【正文】 過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；（2）對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 從現(xiàn)階段的市場來看，如果剝離了投資或投機(jī)購房人群。（9）嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。（6）房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房供應(yīng)。解讀：2009年全國保障性住房土地供應(yīng)僅完成計劃一半，這也間接成為房價過快上漲的一個誘因，2010年“兩會”期間，中央政府著重強(qiáng)調(diào)了保障性住房的執(zhí)行力度，“二元化”的房地產(chǎn)格局已經(jīng)確定，即政府提供保障性住房，來解決中低收入群體的居住問題。第三步：被征收土地所在區(qū)國土資源局根據(jù)擬征用儲備地塊的摸底材料，準(zhǔn)備征地報批資料，并會同預(yù)審意見一同報市國土資源局耕保處；第四步：征地經(jīng)政府批準(zhǔn)后，市儲備中心負(fù)責(zé)籌集資金，區(qū)國土資源局負(fù)責(zé)公告并實施征地協(xié)議的簽訂和補(bǔ)償工作；第五步：市儲備中心向市規(guī)劃局申請定點和編制控制性規(guī)劃；第六步：征地程序完成后，將征為國有的土地存入政府儲備庫，并按照規(guī)劃實施前期開發(fā)和配套建設(shè)。（三）儲備地的出讓方式及辦理程序（1）土地使用權(quán)招標(biāo)程序第一步：對需要以招標(biāo)方式供應(yīng)的土地，由局主管處報經(jīng)局長會議批準(zhǔn)后，將有關(guān)資料移交局地產(chǎn)市場服務(wù)中心； 第二步：服務(wù)中心對擬出讓地塊的資料進(jìn)行審查，并進(jìn)行現(xiàn)場踏勘，確定權(quán)確認(rèn)權(quán)屬和界址；第三步：向市規(guī)劃局申請編制擬出讓地塊的控制性規(guī)劃；第四步：服務(wù)中心在委托評估機(jī)構(gòu)對擬出讓地塊進(jìn)行評估的基礎(chǔ)上，擬定土地招標(biāo)出讓方案，報局長辦公會議會審；第五步：服務(wù)中心根據(jù)批準(zhǔn)的招標(biāo)出讓方案，組成評標(biāo)小組，編制招標(biāo)文件，完成招標(biāo)準(zhǔn)備工作；第六步：利用社會媒體發(fā)布招標(biāo)公告；第七步：召開招標(biāo)推介會，向社會介紹擬出讓地塊的情況；第八步：受理投標(biāo)申請，確認(rèn)投標(biāo)資格，接受投標(biāo)報名申請；第九步：組織開標(biāo)大會，由評標(biāo)小組評標(biāo)，招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。（4）土地使用權(quán)掛牌程序第一步：對需要以掛牌方式供應(yīng)的土地，由局主管處報經(jīng)局長會議批準(zhǔn)后，將有關(guān)資料移交局地產(chǎn)市場服務(wù)中心；第二步：服務(wù)中心對擬掛牌地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘，確認(rèn)權(quán)屬、界址。②征地補(bǔ)償費實施市最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。居民戶、外遷戶不享受此項補(bǔ)助。安置房原則上規(guī)劃為多層住宅。優(yōu)購安置房均價暫定為1100元/平方米，三年后按物價變更系數(shù)再行調(diào)整；，辦證費用由安置對象按有關(guān)政策規(guī)定承擔(dān)。（二）發(fā)改委主要負(fù)責(zé)一級開發(fā)土地的立項核準(zhǔn)工作。 土地供應(yīng)計劃本項目擬出讓用地面積為4000畝。(二) 收購或收回土地費用:土地補(bǔ)償費、地面附著物補(bǔ)償費、拆遷安置費、破產(chǎn)或改制企業(yè)職工安置費、土地測量評估費、中介費。(六) 經(jīng)財政部門同意的其他符合規(guī)定的成本費用。具體投資估算詳見下表：序號 項目 金額（萬元） 備注（一）前期費用 測繪費 以建設(shè)用地面積為基數(shù)，／平方米計算 辦理規(guī)劃手續(xù)費 以規(guī)劃建筑面積為基數(shù)，／平方米計算 釘樁釘線費 以建設(shè)用地面積為基數(shù)， 地質(zhì)災(zāi)害評估 20 根據(jù)市場行情，結(jié)合收費標(biāo)準(zhǔn)，暫定為20萬元 委托可研費 20 根據(jù)市場行情，暫定為20萬元 出讓評估費 15 根據(jù)市場行情，結(jié)合收費標(biāo)準(zhǔn)，暫定為15萬元 20 根據(jù)《國家計委、國家環(huán)境保護(hù)總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》，取20萬元 掛牌交易費 ，%o (二) 征地拆除費用 征地補(bǔ)償費 3300 11萬元／畝（包含土地補(bǔ)償費及人員安置補(bǔ)助費） 地上物拆除補(bǔ)償費 270 以現(xiàn)狀地上樓棟為基數(shù)，按每棟30萬計算 防洪費 《征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費暫行規(guī)定》20元／平方米（3） 市政工程費用 （4） 不可預(yù)見費 按照前三項和的5%（5） 項目直接投資 前四項之和（6） 建設(shè)期利息 5% 銀行貸款（7） 收益 項目直接投資的8%（八） 稅金 %營業(yè)稅合計 項目直接投資+利息+收益+稅金 土地出讓金估算 項目規(guī)劃總用地面積199994平方米，規(guī)劃總建筑面積138413平方米，其中住宅建筑面積128369平方米，商業(yè)建筑面積5044平方米，配套建筑面積5000平方米。（三）市國土局就招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓底價會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財政等相關(guān)部門審議。 土地銷售收入估算 主要采用假設(shè)開發(fā)法來確定項目經(jīng)過一級開發(fā)后預(yù)計能實現(xiàn)的土地銷售收入，以此來考察本項目在市場上的經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)能力。(三）二級開發(fā)的開發(fā)商利潤 本項目物業(yè)類型為居住、商業(yè)，二級開發(fā)的開發(fā)期為2年，根據(jù)項目實際情況和房地產(chǎn)開發(fā)一般利潤水平，二級開發(fā)的開發(fā)商利潤按照建安綜合成本（不含利息）的2既進(jìn)行測算，如下所示： 二級開發(fā)的開發(fā)商利潤=20%=（萬元） 熟地地價=（項目二級開發(fā)的銷售收入－項目二級開發(fā)成本一開發(fā)商利潤一銷售稅費）247。（四）土地儲備貸款政策 商業(yè)銀行對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款應(yīng)為抵押貸款； 貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%； 貸款期限最長不得超過2年。（六）項目融資面臨的現(xiàn)況 需要政府解決融資問題的土地類型過多，而且主要依靠地方財政撥款或申請貸款，制約了政府土地儲備和一級開發(fā)的規(guī)模。面向各種不同類型和風(fēng)險特征的土地儲備和融資需求，需要同時兼顧當(dāng)前和長遠(yuǎn)的土地儲備特征和房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，需要組合不同時期不同特征主體的利益和風(fēng)險。需要國土資源局、土地儲備機(jī)構(gòu)、合作銀行之間，就合作協(xié)議框架下各類項目的風(fēng)險評估取得共識，包括評估標(biāo)準(zhǔn)、評價方式和評價結(jié)果。　 土地一級開發(fā)，是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)進(jìn)行土地征收、拆遷、土地平整，進(jìn)行地上、地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)，使土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件活動。