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商業(yè)地產(chǎn)策劃范例-預覽頁

2025-05-01 23:05 上一頁面

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【正文】 租賃為主(應急策略)。缺點:其概念較為單一,延續(xù)性較差。價格策略分析建議采用“低價開盤”策略,其一能夠迅速占領(lǐng)房地產(chǎn)投資市場;其二有利于以后的價格浮動;其三能夠提升項目形象,給消費者信心。3)媒體分析及策劃媒體選擇:1)報紙媒體:大眾傳媒,具有覆蓋面廣的特點;2)電視媒體:通過鎮(zhèn)江“金山聚焦”新聞欄目(收視率遙居榜首)3)燈箱廣告:給人以視覺沖擊(多為形象廣告)媒體策劃:報紙廣告:(項目賣點宣傳)通過銷售進度進行調(diào)整,以市場的變化為導向;電視廣告:(以概念、事件宣傳為主)體現(xiàn)樓盤形象,展現(xiàn)樓盤品質(zhì);DM單廣告:具有快速、便捷的滲透效果,同時節(jié)約成本。新生活方式訴求:首倡CLD生活品質(zhì),而后通過“金山聚焦”欄目進行推廣;3)籌備期:宣傳重點為地段宣傳,宣傳其商業(yè)氛圍的濃厚,為商鋪的推出埋下伏筆;提出新的生活方式等概念;二、SP活動方案SP活動方案思路1)開盤慶典活動①中秋節(jié)以“月圓、家圓”為主題的慶典活動②推廣實施步驟:實施的第一步,樓盤VI形象的全面整合,采用樓盤基本色調(diào),統(tǒng)一主題,運用POP廣告、戶外廣告,制造視覺沖擊,配以少量報紙形象廣告造勢。實施的第四步,采用低成本廣告保持熱度。樓盤名稱、logo設(shè)計。本案的升值潛力;②3)售樓人員培訓(略整合推廣策劃之價格策劃第一階段:導入期(售樓部投入使用前)q定價原則:價格暫不公布、試探市場反映。以價格競猜,吸引客戶的注意。第二階段:公開期(售樓部投入使用至開盤)q定價原則:低價開盤,運用促銷制造開盤熱銷態(tài)勢。以低價開盤為日后的漲價提供了有利空間,在開盤一定時間后即可提價,從而使已購房客戶對自己所購房心理上有升值感,獲得他們的承認,樹立良好口碑,為以后銷售奠定基礎(chǔ)。②第五階段:尾盤期(封頂后至項目售完)q定價原則:乘勝追擊,完成后期的銷售。付款策略特惠分期交定金簽認購書9930%余款一年內(nèi)免息付清說明:(1)物業(yè)管理策略物業(yè)管理可能會成為本案的一個抗性,而反之也可以成為本案的一個賣點,因為一旦物業(yè)管理公司同貴公司強強聯(lián)合,對于本案無論是銷售還是品牌的樹立都大有裨益,以下是對于幾種物業(yè)管理模式的分析:一、減少發(fā)展商的管理人員數(shù)量;劣聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司作顧問;如戴德粱行優(yōu)勢1)充分發(fā)揮對項目開發(fā)建設(shè)、管理、服務(wù)的一條龍作用,實現(xiàn)高效率服務(wù);劣※備注:全程整合推廣方案(具體包括銷售執(zhí)行方案、廣告創(chuàng)意及執(zhí)行、定價及銷售價格策略及促銷活動策略)商業(yè)地產(chǎn)策劃范例2004年5月21日第一部分:市場分析一、推廣思路五、策略的選擇銷售計劃具備優(yōu)勢三、工作目標七、本案主要由市場分析、整合推廣方案及公司簡介三部分組成,具體包括項目概況、SWOT分析、項目定位及“USP”導向、推廣思路及項目建議;項目的整合推廣策略及公司簡介。區(qū)位優(yōu)勢位于商業(yè)繁華地,其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬;2)市場機會高層建筑是未來發(fā)展的趨勢,通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費群體,從而為營銷造勢;2)而一旦本項目的成功推出,其可能會一哄而上,從而構(gòu)成競爭威脅。通過上述分析,在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存,機會和威脅同在,如何化劣勢為優(yōu)勢,如何最大限度的規(guī)避風險,并挖掘本項目所具有的所有機會,如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關(guān)鍵。優(yōu)良的建筑品質(zhì)以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標,品質(zhì)自然有保證;2)功能定位1)盡享都市繁華坐擁繁華景象(高層建筑)③(Unique突出功能訴求,以項目功能特點來提升USP;(黃金地段、全框架結(jié)構(gòu),任意分割組合)●高貴性(生活品質(zhì)的全面提升)④商鋪對于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進行(操作方法見推廣策略)對于斜橋路商鋪采用市場營銷,對于單個投資者進行(操作方法見推廣策略)2)◇倡導“文化社區(qū)”概念:將周邊的教育文化同本案聯(lián)合,通過教育產(chǎn)業(yè)來顯現(xiàn)本案的文化底蘊,并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化,將本案打造成一個文化社區(qū),從而使得項目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。建筑外觀建議本項目在與周圍建筑保持協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上,外立面要新穎、獨特,色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質(zhì)。商鋪功能策劃:1)對于斜橋街商鋪,建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來作為招商重點宣傳;主要基于該區(qū)位人流量大,且招商對象可以擴大為各地的商人。②分體推出:將商鋪的功能細分化,并且予以分隔推出。價格策略(1)“低開高走”策略:即以優(yōu)惠甚至以震撼價入市,以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的形象打入市場,搶占人份額,獲得市場關(guān)注,聚集人氣?!疤貎r單位”策略:以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價出售,作為“特價單位”,以超低價造成熱銷、搶購場面。通過關(guān)系營銷及市場營銷分階段進行推廣關(guān)系營銷主要通過新聞等方式將項目整體形象傳播出去,吸引目標客戶通過各種渠道前來洽談,培養(yǎng)市場饑渴感,以利于銷售的主動性,而市場營銷則是以單個鋪面銷售為主。以賣為主,以租為輔對于本案的商鋪可以采用以賣為主,而以租為輔,當市場旺銷時全力銷售,而市場反應冷清則可采用租賃為主(應急策略)。特點:推薦項目優(yōu)點,對于銷售起引導作用,購房者容易產(chǎn)生對概念有一個直觀的認識,而樓盤的品牌同時得以提高;其能夠達到促銷的目的,減少開發(fā)商的成本。定價策略本案建議采用不同樓層的差異化定價(每層遞增50元),而后對于不同的朝向運用價格系數(shù)進行調(diào)整;2)此策略適用于入世初期。4)地段訴求;主要表現(xiàn)手法通過同“南京的湖南路,成都的春熙路”進行類比,來說明本案所具備的升值潛力;2)……等等各階段廣告策略的簡要實施:一、持續(xù)期:針對于主訴求點進行宣傳通過探討城市“CLD”為主線的系列新聞活動2)節(jié)假日復合促銷活動①名人代言以上方案具體實施還須進行深入的探討后進行具體事項的策劃。商鋪部分:上半年完成60%以上的銷售率,下半年完成30%以上的銷售率。強化項目賣點;規(guī)避項目劣勢;ii.實施的第三步,開盤左右時期的廣告強勢出擊。項目VI系統(tǒng)包裝1)樓書、DM單底色均為藍色(宜采用深藍),樓書的賣點除了周邊的交通、醫(yī)療、購物等居家配套,裝修標準等常規(guī)內(nèi)容外,還應重點介紹以下幾部分的內(nèi)容:①開發(fā)商實力介紹(以往項目介紹)。POP、戶外廣告展示4)詳見《銷售管理制度》整合推廣簡案(主要針對價格策劃)以價格競猜,吸引客戶的注意。第二階段:公開期(售樓部投入使用至開盤)q定價原則:低價開盤,運用促銷制造開盤熱銷態(tài)勢。從公開期的市場反映可為強銷期售價漲幅的制定提供參考?;径▋r:定價說明:房屋封頂之時,價格會有較大漲幅,上漲之前的一段時間廣告宣傳與之相配合。一次性付款10000元折扣100七日內(nèi)簽署正式合同30%余款支付方式特惠分期付款方式不對外公布,但如果客戶有這方面的要求,亦可根據(jù)實際情況個別處理;(2)全權(quán)委托管理優(yōu)勢1)勢1)能否同發(fā)展商的管理體制接軌是一個最大問題三、勢1)16
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