白云花苑營銷策劃方案-預覽頁
【正文】 其價格上漲的幅度超乎人們的預料。金龍同時，白云花苑因其檔次高，可能成為政府的形象工程之一，因此，宏觀政策環(huán)境有利于本項目的運作。l 入市項目價格對比分析： 以目前市區(qū)在開發(fā)的樓盤為例：，因此，麗水市的房地產(chǎn)綜合平均價格超過4000元/平米已經(jīng)成為事實。2. 金龍房產(chǎn)為麗水的第一品牌。5. 麗水市房產(chǎn)消費宏觀環(huán)境良好，民間資本有一定積累，海外華僑眾多，高檔住宅區(qū)具有良好的銷售基礎(chǔ)；Weakness（劣勢）：1. 開發(fā)單位對高尚別墅物業(yè)尚未有先例，本案的運作處于嘗試探索階段。物管和服務標準沒有明確的承諾。2. 盡管項目前期調(diào)查反饋良好，但項目開發(fā)單位仍有居安思危意識。2. 別墅物業(yè)價值昂貴，消費對象背景復雜，加之資源緊缺，眾口難調(diào)，本案在運作過程中將會面臨更多的人為阻力。第二部分PART TWO項目營銷各要素一、目標消費群體定位：私營業(yè)主、政府官員、城市白領(lǐng)（如醫(yī)生、律師等）及海外華僑。（2）采取領(lǐng)導性定價，即稍有領(lǐng)先，顯示樓盤的品質(zhì)，又接近目標消費群心理價位。2. C型客戶年齡在3545之間，經(jīng)濟基礎(chǔ)良好，有可能在本地已有一套住宅，但是不滿足原來的居住條件，他們的文化層次較高，在企業(yè)和單位擔任重要職務，收入穩(wěn)定。（二）根據(jù)購買力和客戶特點的分析，我們將主要客戶群定位在：1. 城市新貴：高薪白領(lǐng)，一般為企業(yè)高級管理人才或企業(yè)股份持有者，或從事收入較高的職業(yè)，如醫(yī)生、律師、會計師、設(shè)計師等。（三）客戶特征：1. 3545歲的中青年2. 商務精英或政府要員3. 三口之家、三代同堂為主，家庭狀況良好4. 收入豐厚，經(jīng)濟條件好，有50萬以上的家庭貯備5. 注重被人羨慕的眼光，想躋身更高尚的一層6. 比較注重精神層面的享受，對家庭比較重視7. 希望享受生活，注重生活品質(zhì)。一定程度上說，白云花苑就是白云山公園的組成部分（類似景觀房產(chǎn)）。居住其間，真可謂:“夜眠枕松濤，朝起拂白云”。山地公寓依山而建，家與山體連為一體；多聯(lián)別墅為躍層式住宅，底層客廳直接面對宅前庭園，車庫設(shè)于半地下，客廳層高達到4米，建筑做較多北面退臺處理，形成大面積屋頂露臺，滿足住戶多種需求；多聯(lián)別墅大部分臨街而設(shè)，在造型上簡潔大方，強調(diào)體塊的穿插變化，用材以涂料、面磚、玻璃彩鋁為主，清新而典雅。科學規(guī)范的建筑施工隊伍金龍房產(chǎn)的良好物業(yè)品質(zhì)高品位社區(qū)的物業(yè)管理六、產(chǎn)品定位：l 通過6個層面對產(chǎn)品進行定位：絕版地段，鉑金鉆位，典藏尊貴。（身份體現(xiàn)）夜眠枕松濤，朝起拂白云，白云生處有我家……（環(huán)境定位）精神名宅，品味無限悠閑。l 云花苑一共只有434套房子。這種生活方式將引導潮流，處于生活的頂層。在訴求中，我們力求傳達一種信息：這個社區(qū)價格昂貴，但是品位高雅。九、關(guān)于樓盤名稱、社區(qū)區(qū)塊名稱及LOGO確定：案名：白云花苑l 釋義：白云山住宅小區(qū)有別墅、排屋、公寓等各種性質(zhì)的物業(yè)，項目定位介于高檔社區(qū)與別墅之間，與純山水別墅尚有一定距離。金龍公司在麗水開發(fā)的樓盤中，怡景花苑無疑是最成功的。“怡景花苑”、“白云花苑”具有一脈相承，系列開發(fā)的效果。一屢白云在屋前繚繞，兩個亮窗以桔黃色點綴，可以麗及讓人聯(lián)想“夜眠枕松濤，朝起拂白云”的居住環(huán)境。（3）熱銷期（約6個月，大致時間為2005年38月）（4）銷售后期及延續(xù)階段（約5個月）（5）正式入伙：2005年春節(jié)二、總體推廣：目的：通過系列的廣告、新聞報道和SP活動，使得本案在短期內(nèi)形成品牌市場和價格支撐市場，為本案最終完成銷售工作鋪平道路。本時段宣傳注重造勢宣傳，著重整體效果的形象宣傳，重在對樓盤整體的概述，讓其形象深入人心。u 軟性宣傳文章達10篇以上。C、電臺媒體：麗水市廣播電臺l 有一定的受眾，且價格優(yōu)惠，可簽定全年廣告。 G、該階段文案偏重整體感，其著重點在：l 白云生處有我家……l 絕版山水園林，首席尊貴宅邸?，F(xiàn)在，一個占地約355畝的園林式高尚社區(qū)即將在美麗的白云山森林公園腳下延展開來，！這就是我們夢寐以求的生活空間!!開盤期（1）主要目的：在此階段運用促銷組合進行強勢宣傳，使白云花苑達到100%的概念滲透，形成開盤即暢銷甚至井噴的局面。A、報紙媒體：l 日報、晚報投入計68個基本單位，廣電周報5個基本單位。主要廣告文案舉例主題：白云花苑，享受都市村莊的優(yōu)雅生活文案：風雨四季，晨星暮靄的世界里保持一份如水的心境體驗生命初始的清麗心靈便在不知不覺中達到一種新的境界身處白云花苑，站在自家的露臺上聽流水潺潺，觀四季更迭，品四時花香如此園林之意境，無不讓人心態(tài)淡然悠遠此時，任時間攜著往事從記憶中淌過一種從未有過的輕松與愜意便油然而生。A、報紙媒體：日報計6個基本單位，晚報6個基本單位。（3）推廣主概念：l 白云花苑—細節(jié)彰顯品質(zhì)。投入日報計2個版面，晚報和麗水廣播電視報3個版面，文案略。二、開盤階段：開盤至其后的3個月。做好三期的銷售簽約工作，辦理相關(guān)手續(xù)。白云花苑項目組2004年6月18日于杭州22ADD：杭州保俶北路89號TEL：057188062298
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