【正文】 需求定位4 行業(yè)發(fā)展趨勢對(duì)項(xiàng)目影響5 配套條件6 市場定位7 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位8 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位9 運(yùn)行方式定位第四章 營銷策略1 宣傳主題概念2 賣點(diǎn)整合3 優(yōu)惠措施4 銷售目標(biāo)體系——整體推廣思路5 分階段控制的公關(guān)效果第五章 投資估算和資金籌措1 投資估算第六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析1 敏感性分析2 社會(huì)效益分析第七章 環(huán)境和生態(tài)分析1環(huán)境影響評(píng)價(jià)2水土保持方案3地質(zhì)災(zāi)害影響分析第八章 結(jié)論第一章 總論1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：萬豪酒店，以下簡稱本項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后，將成為五星級(jí)酒店的標(biāo)志性建筑。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，秦皇島的旅游業(yè)步步升溫。秦皇島市海港區(qū)良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，近年來工商業(yè)蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：22667平方米總建筑面積：22520平方米可銷售面積：13283平方米建筑密度：45%容積率：3綠化率：25%5 施工進(jìn)度計(jì)劃目前該項(xiàng)目的戰(zhàn)略性投資合作意向書已經(jīng)簽訂，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案正在調(diào)整之中，近期報(bào)市規(guī)委會(huì)審核。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，它在擴(kuò)大開放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在城市建設(shè)方面，海港區(qū)近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，大規(guī)模投資進(jìn)行城市建設(shè)，使區(qū)容區(qū)貌容有了很大的變化，勾畫了一個(gè)現(xiàn)代化文明沿海特色城市的模型。具體表現(xiàn)如下：從國內(nèi)和秦皇島的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長，有利于海港區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國性的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，加大了政府實(shí)施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會(huì)對(duì)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目造成較大的開發(fā)難度；宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”，從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對(duì)局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對(duì)各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對(duì)農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會(huì)事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)大；當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處在一個(gè)重要關(guān)口，只有樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資產(chǎn)過快增長，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長；秦皇島市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面上升，并且在秦皇島市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長推動(dòng)下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運(yùn)行軌道。用開發(fā)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。 3．比較分析在同樣的地理?xiàng)l件下，金夢海灣暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類比的項(xiàng)目沒有一家發(fā)出產(chǎn)權(quán)銷售的信息。秦皇島作為旅游度假目的地，越來越受到人們的關(guān)注，而位于萬豪酒店，更會(huì)為海港區(qū)旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色，可以預(yù)測，本項(xiàng)目具有較好的市場前景?？腿朔答伭撕芏嗪玫慕ㄔO(shè)性建議，是促使開發(fā)萬豪酒店的重要源動(dòng)力。6 市場定位市場定位實(shí)際上就是選擇客戶，確定項(xiàng)目的客戶是哪一類人。好動(dòng)型青年是主要入住者。購買力強(qiáng)，自助旅游的期望和要求強(qiáng)烈。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購買較多兒童用品，對(duì)自助旅游覺得經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)過重。職位上升快，有較好的能力調(diào)整自己的生活檔次。滿巢階段（三）：年長夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。對(duì)自助游情有獨(dú)鐘，酒店較為完善的配套服務(wù)，對(duì)他們來說有極大的吸引力。經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)習(xí)慣本階段的客戶群體雖然積蓄有限，但已經(jīng)開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升階段，對(duì)自助游的方式比較容易接受。3. 6. 1. 注重生活質(zhì)素的成熟家庭包括上表中階段5的人群。度假及其余的消費(fèi)活動(dòng)通常以家庭為單位進(jìn)行?；貜?fù)年輕時(shí)代的習(xí)慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。因此，本項(xiàng)目推出的旅游度假酒店將會(huì)成為銀發(fā)一族充分享受人生的最后一個(gè)機(jī)會(huì)。規(guī)模恢弘大氣，制作精致完美。建筑主體朝向取最廣域的海景，順應(yīng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向。針對(duì)萬豪酒店項(xiàng)目特點(diǎn)，充分利用海港區(qū)海景的資源優(yōu)勢，將其建成海港區(qū)五星級(jí)度假酒店標(biāo)志性建筑，在同類度假酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢。6．設(shè)計(jì)意圖和要求：，同時(shí)以蒼翠繁茂的園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境；b．創(chuàng)造一個(gè)有濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境；、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個(gè)性和氣候特征；，如太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。2 戶型設(shè)置建議設(shè)置三種銷售戶型：單間、雙套間、三套間。9 運(yùn)行方式定位運(yùn)行方式對(duì)銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。這些要首先體現(xiàn)在項(xiàng)目施工圍墻、工地POP上。色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強(qiáng)烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個(gè)賣場營造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。5 廣告語廣告牌主題廣告語：“萬豪酒店——您的酒店，您的家”。背景廣告語：“時(shí)尚型的，共享型的，交流型的，開放型的”?；緫粜停?一共八層。他們是顧客生活的助理，歷經(jīng)長期嚴(yán)格訓(xùn)練，全力完成顧客的要求。連綿無垠的潔白沙灘、浩渺無邊的粼粼碧海、濤聲、海風(fēng)、陽光，萬豪酒店編織你明天的美好生活。由于本項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)品為酒店，因此，只分析酒店部分。周邊為主要干道，存在少量的交通噪音污染，但也無特殊環(huán)境條件。噪聲：執(zhí)行《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》中的4類標(biāo)準(zhǔn)。如施工階段對(duì)主要道路進(jìn)行定期清掃，灑水作業(yè)（每天45次），可使空氣中揚(yáng)塵量大減少（降70%左右），達(dá)到較好的效果。另外，打樁機(jī)、壓路機(jī)、電鋸、振搗器、鏟土機(jī)在100dB以上，根據(jù)項(xiàng)目的施工特點(diǎn)，施工期所用的機(jī)械設(shè)備基本元隔聲、隔振措施，聲源聲級(jí)較高，對(duì)項(xiàng)目周邊影響較大。因此在施工場地必須臨時(shí)沉淀池，使污水沉清后外排，并定時(shí)清挖沉渣。(4) 固體廢棄物影響分析施工過程中產(chǎn)生的固廢包括施工人員生活垃圾和建筑垃圾（包裝袋、廢建材等），這類物品若處置不當(dāng)，也可以對(duì)環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，因此必須做好這些垃圾的處理工作。(2) 噪聲1） 噪聲源 項(xiàng)目內(nèi)配有1個(gè)配電房和1個(gè)鍋爐房，配電房中的柴油發(fā)電機(jī)只有偶爾停電時(shí)使用柴油發(fā)電機(jī)。同樣鍋爐房也應(yīng)采取措施，對(duì)鍋爐房的風(fēng)機(jī)安裝隔聲罩，可起到降噪作用。2）外環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響預(yù)測結(jié)果表明，晝間新城道路兩側(cè)在不同的車流條件下均能達(dá)到（GB309693）IV類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；但夜間各車流條件下，道路兩側(cè)噪聲值均超標(biāo)。廢氣中含有SoNox和CO等污染物，故配電房應(yīng)設(shè)排氣筒將燃油廢氣引至室外屋頂排放。一般車輛不會(huì)同時(shí)進(jìn)出，同時(shí)停放，產(chǎn)生尾氣排放量不大。測試發(fā)現(xiàn)，食用油加熱到150200℃時(shí)產(chǎn)生的氣態(tài)污染物中有不少是有害物質(zhì)。5）項(xiàng)目的固體廢棄物主要是生活垃圾。室內(nèi)實(shí)行情清污分流，室外雨污分流制。在沼氣凈化池入口處設(shè)油水分離池。對(duì)KTV包廂天花板及四周墻壁安裝吸音棉墊，除了入口處，其余采用全封閉，不安裝窗戶。該項(xiàng)目在建設(shè)期及建成使用期要產(chǎn)生污水、噪聲、廢氣和固體廢棄物，經(jīng)環(huán)評(píng)分析，只要采取嚴(yán)格的科學(xué)管理和環(huán)保治理手段，可基本控制環(huán)境污染。因此，在工程施工期間，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)的監(jiān)督管理，減少對(duì)周邊環(huán)境的影響。本工程的工程量較大，歷時(shí)較長，工程地下開挖量大，在工程的建設(shè)中極易造成水土流失。本項(xiàng)目地已經(jīng)平整，沒有表層土需要?jiǎng)冸x。(3) 排水系統(tǒng)評(píng)價(jià)主體工程設(shè)計(jì)的排水系統(tǒng)起到了一定的截排水作用，具有一定的水土保持效果。土方外運(yùn)費(fèi)用列入主體工程估算。項(xiàng)目建設(shè)伴隨著剝離表土、土方回填、施工道路運(yùn)輸、材料堆放、建立臨時(shí)設(shè)施等施工活動(dòng)，這些活動(dòng)都將占用土地，破壞原有地貌、毀壞植被和原有水土保持設(shè)施，降低植被覆蓋率，破壞原有生態(tài)防護(hù)體系，同時(shí)，大量地表裸露，勢必加大水土流失發(fā)生的可能性和危害程度。 (2)從擾動(dòng)土地、造成水土流失影響范圍和程度分析，主體工程采用的環(huán)保綠化、土石方處理、圍墻的位置與水土保持要求基本一致。 (5)本方案對(duì)水土保持體系做出相應(yīng)得調(diào)整和補(bǔ)充，建議下階段的主體工程的設(shè)計(jì)的相關(guān)內(nèi)容結(jié)合本方案進(jìn)行補(bǔ)充和完善。 水土流失防治方案本工程的水土流失防治區(qū)為主體工程防治區(qū)，施工臨時(shí)設(shè)施防治區(qū)，其它防治區(qū)三個(gè)防治分區(qū)。綜上所述，從水土保持角度分析，本項(xiàng)目的實(shí)施是可行的。轄區(qū)內(nèi)地勢多變，但氣候影響不大。本項(xiàng)目申請報(bào)告參照相鄰區(qū)域項(xiàng)目的工程地質(zhì)情況，本場地在勘察范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)有暗塘、暗浜等影響工程穩(wěn)定性的不良地質(zhì)現(xiàn)象，根據(jù)中國地震烈度分區(qū)圖，秦皇島為地震基本烈度六度區(qū)，場地20m埋深內(nèi)地基土多為淤泥及淤泥質(zhì)土，場地土類型為軟弱場地土，場地類別可定為III類場地。總體而言，本項(xiàng)目的建構(gòu)筑物無大荷載單體，在正常運(yùn)行中也無大的動(dòng)荷載等，因此本項(xiàng)目基本無誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的可能性。43