【正文】 期的資本融資留下后路，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。　　第三類我們叫做是精品店的模式。 (1)基本工資：根據(jù)企業(yè)性質(zhì)并參考當?shù)氐钠骄べY水平確定。(4)服裝費：按每人每年2套服裝計算。 不包括： ●業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設備、設施的維修運行、保養(yǎng)與維修費用； ●公共設施、設備的維修費用； ●電梯的運行、維修費用； ●冬季供暖費； ●高壓水泵運行、維修費用； ●公用天線保養(yǎng)維修費； 這些費用按國家和地方政府的現(xiàn)行規(guī)定和標準分別向產(chǎn)權人和使用人另行收取。不是封閉式小區(qū)不能收保安費。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。 (1)營業(yè)稅：按企業(yè)經(jīng)營總收入的5％征收； (2)城市建設維護稅：按營業(yè)稅7％計征； (3)教育附加費：按營業(yè)稅3％計征。 如果小區(qū)還有多種經(jīng)營收入可以補貼到物業(yè)管理收費中，如有小區(qū)配套公建房出租收入、停車費收入、維修養(yǎng)護專項基金利息的補貼等，則先測算出其他收入補貼到每月每建筑平方米的數(shù)額，再用總費用扣減，結(jié)果即為每戶應交物業(yè)管理費。而商業(yè)地產(chǎn)可以實現(xiàn)持續(xù)性收益、增值性收益和溢價性收益這三種收益。購置和自建店面，不僅能夠確保企業(yè)連鎖發(fā)展獲得連續(xù)和穩(wěn)定的經(jīng)營周期和經(jīng)營場所，而且有利于企業(yè)在駐地進行長遠規(guī)劃。 3．商業(yè)地產(chǎn)已成為城市經(jīng)營、發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整的重要抓手正如萬達集團提出“每一個萬達廣場就是一個城市中心”，可見商業(yè)地產(chǎn)能夠形成人流的集聚，帶動消費，拉動GDP，塑造城市形象，推動當?shù)芈糜蔚?。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展行為的主體，是商業(yè)房地產(chǎn)市場供給的主體。 隨著近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的日漸成熟，國際知名零售品牌加快在中國的設點步伐，境外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始大規(guī)模進入中國商業(yè)地產(chǎn)市場，在搶占核心城市黃金地段的同時，與國內(nèi)大型集團合作，組建中國的REITs雛型。2007年7月，凱德置地與萬科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，就萬科開發(fā)項目中的商業(yè)部分展開合作。 從國內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看，它們與連鎖商業(yè)企業(yè)的合作越來越緊密。再如陸家嘴公司會展中心與德國漢諾威的合作；以及目前許多酒店連鎖品牌與內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商的合作等。 3．企業(yè)呈現(xiàn)跨地域、高端化和商業(yè)物業(yè)持有比重高的特征商用物業(yè)的建設能夠活躍一方經(jīng)濟，容易得到政府首肯，因此在用地審批等環(huán)節(jié)將體現(xiàn)高效率，這也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對外擴張的一條便捷之路。 1．房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理三者嚴重脫節(jié)市場上存在許多項目面臨經(jīng)營不善而進行調(diào)整甚至閉門謝客的情況。尤其通過炒作導致售價居高，使未來的租金價格也偏高，對各種品牌企業(yè)的進入形成壁壘，由此產(chǎn)生的這些矛盾直接導致后期物業(yè)管理困難，造成商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展瓶頸。 商業(yè)項目缺少前期市場調(diào)查和策劃。沒有好的企業(yè)家群體，就無法培育出健康的商業(yè)地產(chǎn)市場。 對于我國的一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，他們在制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位時缺乏敏銳的戰(zhàn)略眼光，對于投資發(fā)展的高壓線和金融風險的安全系數(shù)估計不足，企業(yè)投資規(guī)模與資產(chǎn)負債法定比例不明確，一旦投資風險產(chǎn)生，企業(yè)往往手足無措。 1．明確科學的發(fā)展戰(zhàn)略定位是打造企業(yè)競爭力的前提戰(zhàn)略不需要嚴密和精確，是思考后的綜合，是有遠見的判斷。萬達集團在全國四十多個城市投資項目，已在全國興建19個萬達廣場、6家五星級酒店，其旗下的萬達影院2008年占有全國15％的票房份額。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應建立吸引這方面人才的機制，在人才結(jié)構方面，形成領班、領隊、領軍、領袖四個層級的人員結(jié)構，注重引入和培育領隊和領軍人物，注重引入和培育商業(yè)地產(chǎn)策劃和運營人才。金融街現(xiàn)有員工規(guī)模734人，其中大學本科及以上學歷546人，占員工總數(shù)的74．4％。 4．跨區(qū)域發(fā)展是增強房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的成功經(jīng)驗多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展首先選擇北京、深圳、廣州等一線城市，也有的選擇大區(qū)域中心城市、省會城市、計劃單列城市和經(jīng)濟比較發(fā)達、市場開放程度比較高的沿海城市。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資方式包括：銀行貸款、股權融資、信托計劃、投資基金等。管理目標商業(yè)物業(yè)(樓宇)具有大空間、多設備、商號多、客流量大等特點，物業(yè)管理與服務的難度大、責任重。管理措施由于服務對象的不同與市場需求的差異，較之于住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)對于物業(yè)管理的要求更高、更嚴格，在管理措施上，商業(yè)物業(yè)(樓宇)的物管機構應依據(jù)有關政策法規(guī)，嚴格制訂一套適合商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理的規(guī)章制度，規(guī)范各專業(yè)崗位的職業(yè)守則與工作細則，按照高標準訂立工作計劃和服務質(zhì)量標準，使商業(yè)物業(yè)始終保持清潔文明、安全舒適的經(jīng)營狀態(tài)，對違反管理規(guī)定者，均一律按處罰條例進行處理。舉凡成功的商業(yè)物業(yè)無不具備獨樹一幟的成功商業(yè)形象，如深圳銅鑼灣商業(yè)廣場獨特的中庭設計、深圳山姆會員店科學合理的功能分區(qū)等等。在顧客分流方面，應采取積極合理的措施(如專人導引、專題廣告導引、語音導引等)，既能使顧客輕松流暢地進出，又能使顧客感覺到熱烈的商業(yè)氣氛。產(chǎn)權、債權關系商業(yè)物業(yè)(樓宇)的所有權人可能是個人、一間或數(shù)間公司。環(huán)境清潔管理商業(yè)樓宇物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量物業(yè)管理水平的重要標志，保潔工作對物業(yè)業(yè)主、租戶及顧客的影響極大，越是高檔、現(xiàn)代的商業(yè)樓宇，對清潔工作的要求就越高。②、商業(yè)樓宇的保潔重點在大堂及大門入口處。另外商業(yè)物業(yè)保潔還需注意對停車場、理貨區(qū)及垃圾存放點的巡視保潔，為方便顧客，還應注意垃圾收集桶擺放的數(shù)量與位置是否合理。商業(yè)物業(yè)的綠化管理以經(jīng)濟適用、美觀大方為原則，為與建筑環(huán)境氣氛取得協(xié)調(diào)一致的效果，應對其進行統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局。②、商業(yè)物業(yè)室內(nèi)的亮度主要由日光燈補償，光線較柔和，因此在品種選擇上以觀賞葉片花卉為主，葉片質(zhì)地應為革質(zhì)以上，光亮無毛，顏色純正?；緮[放講究藝術，品種配置與擺放位置要適當，風格統(tǒng)一協(xié)調(diào)，構圖合理美觀。由于受到環(huán)境的制約，室花更換較頻繁，日常的養(yǎng)護大多限于夜間澆水或補充少量顆粒劑復合緩釋肥料。安全管理工作的基本要求是保障物業(yè)安全，維持商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理秩序。若商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理方自身設有專門的保衛(wèi)部門(如商品防損部)，物管機構應注意明確同防損部門的職責分工、責任區(qū)域的劃分及具體工作的對接程序。由于商業(yè)物業(yè)內(nèi)人員密集、設備昂貴、財物(產(chǎn))匯集，發(fā)生火災所造成的生命、財產(chǎn)損失無法估量。④、緊急事故的應急處理住宅小區(qū)的整體環(huán)境屬于封閉型或半封閉型，而商業(yè)物業(yè)屬開放型環(huán)境。所有安保人員必須與物業(yè)電氣、機械、交通和控制設備相關人員及物業(yè)業(yè)主、租戶緊密配合。一些具體的預防措施如：事先做好電梯的準備工作，以便在緊急情況下供事故發(fā)生樓層的受傷人員疏散使用。儲備少量緊急物資等。提高安全的重要性還包括免受犯罪活動的侵襲。為顧客提供的哨崗應安排在停車場重要位置等等。設施養(yǎng)護管理商業(yè)物業(yè)(樓宇)高起點、高質(zhì)量的設備設施需要具有先進的現(xiàn)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護維修技術。消防管理現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)(樓宇)大多是立體性建筑，且機電設備較復雜，故其消防工作顯得難度更大，也更重要。商業(yè)樓宇建筑應嚴格按國家消防部門的具體有關規(guī)定配備消防裝置及設備，如火警報警系統(tǒng)、應急發(fā)電機、應急照明系統(tǒng)、花灑系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等等。據(jù)典型調(diào)查(北京零點市場調(diào)查公司數(shù)據(jù))，在商業(yè)樓宇(商場、商城、商廈等)的實際消費購買人數(shù)(約占總客流量的40%)中，70%為乘車或駕車人士。例如在環(huán)境管理方面要求車輛和人員保持停車場內(nèi)清潔，禁止亂丟垃圾。首先，文化活動的開展有利于在物業(yè)社區(qū)內(nèi)形成一種和睦、融洽、安寧的氣氛，密切內(nèi)部各商業(yè)單位間的往來，為互相之間的溝通提供了渠道，俗話說，和氣才能生財。第四，通過開展文化工作，保證了物業(yè)社區(qū)的“安全文明”，為社區(qū)的穩(wěn)定和長期發(fā)展奠定了基礎?？傊?，商業(yè)物業(yè)管理機構處理公共關系的核心內(nèi)容就是通過各種有效溝通渠道，采取多種形式加強、密切同物業(yè)經(jīng)營方、業(yè)主、租戶的聯(lián)系，并在經(jīng)營合作上明確與物業(yè)經(jīng)營方的專業(yè)分工，物業(yè)經(jīng)營方負責物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營，物管機構則專責物業(yè)管理，雙方合理分工、協(xié)力合作，致力達到共同經(jīng)營、整體發(fā)展的目標。例如寫字樓，其主要的群體就是寫字樓租戶(用戶)的職員，而該群體素質(zhì)比較高，自律意識、自律能力很強，進入目標區(qū)域的行為規(guī)范非常明了。相比之下，購物中心的管理要復雜得多，他們面對的是三類具有不同性質(zhì)、目的和要求的群體：業(yè)主、租戶、顧客。尤其在目前國民素質(zhì)還有待提高的我國，更會引發(fā)許許多多意想不到的系列問題。2. 租戶希望具備優(yōu)越的營商環(huán)境，設備設施配套先進、齊全，物業(yè)的社會知名度高。從以上特征中不難發(fā)現(xiàn)這樣的規(guī)律：營商者希望物業(yè)管理做得更好，提高物業(yè)的知名度，使物業(yè)保值增值，創(chuàng)造更好的經(jīng)營條件、更大的商機。不僅于此，難度更大的還在于物業(yè)管理公司必須精準地掌握市場動態(tài)，隨時根據(jù)不斷變化的市場信息調(diào)整管理方針、策略，及時配合租戶商家開展各種推廣宣傳工作，從而形成了管理難度和管理技術的極高要求，對管理者的專業(yè)素質(zhì)，心理修養(yǎng)等指標也大大提高。由于專業(yè)管理公司對購物中心日常運營的透徹理解，購物中心從市場調(diào)查、項目定位、規(guī)劃設計、空間布局、設備設施的配置和控制等方面都必需充分聽取專業(yè)管理公司的意見。同時，由于相關政府部門、行業(yè)機構、行業(yè)法規(guī)等在購物中心的規(guī)劃設計、委托管理、管理費用核算標準、服務資質(zhì)評定、培訓和上崗資質(zhì)考核等方面，管理、指導和規(guī)范作用還不夠強，國內(nèi)購物中心的規(guī)劃建設、經(jīng)營管理已經(jīng)出現(xiàn)了比較混亂的局面，出現(xiàn)了多種多樣的問題。而現(xiàn)今許多購物中心采取分割出售加反租的方式進行經(jīng)營，這種為了套取現(xiàn)金預售商鋪的做法最終導致購物中心演變成小商品市場，購物中心這種復合型的商業(yè)航空母艦很難經(jīng)營成功，小業(yè)主的投資收益預期基本不可能實現(xiàn)。除此之外，筆者認為更加簡便、直接和有效的措施是保全購物中心物業(yè)產(chǎn)權的完整性，也就是不允許將購物中心分割出售，但可以用完整產(chǎn)權的物業(yè)進行抵押融資或其他形式的債權、股權融資。與Center、Mall相似,其他常見的英文名詞還有:Plaza、Galleria,指出了摩爾的特點,具有長廊、廣場、庭院的特點,就是在建筑物的遮蔽下,不論天氣如何,都可以進行休閑、購物或聚會。 Mall大型商業(yè)廣場是指:面積在10萬平方米以上,由專業(yè)購物中心管理集團開發(fā)經(jīng)營,業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度極度齊全(全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營,表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構特征)、行業(yè)多、店鋪多、功能多。定位于家庭(全家/全客層):家庭式消費為主導方向——通過設置大面積百貨和超市大賣場及大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電類、兒童及青年游樂設施、文化廣場、餐飲以覆蓋老中青幼四代各個層次不同類型的顧客。(3)由統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃、統(tǒng)一商業(yè)招租、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一營銷推廣的市場。 一是大:占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大,輻射范圍大。 二是多:行業(yè)多、店鋪多、功能多(集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體)。 三是好:環(huán)境好,好在綠色環(huán)境,更符合顧客的休閑等需求。 四是新:它是一種新的現(xiàn)代化經(jīng)營場所,集聚新品、新店、新娛樂、新體育的休閑生活方式于一身,領導著生活消費的新潮流。 五是廣:業(yè)態(tài)廣、品種廣、品牌廣、消費群體廣、消費內(nèi)容廣。 MALL所包含的內(nèi)容比較廣泛,在服務功能上表現(xiàn)為復合性,在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性,在服務設施上體現(xiàn)為完整性,在服務范圍上表現(xiàn)為商圈內(nèi)的所有居民。其具體管理分為租賃管理、營銷管理、財務管理和物業(yè)管理,這里只談個人對其中物業(yè)管理的幾點認識。 三、MALL大型商業(yè)廣場的物業(yè)管理服務特點比如北京金源新燕莎MALL就有九個主營業(yè)態(tài),一個建材市場、一個汽車城、兩個百貨主力店、三個娛樂場所、幾十個餐廳、500多個專賣店。增強消費的信心和欲望。 設施設備養(yǎng)護要求嚴格而且這些設施設備運行頻繁,對設施設備正常運轉(zhuǎn)率要求非常高,如果一旦出現(xiàn)故障,將直接影響到商家的正常經(jīng)營活動,消費顧客的消費心情,甚至出現(xiàn)安全事故,影響MALL的品牌形象。 因此MALL的設施設備的管理、維修、保養(yǎng)等養(yǎng)護工作非常重要,MALL物業(yè)管理機構應該制訂嚴格的設施設備的巡視管理制度、定期養(yǎng)護制度,和大、中、小的維修計劃,并嚴格按計劃實施,而且MALL物業(yè)管理機構的最高管理者應建立檢查監(jiān)督機制,監(jiān)督設施設備的養(yǎng)護實施情況,從而確保設施設備養(yǎng)護到位,運轉(zhuǎn)正常,不影響MALL的經(jīng)營環(huán)境和影響顧客。 同時MALL物業(yè)管理機構還要制訂精密的應急預案,并定期進行操練演習,讓每一個員工和商家客戶都熟悉掌握,從而確保萬一出現(xiàn)設施設備故障,能夠在最段時間消除故障,同時把影響降到最低。 服務人性化要求同時又要考慮到MALL的區(qū)域?qū)拸V,街道比較多,顧客容易感覺視覺疲勞,因此比較人性化的做法是將不同的區(qū)域和街道采用色標的VI標識系統(tǒng),讓顧客一目了然,很清晰地進行分辨。 由于MALL的業(yè)態(tài)綜合、商家眾多,再加上客流量大,比如北京金源燕莎MALL有幾百家商鋪。 八、美國凱里森建筑事務所(CALLISON)介紹美國凱里森建筑咨詢(上海)有限公司，是美國凱里森建筑事務所(Callison LLC)在中國設立的全外資分公司。 allison Architectural Design Consulting Shanghai Co., Ltd. , a wholly foreign owned enterprise of Callison LLC, Callison Architectural is a worldclass architecture, planning and design firm headquartered in Seattle,