【正文】 經(jīng)營成本估算。 風險分析。4 可行性研究報告的撰寫 封面：要能反映評估項目的名稱、誰作的評估及可行性研究報告寫作時間。一般包括：項目總說明、項目概況、投資環(huán)境研究、市場研究、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目、規(guī)劃方案及建設條件、建設方式與進度安排、投資估算及資金籌措、項目評估基礎數(shù)據(jù)的預測和選定、項目經(jīng)濟效益評價、風險分析和結論與建議等十二個方面。5 市場分析與需求預測 開發(fā)項目的市場調(diào)查內(nèi)容，可依項目的具體情況確定。如同類物業(yè)近年內(nèi)的市場交易狀況、區(qū)域分布和價格水平。 物資供應市場調(diào)查。 物業(yè)管理狀況的調(diào)查。 走訪調(diào)查。 在深入調(diào)查充分分析收集資料基礎上，對開發(fā)物業(yè)需求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行科學分析，對開發(fā)成本、市場售價、銷售對象、銷售進度等作出客觀預測。凡在資金籌措無望的情況下，不必開展深度可行性研究。對規(guī)模小、周期短的項目，可采用靜態(tài)法。 動態(tài)法財務盈利能力分析，一般應以下列指標進行。判別標準為：FIRR≥ic即認為盈利能力已滿足最低要求，項目可行；FIRR＜ic項目不可行。9 不確定性分析 項目評價所采用的數(shù)據(jù)，由于多來自預測和估算，有一定程度的不確定性，為分析不確定因素對財務評價指標的影響需進行不確定性分析，以估計項目可能承擔的風險，以論證開發(fā)項目在經(jīng)濟上的可靠性。 敏感性分析是通過分析、預測項目主要因素（如成本、價格、銷售周期等因素）發(fā)生變化時對財務評價指標的影響，從中找出敏感因素和極限變化幅度。規(guī)模較大且要求研究深度相對較深的項目，可委托專門咨詢機構承擔項目可行性研究任務；規(guī)模適量且研究深度適當?shù)捻椖浚煞康禺a(chǎn)公司自行組織可行性研究。 開發(fā)項目的可行性研究報告及決策意見，不論實施與否，都應歸入技術檔案管理，妥善保存?zhèn)洳?。附錄? 財務評價指標表達公式1 靜態(tài)評價指標 投資收益率（R）投資收益率（R）=凈收益額247。I式中：1）FNPV—財務凈現(xiàn)值2）I—投資現(xiàn)值 動態(tài)投資回收期（p’t）∑（CIC0）t（1+ic）t=0動態(tài)投資回收期（P’t）=（累計財務凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份表）1+當年累計財務凈現(xiàn)值的絕對值247。 投資決策：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，結合公司自身情況，對是否投資開發(fā)該項目做出決策。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴謹，準確載明合同各方的責任，必要時可以報有關部門鑒證或公證。 向計劃部門申報固定資產(chǎn)投資計劃，報批項目立項。 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—02版 本： A版 第0次修改標 題： 房地產(chǎn)開發(fā)管理細則頁 碼： 第 3 頁 共 6 頁 規(guī)劃設計：由工程部配合實業(yè)公司完成。 現(xiàn)場施工準備 工程部負責委托測量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。工程部負責組織委托監(jiān)理。施工隊伍確定后，公司應與其簽訂正式的施工合同。供貨商確定后，公司應與其簽訂正式的供貨合同。 工程造價預測及預算：項目定位前，經(jīng)濟部應配合開發(fā)部對項目進行經(jīng)濟論證；項目定位后，經(jīng)濟部應配合實業(yè)公司做項目投資估算；正式設計施工圖出來后，經(jīng)濟部應做設計施工圖預算。 竣工驗收： 開發(fā)項目（單項工程）竣工后，先由公司工程部組織初驗，初驗合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門申請驗收。財務部依據(jù)確認的工程造價結算編制工程竣工財務決算，對項目工程投資進行竣工清點。3 房產(chǎn)銷售管理 對房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售工作應提前介入。 開發(fā)項目開工前后，開發(fā)部應辦理商品房預售登記手續(xù)，領取商品房預售許可證。 商品房的銷售，除預售時或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優(yōu)惠。 開發(fā)項目通過竣工驗收后，開發(fā)部應為購房業(yè)主辦理產(chǎn)權證書。4 物業(yè)管理 開發(fā)項目在進行房產(chǎn)銷售之前，公司應根據(jù)項目情況選定物業(yè)管理單位，由其承擔項目建成后的管理。 工程竣工后，在工程保修期間，物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題，應及時向公司工程部反映，由工程部責成施工單位及時修繕；或自行修繕，并會同相關部門按實扣除施工單位保修金。工地例會制度1 目的完善工程管理制度，加強對在建工程的進度、質(zhì)量、投資控制的管理，提高工作效率，加強建設單位、監(jiān)理單位、施工單位等有關方面的協(xié)調(diào)及聯(lián)系，切實解決工程建設中實際存在的問題。 項目公司應提前與監(jiān)理單位進行溝通，當預計要有重大問題決策時，需請示公司總經(jīng)理或總工參加。 監(jiān)理單位每月要出一份《監(jiān)理月報》發(fā)至各與會單位，項目公司應及時將《監(jiān)理月報》傳遞到濟南公司，供公司領導審閱。監(jiān)理公司對本周施工監(jiān)理過程中的施工質(zhì)量、進度、材料供應、投資控制、安全生產(chǎn)情況進行說明，并提出監(jiān)理過程中所發(fā)現(xiàn)的問題，提出相應控制措施。并對各與會人員提出的主要問題通過討論做出結論，對本周工程建設概況進行總結，并對下周監(jiān)理工作做出具體部署。 總監(jiān)理工程師或工地總監(jiān)代表應督促各施工單位在工程建設中嚴格遵守工程例會對工程建設中發(fā)生的問題所做出的結論處理施工與其他矛盾，并要求施工人員于下次例會上，匯報上次例會紀要中有關問題及處理情況和有關結論的落實情況。 施工圖紙的數(shù)量應在20套，包括精裝本4套，平裝16套。 項目公司申報開工證及進行工程招標、消防報審、設計審查各一套。 分發(fā)登記：分發(fā)時間、領取人單位、姓名、數(shù)量。 一般少量的局部變更可在原圖上更改。 監(jiān)理公司審核后加蓋審核章上交駐項目公司技術人員。 施工單位確定后，施工單位、監(jiān)理單位也應組織審學。 圖紙本身是否存在錯、漏、碰、缺和不符合現(xiàn)行規(guī)范、規(guī)程的地方。 按專業(yè)分，應先建筑，再結構、設備、電氣圖，最后是室內(nèi)裝飾圖。 開發(fā)公司參加人員：工程部、經(jīng)濟部技術人員。3 施工圖設計交底的基本內(nèi)容： 設計人員的設計意圖與構思，建筑構造要求，特殊部位以及有關標準。 采用新技術、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。 按各專業(yè)分組進行，做到相互學習，有問有答，最后進行專業(yè)間配合問題解答。3 規(guī)定的內(nèi)容 項目公司及開發(fā)部應將工地所在地的市政配套手續(xù)辦妥，技術資料搜集齊全。 各施工單位之間出現(xiàn)水、電需求矛盾時，應督促監(jiān)理工程師進行協(xié)調(diào)，并優(yōu)先考慮工程人員生活、安全的需要、及重點工程的正常進行。 各施工單位變更水表、電表時及變更使用位置時，應報監(jiān)理單位、開發(fā)單位批準后方能進行。3 職責范圍項目公司負責組織專業(yè)技術人員進行工程量、工程質(zhì)量、技術資料的驗收。 對于重要的分部、分項工程，各專業(yè)工程師會同監(jiān)理工程師按照施工規(guī)范驗收。 監(jiān)理公司組織監(jiān)理工程師、各專業(yè)工程師、施工單位有關人員根據(jù)《建筑、安裝工程質(zhì)量驗收評定標準》及相關規(guī)范對工程進行全面檢查，并由監(jiān)理公司填發(fā)《質(zhì)量處理通知單》，督促施工單位在規(guī)定的時限內(nèi)整改完畢，并及時進行復檢。工程交接驗收管理制度1 目的為使工程質(zhì)量、使用功能符合開發(fā)要求，方便物業(yè)管理，減少與業(yè)主之間的糾紛，明確開發(fā)單位與施工單位之間的責任及物業(yè)與開發(fā)單位之間的管理界限，特制定此制度。 由項目公司經(jīng)理組織、安排。 工程部主要以工程施工質(zhì)量、工程的完整性為重點。 屬于施工單位質(zhì)量問題的，要求監(jiān)理公司針對匯總情況下達整改通知，限期完成。2 適用范圍適用于所有項目的單位、分部、分項工程各施工階段的控制管理。，并由監(jiān)理工程師簽署審核意見后轉(zhuǎn)交到項目公司審核，項目公司審核的重點： 施工計劃安排是否符合要求； 施工部署、施工方法是否切實可行； 施工平面布置的合理性； 質(zhì)量管理組織措施是否能夠保證質(zhì)量目標的實現(xiàn)； 冬雨季施工措施是否能夠保證工程的順利進行； 對工程安全方面的薄弱環(huán)節(jié)所采取的措施是否能夠滿足施工安全目標的實現(xiàn)； 工程成品保護措施是否滿足驗收要求。會議對開工前的各項準備工作進行檢查，確定施工聯(lián)絡方式，創(chuàng)造良好的施工環(huán)境。 工程施工質(zhì)量控制 工程部組織監(jiān)理單位監(jiān)督檢查施工單位嚴格按設計圖紙施工，并符合國家規(guī)范、標準；對重要分項工程要督促施工單位制訂切實可行的施工方案，并監(jiān)督實施。 工程部組織施工管理人員進行現(xiàn)場巡視，及時處理施工中存在的質(zhì)量問題，并做好記錄。 對關鍵的設備安裝和施工工序，由工程部進行重點控制，加強監(jiān)督檢查的力度，采取有效的措施，對各個環(huán)節(jié)實施連續(xù)的監(jiān)控。 項目公司組織對發(fā)生的安全事故，進行調(diào)查處理。2 內(nèi)容 建設單位、設計單位、施工單位和監(jiān)理單位都可以提出工程變更。 施工時間的變更。各部門技術人員要充分做好工程前期工作和施工前準備工作，把工程變更降至最低限度。5 工程變更的程序 工程變更根據(jù)提出單位的不同審批程序略有不同。 各部門根據(jù)管理范圍不同，出具各自書面意見，提交項目公司經(jīng)理進行匯總審批。 監(jiān)理單位提出的工程變更在經(jīng)建設單位及設計單位同意后可下發(fā)執(zhí)行。 監(jiān)理單位應具備的資質(zhì)條件 投標單位必須具備相應的資質(zhì)； 類似于該工程的階段監(jiān)理經(jīng)驗或全過程監(jiān)理經(jīng)驗； 具備與該工程所包括的設計、土建、安裝、裝修全部工作內(nèi)容相適應的實際工作能力，全面進行“三控”（進度控制、質(zhì)量控制、投資控制）、“兩管理”（合同管理、信息管理）、“一協(xié)調(diào)”（業(yè)主與實施方以及實施方之間）和安全文明施工； 具有進行工程建設項目現(xiàn)代化管理的能力； 具有完成該工程類似的工程項目招標、評標的經(jīng)驗，以及具有編制招標文件，制定或?qū)徍藰说椎哪芰?；建設項目現(xiàn)代化管理的能力； 具有編寫符合規(guī)程、規(guī)范的竣工資料的能力。 業(yè)主的各項批復。 業(yè)主對監(jiān)理的評價。2 工程經(jīng)濟簽證由工程部與經(jīng)濟部共同辦理。違背以上原則辦理的對工程承包商進行經(jīng)濟補償?shù)暮炞C為無效簽證，經(jīng)濟部在計量時不予認可。6 工程經(jīng)濟簽證的辦理權限 單項工程經(jīng)濟簽證總金額在二萬元以內(nèi)的，由項目公司經(jīng)理批準辦理。附表 工程經(jīng)濟簽證內(nèi)部控制表單項工程名稱工程承包商擬辦簽證內(nèi)容鑒 定 內(nèi) 容鑒 定 意 見鑒 定 人辦理簽證的原因辦理簽證的可行性核實后的工程量或費用領導批準意見 年 月 日工程招標管理規(guī)定1 公司采用工程招標的方式確定工程施工承包隊伍。 價不變。實行公開招標的工程發(fā)包遵照國家招投標法及行業(yè)相關管理辦法執(zhí)行。6 工程招標前應對工程承包商進行資格預審（見附表1）。虛審的內(nèi)容包括： 應具備的符合發(fā)包工程要求的施工資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照，異地施工的企業(yè)必須提供發(fā)包工程所在地的注冊證明文件； 近兩年的合同（包括內(nèi)容）履行情況，權威部門認定的施工質(zhì)量情況； 近兩年的年終財務報表及流動資金狀況； 現(xiàn)有施工任務（含在建及未開工工程）； 企業(yè)自有設備一覽表；企業(yè)人力及物力資源情況； 其它需要預審的內(nèi)容。7 招標文件的起草實行公開招標的招標文件由受委托的招標代理機構（或經(jīng)濟部）起草；議標工程的招標文件由公司經(jīng)濟部起草。標底的委托方式及編制原則經(jīng)公司領導確定后由經(jīng)濟部編寫委托說明。10 投標書的評審（評標） 公開招標的投標書由被委托的招標代理機構依據(jù)國家相關法律、法規(guī)及我公司要求組織專家組按一定程序評審。12 招標實施程序 發(fā)出招標通知或邀請函； 投標人進行資格預審；向符合條件的投標人發(fā)售招標文件； 織組投標人勘察施工現(xiàn)場，并解答疑問； 收集投標書； 確定評標原則及方法（需要報批的進行報批）； 成立評標委員會； 開標； 出具評標報告； 確定中標人。合同的制定主管部門是經(jīng)濟部，配合部門為工程部、財務部，綜合部對合同進行檔案管理。 合同工期必須受控于開發(fā)項目施工組織總設計工期，并不得超于開發(fā)項目施工組織總設計中該工程計劃工期。 合同付款要求 付款總比例應低于扣除質(zhì)量保修金及合同約定墊付款額度之后的比例。進度計量方式必須將進度、質(zhì)量結合起來，并在合同中重點約定。5 合同管理包含：合同制定管理、合同執(zhí)行管理和合同檔案管理。專業(yè)要求較高的可邀請專家參加評審。5 定向議標工程合同評審原則上按招標或不定向議標合同評審程序執(zhí)行。1 合同風險評估管理公司對合同風險分類分部門管理：工程部承擔工程質(zhì)量、進度風險管理，經(jīng)濟部、工程部承擔工程成本風險管理，財務部、經(jīng)濟部承擔付款風險管理。 履約雙方的合同解釋公司對合同條款的最終解釋執(zhí)行起來與合同履約另一方（施工承包方）的解釋有分歧的，經(jīng)雙方協(xié)商一致，經(jīng)濟部書面報經(jīng)公司領導同意并簽署后，可對合同相關條款進行書面解釋，書面解釋為合同的有機組成。辦理合同補充的程序及職責范圍可參照合同制定。5 合同付款 合同簽定后，公司嚴格按照合同約定方式付款。經(jīng)濟部協(xié)助辦理付款手續(xù)。合同評審記錄及合同洽談紀要由經(jīng)濟部保管。2 公司項目投資控制的目標是：項目投資估算，項目投資預算，工程施工合同造價。4 公司對項目投資控制效果實行檢驗。項目投資控制效果文件中除財務部負責編制項目竣工決算外，其余項目投資控制效果文件由經(jīng)濟部負責編制。投資控制偏差指標由公司領導根據(jù)項目開發(fā)方式、融資渠道、項目規(guī)模、市場容量等確定原則，經(jīng)濟部負責制定，并考核，公司綜合部配合。2 工程成本監(jiān)測的環(huán)節(jié)是設計（優(yōu)化設計）、工程招標、材料設備訂購、施工過程管理。 經(jīng)濟部參與施工過程的經(jīng)濟調(diào)整（工程變更及合同索賠、反索賠）管理，鑒定合理性，并配合計量，簽署意見。工程進度累計造價不得大于合同造價，工程累計付款額不得大于合同約定付款額。 經(jīng)濟部對工程竣（完）工結算造價實行兩級核查，即專業(yè)造價工程師對工程竣（完）工結算造價進行審核，部門經(jīng)理對已審工程竣（完）工結算造價進行審查。2 開發(fā)項目工程造價的確定（工程計價）是一持續(xù)管理過程，自配合編制項目投資估算開始，至項目竣工決