億凱商城策劃-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 別墅概念。資料顯示，目前上海別墅市場(chǎng)由前幾年供不應(yīng)求一下子變?yōu)榧泄?yīng)格局，并在近三年內(nèi)將形成供應(yīng)高峰期。億凱商城策劃（一） 上海別墅市場(chǎng)分析據(jù)初步調(diào)研，目前上海別墅市場(chǎng)在建和在售樓盤(pán)約150個(gè)。我們認(rèn)為，高端別墅市場(chǎng)供應(yīng)不容樂(lè)觀，但經(jīng)濟(jì)型別墅走俏上海。別墅供應(yīng)量正在成倍增加。因此，投資商、開(kāi)發(fā)商需要謹(jǐn)慎入市，而對(duì)于一些在銷(xiāo)個(gè)案應(yīng)盡量快速去化以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。顯然，短期供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度已超過(guò)了需求量的增長(zhǎng)速度。而總價(jià)在100萬(wàn)元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬(wàn)元以上的豪華別墅分別為15%和12%。南匯北翼有連接上海兩大空港的外環(huán)線(xiàn)；東北端是浦東國(guó)際航空港；東南端是上海的重要出海門(mén)戶(hù)蘆潮港。216。單價(jià)在6000—8000元之間，總價(jià)為130萬(wàn)—300萬(wàn)。共分為南加州園、夏威夷豪園、半島豪園、邁阿密水岸、新澤西風(fēng)情、密蘇里假日（假日公寓）等板塊。使該案成為了一個(gè)規(guī)模龐大的配套齊全的小區(qū)。（3）、風(fēng)格以美式為主，水景別墅占據(jù)主導(dǎo)地位該地區(qū)的別墅項(xiàng)目中，風(fēng)格主要以美式的為主，如東方夏威夷，以夏威夷式的水景輔以鄉(xiāng)村別墅；羅山綠洲別墅以美式佛羅里達(dá)風(fēng)格設(shè)計(jì)為主，特別是每家每戶(hù)都有私家碼頭，康橋半島花園更是全部以美式風(fēng)格命名（詳見(jiàn)重點(diǎn)個(gè)案分析之康橋半島花園），第四期的“邁阿密水岸”也力圖建造水系生態(tài)。按照此面積計(jì)算，預(yù)計(jì)上海的商鋪市場(chǎng)價(jià)值在600億元左右。主要以高品位百貨店、特色百貨店、專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店、文化娛樂(lè)設(shè)施、樓宇餐飲為主；216。 高投資回報(bào)率促使商鋪市場(chǎng)依然處于供不應(yīng)求的局面據(jù)調(diào)查，2002年上海大多數(shù)商鋪的租金已經(jīng)比去年上升了15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商務(wù)樓、高檔住宅公寓、酒店式服務(wù)公寓等其他房產(chǎn)投資產(chǎn)品。隨著更多的普通投資者被投資獲利的豐厚性所吸引，市場(chǎng)對(duì)商鋪的需求正進(jìn)一步放大。55%的上海人是為了出租而購(gòu)買(mǎi)商鋪的，而出于自營(yíng)目的購(gòu)買(mǎi)商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出中賺取差價(jià)。 項(xiàng)目分析（1） 優(yōu)勢(shì)（STRENGTH） 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好態(tài)勢(shì)是本案的重要支撐； 市府對(duì)南匯的統(tǒng)一規(guī)劃，包括產(chǎn)業(yè)、教育、交通、風(fēng)景、旅游、房產(chǎn)等各個(gè)層面，這個(gè)全面的定位改造計(jì)劃將南匯在上海的地位提升到一個(gè)新的高度，并描繪了一個(gè)美好的城市發(fā)展藍(lán)圖，這也是本案區(qū)位價(jià)值的重要依據(jù)； 項(xiàng)目周邊臨近上海野生動(dòng)物園、上海最大的森林公園、桃園度假村以及區(qū)域?qū)⒔ǔ缮虾５夏崴箻?lè)園和華東區(qū)域最大的濱海高爾夫球場(chǎng)，這里充滿(mǎn)著無(wú)限商機(jī)，這里可能成為未來(lái)發(fā)展的焦點(diǎn)。 “國(guó)際禮品城”的概念不僅表現(xiàn)在量上，還表現(xiàn)在質(zhì)上，有效導(dǎo)入差異化產(chǎn)品塑造與營(yíng)銷(xiāo)，物種豐富、質(zhì)量上乘是保證客戶(hù)聚集的根本。 項(xiàng)目啟動(dòng)初期商區(qū)形象與物業(yè)及管理配套等一切都在待完善之中，目前項(xiàng)目周邊環(huán)境對(duì)于本案住宅物業(yè)是一種干擾，可能影響本案銷(xiāo)售。（四） 機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）本案是目前上海最大的禮品市場(chǎng)，這點(diǎn)是本案立意的根本；如果能夠清晰的把握產(chǎn)品定位，能夠有效提升區(qū)域知名度，對(duì)客戶(hù)資源的積累與區(qū)劃能有效支撐多形態(tài)產(chǎn)品的去化。我們認(rèn)為，通過(guò)良好的形象包裝和有條理、有針對(duì)的市場(chǎng)推廣，我們能夠在保證去化速度的前提下進(jìn)一步提升產(chǎn)品價(jià)值。 江浙商人216。所以，炒鋪人士一般不外乎三種216?！ ∩啼佂顿Y者投資考量首先是為商鋪估價(jià)，其會(huì)綜合考慮多方面的因素，比如人口數(shù)量、人口密度、交通方式等，象高檔生活區(qū)的房?jī)r(jià)很貴，購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)，商鋪水漲船高，這種門(mén)檻也不是一般投資者能夠承受的；而有的地方人口多且密度高，商鋪?zhàn)鳛楸匾钆涮灼湫枨罅繒?huì)較大；此外象一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、綜合型商場(chǎng)、特色商業(yè)街等，其商業(yè)聚集規(guī)模明顯，許多商業(yè)投資者會(huì)自然流向這些區(qū)域，本案屬于后者，大量的禮品、飾品經(jīng)營(yíng)者將聚集成為一個(gè)商業(yè)圈地。與此同時(shí)，商業(yè)業(yè)態(tài)的變化周期也越來(lái)越短，一些個(gè)體批發(fā)零售業(yè)（贏利能力有限）會(huì)因?yàn)闊o(wú)法承受高昂的租金而退出中心城區(qū)，所以，我們認(rèn)為今后郊區(qū)規(guī)劃化、專(zhuān)業(yè)化商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)是必然的。 本案的發(fā)展?jié)摿?，充分展示本案位置、交通?dòng)線(xiàn)（物流、貿(mào)易以及交通的匯聚之地）、風(fēng)景優(yōu)勢(shì)等，以及五星級(jí)酒店，都意在體現(xiàn)這里商業(yè)發(fā)展的必然和本案的投資價(jià)值； 上海最大的禮品批發(fā)市場(chǎng)，不僅表現(xiàn)在物種豐富，而且質(zhì)量精致、上乘，突出商業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合現(xiàn)代綜合商業(yè)模式，著重渲染“東方名品城”的概念，增加這個(gè)概念的內(nèi)涵和外延，明確區(qū)分本案與其他小商鋪，包括風(fēng)格、定位、展示系統(tǒng)、服務(wù)配套等，訴求上突出本案領(lǐng)先優(yōu)越性； 在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)客戶(hù)中訴求自身良好形象，注意利用其“耳語(yǔ)”效應(yīng)，規(guī)?；?zhuān)業(yè)化是我們核心優(yōu)勢(shì)；（二） 客戶(hù)對(duì)策216
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