億凱商城策劃-預(yù)覽頁
【正文】 別墅概念。資料顯示，目前上海別墅市場由前幾年供不應(yīng)求一下子變?yōu)榧泄?yīng)格局，并在近三年內(nèi)將形成供應(yīng)高峰期。億凱商城策劃（一） 上海別墅市場分析據(jù)初步調(diào)研，目前上海別墅市場在建和在售樓盤約150個。我們認(rèn)為，高端別墅市場供應(yīng)不容樂觀，但經(jīng)濟型別墅走俏上海。別墅供應(yīng)量正在成倍增加。因此，投資商、開發(fā)商需要謹(jǐn)慎入市，而對于一些在銷個案應(yīng)盡量快速去化以規(guī)避市場風(fēng)險。顯然，短期供應(yīng)量的增長速度已超過了需求量的增長速度。而總價在100萬元以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬元以上的豪華別墅分別為15%和12%。南匯北翼有連接上海兩大空港的外環(huán)線；東北端是浦東國際航空港；東南端是上海的重要出海門戶蘆潮港。216。單價在6000—8000元之間，總價為130萬—300萬。共分為南加州園、夏威夷豪園、半島豪園、邁阿密水岸、新澤西風(fēng)情、密蘇里假日（假日公寓）等板塊。使該案成為了一個規(guī)模龐大的配套齊全的小區(qū)。（3）、風(fēng)格以美式為主，水景別墅占據(jù)主導(dǎo)地位該地區(qū)的別墅項目中，風(fēng)格主要以美式的為主，如東方夏威夷，以夏威夷式的水景輔以鄉(xiāng)村別墅；羅山綠洲別墅以美式佛羅里達(dá)風(fēng)格設(shè)計為主，特別是每家每戶都有私家碼頭，康橋半島花園更是全部以美式風(fēng)格命名（詳見重點個案分析之康橋半島花園），第四期的“邁阿密水岸”也力圖建造水系生態(tài)。按照此面積計算，預(yù)計上海的商鋪市場價值在600億元左右。主要以高品位百貨店、特色百貨店、專業(yè)專賣店、文化娛樂設(shè)施、樓宇餐飲為主；216。 高投資回報率促使商鋪市場依然處于供不應(yīng)求的局面據(jù)調(diào)查，2002年上海大多數(shù)商鋪的租金已經(jīng)比去年上升了15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商務(wù)樓、高檔住宅公寓、酒店式服務(wù)公寓等其他房產(chǎn)投資產(chǎn)品。隨著更多的普通投資者被投資獲利的豐厚性所吸引，市場對商鋪的需求正進一步放大。55%的上海人是為了出租而購買商鋪的，而出于自營目的購買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。 項目分析（1） 優(yōu)勢（STRENGTH） 宏觀經(jīng)濟發(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，上海房地產(chǎn)市場的良好態(tài)勢是本案的重要支撐； 市府對南匯的統(tǒng)一規(guī)劃，包括產(chǎn)業(yè)、教育、交通、風(fēng)景、旅游、房產(chǎn)等各個層面，這個全面的定位改造計劃將南匯在上海的地位提升到一個新的高度，并描繪了一個美好的城市發(fā)展藍(lán)圖，這也是本案區(qū)位價值的重要依據(jù)； 項目周邊臨近上海野生動物園、上海最大的森林公園、桃園度假村以及區(qū)域?qū)⒔ǔ缮虾５夏崴箻穲@和華東區(qū)域最大的濱海高爾夫球場，這里充滿著無限商機，這里可能成為未來發(fā)展的焦點。 “國際禮品城”的概念不僅表現(xiàn)在量上，還表現(xiàn)在質(zhì)上，有效導(dǎo)入差異化產(chǎn)品塑造與營銷，物種豐富、質(zhì)量上乘是保證客戶聚集的根本。 項目啟動初期商區(qū)形象與物業(yè)及管理配套等一切都在待完善之中，目前項目周邊環(huán)境對于本案住宅物業(yè)是一種干擾，可能影響本案銷售。（四） 機會（OPPORTUNITY）本案是目前上海最大的禮品市場，這點是本案立意的根本；如果能夠清晰的把握產(chǎn)品定位，能夠有效提升區(qū)域知名度，對客戶資源的積累與區(qū)劃能有效支撐多形態(tài)產(chǎn)品的去化。我們認(rèn)為，通過良好的形象包裝和有條理、有針對的市場推廣，我們能夠在保證去化速度的前提下進一步提升產(chǎn)品價值。 江浙商人216。所以，炒鋪人士一般不外乎三種216。 商鋪投資者投資考量首先是為商鋪估價，其會綜合考慮多方面的因素，比如人口數(shù)量、人口密度、交通方式等，象高檔生活區(qū)的房價很貴，購買力很強，商鋪水漲船高，這種門檻也不是一般投資者能夠承受的；而有的地方人口多且密度高，商鋪作為必要生活配套其需求量會較大；此外象一些專業(yè)市場、綜合型商場、特色商業(yè)街等，其商業(yè)聚集規(guī)模明顯，許多商業(yè)投資者會自然流向這些區(qū)域，本案屬于后者，大量的禮品、飾品經(jīng)營者將聚集成為一個商業(yè)圈地。與此同時，商業(yè)業(yè)態(tài)的變化周期也越來越短，一些個體批發(fā)零售業(yè)（贏利能力有限）會因為無法承受高昂的租金而退出中心城區(qū)，所以，我們認(rèn)為今后郊區(qū)規(guī)劃化、專業(yè)化商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)是必然的。 本案的發(fā)展?jié)摿?，充分展示本案位置、交通動線（物流、貿(mào)易以及交通的匯聚之地）、風(fēng)景優(yōu)勢等，以及五星級酒店，都意在體現(xiàn)這里商業(yè)發(fā)展的必然和本案的投資價值； 上海最大的禮品批發(fā)市場，不僅表現(xiàn)在物種豐富，而且質(zhì)量精致、上乘，突出商業(yè)特點，結(jié)合現(xiàn)代綜合商業(yè)模式，著重渲染“東方名品城”的概念，增加這個概念的內(nèi)涵和外延，明確區(qū)分本案與其他小商鋪，包括風(fēng)格、定位、展示系統(tǒng)、服務(wù)配套等，訴求上突出本案領(lǐng)先優(yōu)越性； 在專業(yè)市場客戶中訴求自身良好形象，注意利用其“耳語”效應(yīng)，規(guī)模化、專業(yè)化是我們核心優(yōu)勢；（二） 客戶對策216
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