房地產(chǎn)行業(yè)相關財稅知識-預覽頁
【正文】 促進客戶及時交清首付款、尾款，辦理按揭，多選擇金融機構(gòu)，督促銀行盡快放款。 業(yè)態(tài) 明細分類 說明 財務狀況 對公司的影響 住宅 為主） 剛需樓盤 主力戶型 90㎡ 以下 去化速度快、周轉(zhuǎn)快 迅速提高規(guī)模，擴大影響力 改善型樓盤 主力戶型 120㎡ 150㎡ 去化速度中等、周轉(zhuǎn)率中等 提升品質(zhì)，豐富品牌內(nèi)涵 高端樓盤 大平層、花園洋房、別墅等 去化速度慢，回籠慢 獲得優(yōu)質(zhì)客戶資源，長期提升品牌知名度 辦公 商業(yè) 銷售 以銷售為目的 資金盡快回籠 常態(tài)化運營 自持商業(yè) 商業(yè)大部分自持 長期獲得租金 獲得資產(chǎn)保值增值的長期效益 自持酒店 開發(fā)酒店自持 長期獲得租金 多元化發(fā)展 房地產(chǎn)跨界和融合 ? 在新的國際國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境和市場環(huán)境下，房地產(chǎn)跨界和融合成為趨勢，房地產(chǎn)可能和文化旅游和文化創(chuàng)意領域、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老領域、大健康領域、智能家居領域等融合，形成新類型的房地產(chǎn)開發(fā)。一般成立子公司獨立核算。 ? 其他：預決算外包等。甲供材料一般為大宗材料，比如鋼筋、鋼板、管材、混凝土水泥等。若采取包工包料的形式，增加了材料采管費，同時建筑工程隊可能以次充好，相應增加工程成本。 二、前期工程費 ? 各類設計費：規(guī)劃設計費、方案設計費、施工圖設計費、環(huán)境綠化設計費、泛光照明設計費等； ? 三通一平費用； ? 可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等費用。例如小區(qū)會所、人工湖、網(wǎng)球場等。如果最終物業(yè)全部銷售并交付業(yè)主，則成本分年度全部進入損益表。 （在產(chǎn)品 —— 產(chǎn)成品） 房地產(chǎn)行業(yè)相關的重要資產(chǎn)類科目 （二）固定資產(chǎn) ? 固定資產(chǎn)是指期限超過一年的機械、設備、工具等 ； ? 累計折舊 是固定資產(chǎn)的備抵科目，年限為房屋、建筑物不低于 20年；飛機、火車、輪船以外的運輸工具不低于 4年；與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的器具、工具、家具等不低于 5年；電子設備不低于 3年； ? 固定資產(chǎn)原值－累計折舊 =固定資產(chǎn)凈值。 ? 但同時需要繳納房產(chǎn)稅。 “ 預收賬款”與資金回籠的關系 ? 該科目累計貸方發(fā)生額等于資金回籠的總額 ? 該科目累計借方發(fā)生額等于結(jié)轉(zhuǎn)至經(jīng)營收入的總額 ? 該科目的余額等于已銷售未交房（即：尚未轉(zhuǎn)入經(jīng)營收入）的房款總額 預收賬款的科目設置 一級科目 二級科目 三級科目 預收賬款 ***小區(qū) 可以設 13等、可以不設 房地產(chǎn)行業(yè)相關的重要負債類科目 （ 二）其他應付款 ?該科目一般核算以下款項： ? 收到的工程履約保證金、房屋租賃保證金等； ? 開盤前認籌收到的“誠意訂金”，可以在開盤時選擇轉(zhuǎn)為房款（即“預收賬款”科目）；若放棄選房，則直接退款。 ? 房屋竣工后，將“土地征用及補償費”等科目結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品”，即屬于產(chǎn)成品，依然反映在資產(chǎn)科目“存貨”中。 開發(fā)產(chǎn)品如何結(jié)轉(zhuǎn)至經(jīng)營成本 ? 根據(jù)“土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費 、基礎設施建設費 、公共配套設施費、開發(fā)間接費用”計算出總成本，除以可售面積，得出單位成本。共計銷售 1500㎡ ，并收房款 980萬元。 開發(fā)產(chǎn)品的余額 ? 開發(fā)產(chǎn)品核算的是已竣工交付物業(yè)的成本，余額包括以下兩部分： ? 未銷售的物業(yè)的成本； ? 已售但未交付給業(yè)主的物業(yè)的成本。 ④拿建委施工許可證 開工，付預付款及進度款 ；工程達預售條件；面積測繪；報監(jiān)管資料，開設專戶。 ? 項目竣工交付前，所有的房款收入、開發(fā)成本僅在資產(chǎn)負債表體現(xiàn) （收入反映在負債“預收賬款”，成本反映在資產(chǎn)“在建開發(fā)產(chǎn)品”，營業(yè)稅金計入“待攤費用”），并沒有實現(xiàn)利潤。 其他日常賬務處理事項 ? 日常發(fā)生的工資、辦公費、折舊費、廣告費、業(yè)務宣傳費、利息收入等直接計入“管理費用”、“營銷費用”、“財務費用”，進入當期損益。會計準則規(guī)定，借款費用應予資本化的資產(chǎn)范圍是固定資產(chǎn)，只有生在固定資產(chǎn)購臵或建造過程中的借款費用，才能在符合條件的情況下予以資本化。 時點 靜態(tài) 負債 反映企業(yè)的 （資產(chǎn)負債表） （日期） → 要素 → 所有者權益 → 財務狀況 20XX年 X月 X日 收入 時期 動態(tài) 費用 反映企業(yè)的 （損益表） （期間） → 要素 → 利潤 → 經(jīng)營成果 20XX年 X月 ? 一般來說，房地產(chǎn)公司的預收賬款需要經(jīng)過兩年以上方能轉(zhuǎn)入經(jīng)營收入，造成資產(chǎn)負債率偏高。 ? 上述三類會計報表只是大的框架，若要更深層次分析企業(yè)的實際經(jīng)營業(yè)績，需要更多細致的表格分析，例如資金收支明細表、存量房價值表、項目投資及回籠一覽表等。 重點關注存貨：要求提供開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品的明細，其中開發(fā)產(chǎn)品與預收賬款有一定的勾稽關系，表現(xiàn)在已銷售未結(jié)轉(zhuǎn)的銷售回籠在“預收賬款”余額反映；已銷售未結(jié)轉(zhuǎn)的成本在“開發(fā)產(chǎn)品”余額反映。 經(jīng)營稅金及附加一般等于經(jīng)營收入 *7%（包括土地增值稅預征）。在企業(yè)經(jīng)營正常、購銷平衡的情況下，二者比較是有意義的。 現(xiàn)金流量表與資產(chǎn)負債表、利潤表的勾稽關系 現(xiàn)金流量表是連接資產(chǎn)負債表、利潤表的橋梁，幾乎每項金額都與前兩張表有關
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