【正文】 ，規(guī)模大，土地成本低，容積率低，是理想的新城造鎮(zhèn)項(xiàng)目?！笆濉逼陂g，新區(qū)GDP年增長(zhǎng)率15%，是中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力和發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。2000年，新區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值920億元人民幣，人均GDP近7000美元。二、 形成全市發(fā)展格局，實(shí)施上海造鎮(zhèn)計(jì)劃通過某曹路鎮(zhèn)項(xiàng)目和未來(lái)寶山“萬(wàn)科新城”項(xiàng)目，上海公司將進(jìn)入某和北區(qū)兩大市場(chǎng)，加上閔行的優(yōu)詩(shī)美地南塊、春申萬(wàn)科城和金豐項(xiàng)目，完成在全市的發(fā)展布局，總用地超過 畝，住宅總建筑面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，為未來(lái)三年發(fā)展奠定基礎(chǔ)。上述三大開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項(xiàng)目的西側(cè)，其輻射效應(yīng)將帶動(dòng)本區(qū)域的發(fā)展和成熟。第一部分 項(xiàng)目概況一、宗地概況 地理位置項(xiàng)目地塊位于某新區(qū)曹路鎮(zhèn)，外環(huán)線東側(cè)，距離小陸家嘴20公里左右。 地塊內(nèi)需動(dòng)遷居民200戶，約800人左右，現(xiàn)主要分布在地塊中部和南部。 宗地南側(cè)為曹路鎮(zhèn)的工業(yè)園區(qū)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為高科技、電子產(chǎn)品。 宗地西側(cè)為正在建設(shè)中的杉達(dá)大學(xué)工地及較為成熟的民建新村。供電、煤氣、上水、電話、雨污水、道路等不能滿足宗地后期開發(fā)的配套需求，需土地方根據(jù)我開發(fā)進(jìn)度逐步配套完善。地塊周邊沒有軌道交通，需公交車接駁至地鐵二號(hào)線楊高南路站。 合作地塊全部為居住用地，不安排非經(jīng)營(yíng)性公建項(xiàng)目。1）外高橋保稅區(qū)：占地10平方公里，以自由貿(mào)易、物流倉(cāng)儲(chǔ)、出口加工和計(jì)算機(jī)硬件生產(chǎn)為發(fā)展方向。主要投資項(xiàng)目有通用汽車和華虹NEC，其中華虹NEC微電子項(xiàng)目總投資12億美元，占地10萬(wàn)平方米，于2000年2月投入生產(chǎn)。十五期間，計(jì)劃建成8條集成電路生產(chǎn)線。 占地：67平方公里216。規(guī)劃引進(jìn)五所大學(xué)，占地近2平方公里。 占地：216。 對(duì)工廠進(jìn)行生態(tài)型改造，發(fā)展成為創(chuàng)業(yè)園區(qū)和研發(fā)中心。五、合作方與合作條件 合作方：某新區(qū)曹路鎮(zhèn)人民政府。二、法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：控制性詳規(guī)尚未批復(fù)，相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)存在不確定性。 土地風(fēng)險(xiǎn)：1） 征用土地：在集鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃獲批準(zhǔn)后，某新區(qū)土地利用總體規(guī)劃將進(jìn)行修編，屆時(shí)該部分基本農(nóng)田將改為建設(shè)用地，因此征地風(fēng)險(xiǎn)可控。綜合上述分析判斷，規(guī)劃、土地問題都可控，本項(xiàng)目在法律上具備可行性。l 位于大學(xué)城規(guī)劃區(qū)內(nèi)，有利于塑造項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目居住檔次。l 地處外環(huán)線外側(cè)，距某成熟區(qū)域絕對(duì)距離遠(yuǎn)。2）某整體市場(chǎng)特征：l 供需絕對(duì)值巨大，市場(chǎng)發(fā)展迅速，但競(jìng)爭(zhēng)仍激烈。l 某市場(chǎng)熱點(diǎn)產(chǎn)品類型以多層加小高層項(xiàng)目為主，與上海主流市場(chǎng)社區(qū)密度和建筑層數(shù)降低的趨勢(shì)向背。 l 整體銷售情況良好，位于本區(qū)的金橋?yàn)澈往i欣綠苑分別是99年和00年的某銷售冠軍。l 典型項(xiàng)目：萬(wàn)邦都市花園、康橋半島等。2）大型居住社區(qū)l 定義：居住規(guī)模在20萬(wàn)平方米以上，生活配套多以小區(qū)內(nèi)部為主，整個(gè)社區(qū)可以由多個(gè)個(gè)案組成。南匯縣靠近某新區(qū)的交界處周邊環(huán)境臨近金橋出口加工區(qū)以及在建的杉達(dá)大學(xué)城，附近的居民多為務(wù)農(nóng)的農(nóng)民。路網(wǎng)發(fā)達(dá)，緊貼捷運(yùn)交通，進(jìn)出十分方便。地面以上5層一期交房，二期地面以上。別墅為主的低密度項(xiàng)目是周邊市場(chǎng)的空白點(diǎn)。本區(qū)域產(chǎn)品的產(chǎn)品力呈上升趨勢(shì)，銷售情況均良好。 四、產(chǎn)品建議 產(chǎn)品類型建議l 產(chǎn)品形態(tài)：l 綠化率：50%l 車位比：聯(lián)體別墅110%，多層40%產(chǎn)品房型建議l宗地的規(guī)模決定了產(chǎn)品房型的多樣化。l 就近來(lái)自于金橋、曹路地區(qū)和大學(xué)園區(qū) 客戶特征1）聯(lián)體別墅產(chǎn)品客戶l 職業(yè)面貌：主要為來(lái)自這些開發(fā)區(qū)各類企業(yè)的中高層管理人員和技術(shù)骨干；l 教育程度：受過良好高等教育l 家庭結(jié)構(gòu)：以三口之家的家庭為主 l 家庭年收入在15萬(wàn)元以上。l 某北區(qū)已形成低層產(chǎn)品銷售市場(chǎng)。l 應(yīng)完成部分商業(yè)單位（尚在招商也可）。第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)思路一、地塊分析位置金海路地塊位于某金橋開發(fā)區(qū)東側(cè)，位于 路北側(cè)、 路的南側(cè)、 路的西側(cè)、規(guī)劃 路的東側(cè)。地形地貌地塊沿東西方向展開，基本為“L”型，占地面積約為 畝，東西長(zhǎng)約 米，南北寬約 米。目前地塊的市政交通依靠南側(cè)的金海路和東側(cè)的川沙路與城市中心連接。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮的因素容積率按照我們對(duì)該地塊的設(shè)計(jì)分析，不同容積率對(duì)地塊的產(chǎn)品特征及規(guī)劃方案會(huì)有不同影響，見下表：經(jīng)公司設(shè)計(jì)、銷售、財(cái)務(wù)和項(xiàng)目等部門研究協(xié)商，最后確定容積率(住宅凈容積率)為 ，即排屋和多層的建筑面積比接近1：1，以低層低密度為主的高尚居住區(qū)。配套商業(yè)設(shè)施 我司取得的地塊基本為純建設(shè)用地，僅須配置商業(yè)服務(wù)和社區(qū)服務(wù)用房即可。在該地塊中應(yīng)可能結(jié)合基地原有地貌與特征，并在此基礎(chǔ)上挖土造坡，使景觀在空間上更具立體。 低層低密度住宅某曹路地塊從其地理位置來(lái)說，處于遠(yuǎn)郊地區(qū)，公交系統(tǒng)、公共配套設(shè)施相對(duì)不甚完善，因此它并不符合城市花園系列的以多層為主的配套、交通完整的高檔社區(qū)。形成一個(gè)低層，低密度，高綠化率的居住區(qū)。公建配套與住宅同步實(shí)施由于用地周邊缺少成熟的公建配套設(shè)施，必須考慮分期建設(shè)中要合理、均勻地布置公建服務(wù)用房。商業(yè)街呈線性展開，2層左右，沿街立面有豐富的色彩和造型，再通過對(duì)路面、行道樹、路燈、座椅、鋪地等的點(diǎn)綴，形成濃郁的美國(guó)新鎮(zhèn)氛圍。第五部分 開發(fā)計(jì)劃一、經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 開發(fā)分期：項(xiàng)目分 期開發(fā)。經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，單位成本 元/㎡，其具體明細(xì)如下：項(xiàng) 目投資總額(萬(wàn)元)單位成本(元/㎡)土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林工程費(fèi)配套工程費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)其中：利息支出制造成本小計(jì)營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用期間費(fèi)用小計(jì)項(xiàng)目總投資二、經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析按以下條件進(jìn)行測(cè)算：216。項(xiàng)目利潤(rùn)率及回報(bào)率：該項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元，單位凈利 元/㎡。合 計(jì) 依據(jù)上述假定，項(xiàng)目資金占用情況：216。216。二、所得稅在測(cè)算時(shí)按某新區(qū)優(yōu)惠政策實(shí)際15%稅率。 劣勢(shì)1）目前宗地周邊可利用的生活配套設(shè)施較缺乏，檔次較低。 風(fēng)險(xiǎn)地塊所在區(qū)域目前尚不是市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，前期推廣成本較高并且存在一定市場(chǎng)