【正文】 現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中，使物業(yè)最大限度地滿足客戶的需求，為后期管理創(chuàng)造有利條件。 會(huì)審圖紙從環(huán)境布局、管網(wǎng)設(shè)置、停車場(chǎng)所、防盜報(bào)警設(shè)施等細(xì)節(jié)方面考慮，提出對(duì)大廈今后物業(yè)管理工作有利的建議。2 物業(yè)接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、客戶進(jìn)駐前，我司將及時(shí)組建接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足客戶的質(zhì)量要求。 派出先頭技術(shù)人員前住工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃； 無(wú)論是房屋主體或設(shè)施以缺陷整改結(jié)束、復(fù)驗(yàn)全部合格后才能接收，并接受委托方移交的鑰匙和部分的看管責(zé)任。 綜合竣工驗(yàn)收資料：； 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法 對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄，并請(qǐng)委托方相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 對(duì)于長(zhǎng)期解決不了、勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，我司將以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給委托方進(jìn)行備忘。同時(shí)制定專門的前期服務(wù)的工作計(jì)劃，并根據(jù)此計(jì)劃逐步開(kāi)展各項(xiàng)管理工作。此外，還將擬定招聘計(jì)劃，篩選適當(dāng)?shù)纳暾?qǐng)人，安排面試、復(fù)試，并按工作先后錄用。 用戶手冊(cè)和管理公約我司將協(xié)助委托方制定極具吸引力的用戶手冊(cè)和管理公約，詳列所有有關(guān)客戶需注意事項(xiàng)和有關(guān)項(xiàng)目使用及管理資料，明確用戶應(yīng)享受的權(quán)利和應(yīng)盡義務(wù)。我司對(duì)小陸家嘴地區(qū)、以及上海市各部門機(jī)構(gòu)均建立了良好的公共關(guān)系。物業(yè)管理日常運(yùn)作1 安全保衛(wèi)服務(wù)大廈是一座現(xiàn)代化的寫字樓，其安保工作涉及的范圍較為廣泛，因此需要樹(shù)立一流的安保形象，創(chuàng)造一流的安全環(huán)境，做好一流的安全防范工作。 機(jī)密性與開(kāi)放性的統(tǒng)一，決定了安保工作的綜合性大廈作為集機(jī)密性和開(kāi)放性為一體的綜合性大廈，那么它的安全保衛(wèi)工作就必然要與其自身特點(diǎn)和有利于其功能發(fā)揮的要求相適應(yīng)。大廈在一開(kāi)始進(jìn)行安保系統(tǒng)的構(gòu)思設(shè)計(jì)時(shí)，就要全面從機(jī)密性與開(kāi)放性角度考慮，在安全保衛(wèi)工作上，要?jiǎng)?chuàng)造一套自己的管理模式。 車輛管理情況復(fù)雜，決定了交通組織的前瞻性大廈建筑設(shè)計(jì)共安排停車位365輛，其中地上可以停車18輛。 安全監(jiān)控及巡邏檢查方案我們認(rèn)為，物業(yè)管理方在安全監(jiān)控及巡邏檢查方面應(yīng)根據(jù)大廈的實(shí)際情況及其特點(diǎn)，對(duì)大廈的管理原則、管理方式進(jìn)行綜合考慮，權(quán)衡利弊，找出最佳解決辦法。我們對(duì)大廈的安全管理，擬采取“外松內(nèi)緊，人防、技防相結(jié)合”的原則。大廈安全崗位設(shè)置以填補(bǔ)技防“盲點(diǎn)”為準(zhǔn)則，根據(jù)大廈實(shí)際情況設(shè)置門崗、外圍巡邏崗、樓內(nèi)巡邏崗、地下層巡邏崗等。 確保技防到位，大廈各重要部位都設(shè)有24小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)控系統(tǒng)，中央控制室通過(guò)集群電話和對(duì)講機(jī)與巡視安保員保持聯(lián)絡(luò)，以便隨時(shí)掌握情況。 門禁管理區(qū)分類別，采取不同管理措施。因此，我們將多方聽(tīng)取客戶意見(jiàn)，針對(duì)于不同人員，采取不同管理措施。當(dāng)然，我們建議在大廈招商時(shí)，對(duì)餐飲商家能夠有一些多樣選擇，并且引進(jìn)羅森超市等，這既方便了客戶，也能為該項(xiàng)物業(yè)管理措施的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造條件。然而，在“全員皆崗”、“寓安全于服務(wù)中”的思想指導(dǎo)下，我們將要求處處都有以其它更為自然隨意的形式體現(xiàn)出來(lái)的無(wú)形安保崗位。如大堂撤去大堂安保，以迎賓員的面貌出現(xiàn)在客戶面前，既使客戶感到親切，又起到了維護(hù)大廈秩序、留意周圍情況的作用。我公司在大廈所在的小陸家嘴區(qū)域管理著多個(gè)樓盤，在我公司多年的物業(yè)管理實(shí)踐過(guò)程中，與該區(qū)域行業(yè)主管部門以及公安、交警、城管等政府部門建立了良好的協(xié)作關(guān)系。作為物業(yè)管理方，在日常物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中將做好以下幾個(gè)方面的工作： 明確物業(yè)管理人員職責(zé)消防監(jiān)控中心是接受火災(zāi)報(bào)警、發(fā)出火災(zāi)信號(hào)和確定安全疏散指令等的機(jī)構(gòu)，消防監(jiān)控中心實(shí)行24小時(shí)值班，并做好值班記錄。 嚴(yán)格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)，落實(shí)各項(xiàng)防火安全制度和措施。抓好義務(wù)消防隊(duì)的培訓(xùn)和演習(xí)，定期向客戶傳授消防知識(shí)及應(yīng)急避難方法。消防中心值班室是火警預(yù)報(bào)、信息通訊中心，值班員必須樹(shù)立高度的責(zé)任感，嚴(yán)肅認(rèn)真地做好消防中心的值班監(jiān)視工作，并做好消防設(shè)施每天運(yùn)行情況記錄。配電房、值班室等應(yīng)按規(guī)定配齊各種滅火器。 保安人員的定期和演習(xí)制度。在我公司，全體安保人員都是義務(wù)消防員，這是一支不可忽視的隊(duì)伍。 道路交通管理方案對(duì)大廈的車輛管理，將重點(diǎn)突出以下幾方面：— 制定切實(shí)可行的管理制度及運(yùn)行方案我公司進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)后，首先會(huì)進(jìn)行調(diào)查摸底，合理規(guī)劃地面及地下停車場(chǎng)庫(kù)的使用管理，防止亂停、亂放。 實(shí)施科技型管理模式完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無(wú)控制盲點(diǎn)。 配合開(kāi)展重大活動(dòng)及其它相關(guān)工作遇有計(jì)劃性重大活動(dòng)安排時(shí)，制定活動(dòng)開(kāi)展配合計(jì)劃，事先做好預(yù)留車位及場(chǎng)地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說(shuō)及解釋工作。一流的設(shè)施，必須要有一流的設(shè)施設(shè)備管理與之相匹配，才能保證其得到良好的維護(hù)和正常的使用。因此，對(duì)大廈設(shè)備運(yùn)行和管理應(yīng)力求實(shí)現(xiàn)零故障標(biāo)準(zhǔn)。 報(bào)修處理 嚴(yán)格執(zhí)行公司報(bào)修處理制度，及時(shí)、負(fù)責(zé)地處理好客戶報(bào)修。 房屋及設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù) 房屋及配套建筑物的維修保養(yǎng) 有關(guān)技術(shù)人員持證上崗，按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行變配電操作、日常保養(yǎng)和運(yùn)行管理。 定期保養(yǎng)、根據(jù)運(yùn)行管理規(guī)定安排強(qiáng)制性電氣檢測(cè)，測(cè)試報(bào)告及時(shí)歸檔。 保證不間斷供電，出現(xiàn)故障應(yīng)立即組織技術(shù)人員排除。 制定停電應(yīng)急方案。 進(jìn)駐初始階段增加到各辦公室巡檢，檢查插座等使用情況。 提出照明節(jié)能建議。 電梯發(fā)生故障及時(shí)通知專業(yè)公司搶修。 大件或大批量貨物運(yùn)輸安排專人手動(dòng)操作。 確保電梯內(nèi)設(shè)施（照明、通風(fēng)、通訊、報(bào)警按鈕等）完好。衛(wèi)生潔具定期巡檢，及時(shí)修復(fù)損壞的零配件，并做好相關(guān)記錄。 消防水系統(tǒng)（噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)）按消防部門和管理處操作規(guī)程，實(shí)行定期由受消防培訓(xùn)的專業(yè)操作工，進(jìn)行放水試驗(yàn)。 污水處理系統(tǒng) 控制設(shè)備完好，對(duì)污水系統(tǒng)進(jìn)行運(yùn)行的巡視、記錄。 定期檢測(cè)各系統(tǒng)狀態(tài)，做好檢測(cè)記錄。 在免保期內(nèi)，及時(shí)將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題與施工方聯(lián)系，落實(shí)整改。 配合專業(yè)單位對(duì)有關(guān)設(shè)備的周期性檢測(cè)。 明確裝修規(guī)定、裝修辦理手續(xù)、裝修禁止行為、裝修注意事項(xiàng)，并將各項(xiàng)內(nèi)容明確告知裝修客戶，要求客戶在裝修過(guò)程中嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定。 在客戶裝修階段，管理處將配備專職的裝修管理人員，定時(shí)巡視裝修單元，對(duì)裝修行為進(jìn)行管理和指導(dǎo)。 加強(qiáng)對(duì)裝修施工人員及裝修物品的進(jìn)出管理，做好大廈安全防范工作。 我們將對(duì)住戶整體裝修情況進(jìn)行查驗(yàn)，確保設(shè)備設(shè)施安全良好，對(duì)大廈整體無(wú)任何不良影響。3 清潔保潔服務(wù)清潔保潔服務(wù)是物業(yè)管理工作中的重要組成部分，尤其是綜合型的甲級(jí)商務(wù)寫字樓。 清潔保潔工作的主要特點(diǎn) 清潔保潔工作的總體設(shè)想 保潔服務(wù)的主要內(nèi)容 清潔保潔工作的主要措施對(duì)大廈清潔保潔工作，我們擬具體從外委隊(duì)伍建設(shè)和清潔保潔服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化建設(shè)方面著手，主要內(nèi)容包括：—例如將所負(fù)責(zé)的公共部位如大堂、電梯廳、自動(dòng)扶梯、電梯、樓梯、公共衛(wèi)生間、走道、天臺(tái)、廣場(chǎng)、外墻等劃分成若干個(gè)清潔保潔區(qū)域，實(shí)行“五定”制度，做到人人分工明確，職責(zé)分明，使清潔保潔工作得以有條不紊地順利進(jìn)行。因此，大廈在積極推出清潔保潔服務(wù)的各項(xiàng)規(guī)章制度和工作計(jì)劃的同時(shí)，還將加強(qiáng)了監(jiān)督檢查環(huán)節(jié)，并使這項(xiàng)工作日常化、制度化。要隨時(shí)保持清潔光亮、明凈、無(wú)污漬、無(wú)煙蒂、無(wú)垃圾。在保養(yǎng)期間，在保養(yǎng)區(qū)域豎立指示牌或圍欄以防客人跌滑，大堂石材的保養(yǎng)在客戶入駐前，應(yīng)做一次徹底的保養(yǎng)，以防污物滲入，造成永久色差。 對(duì)客人進(jìn)出頻繁和容易弄臟的區(qū)域重復(fù)拖擦，并增加次數(shù)。 公共區(qū)域的清潔要求 每天定期對(duì)通道地毯進(jìn)行清掃吸塵，保持整潔、無(wú)污漬。 各類設(shè)施、設(shè)備，如消防設(shè)備、燈具等定期清潔，保持干凈整潔、無(wú)灰塵。 定時(shí)沖洗廣場(chǎng)地面及通道。 定期疏通室外下水道、保持干凈暢通。 衛(wèi)生間用品齊全，皂液機(jī)、烘手機(jī)完好無(wú)損、干凈無(wú)灰塵。 便器定時(shí)消毒、定時(shí)噴灑洗滌劑，保持室內(nèi)空氣清新無(wú)異味。 外墻清洗清潔要求外墻面磚表面干凈明亮，無(wú)灰塵污垢。保持無(wú)積水、無(wú)污漬、無(wú)污泥、無(wú)煙蒂。 各類標(biāo)識(shí)、指示牌定期清擦，保持干凈、無(wú)灰塵。4 綠化服務(wù)綠化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，對(duì)實(shí)現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。堅(jiān)持環(huán)境綠化“三分種樹(shù)、七分養(yǎng)護(hù)”的原則，加強(qiáng)綠化的養(yǎng)護(hù)管理工作，深化環(huán)境景觀化的管理制度，強(qiáng)化綠化園容景觀，為客戶提供十分和諧、溫馨，且能反映時(shí)代特色的、高品味的綠色環(huán)境空間。 對(duì)花草樹(shù)木要定期清除雜草、防治病蟲(chóng)害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷害枝等，更換死亡苗木、澆水。 淋水量要根據(jù)季節(jié)、天氣、花卉品種而定。 結(jié)合除草進(jìn)行松土、施肥。噴藥時(shí)，在沒(méi)有掌握適度的藥劑濃度之前，藥先行小量噴施試驗(yàn)后才大量施用，既做到除病滅蟲(chóng)又保證花卉生長(zhǎng)不受害。 不斷學(xué)習(xí)與研究新技術(shù)，積極引進(jìn)和培育新品種，培育出各種花卉苗木，滿足大廈綠地的補(bǔ)植、更新和本公司用花、客戶擺花、插花的需要。 搬運(yùn)花卉時(shí)，要注意保護(hù)花卉株形姿態(tài)不受損和注意場(chǎng)地衛(wèi)生，盡量減少花泥和污物的散落。 保持花卉正常生長(zhǎng)與葉子清潔，每星期揩拭葉上灰塵和淋水。 學(xué)好種花、養(yǎng)花、擺花、插花知識(shí)，提高花飾技藝，并向客戶宣傳講授，爭(zhēng)取客戶配合，共同做好花飾工作。按時(shí)開(kāi)花結(jié)果，球、籬、地被生長(zhǎng)茂盛、無(wú)缺枝、空擋。 草坪生長(zhǎng)茂盛，無(wú)空禿、無(wú)明顯雜草、草坪邊緣清晰。 保持土壤疏松通透，無(wú)雜草、無(wú)積水，根據(jù)植物品種生長(zhǎng)特性及時(shí)施肥。 在大堂合適位置，設(shè)置有大型各類盆景布置。 提供各商家企業(yè)辦公室地點(diǎn)花卉租賃業(yè)務(wù)及花卉養(yǎng)植咨詢服務(wù)。我們將對(duì)大廈內(nèi)外綠化環(huán)境進(jìn)行細(xì)心營(yíng)造，提供客戶和來(lái)往賓客一個(gè)良好、優(yōu)美的環(huán)境。 接待服務(wù)的主要內(nèi)容 根據(jù)客戶需求提供延伸服務(wù) 賓客迎送服務(wù)大廈的賓客迎送由禮賓服務(wù)員承擔(dān)。同時(shí)，該崗位的設(shè)置能夠體現(xiàn)大廈的管理檔次。 協(xié)助聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門處理客戶的報(bào)修事宜。 為往來(lái)賓客提供留言服務(wù)。 為客戶提供出租車揚(yáng)招和預(yù)約服務(wù)。 為撥打投幣電話的賓客提供硬幣兌換服務(wù)。 全國(guó)及世界各地酒店預(yù)定服務(wù)。電梯乘運(yùn)員包括專用客梯的迎客乘運(yùn)服務(wù)、客貨兩用梯的客貨運(yùn)輸服務(wù)等。我公司將根據(jù)實(shí)際情況，因地制宜地開(kāi)展形式多樣的延伸服務(wù)項(xiàng)目，并根據(jù)客戶及賓客需求不斷豐富延伸服務(wù)內(nèi)容，最大程度方便客戶及賓客的商務(wù)活動(dòng)及生活、工作之需。但不易并不等于不能，只要嚴(yán)格要求，加強(qiáng)引導(dǎo)，提高認(rèn)識(shí)，倡導(dǎo)自覺(jué)，微笑服務(wù)不僅可以做到，而且可以做好。 見(jiàn)縫插針合理安排：大堂作為賓客集散的樞紐，迎來(lái)送往十分繁忙。這就需要服務(wù)人員具備較強(qiáng)的應(yīng)變能力根據(jù)不同的實(shí)際情況和自己的豐富經(jīng)驗(yàn)，采取機(jī)智靈活的方法去予以妥善的解決。此外，接待服務(wù)人員在日常的管理和服務(wù)工作時(shí)應(yīng)時(shí)時(shí)處處注意不露聲色的留意各種異常的異常動(dòng)態(tài)，當(dāng)好安全服務(wù)的有心人。 考慮到小陸家嘴地區(qū)商務(wù)樓林立，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)缺少的特點(diǎn)。我們將根據(jù)大廈實(shí)際情況，制訂各類型的應(yīng)急預(yù)案，并定期組織相應(yīng)演練，確保大廈管理服務(wù)的正常進(jìn)行。在該標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，按物業(yè)管理行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)8%15%（具體比例可以協(xié)商確定）提取管理酬金。3 大廈周邊樓盤物業(yè)管理費(fèi)調(diào)研情況為了使大廈的物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算既符合大廈實(shí)際情況又與市場(chǎng)行情相符，我們對(duì)大廈周邊樓盤的物業(yè)管理費(fèi)情況進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)詳列如下，以供參考。 本大廈管理處共有員工162人，其中40人為保潔綠化外包人員，122名員工的人工費(fèi)用在物業(yè)管理費(fèi)中列支，人均月薪以2500元/月計(jì)算，包括：各類福利、績(jī)效考核工資、獎(jiǎng)金等。 服裝費(fèi)：54000元/年＝5000元/月168。 辦公用品和辦公室行政費(fèi)：10000元/月168。 保險(xiǎn)費(fèi)用：5000元/月168。24個(gè)月＝37500元/月168。 電池、手套等易耗品：500元/月總計(jì)：500元/月（4） 保潔綠化費(fèi)用168。 化糞池清理費(fèi)：800元/月168。 各類測(cè)試費(fèi)用：8000元/月168。 辦公樓水費(fèi)：87000M2247。 商場(chǎng)水電費(fèi)：120/3000M2247。 設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)：100000M2＝500000元/月168。90000＝106 / 43結(jié)束語(yǔ)本公司極其重視此次對(duì)大廈物業(yè)管理服務(wù)方案的編制，真誠(chéng)希望能夠?yàn)榇髲B提供物業(yè)管理服務(wù)。上海物業(yè)管理有限公司二零零八年二月