土地收儲開發(fā)策劃方案-免費閱讀
【正文】 土地一級開發(fā)，是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)進行土地征收、拆遷、土地平整，進行地上、地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)，使土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件活動。面向各種不同類型和風險特征的土地儲備和融資需求，需要同時兼顧當前和長遠的土地儲備特征和房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，需要組合不同時期不同特征主體的利益和風險。（四）土地儲備貸款政策 商業(yè)銀行對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款應(yīng)為抵押貸款； 貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%； 貸款期限最長不得超過2年。 土地銷售收入估算 主要采用假設(shè)開發(fā)法來確定項目經(jīng)過一級開發(fā)后預(yù)計能實現(xiàn)的土地銷售收入，以此來考察本項目在市場上的經(jīng)濟實現(xiàn)能力。具體投資估算詳見下表：序號 項目 金額（萬元） 備注（一）前期費用 測繪費 以建設(shè)用地面積為基數(shù)，／平方米計算 辦理規(guī)劃手續(xù)費 以規(guī)劃建筑面積為基數(shù)，／平方米計算 釘樁釘線費 以建設(shè)用地面積為基數(shù)， 地質(zhì)災(zāi)害評估 20 根據(jù)市場行情，結(jié)合收費標準，暫定為20萬元 委托可研費 20 根據(jù)市場行情，暫定為20萬元 出讓評估費 15 根據(jù)市場行情，結(jié)合收費標準，暫定為15萬元 20 根據(jù)《國家計委、國家環(huán)境保護總局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》，取20萬元 掛牌交易費 ，%o (二) 征地拆除費用 征地補償費 3300 11萬元／畝（包含土地補償費及人員安置補助費） 地上物拆除補償費 270 以現(xiàn)狀地上樓棟為基數(shù)，按每棟30萬計算 防洪費 《征收防洪工程建設(shè)維護管理費暫行規(guī)定》20元／平方米（3） 市政工程費用 （4） 不可預(yù)見費 按照前三項和的5%（5） 項目直接投資 前四項之和（6） 建設(shè)期利息 5% 銀行貸款（7） 收益 項目直接投資的8%（八） 稅金 %營業(yè)稅合計 項目直接投資+利息+收益+稅金 土地出讓金估算 項目規(guī)劃總用地面積199994平方米，規(guī)劃總建筑面積138413平方米，其中住宅建筑面積128369平方米，商業(yè)建筑面積5044平方米，配套建筑面積5000平方米。(二) 收購或收回土地費用:土地補償費、地面附著物補償費、拆遷安置費、破產(chǎn)或改制企業(yè)職工安置費、土地測量評估費、中介費。（二）發(fā)改委主要負責一級開發(fā)土地的立項核準工作。安置房原則上規(guī)劃為多層住宅。②征地補償費實施市最低保護標準。（三）儲備地的出讓方式及辦理程序（1）土地使用權(quán)招標程序第一步：對需要以招標方式供應(yīng)的土地，由局主管處報經(jīng)局長會議批準后，將有關(guān)資料移交局地產(chǎn)市場服務(wù)中心； 第二步：服務(wù)中心對擬出讓地塊的資料進行審查，并進行現(xiàn)場踏勘，確定權(quán)確認權(quán)屬和界址；第三步：向市規(guī)劃局申請編制擬出讓地塊的控制性規(guī)劃；第四步：服務(wù)中心在委托評估機構(gòu)對擬出讓地塊進行評估的基礎(chǔ)上，擬定土地招標出讓方案，報局長辦公會議會審；第五步：服務(wù)中心根據(jù)批準的招標出讓方案，組成評標小組，編制招標文件，完成招標準備工作；第六步：利用社會媒體發(fā)布招標公告；第七步：召開招標推介會，向社會介紹擬出讓地塊的情況；第八步：受理投標申請，確認投標資格，接受投標報名申請；第九步：組織開標大會，由評標小組評標，招標人根據(jù)評標結(jié)果，確定中標人。解讀：2009年全國保障性住房土地供應(yīng)僅完成計劃一半，這也間接成為房價過快上漲的一個誘因，2010年“兩會”期間，中央政府著重強調(diào)了保障性住房的執(zhí)行力度，“二元化”的房地產(chǎn)格局已經(jīng)確定，即政府提供保障性住房，來解決中低收入群體的居住問題。（9）嚴禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。本次新政運用“政策調(diào)控”+“金融調(diào)控”并舉的手段，從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)需求這3個層面來執(zhí)行，從政策的力度來看是空前的；政策逐條解讀：第3條——制約房地產(chǎn)市場需求（1）商品住房價格過高、價格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；（2）對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。1倍，這將讓客戶承擔更多的銀行利息，這是這些改善型客戶所不愿，也不能承受的。（2）商品住房供需以90 m2144 m2為主。本月商品房放量成交，創(chuàng)歷史新高。市區(qū)共辦理房地產(chǎn)抵押登記 3329 起， 億元。從岳陽歷年土地市場成交情況來看，遠遠低于2008年成交水平，回歸2005年市場水平，一方面體現(xiàn)目前岳陽市場處于相對平穩(wěn)的市場，開發(fā)商購地熱情并未隨著市場的回暖出現(xiàn)買地的熱潮；另一方面也體現(xiàn)了目前岳陽二手土地市場交易的活躍。水路承湘資沅澧四水，接煙波浩淼洞庭，航通萬里長江。土壤以水稻土、紅壤、潮土為主。 湘陰縣境內(nèi)河渠縱橫交錯，湖沼塘堰星羅棋布。城區(qū)人口15萬。土地收儲開發(fā)項目策劃方案土地收儲及一級開發(fā)方案一 項目基本情況 二 編制依據(jù)三 項目市場分析四 項目實施進度 五 項目投資方案 六 項目方案總結(jié)一. 項目基本情況 項目概述 項目名稱：土地收儲及一級開發(fā)整體規(guī)劃方案（湘陰縣） 湘陰縣位于湖南省東北部，南濱洞庭湖，湘資兩水尾閭，東經(jīng) 112 176。 湘陰位于季風濕潤氣候區(qū)。湘資兩水在縣內(nèi)流經(jīng)長度達250余公里，內(nèi)江流經(jīng)長度70余公里，計有外湖81個，內(nèi)湖78個，塘堰3372個，水壩2249座。西部堤垸平原和湖洲分布著水稻土和潮土；東部低山崗地分布著紅壤和水稻土。正在建設(shè)的三千噸
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