【正文】 （第一階段）□ 附件2：活動(dòng) /“東方水都”5都市新貴……第二階段（強(qiáng)銷期）幸福生活，請(qǐng)等待3天……頭版1/3版幸福生活，請(qǐng)?jiān)俚?天……明天，我要幸福生活！幸福生活，全面鋪開 / 東方水都盛大開盤！四大報(bào)刊整版心，在水岸停泊……普通1/2版水，在門口歡歌……家，在公園等候……第三階段（促銷期）視銷售情況而定宣傳品銷售樓書DM宣傳單頁戶型單頁高空廣告系統(tǒng)——電視置業(yè)廣場60秒專題片廣播音樂交通頻道15秒、30秒廣告第四部分 營銷篇各階段銷售策略及推廣手法□ 五大階段推廣進(jìn)程：第1階段：2004年5月1日～ 6月25日 （準(zhǔn)備認(rèn)購期）第2階段：2004年6月26日 ～ 8月30日 （開盤強(qiáng)銷期）第3階段：2004年9月1日 ～ 10月15日 （持續(xù)強(qiáng)銷期）第4階段：2004年10月16日～12月31日 （銷售沖刺期）第5階段：2005年1月1日～2月28日 （清盤收尾期）第1階段：準(zhǔn)備/認(rèn)購期 {5月1日～6月25日} （一）把握三大推廣要點(diǎn)：一個(gè)現(xiàn)場：完善（售樓部）現(xiàn)場包裝，立體強(qiáng)化項(xiàng)目核心競爭力一個(gè)系統(tǒng)：完善地面廣告系統(tǒng)一個(gè)活動(dòng)：《5福州的夏威夷普通1/2版傾倒。其它廣告系統(tǒng)的輔助：高空廣告系統(tǒng)的覆蓋——以當(dāng)?shù)氐碾娨暋V播為載體，以新聞和軟新聞為武器，熱點(diǎn)不斷，話題不斷，重復(fù)傳播，大大提升項(xiàng)目的市場影響。地面廣告系統(tǒng)的滲透：A、目標(biāo)：建立以售樓部為中心的“精神堡壘”，進(jìn)行精美的現(xiàn)場廣告包裝{室內(nèi)布置、室外小品、圍墻廣告、飄空氣球、羅馬旗、布幅廣告等}，并結(jié)合2～5月份福州樓市熱銷期{2月份 《東部論壇》；4月份 《住交會(huì)》；5月份 《國際勞動(dòng)節(jié)》}；借助戶外廣告的空間延伸，發(fā)布巨幅廣告公開〖東方水都〗，在都市空間迅速打造項(xiàng)目形象，建立項(xiàng)目知名度，號(hào)召消費(fèi)；6月舉行盛大的開盤儀式，短期內(nèi)引爆人氣。四、建筑單體設(shè)計(jì)建議（一）單體平面設(shè)計(jì)建議◎戶型設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)代人的生活需要，并適當(dāng)超前考慮人們將來的生活模式，追求住宅戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)真正意義上的“以人為本”，所有戶型均擁有寬敞明亮的起居室；◎起居室串聯(lián)寬大觀景陽臺(tái)，舒適型臥室均應(yīng)配置良好的視野環(huán)境、廚房、衛(wèi)生間以及足夠的儲(chǔ)藏間，主臥室應(yīng)配置更衣室、衛(wèi)生間；◎合理組織各功能分區(qū)的平面關(guān)系、各行為空間的專用性，以滿足不同程度的私密性要求；起居區(qū)與休憩區(qū)明確，干濕分開，起居室、主臥室、書房及餐廳均有良好的景觀朝向；開間與進(jìn)深適宜，空間完整，通風(fēng)良好，富于空間上的變化；◎廚房與餐廳便捷聯(lián)系，用餐空間相對(duì)獨(dú)立完整，衛(wèi)生間各個(gè)功能組織明確；（二）單體立面造型設(shè)計(jì)建議◎立面造型也體現(xiàn)現(xiàn)代都市人對(duì)高科技信息的向往，及對(duì)高品味生活的追求；◎建議立面用新古典主義的元素集合表達(dá)現(xiàn)代住宅建筑的基本構(gòu)成元素（觀景陽臺(tái)、凸窗、落地窗、入戶花園、露臺(tái)、構(gòu)架、墻體及屋面等），風(fēng)格簡捷明快，加以局部線條的點(diǎn)綴，體現(xiàn)高尚住宅小區(qū)清新典雅的特色；◎小區(qū)建筑由東向西逐漸由低變高，建筑高低錯(cuò)落、山墻交錯(cuò)，豐富城市天際線及靈活多變的建筑空間，體現(xiàn)新興都市高尚小區(qū)流暢清秀、宏大而富有建筑細(xì)部韻味的現(xiàn)代建筑風(fēng)格；◎注重建筑屋面的設(shè)計(jì)，通過建筑退臺(tái)設(shè)計(jì)露臺(tái)，局部設(shè)計(jì)坡頂，平坡結(jié)合，并設(shè)計(jì)相應(yīng)的屋頂花園，同時(shí)結(jié)合立面造型設(shè)計(jì)遮陽構(gòu)架以美化小區(qū)的第五立面。西側(cè)高層區(qū)以地下室停車為主，東側(cè)多層以地面架空停車為主。◎融合自然、人工及意念景觀，通過景觀軸線把人的視線從城市引入小區(qū)主入口廣場后，引入小區(qū)組團(tuán)中心。創(chuàng)造高尚的社區(qū)環(huán)境、空間組織，強(qiáng)調(diào)“序”“禮”的空間秩序，韻律感強(qiáng)，環(huán)境舒適宜人、建筑起伏變化、自由而極富趣味性，強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境的均好性及整個(gè)小區(qū)整體性。全景住宅——◎充分利用區(qū)域大環(huán)境景觀的同時(shí)營造社區(qū)獨(dú)特的小環(huán)境。第二部分 產(chǎn)品篇項(xiàng)目定位研究及相關(guān)建議 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 項(xiàng)目主題定位總體規(guī)劃建議建筑單體建議一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析實(shí)際面積42900㎡建筑占地面積11325㎡建筑密度%總建筑面積㎡地上計(jì)容面積㎡容積率其中：商業(yè)面積㎡公寓面積㎡配套面積㎡不計(jì)容面積㎡其中：地下室面積4950㎡人防面積3480㎡架空面積3054㎡陽臺(tái)面積（一半）㎡綠地面積15015㎡綠地率35%道路硬地面積16560㎡硬地率%總戶數(shù)660戶機(jī)動(dòng)車停車量212輛地上105輛地下97輛非機(jī)動(dòng)停車量2100輛二、項(xiàng)目主題主位項(xiàng)目以“健康人生、全景住宅”為主題，體現(xiàn)“以人為本”設(shè)計(jì)理念，力求營造生態(tài)、環(huán)保、時(shí)尚、舒適而富有品質(zhì)的生活環(huán)境。“東方紐約”以紐約風(fēng)情為概念，按其規(guī)模而言，缺乏有利的價(jià)值支持點(diǎn)，而顯得“泛而空”。因此，價(jià)格、品牌、規(guī)模、配套、獨(dú)占性的景觀資源決定了東區(qū)樓盤去化的主要因素。 從銷售狀況上分析從目前各個(gè)樓盤銷售狀況來看，東區(qū)樓盤銷售情況還是比較理想的，大都能達(dá)到40%以上的銷售率。由于東區(qū)很大一部分的客戶群來自五區(qū)八縣，對(duì)于好的社區(qū)，對(duì)大戶型也出現(xiàn)了極高的需求，如日出東方的大戶型旺銷也證明了這一點(diǎn)?！驎x安區(qū)的客戶約占60%，其次是五區(qū)八縣，鼓樓區(qū)的客戶由原有的7%上揚(yáng)至13%。◎市場呈現(xiàn)以多層為主、小高層為輔的產(chǎn)品局面。（四）東區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)會(huì)和困難點(diǎn)分析機(jī)會(huì)點(diǎn)◎東擴(kuò)南進(jìn)——與城市發(fā)展同步，是城市拓展的熱點(diǎn)地區(qū)；◎水上公園全面竣工——是鼓山新區(qū)周邊樓盤直接的利好消息；◎光明港公園東段全面完工——將改變東區(qū)板塊市政環(huán)境差的慣常思維誤區(qū)；◎前橫路、遠(yuǎn)洋路、連洋路、福光路的全面貫通，使鼓山新區(qū)的交通路網(wǎng)全面形成；◎鼓山新區(qū)形成連片開發(fā)——工程進(jìn)度快，尤其是2003年東盟形成,推廣力度加大，產(chǎn)品供應(yīng)量大且豐富，客戶對(duì)電梯樓的抗性開始消除；◎大盤的啟動(dòng)吸引了周邊大量的消費(fèi)群，東區(qū)消費(fèi)群快速增長；◎福州市輕軌一期規(guī)劃確定，將大大縮短?hào)|區(qū)與市中心的距離。2003底以來，溫州購房團(tuán)的介入，成為東區(qū)部分優(yōu)質(zhì)樓盤的購買生力軍。第一品牌”獲得市場認(rèn)同；日出東方以景觀環(huán)境突破東區(qū)價(jià)格；永升城市花園以產(chǎn)品獲得高價(jià)位；君臨東城以品牌優(yōu)勢(shì)獲得高價(jià)位；而盛天現(xiàn)代城以大型商場的進(jìn)駐提升了價(jià)格。光明港公園以南周邊競爭樓盤價(jià)格對(duì)比表案名武夷綠洲水岸華庭均價(jià)（元/㎡）24002100點(diǎn)評(píng)：這是東區(qū)板塊中光明港公園以南的一個(gè)街區(qū)，以武夷綠洲、水岸華庭為代表，均價(jià)為2250元/㎡。五里亭周邊競爭樓盤價(jià)格對(duì)比表案名陽光城二期永升城市花園二期大名城（高層）世紀(jì)東方均價(jià)（元/㎡）3400340036002900點(diǎn)評(píng)：這是東區(qū)板塊中街區(qū)價(jià)格最高的一個(gè)街區(qū)，街區(qū)價(jià)格均價(jià)為3300元/㎡。因此，2004年東區(qū)熱點(diǎn)向第四點(diǎn)即鼓山新區(qū)轉(zhuǎn)移，20032004年鼓山新區(qū)的板塊價(jià)格上升200元/㎡左右。大東區(qū)板塊市場均價(jià)：25002700元/㎡。大儒世家】的價(jià)格超過3000元/平方米。2004年啟動(dòng)的【仁文該沿線樓盤均價(jià)在42004500元/平方米左右，以【世茂外灘花園】為分水嶺，越往東，樓盤的價(jià)格越低。藍(lán)水岸】將是2004年下半年江濱樓市的亮點(diǎn)；而隨著【君臨閩江】與【世茂外灘花園】的即將結(jié)束，北江濱的樓盤的格局將向更遠(yuǎn)的東江濱沿線延伸。金山板塊在福州市是屬于中低價(jià)格板塊，該板塊臨江電梯樓均價(jià)在3000元/㎡左右，非臨江的電梯樓價(jià)格普遍在2700元/㎡左右，多層住宅價(jià)格穩(wěn)定在2500元/㎡。以金山大道為界一分為二，南區(qū)為政府為主導(dǎo)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房【金山碧水】，北區(qū)為商品房開發(fā)區(qū)。因此，20032004年東區(qū)熱點(diǎn)向鼓山新區(qū)轉(zhuǎn)移，20032004年鼓山新區(qū)的板塊價(jià)格上升了300400元/㎡。東區(qū)板塊：中低檔樓盤最集中的板塊，也是價(jià)格提升最快的板塊之一東區(qū)板塊是中低檔樓盤最集中的板塊，是目前福州市開發(fā)項(xiàng)目最多的一個(gè)板塊之一，2003年開發(fā)與在售的樓盤大小共計(jì)30個(gè)，百畝大盤的擁有量是目前福州最多的。從區(qū)域板塊分析來看，2004年福州東區(qū)（鼓山新區(qū)）、金山板塊、五四北仍是熱點(diǎn)板塊，也是價(jià)格上升最快的區(qū)域。由于2003年新區(qū)商品房房價(jià)提升幅度較快，僅第三季度市區(qū)商品房交易平均價(jià)格為3230元/平方米，預(yù)計(jì)2004年比2003年的增幅將達(dá)到5%左右。年份1999年2000年2001年2002年2003年宗數(shù)（宗）23394586495891209120面積（萬M2）金額（億元）（三）東擴(kuò)南進(jìn)趨勢(shì)繼續(xù)凸顯19992003年各行政區(qū)商品房供給情況比較表1999年2000年2001年2002年2003年供給面積（萬M2）鼓樓區(qū)臺(tái)江區(qū)倉山區(qū)晉安區(qū)馬尾區(qū)合計(jì)上表顯示：晉安區(qū)和倉山區(qū)取代了鼓樓區(qū)和臺(tái)江，成為福州市商品房開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。可以看出房地產(chǎn)市場仍持續(xù)強(qiáng)勁的市場需求與消化能力。 （二）供給及需求繼續(xù)放量2003年，商品房預(yù)售批準(zhǔn)面積同比有較大幅度的增長：全市可供面積472萬平方米，%，其中市區(qū)增長更快，%。2003年各類物業(yè)交易價(jià)格及其與2002年對(duì)比2002年（元/M2）2003年（元/M2）價(jià)格升降幅度（元）比增變化（%）平均交易價(jià)格30623075+13+住宅26922724+32+別墅34163989+573+商場店面75948581+987+寫字樓35903378212車庫車位35713122449上表顯示： 2003年別墅對(duì)商品房價(jià)格的提升貢獻(xiàn)最大。其次，〖東方水都〗從社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀營建、空間構(gòu)造等分析，都是東福州絕無僅有，堪稱標(biāo)志性的建筑群體。〖東方水都〗整案營銷推廣策劃書Eastern Watertown 都市新貴◎生活特區(qū) 前言——〖東方水都〗系福州著名開發(fā)商匯誠地產(chǎn)繼其標(biāo)志性大社區(qū)〖融僑東區(qū)〗（188畝）即將全面售磬后推出的新產(chǎn)品，是代表匯誠地產(chǎn)下階段的全新力作。本項(xiàng)目以“夏威夷風(fēng)情生活”為主題，體現(xiàn)“以人為本”設(shè)計(jì)理念，力求營造生態(tài)、時(shí)尚、舒適而富有品質(zhì)的生活環(huán)境。別墅增幅最大，%，位居增幅之首。商品房平均價(jià)格變化不大，五年來，%，商品住宅呈穩(wěn)步增長，%。其中市