jiǎng)獎(jiǎng)品為大屏幕背投彩電一臺(tái)（費(fèi)用在6000—8000元）；◎一等獎(jiǎng)獎(jiǎng)品為冰箱一臺(tái)（費(fèi)用在2000—3000元）；◎二等獎(jiǎng)獎(jiǎng)品為洗衣機(jī)一臺(tái)（費(fèi)用在1000—1500元）；◎三等獎(jiǎng)獎(jiǎng)品為高級(jí)電飯煲一臺(tái)（費(fèi)用在500—700元）；◎紀(jì)念品為包裝精美的月餅一盒（費(fèi)用在20—30元/盒）；◎知識(shí)問(wèn)答的獎(jiǎng)品為品牌DVD一臺(tái)（費(fèi)用在300元）；◎準(zhǔn)備40份小禮品給上臺(tái)抽獎(jiǎng)的業(yè)主，每份小禮品的價(jià)值在20—30元左右。第一品牌為了打造精品社區(qū)東方水都，匯誠(chéng)地產(chǎn)投入多少？2億元東方水都定位為是一個(gè)什么風(fēng)情健康特區(qū)？夏威夷風(fēng)情匯誠(chéng)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)演講稿尊敬的各位來(lái)賓：首先感謝你們加入了“匯誠(chéng)東方水都”的大家庭，也感謝你們百忙中來(lái)參加今晚的“情系金秋，緣聚匯誠(chéng)——東方水都業(yè)主聯(lián)誼會(huì)”，并向你們致以節(jié)日的問(wèn)候和真誠(chéng)的謝意！匯誠(chéng)地產(chǎn)是香港巨成集團(tuán)旗下的全資子公司。并于最近又獲得福州市房地產(chǎn)“AAA級(jí)資信企業(yè)”的榮譽(yù)稱