頤德花苑企劃提案36-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 士是未來(lái)本地收入水平增長(zhǎng)較快的一個(gè)群體，由此，也提示出該階層人士的消費(fèi)增長(zhǎng)潛力巨大。生存心態(tài)特征——有毅力與決心，不屈不撓，具較強(qiáng)的彈性耐力與競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。生活方式特征 ——消費(fèi)生活方式：不因生活穩(wěn)定而不求進(jìn)取，爭(zhēng)取更多的收入，在滿足基本的物質(zhì)生活資料消費(fèi)基礎(chǔ)上，尋求更為豐富的精神消費(fèi)與勞務(wù)消費(fèi)。這部分人既是未來(lái)社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，亦是其家庭中的頂梁柱。 以高級(jí)知識(shí)智能階層的價(jià)值取向，作為頤德名苑風(fēng)格定位的依據(jù)，并結(jié)合綜合優(yōu)勢(shì)的提煉升華而形成的形象定位，既能高度激發(fā)這一階層人士的品牌共鳴與忠誠(chéng)度，亦能引發(fā)非這一階層人士的向往與追求，因?yàn)椋鹤鳛槲磥?lái)中產(chǎn)階級(jí)的主體箐英他們的價(jià)值取向，將是未來(lái)社會(huì)的主流取向他們的生活方式，將是未來(lái)社會(huì)的主流生活方式它是引領(lǐng)潮流的 產(chǎn)品策略產(chǎn)品定位，是基于對(duì)目標(biāo)客戶群體消費(fèi)特征的研究，以滿足其居住的物質(zhì)需求與深層次的心理需求出發(fā)，進(jìn)行有的放矢的產(chǎn)品含量界定的過(guò)程。 戶型解析構(gòu)成戶型解析要素的包括總價(jià)適銷朝向（采光）層次（采光）景觀功能合理性針對(duì)不同的樓盤定位，不同的目標(biāo)客戶群體在對(duì)總價(jià)適銷及功能合理性上的理解存在較大歧議，而在朝向（采光）、層次、景觀上的要求理解角度較為一致。但由于其位置在本案整體布局中居中，受左右兩側(cè)18層高樓側(cè)向阻擋影響較小，因而在本案中朝向已屬上佳。G型：由于在整體布局中處于拐彎連結(jié)處，僅有一臥室東南向淺凹槽采光，廳西南側(cè)采光，其它二臥室北向采光、朝向劣勢(shì)最為明顯。層次：在朝向（采光）方向既定的條件處，層次越高，意味著受周邊樓宇阻擋的影響越小，也意味著大視野景觀越好，高層次房們應(yīng)比低層次房位體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)。綜合分析：受基地條件、設(shè)計(jì)條件及周邊規(guī)劃影響，本案整體戶型在朝向（采光）方面與市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)房位比較，均存在缺憾，落實(shí)到各具體戶型程度不同，必須有一定的彌補(bǔ)對(duì)策，我們提出以下幾點(diǎn)建議： 戰(zhàn)略上整案形象推廣立足于一種特權(quán)生活型態(tài)推廣，最大程度降低目標(biāo)客戶群對(duì)作為產(chǎn)品載體環(huán)節(jié)之一——房型的關(guān)注，讓客戶認(rèn)知：您所購(gòu)買的是完整產(chǎn)品載體整合后所亨用的特權(quán)生活，而非某一產(chǎn)品細(xì)節(jié)的具體使用功能。結(jié)合產(chǎn)品的基礎(chǔ)特性及目標(biāo)客戶群的特征，我們認(rèn)為可從以下幾條思路作為形象定位形成的思考出發(fā)點(diǎn)： 對(duì)于土地相對(duì)稀缺的中心區(qū)域而言，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)現(xiàn)代城市締造者的歷史使命，塑造經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)，體現(xiàn)典雅、具有人文歷史感風(fēng)貌的城市住宅景觀。位于塞納河左岸，離巴黎約60公里。 從1528年弗朗西斯一世起，亨利二世、亨利四世、路易十四、十五、十六和拿破侖等歷代君王都根據(jù)各自的需要和愛(ài)好，進(jìn)行改建、擴(kuò)建、裝飾和修繕各種宮室，使之日臻富麗豪華。其中以意大利名畫師弗朗西斯科、普利瑪?shù)傥鲓W為首的藝術(shù)家們形成了有名的楓丹白露畫派，這個(gè)畫派實(shí)際上是法意兩國(guó)藝術(shù)水乳交融的結(jié)晶。頤德名苑 羅曼蒂克廣告表現(xiàn)總綱：以法國(guó)宮廷式城堡景觀（由建筑圍合形狀，中庭對(duì)稱型法式古典園林、親水型美泉布局的合理結(jié)合為其景觀靈魂）所具的尊貴象征意義，引發(fā)目標(biāo)客戶群對(duì)本案深厚的文化底蘊(yùn)與建筑人文價(jià)值的豐富聯(lián)想。誠(chéng)如前述對(duì)該階層人士經(jīng)濟(jì)特征的描述，其15萬(wàn)元以上的家庭年收入水平，決定其購(gòu)置物業(yè)的總體承受區(qū)間應(yīng)在70萬(wàn)元以上。價(jià)格走勢(shì)運(yùn)用原則伴隨整案操作，在產(chǎn)品內(nèi)涵及形象定位的企劃推廣立意提升的過(guò)程中，如何在5500元 / 平方米 ~ 6500元 / 平方米的價(jià)格空間中，合理組織與運(yùn)用市場(chǎng)導(dǎo)向的價(jià)格走勢(shì)，以把握分階段去化節(jié)奏，促動(dòng)整案均衡圓滿銷售，將涉及以下幾個(gè)原則：以高立意的企劃推廣所能形成的客戶心理價(jià)位為主要參照：——由銷售部門作好客戶信息反饋，理清分階段企劃推廣后客戶對(duì)本案的分階段預(yù)期心理價(jià)位，作為分階段價(jià)格設(shè)計(jì)的依據(jù)?！射N售部門作好客戶信息反饋，理清客戶心目中優(yōu)勢(shì)房位與劣勢(shì)房位的脈絡(luò)，在價(jià)格上升過(guò)程中拉開房位價(jià)差，確保所有物業(yè)的均衡去化。l 建立品牌：品牌的建立并非一朝一夕所能蹴就的，而是需要具備一定條件即首先開發(fā)商要具有建立品牌的深刻概念，其次是物業(yè)要具有可發(fā)展的空間或開發(fā)商要有長(zhǎng)期持續(xù)開發(fā)的企業(yè)理念，最后也是最重要的就是品牌的建立需要有一個(gè)良好而特有的切入點(diǎn)也就是所謂的“品牌導(dǎo)入點(diǎn)”對(duì)于本案來(lái)講，我們以經(jīng)找到了“品牌導(dǎo)入點(diǎn)”——高附加值給客戶帶來(lái)的心理認(rèn)同感，剩下的就是如何更好的展開和深入發(fā)揮該導(dǎo)入點(diǎn)。l 推廣手法：由于目標(biāo)客戶分“有金有識(shí)”和“有金無(wú)識(shí)”兩大群體，所以雖然在目標(biāo)客戶導(dǎo)入上以“有金有識(shí)”為推廣主體，但在具體實(shí)施上還應(yīng)采取以文化效應(yīng)和物質(zhì)表現(xiàn)相組合，在主題表現(xiàn)上以物業(yè)的文化內(nèi)涵和生活形態(tài)為主線，而在具體的各個(gè)細(xì)部上以寫實(shí)的手法，尋找合適的類比載體，在物質(zhì)上進(jìn)行體現(xiàn)。樓書設(shè)計(jì)的華麗精美，已不是僅僅為了美觀，而是要與前來(lái)參觀的客戶的審美情趣相吻合，尊重客戶的審美觀。其他各個(gè)細(xì)小的方面，如名片，信紙，DM等銷售道具上的細(xì)節(jié)處理。大眾媒體通道：報(bào)紙廣告，路牌，燈箱等大眾媒體傳播量大，信息受眾面大，是必不可少的媒體通道。廣告預(yù)算為總銷售額的１．５％35 / 3
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