【正文】 程進度計劃表、項目投資估算表、投資計劃和資金籌措表、項目銷售計劃表、項目銷售收入測算表、財務(wù)現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、貸款還本付息估算表和敏感性分析表。 市場調(diào)查方法應(yīng)機動靈活，力求準確，一般可采取以下方法： 積累資料。 靜態(tài)法是通過投資項目的總收入和總費用之間的比較，來計算開發(fā)項目的盈利和投資回報率數(shù)值，以此計算與同類房地產(chǎn)開發(fā)項目正?；貓舐氏啾容^，以分析評價其經(jīng)濟合理性。一般是計算項目凈值的期望值及凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，累計概率越大，說明項目承擔的風險越小。2 項目開發(fā)管理 項目選擇：由開發(fā)部配合實業(yè)公司根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發(fā)項目。大型項目的規(guī)劃設(shè)計宜采用招標方式確定設(shè)計單位。管理內(nèi)容主要包括： 組織施工前的圖紙會審，審核施工單位的施工組織設(shè)計； 協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場的特殊困難； 督促施工單位按合同要求完成施工進度，實事求是地對工程進度做出簽證； 清點、驗收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗，檢查材料合格證； 督促施工單位做好分部、分項工程的自檢、互檢工作，組織進行隱蔽工程的驗收，嚴格控制工程質(zhì)量； 及時發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映，妥善處理； 協(xié)調(diào)解決兩個以上施工單位的施工交叉關(guān)系； 督促施工單位進行工程維修。在規(guī)劃設(shè)計階段，開發(fā)部應(yīng)根據(jù)市場定位和掌握的市場信息，對項目的戶型設(shè)置、面積大小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計標準等提出相應(yīng)的意見。公司要與選定的物業(yè)公司簽訂合同。3 工程例會會議程序 施工單位施工人員對本周工程進度以及下周工程進度的安排進行匯報，提出對本周工程施工中所遇到的設(shè)計、施工、材料供應(yīng)等各方面存在的問題，并對下道工序的施工方法、進度、安排進行說明。收到圖紙后，核對其套數(shù)、頁數(shù)、種類，并按用途進行分類、編號、登記。2 施工圖審學組織： 一般性項目的圖紙審學由工程部組織進行，對小區(qū)或超過一定規(guī)模以及重點項目應(yīng)由公司總工程師組織審學。 由項目總監(jiān)工程師或總監(jiān)代表負責組織、主持。 如果情況允許，應(yīng)該將施工用臨時水電的接入與工程完工后的正式用水、電同時考慮，以避免二次浪費。 竣工驗收 工程完工、竣工資料整理完畢后施工單位組織人員進行全面自檢，并填報竣工驗收報告送交監(jiān)理公司審核。 按照專業(yè)分組進行驗收，一般劃分為土建（含建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾等）、設(shè)備（含給排水、采暖、通風、空調(diào)等）、電氣（含變配電、動力電、照明電、消防、通訊、安防等）。 項目公司組織監(jiān)理單位審核施工單位的材料設(shè)備的采購計劃與施工進度計劃的同步性，對不能滿足要求的計劃進行修正。 工程部組織設(shè)計、監(jiān)理、施工單位及時到質(zhì)檢部門辦理階段性驗收和工程竣工驗收。 施工單位將變更申請、變更方案提交給監(jiān)理單位。6 監(jiān)理效果的評價 成績： 設(shè)計圖紙的審查； 深入現(xiàn)場及時發(fā)現(xiàn)并解決問題； 向業(yè)主提出合理化建議； 幫助承包商解決疑難問題。 因事件發(fā)生突然，須緊急處理，且單項工程經(jīng)濟簽證總金額不足五千元的，工程經(jīng)濟簽證辦理人可口頭請示項目公司經(jīng)理同意，事后由項目公司經(jīng)理補辦手續(xù)。虛審就是審查工程承包商報送的資料。11 中標及中標通知書的填寫評標確定的綜合評比最優(yōu)的投標人為中標人。 所有合同原則上均不考慮支付預(yù)付款；可以約定預(yù)付款的條件是：①履約合同另一方提供履約保證金或履約保函，且保證金額高于預(yù)付款金額；②經(jīng)公司董事長或總經(jīng)理批準的。7 合同的確立洽談確認后的合同經(jīng)公司總經(jīng)理批準后，形成正式合同，由項目公司法定代表人在合同上署名后加蓋項目公司法人章，標志著合同的正式確立。 付款辦理方式工程付款的依據(jù)是經(jīng)項目公司經(jīng)理等各級責任人確認、經(jīng)濟部填寫的工程付款確認單，填寫工程付款確認單的依據(jù)是根據(jù)合同計量要求核實的工作量計量清單。檢驗項目規(guī)劃、方案設(shè)計及工程施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是項目投資預(yù)算；檢驗工程施工招標環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是工程施工合同造價；檢驗工程施工過程管理環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是工程竣（完）工結(jié)算造價；檢驗工程材料設(shè)備采購、市場推進（策劃、廣告等）、企業(yè)管理開支、行業(yè)規(guī)費交納及項目資金籌措環(huán)節(jié)的投資控制效果文件是項目竣工決算。分項工程進度累計工程量不得大于合同工程量清單分項工程工程量，且與合同約定、實際工程進度相符。分項工程單價確定是實現(xiàn)單位、單項工程及開發(fā)項目工程造價確定的基礎(chǔ)和前提。 經(jīng)濟部參與材料設(shè)備采購招標文件及合同的制定，參與評標和合同評審。項目投資控制的環(huán)節(jié)是：項目規(guī)劃及方案設(shè)計，工程施工圖設(shè)計，工程施工招標，工程材料設(shè)備采購，工程施工過程管理，市場推進（策劃、廣告等），企業(yè)管理開支，行業(yè)規(guī)費交納，項目資金籌措。 工程部在遇到合同履約另一方向我公司進行合同索賠時（辦理工程簽證），應(yīng)及時知會經(jīng)濟部，理清事件的性質(zhì)，嚴格區(qū)分是否屬開發(fā)商合同風險范圍：屬于對方正常合同風險的，不予辦理。3 合同起草合同由施工投標中標方或公司經(jīng)濟部根據(jù)中標通知、招標文件及投標書起草。 合同中應(yīng)約定甲方供應(yīng)材料、設(shè)備的品種、總數(shù)量及分期供應(yīng)數(shù)量和相應(yīng)供應(yīng)日期。標底由總工程師組織審批，需要報招標管理機構(gòu)審定的報招標管理機構(gòu)審定。5 提出招標及招標前準備工程部根據(jù)開發(fā)項目的總體進度安排，提出工程招標時間及時機。5 對工程承包商進行經(jīng)濟懲罰的工程經(jīng)濟簽證（工程經(jīng)濟反索賠文件）一般由工程 山東國華時代投資發(fā)展有限公司項 目 管 理 制 度 匯 編編 號： SDGH 5—13版 本： A版 第0次修改標 題： 工程經(jīng)濟簽證管理規(guī)定頁 碼： 第 3 頁 共 3 頁部或施工監(jiān)理提出，經(jīng)濟部及其它相關(guān)部門根據(jù)工程承包商違約情況也可提出。3 施工階段監(jiān)理工作的主要內(nèi)容 協(xié)助業(yè)主編寫開工報告； 協(xié)助業(yè)主確認施工單位選擇的分包單位； 審查施工單位提出的施工組織設(shè)計、施工技術(shù)方案和施工進度計劃，提出改進意見； 審查施工單位提出的材料和設(shè)備清單及其所列的規(guī)格和標準； 督促、檢查施工單位嚴格執(zhí)行工程承包合同和工程技術(shù)標準； 協(xié)調(diào)業(yè)主與施工方之間的爭議； 檢查工程使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量，檢查安全防護措施； 檢查工程進度和施工質(zhì)量，驗收分部分項工程，簽署工程付款憑證； 整理合同文件和技術(shù)檔案資料； 按業(yè)主要求在現(xiàn)場實施ISO9000質(zhì)量計劃并配備相應(yīng)的人員； 組織設(shè)計單位和施工單位進行工程竣工初步驗收，提出竣工驗收報告； 組織召開工程例會。要嚴格控制設(shè)計變更審批權(quán)限，健全設(shè)計變更的審批程序，防止任意提高設(shè)計標準，改變工程規(guī)模，增加工程投資費用。 監(jiān)理單位組織施工單位每周進行一次工地安全檢查。 由項目公司組織現(xiàn)場技術(shù)人員進行施工現(xiàn)場的有關(guān)準備工作，向施工單位提供施工場地的地下、地上管網(wǎng)線路資料，并將水準點與坐標控制點以書面形式交施工單位，并現(xiàn)場交驗。 項目公司指定專人進行記錄，完成后請相關(guān)責任人在原始記錄上簽字，并于三天內(nèi)將整理記錄發(fā)于各參與單位。對隱蔽工程中不符合設(shè)計要求或施工規(guī)范規(guī)定的部分，項目公司會同監(jiān)理公司以書面形式通知施工單位，限期整改，處理符合要求后，再進行驗收。施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定1 目的施工用臨時水電的正確使用與計量，對保證工程施工正常進行，工程竣工決算水電費的計量有著非常重要的意義。2 施工圖設(shè)計交底的組織 設(shè)計單位參加人員：項目負責人、土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程的設(shè)計人。 對改動較大的部分要重新繪制。2 施工圖紙管理內(nèi)容： 接到設(shè)計單位送來的圖紙應(yīng)立即整理，編號和分發(fā)。 會議結(jié)束后，由監(jiān)理單位記錄人員整理形成《例會紀要》，并于會后第二天發(fā)給與會人員。同時，開發(fā)部還應(yīng)配合財務(wù)部編制開發(fā)項目決算報告，對項目收益情況加以認真分析。主要是： 收集、保管開發(fā)項目的原始資料，包括立項批文、用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷驗收證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工報告等等。 自購工程用設(shè)備、材料的招標與供貨：工程開工前，工程部應(yīng)依據(jù)設(shè)計施工圖紙及開發(fā)項目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。 向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點，辦理建設(shè)用地許可證。當年凈現(xiàn)金流量2 動態(tài)評價指標 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）FNPV=∑（CIC0）t（1+ic）t式中：1）CI—現(xiàn)金流入量 C0—現(xiàn)金流出量2）（CIC0）——第t年的凈現(xiàn)金流量3）ic——基準收益率4）n—計算期（FIRR）∑（CIC0）t（1+FIRR）t=0式中符號代表意義同上式。 盈虧平衡分析是通過盈虧平衡點（BED）分析項目成本與收益的平衡關(guān)系。當資金來源中包括預(yù)售收入時，應(yīng)有銷售收入計劃配合考慮。 工程技術(shù)狀況調(diào)查。文字要字斟句酌，言必達意，絕對不能有廢詞冗句，字數(shù)以不超過1000字為宜。 建設(shè)場地的布置。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路、和走向，大型商業(yè)房開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。包括開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準確的資料。 人口調(diào)查。 項目構(gòu)成及平面布置。 施工隊伍的選擇。 目錄 正文：這是可行性研究報告的主體，要按照邏輯的順序，從總體到細節(jié)循序進行。主要包括項目開發(fā)所處地段的地形、地質(zhì)情況、當?shù)乜刹捎眯虏牧?、新技術(shù)以及有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標。8 財務(wù)評價 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價有靜態(tài)法和動態(tài)法兩種。當影響投資效果的變化因素達到某一臨界值時，方案的收入與支出相平衡，此時方案既不盈利也不虧本，此臨界值即為盈利平衡點。 財務(wù)凈現(xiàn)值率（FNPVR）FPVR=FNPV247。 如系舊城改造項目，按當?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關(guān)部門驗收。相關(guān)部門（或工程部門）根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計的時間安排選擇供貨商，一般采用招標或議標的方式確定供貨商。 收集開發(fā)項目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資料，包括工程地質(zhì)勘察報告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會審記錄、重要施工日志、材料化驗與試驗報告、隱蔽工程驗收單、設(shè)計變更記錄、現(xiàn)場簽證、質(zhì)量事故處理報告、竣工決算書等。 公司在資金情況允許的條件下，可將所開發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn)，用于對外租賃，獲得長期的租金收益。 與會人員參加例會時需簽到，收到《例會紀要》后需簽收。 完整的施工圖應(yīng)包括總配圖及總說明、總目錄、建筑圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖（給排水、采暖、通風、空調(diào)、設(shè)備安裝等）、電氣圖（配電、照明、綜合布線、自動報警、安防等）、室內(nèi)裝飾圖、標準圖、通用圖、設(shè)計說明書等。 竣工圖一般應(yīng)繪制4套，繪制完成后由監(jiān)理公司審核。 施工單位參加人員：項目經(jīng)理、技術(shù)負責人、各專業(yè)施工員、預(yù)算員。2 適用范圍本規(guī)定適用于各項目公司工程管理中施工現(xiàn)場內(nèi)所有的施工單位的臨時用水、用電及水電設(shè)施的使用、管理、計量。隱蔽工程中的重要部位整改時應(yīng)攝影（拍照）備查。 交接驗收的程序 開發(fā)部、銷售部的側(cè)重點在于工程的使用功能、標準是否符合要求。 項目公司組織現(xiàn)場技術(shù)人員、監(jiān)理單位、施工單位召開開工會議。記錄檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，并以監(jiān)理通知的形式下發(fā)施工單位，責令限期整改。4 工程變更的管理范圍劃分 設(shè)計變更、技術(shù)文件變更、施工工藝變更由工程部負責，經(jīng)濟部配合完成； 工程量變更、合同條件變更、施工時間變更由經(jīng)濟部負責，工程部配合完成； 一般性的變更由項目公司經(jīng)理作最后審批； 對項目投資、工期影響較大的工程變更報請公司總經(jīng)理、董事長批準。4 建立監(jiān)理公司檔案 依法簽定的監(jiān)理委托合同； 各種工作會議記錄； 監(jiān)理工作的各種表格： 向承包商發(fā)出的表格； 向業(yè)主的報表； 監(jiān)理記錄； 監(jiān)理月報； 往來的文件和函電。對工程承包商進行經(jīng)濟懲罰的工程經(jīng)濟簽證辦理原則及方法參照對工程承包商進行經(jīng)濟補償?shù)墓こ探?jīng)濟簽證辦理原則和方法。項目公司經(jīng)理負責安排招標前的各項準備工作。編制完成后的標底在公布前應(yīng)嚴格保密。對于承包方自購的主要材料，合同中應(yīng)在設(shè)計書或協(xié)議書中按國家相關(guān)規(guī)范明確材料質(zhì)量標準。4 公開招標或不定向議標工程合同評審洽談前的合同（草）為合同評審的對象，主要是就合同（草）內(nèi)容與招標文件、投標書（及承諾附件）進行一致性對照，找出差異并分析合同風險，由評審人注明差異產(chǎn)生的原因、潛在風險及應(yīng)考慮的合同處理措施等。 合同執(zhí)行過程中，因?qū)Ψ竭`約對我公司造成經(jīng)濟、質(zhì)量、工期等損失的，工程部應(yīng)及時知會相關(guān)職能部門一起進行合同反索賠，追償我方損失，避免事實上的無風險合同。項目規(guī)劃、方案設(shè)計及工程施工圖設(shè)計環(huán)節(jié)的投資控制目標是項目投資估算；工程施工招標及工程材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)投資控制目標是項目投資預(yù)算；工程施工過程管理環(huán)節(jié)投資控制目標是工程施工合同造價；市場推進（策劃、廣告等）、企業(yè)管理開支、行業(yè)規(guī)費交納及項目資金籌措環(huán)節(jié)投資控制目標是項目投資估算或預(yù)算。 經(jīng)濟部參與施工監(jiān)理委托，并就施工監(jiān)理承擔的投資控制職責及控制方式、方法提出自己的合理建議 。3 分項工程單價確定的前提是：分項工程施工內(nèi)容（做法）和施工方法（施工方案）、材料材質(zhì)的確定；材料。 實施工程進度計量，控制過程付款工程施工過程中，根據(jù)合同約定，經(jīng)濟部按照已完工程質(zhì)量及工程實際進度，分期實施工程進度計量，編制工程進度計量累計工程量清單。體現(xiàn)控制效果的文件是：項目投資預(yù)算，工程施工合同造價，工程竣（完）工結(jié)算造價，項目竣工決算。 公司原則不允許超越合同約定付款比例付款，但在無實際付款風險的