【正文】 （錦江工業(yè)總部基地）和三圣街道，西止新成仁路，北鄰沙河大橋。2007年實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入27825萬(wàn)元。2007年9月，**錦江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)正式更名為**錦江工業(yè)總部基地，重點(diǎn)發(fā)展設(shè)計(jì)、創(chuàng)意、軟件及信息服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)，聯(lián)動(dòng)打造現(xiàn)代總部新城。三、周邊“新居工程”概況 2004年，**市委、市政府作出了加快“三個(gè)集中，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的重大戰(zhàn)略部署。自2004年，城鄉(xiāng)一體化新居工程實(shí)施以來(lái)，**市五城區(qū)啟動(dòng)了22個(gè)農(nóng)民新居工程和2處改造，一批農(nóng)民新居點(diǎn)已建成交付使用，安置人口10萬(wàn)余人，同時(shí)實(shí)施新居工程的區(qū)域道路、管網(wǎng)等市政基礎(chǔ)配套設(shè)施逐步完善，一批學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)中心相繼建成，城鄉(xiāng)一體的公共服務(wù)設(shè)施體系初具雛形。同時(shí)，經(jīng)天路、皇經(jīng)樓1街、2街、3街等三環(huán)路兩側(cè)的片區(qū)道路相繼建成或完成改造，市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施配套水平大幅度提升，基本實(shí)現(xiàn)了與中心城區(qū)的一體化，人民居住條件和居住質(zhì)量大幅度提升，生活水平穩(wěn)步提高，城鄉(xiāng)二元化的社會(huì)結(jié)構(gòu)得到了根本改變。2007年，**市經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”。從而促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。而老齡問(wèn)題是每個(gè)家庭、每個(gè)人都必須面對(duì)的問(wèn)題，因此老齡人口的福利問(wèn)題是關(guān)系千家萬(wàn)戶的“民心工程”，切實(shí)關(guān)注老年人，提高生活保障和醫(yī)療護(hù)理等服務(wù)水平，改善老年人生活質(zhì)量是提升社會(huì)福利的重要內(nèi)容，也是實(shí)施“民心工程”的重要舉措。群眾的社會(huì)化養(yǎng)老的需要不斷增長(zhǎng)，對(duì)社會(huì)養(yǎng)老及社區(qū)老年人服務(wù)的質(zhì)量提出了更高要求。項(xiàng)目的選址符合用地規(guī)劃，符合民政服務(wù)設(shè)施的布局規(guī)劃。項(xiàng)目選址位于**市東南部三環(huán)路外側(cè)，琉璃立交橋附近，北距三環(huán)路約500米。項(xiàng)目選址外1公里范圍內(nèi)有，公交3路、77路、181路、503路公交車(chē)站。并接受政府委托，對(duì)服務(wù)區(qū)域內(nèi)農(nóng)農(nóng)村“五?！崩先撕统鞘小叭裏o(wú)”老人進(jìn)行集中供養(yǎng)。充分尊重老年人的心理需求，通過(guò)各種娛樂(lè)活動(dòng)，豐富老年人精神文化生活，為老年人提供心理咨詢、心理援助等服務(wù)。南至雙流縣中和鎮(zhèn)，東至三圣香花卉基地的區(qū)域，面積約25平方公里，包括錦江區(qū)柳江街道辦的大部和成龍路街辦、金像寺和皇經(jīng)三個(gè)社區(qū)。評(píng)估詳值見(jiàn)下表：資產(chǎn)占有方位置征地面積（畝）凈地率拍賣(mài)凈地（畝）規(guī)劃用途土地開(kāi)發(fā)收益權(quán)價(jià)值（萬(wàn)元）土地開(kāi)發(fā)收益權(quán)單價(jià)（萬(wàn)元）**市中錦建設(shè)投資有限責(zé)任公司花果村1組50%二類居住用地252花果村6組60%二類居住用地304東光5組60%二類居住用地307琉璃村6組55%二類居住用地230棬子樹(shù)村2組（飛地）67%二類居住用地285棬子樹(shù)村3組67%二類居住用地289駙馬村2組75%二類居住用地315 注：本評(píng)估結(jié)論不包括未來(lái)應(yīng)上繳財(cái)政的土地出讓金。項(xiàng)目的取得方式，地方政府采用以文件形式下達(dá)；開(kāi)發(fā)、整理產(chǎn)品的總成本中，其中主要成本土地取得成本與稅費(fèi)，也由當(dāng)?shù)卣孕形姆绞酱_定，費(fèi)用水平大幅抵于同期所開(kāi)發(fā)整理產(chǎn)品的平均市場(chǎng)價(jià)值。同時(shí)由于土地資源的稀有性與不可替代性，土地市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)隨著城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)定的持續(xù)上漲趨勢(shì)，即使在短期內(nèi)地價(jià)水平會(huì)有一定波動(dòng)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看其增長(zhǎng)將與城市的發(fā)展基本趨于一致。（三）土地配套條件為使該地塊具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)條件，首先要對(duì)地塊進(jìn)行基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，將現(xiàn)有“生地”轉(zhuǎn)化為具有開(kāi)發(fā)條件的建設(shè)用地，即完成“七通一平”工作，其主要內(nèi)容為：（一）拆遷安置工程（二）區(qū)內(nèi)道路工程（三）公共綠化工程（四）環(huán)衛(wèi)設(shè)施工程（五）專業(yè)管線工程雨、污排水工程自來(lái)水工程天然氣工程電力工程通訊工程上述各項(xiàng)配套條件已逐步推進(jìn)，預(yù)計(jì)出讓時(shí)候具備完善的基礎(chǔ)設(shè)施配套條件。由于基礎(chǔ)設(shè)施不完善，商品房開(kāi)發(fā)條件較差，開(kāi)發(fā)商多持觀望態(tài)度，導(dǎo)致商住開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)落后于市區(qū)西部和南部。政策優(yōu)勢(shì)（1）按照**市城市總體規(guī)劃，向東向南發(fā)展是既定的戰(zhàn)略，因此從規(guī)劃上和政府在政策引導(dǎo)方面，對(duì)琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)都十分有利。本片區(qū)的土地價(jià)格具有較大的吸引力。由于本區(qū)地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境較好，交通便利，土地價(jià)格低于二環(huán)路以內(nèi)，消費(fèi)者用購(gòu)買(mǎi)市區(qū)二環(huán)以內(nèi)一般商品房的價(jià)格，可以在此買(mǎi)上更好的住房愿望。因此，從時(shí)間因素分析，由于可利用的土地資源十分有限，隨著城市的發(fā)展，未來(lái)幾年，土地供給必然趨緊，該區(qū)域地塊價(jià)值將呈上升趨勢(shì)。實(shí)例2：沙河堡地塊地塊位于東郊二、三環(huán)路之間，2007年拍賣(mài)，住宅用地起拍價(jià)450萬(wàn)元/畝，以940萬(wàn)元/畝拍出。因此，穩(wěn)妥的原則，琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)改造基礎(chǔ)設(shè)施配套完善后的住宅用地售價(jià)200萬(wàn)元/畝，是比較可靠的。按目前可比市場(chǎng)價(jià)格，開(kāi)發(fā)后高層電梯公寓均價(jià)可達(dá)5200元/平方米左右?！?00萬(wàn)元/畝，部分地塊價(jià)格已達(dá)500萬(wàn)元/畝以上。（二）配套道路及管網(wǎng)工程道路工程（1）道路根據(jù)規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)將新建琉璃一街25米，道路總長(zhǎng)840米，占地面積21000平方米。1）污水管線污水管線總長(zhǎng)2184米，在道路東北側(cè)布置，污水管管徑為DN400600。4）通訊管線通訊管線總長(zhǎng)840米，24孔管，在道路東北側(cè)布置。幼兒園新建幼兒園兩處，占地面積9536平方米，總建筑面積7152平方米。同時(shí)修建公廁3所，每所建筑面積80平方米，共計(jì)240平方米，沿道路設(shè)置垃圾箱，按50米設(shè)置1處，共計(jì)60個(gè)。幼兒園（兩處），占地面積9536平方米，總建筑面積7152平方米農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)（一處），占地面積4791平方米，總建筑面積6707平方米綠化面積 26000平方米公廁3所 建筑面積240平方米垃圾箱 60個(gè)第八章 新居工程建設(shè)方案規(guī)劃在錦江區(qū)琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)、琉璃村1—6組、麻柳灣村1組紅線范圍內(nèi)，進(jìn)行本項(xiàng)目“新居工程”及拆遷安置房的建設(shè)。本可行性研究報(bào)告根據(jù)規(guī)劃調(diào)整總建筑面積為588300平方米，用地面積根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)增加。整個(gè)地塊呈不規(guī)則的矩形，并被規(guī)劃道路已地塊內(nèi)保留單位用地分割為五幅地塊，項(xiàng)目根據(jù)計(jì)劃，在五地塊內(nèi)分五期工程實(shí)施。小區(qū)主入口設(shè)置于地塊南側(cè)，5幢建筑圍合成中庭，中庭主要為綠化和全民健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地“四期”規(guī)劃用地位于成昆鐵路以南50米，“一期”項(xiàng)目用地東側(cè)，為一東西向狹長(zhǎng)地塊，其南側(cè)為規(guī)劃派出所用地、街道辦事處用地、幼兒園和中小學(xué)用地等。由于地塊中部保留一單位用地，三期項(xiàng)目地塊呈開(kāi)口向東的凹字形。本項(xiàng)目按照居住組團(tuán)的方式建設(shè)成為以高層建筑為主的住宅小區(qū)，樓宇平面布置富有韻律感，規(guī)劃方案保證了小區(qū)內(nèi)部的居住品質(zhì)，避免了城市道路交通噪音對(duì)居住的干擾，提升了內(nèi)部各幢住宅樓的檔次和價(jià)值。注：五期分為新居工程和拆遷安置房?jī)蓚€(gè)部分，其容積率和綠地率有所不同。二、建筑單體豎向設(shè)計(jì)、建筑物層高：地下一層： 4 m；地上一層： 住宅：（架空層）、3 m， 商業(yè)： 4－；地上二層： 住宅：3 m 、 商業(yè)： 4－；地上三層及以上： 3 m。本項(xiàng)目抗震設(shè)防烈度標(biāo)準(zhǔn)為7度3組。三、地形及工程地質(zhì)條件項(xiàng)目區(qū)位于**市區(qū)東南部，地形平坦，地表為砂質(zhì)壤土層，地下潛水層埋深35米，含水層為砂卵石層，地下水對(duì)混凝土無(wú)腐蝕性。農(nóng)民新居用地離公交車(chē)站平均距離不超過(guò)800米。項(xiàng)目區(qū)為**城東、城南副中心連接處，項(xiàng)目區(qū)建設(shè)符合**市的城市總體規(guī)劃。二、強(qiáng)化在執(zhí)行階段的監(jiān)管工作（1）業(yè)主根據(jù)項(xiàng)目的管理特點(diǎn)和要求，確定項(xiàng)目高質(zhì)量的管理人員，凡具備該資格的從業(yè)人員才有可能從事項(xiàng)目的管理工作。需加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)采購(gòu)的監(jiān)督管理。（二）采用公開(kāi)招標(biāo)確定工程承建商，簽訂施工合同。（六）檢查工程所采用由投資方招標(biāo)確定的供貨商提供的主要設(shè)備和關(guān)鍵材料是否符合設(shè)計(jì)圖紙和合同所規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并作好其他材料的招標(biāo)采購(gòu)工作。（十）組織工程審計(jì)。五、加強(qiáng)質(zhì)量管理工程質(zhì)量達(dá)到國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范要求，并經(jīng)驗(yàn)收合格。根據(jù)目標(biāo)工期編制合理的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，定期收集反映實(shí)際進(jìn)度的有關(guān)數(shù)據(jù)，同時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地檢查。在項(xiàng)目建設(shè)管理過(guò)程中，制定具體的《合同管理辦法》，對(duì)合同管理的原則、范圍、主要內(nèi)容、合同管理的組織原則及職責(zé)、合同承辦人的職責(zé)、對(duì)合同的訂立、審查及履行的監(jiān)督檢查，都提出了具體要求，對(duì)合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除、糾紛等做出符合法律規(guī)定的程序要求和解決辦法，使合同管理有章可循。九、加強(qiáng)安全建設(shè)管理本項(xiàng)目為農(nóng)民新居工程建設(shè)項(xiàng)目，工程內(nèi)容涉及大量溝槽施工，工期跨度較大，施工安全管理的好壞將直接影響到該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。其次，做好安全檢查。第十一章 招標(biāo)方案一、招標(biāo)范圍項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程勘察、工程施工、監(jiān)理、重要材料的采購(gòu)全部采用公開(kāi)招標(biāo)、重要設(shè)備的采購(gòu)部分招標(biāo)。（二）在招標(biāo)文件開(kāi)始發(fā)出之日起30日內(nèi)，具有承擔(dān)投標(biāo)項(xiàng)目能力的法人或者其它組織都可以投標(biāo)。投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：能夠最大限度的滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且經(jīng)評(píng)審的價(jià)格合理。四、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成和資質(zhì)要求項(xiàng)目全部采用公開(kāi)招標(biāo)的方式，因此，在招投標(biāo)過(guò)程中，為保證項(xiàng)目的公開(kāi)，對(duì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成和資質(zhì)有如下要求：（一）評(píng)標(biāo)委員會(huì)人員組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)由項(xiàng)目承辦單位的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成。（二）評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的資格要求評(píng)委會(huì)成員職稱要求在副高（副教授）級(jí)以上，從事本專業(yè)至少在8年以上，對(duì)工程項(xiàng)目有較深入的研究，并且職業(yè)道德良好，與投標(biāo)單位無(wú)任何利害關(guān)系。在中國(guó)采購(gòu)與招標(biāo)網(wǎng)（：//）等指定媒體上公開(kāi)發(fā)布工程設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理、重要材料、重要設(shè)備等招標(biāo)公告。六、項(xiàng)目招標(biāo)事項(xiàng)核準(zhǔn)表項(xiàng) 目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘 察全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)設(shè) 計(jì)全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)建筑工程安裝工程全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)監(jiān) 理全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)設(shè) 備部分招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)重要材料全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)實(shí)施時(shí)根據(jù)具體情況調(diào)整。此外，除用于碾回填部分外，其余棄渣的妥善處置必須落實(shí)，應(yīng)作出合理規(guī)劃。工程建設(shè)的有利影響（1）改善琉璃片區(qū)的環(huán)境，對(duì)周邊的建設(shè)和發(fā)展發(fā)揮重要作用，使居住環(huán)境得到顯著改善。項(xiàng)目的實(shí)施將會(huì)是新一輪城市化建設(shè)的一個(gè)良好的契機(jī)，為此項(xiàng)目的建設(shè)從城市化的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)講也是非常必要的。只要全面落實(shí)環(huán)境影響評(píng)價(jià)和工程設(shè)計(jì)提出的環(huán)保對(duì)策措施，嚴(yán)格執(zhí)行“三同時(shí)”制度，確保工程污染物達(dá)標(biāo)排放，并有效控制生態(tài)破壞，本建設(shè)工程項(xiàng)目從環(huán)境保護(hù)角度分析是可行的。第十三章 工程實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃一、項(xiàng)目實(shí)施原則在項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的過(guò)程中，要本著“全面布局、合理安排、科學(xué)設(shè)計(jì)、保證質(zhì)量、先急后緩”的原則，認(rèn)真組織項(xiàng)目的實(shí)施。施工階段：落實(shí)協(xié)作關(guān)系、辦理施工許可等項(xiàng)目批準(zhǔn)手續(xù)，項(xiàng)目承建單位進(jìn)行道路土建施工、安裝網(wǎng)管、實(shí)施道路綠化等。（一）琉璃場(chǎng)片區(qū)“新居工程”、拆遷安置房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（修改）在2008年8月底前完成。（七）2006～2008年分批完成第三期、第四期、第五期項(xiàng)目用地的拆遷。（十一）2009年～2010年12月底前，進(jìn)行第三期、第四期新居工程的施工建設(shè)。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度圖工作階段200520062007200820092010項(xiàng)目立項(xiàng)、前期摸底調(diào)研用地拆遷2期工程勘察設(shè)計(jì)　2期建設(shè)、竣工及交付使用4期工程勘察設(shè)計(jì)　4期建設(shè)、竣工及交付使用5期工程勘察設(shè)計(jì)5期建設(shè)、竣工及交付使用配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第十四章 投資估算及資金籌措一、投資估算（一）投資估算的基本依據(jù)**市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)成計(jì)投資（2005）2號(hào)“關(guān)于**市中錦建設(shè)投資有限責(zé)任公司實(shí)施琉璃場(chǎng)場(chǎng)鎮(zhèn)改造項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)”；業(yè)主提供的項(xiàng)目建設(shè)方案和工程量；**市市政工程造價(jià)指標(biāo)及類似工程造價(jià)等有關(guān)資料（二）工程量依據(jù)工程量依據(jù)本報(bào)告第七章確定。以及配套道路、管網(wǎng)、綠化工程、街道辦事處、派出所、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等以及同步建設(shè)的市政配套工程?？倛D工程包括室外輸配電，供氣管道、給排水管網(wǎng)、道路、綠化等室外工程部分?！耠姎庹彰鞴こ蹋ê娞莨こ蹋┌疵科椒矫?40元計(jì)算，估算投資8236萬(wàn)元。裝飾裝修工程根據(jù)建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃方案和業(yè)主建設(shè)意圖，列簡(jiǎn)裝費(fèi)用，廚、衛(wèi)裝修到位。道路及管網(wǎng)管線工程道路工程：機(jī)動(dòng)車(chē)道按每平方米250元計(jì)算，估算投資336萬(wàn)元。管網(wǎng)工程總投資估算為430萬(wàn)元，包括：雨水管網(wǎng)工程按1000元每米計(jì)算，估算投資168萬(wàn)元。自來(lái)水管線工程按1000元每米計(jì)算，估算投資168萬(wàn)元。幼兒園按2200元每平方米計(jì)算，估算投資1573萬(wàn)元。綠化工程按150元每平方米計(jì)算，估算投資390萬(wàn)元。（計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)5606萬(wàn)元。（％～％）工程保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)511萬(wàn)元。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按第一部分工程費(fèi)用的1％計(jì)算，估算為1441萬(wàn)元。資金籌措方案為：由申請(qǐng)銀行貸款和業(yè)主自籌組成。業(yè)主自籌62174萬(wàn)元。（五）2010年安排資金34142萬(wàn)元，%，主要用于項(xiàng)目后