【正文】 基于城市發(fā)展背景下客戶機(jī)會拓展 ?基于競爭分析的核心競爭力塑造 ?強(qiáng)勢引爆點(diǎn)快速起爆 ?成本的全程控制 本報告是嚴(yán)格保密的。其中北部山區(qū)由河源、韶關(guān)、梅州、清遠(yuǎn)、云浮五市及五個山區(qū)縣組成，土地面積 ?廣東整體規(guī)劃布局 本報告是嚴(yán)格保密的。 39 粵西城鎮(zhèn)發(fā)展體系是以湛茂都市群為核心，希望借此加強(qiáng)與北部灣城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈的聯(lián)系，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 粵西城鎮(zhèn)發(fā)展體系： 培育粵西城鎮(zhèn)群，發(fā)展湛茂都市區(qū)，加強(qiáng)與北部灣城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系（包括雷州半島、海南島西部地區(qū)、廣西沿海地區(qū)及越南北部地區(qū)的城鎮(zhèn)）的經(jīng)濟(jì)合作，簽訂相關(guān)的區(qū)域合作協(xié)議框架，聯(lián)手開發(fā)礦產(chǎn)、水力、海洋、旅游等資源 湛江、茂名都市核心區(qū) 西翼以湛茂都市區(qū)為核心，重點(diǎn)發(fā)展海洋產(chǎn)業(yè)，建設(shè)水產(chǎn)品加工流通中心，做大做強(qiáng)石化生產(chǎn)基地和電力能源基地 北部灣經(jīng)濟(jì)圈 借勢北部灣，發(fā)展湛江、茂名核心都市區(qū)，做大石化產(chǎn)業(yè)及電力能源基地 ?粵西城鎮(zhèn)發(fā)展 本報告是嚴(yán)格保密的。 42 從城市群發(fā)展規(guī)律來看：隨著城市群的發(fā)展和城市化水平不斷提高，中心城市與周邊城鎮(zhèn)的關(guān)系逐漸緊密 中心城市的形成 ?在解放前，珠三角已經(jīng)形成以廣州為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的區(qū)域空間布局 ?1985年以廣州為中心的珠江三角洲作為港澳、日本及東南亞、中東地域的鮮活商品出口基地，因?yàn)檗r(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革的成功使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)蓬勃發(fā)展 ?廣州城市不斷外擴(kuò)，相繼將番禺、花都等地、縣市撤市設(shè)區(qū)，納入城市體系 舉例 本報告是嚴(yán)格保密的。 46 重化工產(chǎn)業(yè)作為茂名的支柱產(chǎn)業(yè)，近幾年拉動了經(jīng)濟(jì)快速增長和房地產(chǎn)的快速發(fā)展，因此，研究重化工產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)的影響顯得至關(guān)重要 ?2022年 ,茂名市 GDP躍上千億元臺階 ,是廣東東西北 GDP率先突破千億元大關(guān)的地級市 ?2022年 ,茂名市 GDP達(dá)到 ,比上年增長%； GDP總量、第三產(chǎn)業(yè)增加值在東西兩翼 7市中均排名第一；財(cái)稅收入、居民收入等都實(shí)現(xiàn)了較快增長；去年 ,在全球金融海嘯沖擊下 ,茂名經(jīng)濟(jì)仍然保持平穩(wěn)較快增長勢頭 7508079401067121814%15% 15%9 . 8 0 %13%02004006008001000120014002022 2022 2022 2022 2022G D P0%2%4%6%8%10%12%14%16%增速G D P ( 億元) G D P 增速7 . 9 5117 . 9 3141950%37% 2 7 . 5 0 %75%37%024681012141618202022 2022 2022 2022 2022金額 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%80%100%增速茂名房地產(chǎn)開發(fā)投資( 億元) 增速茂名近年經(jīng)濟(jì)保持快速增長，基本為 10%以上增速 茂名近年房地產(chǎn)投資增長幅度大 本報告是嚴(yán)格保密的。 48 最先發(fā)展石化產(chǎn)業(yè)，通過石化產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動了其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨之而來的就是產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群的大量涌入，最終加速了城市化發(fā)展的步伐 ? 化學(xué)化工園區(qū)（ 60多家跨國公司，總投資超過 21億新元） ? 電子晶片和顯示器制造園區(qū)（ 20多家企業(yè)總投資超過 25億新元） ? 食品工業(yè)園區(qū)和物流服務(wù)園區(qū)（已有 3個專門的物流服務(wù)園區(qū)） ? 三星電子和德國世創(chuàng)電子在新加坡建設(shè)晶片生產(chǎn)廠 一般綜合工業(yè)區(qū) 科技工業(yè)和商務(wù)園區(qū) ? 重點(diǎn)發(fā)展電子、生命科學(xué)等技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè) ? 國際商務(wù)園區(qū)（ 200余家跨國大公司進(jìn)駐）、Changi商務(wù)區(qū)（軟件、研發(fā)等知識密集型企業(yè)）、Onenorth園區(qū)（創(chuàng)新基地）、 Startup中心（服務(wù)于新生企業(yè)） 企業(yè)管理層，工業(yè)藍(lán)領(lǐng)，產(chǎn)業(yè)技術(shù)工人大量引入 高科技人才，白領(lǐng)，高級管理人員出現(xiàn) ? 石化區(qū)已有 78家石油、石化和特種化學(xué)品公司進(jìn)駐 ? 園區(qū)企業(yè)總投資價值達(dá)到 220億新元（約 130億美元），2022年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值約 312億美元， 1100億人民幣 ? 園區(qū)內(nèi)目前有 2個煉油廠、 3個乙烯廠、 1個電廠 石化產(chǎn)業(yè) 石化產(chǎn)業(yè)相關(guān)人員 本報告是嚴(yán)格保密的。外地資本開始涌入，選此為生產(chǎn)基地 ?全面建設(shè)期 : 10年 ?產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后高收入技術(shù)藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)與管理者成為長期固定工作人員 ,同時對商業(yè)與寫字樓的需求開始呈現(xiàn) ?平穩(wěn)發(fā)展期 : 10年大項(xiàng)目基本建成投產(chǎn) , 產(chǎn)業(yè)布局基本完成 ,產(chǎn)能不斷增長 ,區(qū)域發(fā)展成為集工業(yè) \居住于一體綜合性城區(qū) 發(fā)展程度 時間 1 2 3 4 5 區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè) 石化區(qū)拉動區(qū)域發(fā)展 工業(yè)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接推動區(qū)域城市化 成熟階段 化工簇群完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈并帶來更多人口 區(qū)域初步發(fā)展（啟動期） 石化區(qū)拉動區(qū)域發(fā)展（建設(shè)初期） 工業(yè)區(qū)發(fā)展及轉(zhuǎn)型推動城市化（全面建設(shè)期） 區(qū)域城市化發(fā)展成熟（平穩(wěn)發(fā)展期） 石化產(chǎn)業(yè)帶動其它產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，對房地產(chǎn)產(chǎn)生了急速推動作用 本報告是嚴(yán)格保密的。規(guī)劃期限為 2022至 2020年，規(guī)劃區(qū)范圍包括茂南區(qū)、茂港區(qū)和電白縣行政管轄范圍，總面積 2748平方公里，規(guī)劃期限總?cè)丝跒?290萬，其中城鎮(zhèn)人口 200萬 茂名城區(qū)將迅速擴(kuò)大，從而使化州與茂名之間的聯(lián)系更加緊密 茂名人口將大量增長，化州承接茂名外擴(kuò)人口成為可能 ?2022年，茂名中心城區(qū)人口為 126萬 ?2020年，茂名中心城區(qū)人口將達(dá)到 150萬，將在 08年基礎(chǔ)上增加約 24萬人 茂名城市外擴(kuò)成為必然，與化州的聯(lián)系將更加緊密 本報告是嚴(yán)格保密的。 57 根據(jù)裕廊經(jīng)驗(yàn)，居住區(qū)必須遠(yuǎn)離石化區(qū)，但從茂名規(guī)劃的兩大居住中心看，均無法滿足遠(yuǎn)離石化區(qū)的要求，居住環(huán)境存在污染問題 河?xùn)|中心 環(huán)水東灣中心 茂名規(guī)劃的兩大居住中心（河?xùn)|中心、環(huán)水東灣中心）均距離石化區(qū)較近，居住環(huán)境存在污染問題 本報告是嚴(yán)格保密的。 61 未來城市快速發(fā)展使城區(qū)面臨外擴(kuò)趨勢，規(guī)劃中 “ 北推 ” 策略使湛江與化州的聯(lián)系更加緊密，項(xiàng)目存在承接湛江外擴(kuò)客戶的可能性 未來城市快速發(fā)展使城區(qū)面臨外擴(kuò)趨勢 ?根據(jù)湛江市規(guī)劃， 2022年，市域總?cè)丝谶_(dá)到700－ 750萬人，城市化水平為 55％； 2020年，市域總?cè)丝谶_(dá)到 870－ 920萬人，城市化水平為65％ 城市發(fā)展方向：提升核心 — 完善功能，西擴(kuò)東拓 — 拉開框架，北推南進(jìn) — 做大做強(qiáng) ?北推 ：“城市北部已具有相當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)基礎(chǔ)，同時，赤坎老城區(qū)壓力有待疏解，這使城市北翼的空間開發(fā)具有充實(shí)的必要性與可行性 ” —— 引自 《 湛江市城市總體規(guī)劃（ 20222020年） 》 本報告是嚴(yán)格保密的。 霞山內(nèi)城區(qū)：交通方便，配套完善，城市建設(shè)較好 以小高層為主； 均價 3600； 客戶以霞山人為主，包括在區(qū)內(nèi)工作的企業(yè)管理層、白領(lǐng)，以及部分私營業(yè)主和公務(wù)員。 65 我們將從以下三個層面尋求城市發(fā)展背景下本項(xiàng)目客戶拓展的機(jī)會 …… ?粵西城市群背景下客戶機(jī)會挖掘 ?湛江、茂名城市背景下客戶機(jī)會挖掘 ?化州城市發(fā)展背景下客戶機(jī)會挖掘 基于城市背景下的客戶機(jī)會拓展？ 本報告是嚴(yán)格保密的。 與房地產(chǎn)關(guān)系 中產(chǎn)階級的大量存在，產(chǎn)生大量的居住需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，房價穩(wěn)步上升 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，房價處于低價徘徊 代表城市 廣州、深圳 深圳 東莞、化州 化州人口結(jié)構(gòu)為典型的啞鈴型，中產(chǎn)階級較少，無法快速推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房價處于低價徘徊 ?化州人口結(jié)構(gòu) 化州市人口結(jié)構(gòu)分層 : 富有階層： 私營業(yè)主、養(yǎng)殖戶、生意人、外出工作人群等 中產(chǎn)階層： 公務(wù)員、企事業(yè)單位員工、工薪階層、普通上班一族 貧困階層： 以農(nóng)業(yè)種植為生的農(nóng)民 本報告是嚴(yán)格保密的。 69 化州以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主，長期的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)形成的小農(nóng)意識觀念較強(qiáng)，表現(xiàn)在房地產(chǎn)上長期以自建房居住為主 20222022年 化州農(nóng)業(yè)人口占據(jù)80%以 上 0501001502002022 2022 2022總?cè)丝?農(nóng)村人口由于長期農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，形成強(qiáng)烈鮮明小農(nóng)意識，居住觀念保守 80年代 90年代 00年 06年 09年 時間 第三階段： 新一輪商品房開發(fā)： 第一階段： 8090年代房地產(chǎn)共開發(fā) 300400套商品房 第二階段： 00年開始的自建房浪潮，買地自建成為風(fēng)尚 自建房可世代相傳，商品房只有 70年產(chǎn)權(quán)，擺脫不了傳統(tǒng)觀念束縛 房地產(chǎn)發(fā)展不規(guī)范， 0006年間自建房土地供應(yīng)泛濫，自建房成為風(fēng)尚 形成自建房居住為主的現(xiàn)狀，觀念上依然受到傳統(tǒng)觀念束縛，認(rèn)為自建房可以世代相傳，留給后世子孫 《 數(shù)據(jù)來源：化州 2022年統(tǒng)計(jì)年鑒 》 ?居住現(xiàn)狀 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? —— 河西街道辦主任 買房子的人開始注意要有社區(qū)，要有綠化，還要有物業(yè)管理。 如此簡單的進(jìn)步，獲得市場的廣泛認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)較快的銷售。土地全部售完，但建起別墅數(shù)量較少。因此客戶對高端產(chǎn)品的需求現(xiàn)階段仍然沒有得到滿足。 75 唯一的偽別墅區(qū)雖然土地銷售一空，但由于缺乏配套和管理，實(shí)際建成別墅較少，說明高端客戶需求依然沒有得到釋放 ?由于地塊位臵較偏，缺少必要的物業(yè)管理，安全問題尤為突出，導(dǎo)致買地后沒有進(jìn)行修建 ?目前別墅區(qū)較為荒涼，雜草叢生，只有少量業(yè)主居住 ?建筑風(fēng)格各異，整體感覺雜亂 ?目前土地價格為 400500元 /平米，每塊地的面積在 5001000平米不等 地塊內(nèi)未建設(shè)用地 地塊內(nèi)道路 已建成別墅 已入住別墅 本報告是嚴(yán)格保密的。 79 由于鎮(zhèn)區(qū)人口占據(jù)絕大多數(shù)，城市化率僅為 17%，屬城市化初始階段，普遍存在投身到現(xiàn)代都市生活的渴望 發(fā)展特征 演變階段 城市化初期 城市化后期 后城市階段 ?人口集聚 ， 城市區(qū)域擴(kuò)張 ?城市功能空間相對獨(dú)立 ，多中心格局； ?綠地稀缺 ， 交通擁堵使開闊空間變得不可能； ?都市住區(qū)與重疊 、 擁擠 、密集和視覺超載聯(lián)系在一起 ?城市功能豐富濃縮； ?自然環(huán)境與流動開闊的空間成為都市外的磁場 ， 成為衛(wèi)星城； ?多元文化 、 建筑風(fēng)格的沖突且融合； ?城市化景觀和郊區(qū)化城市的混合體 ?城市擴(kuò)張緩慢 ， 人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移； ?城市依然是社會活動的主要場所 ， 郊區(qū)限于居?。? ?高科技廣泛應(yīng)用于社會各個方面 ?嚴(yán)重空氣污染 、 生活費(fèi)用的高漲 居住形態(tài) 都市中心的密集居住區(qū) 郊區(qū)的別墅區(qū) 生活方式描述 居住環(huán)境自然透氣，高科技實(shí)現(xiàn)了對人類尺度的充分尊重，多元文化混合、多元個性兼容，工作生活的共融等 充分享受便利多彩的都市生活，節(jié)奏快、居住環(huán)境重疊密集、建筑的視覺超載、出現(xiàn)審美疲勞 居住購物工作仍然將生活割裂為三個互不相容的部分；渴望遠(yuǎn)離都市的塵囂；努力尋求精神的依托 中心節(jié)點(diǎn) Downtown的區(qū)住區(qū) 城市化中期 ?大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市 ?人口集聚 、 財(cái)富集聚 、 技術(shù)集聚和服務(wù)集聚 ? 工業(yè)進(jìn)程加快 ， 商業(yè)開始繁榮 ?城市功能空間混合 ，單中心格局 進(jìn)入城市成為身份的彰顯；強(qiáng)烈地?cái)[脫古老傳統(tǒng)的束縛，投身現(xiàn)代都市世界的渴望 城市居住區(qū)格子樓 城市化率 30% 30%50% 50%90% 90%以上 本報告是嚴(yán)格保密的。 83 通過對城市發(fā)展背景下的客戶深入挖掘，已明確本項(xiàng)目的客戶機(jī)會，接下來我們進(jìn)入到項(xiàng)目核心競爭力塑造的分析 …… ?基于城市發(fā)展背景下客戶機(jī)會拓展 ?基于競爭分析的核心競爭力塑造 ?強(qiáng)勢引爆點(diǎn)快速起爆 ?成本的全程控制 三四線城市大盤成功開發(fā)的關(guān)鍵要素 本報告是嚴(yán)格保密的。茂名碧桂園距離茂名市區(qū)茂南城區(qū) 15分鐘車程 。 ?兩心 :項(xiàng)目地塊內(nèi)部現(xiàn)有兩個水庫 ,分別位于南北片區(qū) ,兩個片區(qū)均以水庫為景觀中心進(jìn)行布局規(guī)劃 . 以兩個水庫 為景觀中心 本報告是嚴(yán)格保密的。 91 茂名碧桂園產(chǎn)品領(lǐng)先當(dāng)?shù)厥袌觥①Y源豐富，但缺少城市價值，短期配套嚴(yán)重不足，提供的更多是一種郊區(qū)生活 類別 茂名碧桂園 本項(xiàng)目 生態(tài)資源 項(xiàng)目位于森林公園旁邊，地塊內(nèi)部有兩個水庫，具有比較豐富的生態(tài)資源 毗鄰橘州生態(tài)公園的同時，擁有山水資源，生態(tài)資源得天獨(dú)厚 區(qū)域成熟度 區(qū)域陌生 臨近市中心 ,區(qū)域經(jīng)濟(jì)成熟 周邊環(huán)境 位于郊區(qū)，缺乏城市配套 在擁有絕佳自然景觀的同時還具