【正文】 租賃為主（應(yīng)急策略）。缺點(diǎn)：其概念較為單一，延續(xù)性較差。價(jià)格策略分析建議采用“低價(jià)開盤”策略，其一能夠迅速占領(lǐng)房地產(chǎn)投資市場；其二有利于以后的價(jià)格浮動(dòng)；其三能夠提升項(xiàng)目形象，給消費(fèi)者信心。3）媒體分析及策劃媒體選擇：1）報(bào)紙媒體：大眾傳媒，具有覆蓋面廣的特點(diǎn)；2）電視媒體：通過鎮(zhèn)江“金山聚焦”新聞欄目（收視率遙居榜首）3）燈箱廣告：給人以視覺沖擊（多為形象廣告）媒體策劃：報(bào)紙廣告：（項(xiàng)目賣點(diǎn)宣傳）通過銷售進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，以市場的變化為導(dǎo)向；電視廣告：（以概念、事件宣傳為主）體現(xiàn)樓盤形象，展現(xiàn)樓盤品質(zhì)；DM單廣告：具有快速、便捷的滲透效果，同時(shí)節(jié)約成本。新生活方式訴求：首倡CLD生活品質(zhì)，而后通過“金山聚焦”欄目進(jìn)行推廣；3）籌備期：宣傳重點(diǎn)為地段宣傳，宣傳其商業(yè)氛圍的濃厚，為商鋪的推出埋下伏筆；提出新的生活方式等概念；二、SP活動(dòng)方案SP活動(dòng)方案思路1）開盤慶典活動(dòng)①中秋節(jié)以“月圓、家圓”為主題的慶典活動(dòng)②推廣實(shí)施步驟：實(shí)施的第一步，樓盤VI形象的全面整合，采用樓盤基本色調(diào)，統(tǒng)一主題，運(yùn)用POP廣告、戶外廣告，制造視覺沖擊，配以少量報(bào)紙形象廣告造勢(shì)。實(shí)施的第四步，采用低成本廣告保持熱度。樓盤名稱、logo設(shè)計(jì)。本案的升值潛力；②3）售樓人員培訓(xùn)（略整合推廣策劃之價(jià)格策劃第一階段：導(dǎo)入期（售樓部投入使用前）q定價(jià)原則：價(jià)格暫不公布、試探市場反映。以價(jià)格競猜，吸引客戶的注意。第二階段：公開期（售樓部投入使用至開盤）q定價(jià)原則：低價(jià)開盤，運(yùn)用促銷制造開盤熱銷態(tài)勢(shì)。以低價(jià)開盤為日后的漲價(jià)提供了有利空間，在開盤一定時(shí)間后即可提價(jià)，從而使已購房客戶對(duì)自己所購房心理上有升值感，獲得他們的承認(rèn)，樹立良好口碑，為以后銷售奠定基礎(chǔ)。②第五階段：尾盤期（封頂后至項(xiàng)目售完）q定價(jià)原則：乘勝追擊，完成后期的銷售。付款策略特惠分期交定金簽認(rèn)購書9930%余款一年內(nèi)免息付清說明：（1）物業(yè)管理策略物業(yè)管理可能會(huì)成為本案的一個(gè)抗性，而反之也可以成為本案的一個(gè)賣點(diǎn)，因?yàn)橐坏┪飿I(yè)管理公司同貴公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，對(duì)于本案無論是銷售還是品牌的樹立都大有裨益，以下是對(duì)于幾種物業(yè)管理模式的分析：一、減少發(fā)展商的管理人員數(shù)量；劣聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司作顧問；如戴德粱行優(yōu)勢(shì)1）充分發(fā)揮對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、管理、服務(wù)的一條龍作用，實(shí)現(xiàn)高效率服務(wù)；劣※備注：全程整合推廣方案（具體包括銷售執(zhí)行方案、廣告創(chuàng)意及執(zhí)行、定價(jià)及銷售價(jià)格策略及促銷活動(dòng)策略）商業(yè)地產(chǎn)策劃范例2004年5月21日第一部分：市場分析一、推廣思路五、策略的選擇銷售計(jì)劃具備優(yōu)勢(shì)三、工作目標(biāo)七、本案主要由市場分析、整合推廣方案及公司簡介三部分組成，具體包括項(xiàng)目概況、SWOT分析、項(xiàng)目定位及“USP”導(dǎo)向、推廣思路及項(xiàng)目建議；項(xiàng)目的整合推廣策略及公司簡介。區(qū)位優(yōu)勢(shì)位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)無可比擬；2）市場機(jī)會(huì)高層建筑是未來發(fā)展的趨勢(shì)，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體，從而為營銷造勢(shì)；2）而一旦本項(xiàng)目的成功推出，其可能會(huì)一哄而上，從而構(gòu)成競爭威脅。通過上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì)，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。優(yōu)良的建筑品質(zhì)以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證；2）功能定位1）盡享都市繁華坐擁繁華景象（高層建筑）③（Unique突出功能訴求，以項(xiàng)目功能特點(diǎn)來提升USP；（黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合）●高貴性（生活品質(zhì)的全面提升）④商鋪對(duì)于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進(jìn)行（操作方法見推廣策略）對(duì)于斜橋路商鋪采用市場營銷，對(duì)于單個(gè)投資者進(jìn)行（操作方法見推廣策略）2）◇倡導(dǎo)“文化社區(qū)”概念：將周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過教育產(chǎn)業(yè)來顯現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化，將本案打造成一個(gè)文化社區(qū)，從而使得項(xiàng)目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。建筑外觀建議本項(xiàng)目在與周圍建筑保持協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，外立面要新穎、獨(dú)特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質(zhì)。商鋪功能策劃：1）對(duì)于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來作為招商重點(diǎn)宣傳；主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對(duì)象可以擴(kuò)大為各地的商人。②分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出。價(jià)格策略（1）“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場，搶占人份額，獲得市場關(guān)注，聚集人氣?！疤貎r(jià)單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造成熱銷、搶購場面。通過關(guān)系營銷及市場營銷分階段進(jìn)行推廣關(guān)系營銷主要通過新聞等方式將項(xiàng)目整體形象傳播出去，吸引目標(biāo)客戶通過各種渠道前來洽談，培養(yǎng)市場饑渴感，以利于銷售的主動(dòng)性，而市場營銷則是以單個(gè)鋪面銷售為主。以賣為主，以租為輔對(duì)于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當(dāng)市場旺銷時(shí)全力銷售，而市場反應(yīng)冷清則可采用租賃為主（應(yīng)急策略）。特點(diǎn)：推薦項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)，對(duì)于銷售起引導(dǎo)作用，購房者容易產(chǎn)生對(duì)概念有一個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)，而樓盤的品牌同時(shí)得以提高；其能夠達(dá)到促銷的目的，減少開發(fā)商的成本。定價(jià)策略本案建議采用不同樓層的差異化定價(jià)（每層遞增50元），而后對(duì)于不同的朝向運(yùn)用價(jià)格系數(shù)進(jìn)行調(diào)整；2）此策略適用于入世初期。4）地段訴求；主要表現(xiàn)手法通過同“南京的湖南路，成都的春熙路”進(jìn)行類比，來說明本案所具備的升值潛力；2）……等等各階段廣告策略的簡要實(shí)施：一、持續(xù)期：針對(duì)于主訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳通過探討城市“CLD”為主線的系列新聞活動(dòng)2）節(jié)假日復(fù)合促銷活動(dòng)①名人代言以上方案具體實(shí)施還須進(jìn)行深入的探討后進(jìn)行具體事項(xiàng)的策劃。商鋪部分：上半年完成60％以上的銷售率，下半年完成30％以上的銷售率。強(qiáng)化項(xiàng)目賣點(diǎn)；規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)；ii.實(shí)施的第三步，開盤左右時(shí)期的廣告強(qiáng)勢(shì)出擊。項(xiàng)目VI系統(tǒng)包裝1）樓書、DM單底色均為藍(lán)色（宜采用深藍(lán)），樓書的賣點(diǎn)除了周邊的交通、醫(yī)療、購物等居家配套，裝修標(biāo)準(zhǔn)等常規(guī)內(nèi)容外，還應(yīng)重點(diǎn)介紹以下幾部分的內(nèi)容：①開發(fā)商實(shí)力介紹（以往項(xiàng)目介紹）。POP、戶外廣告展示4）詳見《銷售管理制度》整合推廣簡案（主要針對(duì)價(jià)格策劃）以價(jià)格競猜，吸引客戶的注意。第二階段：公開期（售樓部投入使用至開盤）q定價(jià)原則：低價(jià)開盤，運(yùn)用促銷制造開盤熱銷態(tài)勢(shì)。從公開期的市場反映可為強(qiáng)銷期售價(jià)漲幅的制定提供參考?；径▋r(jià)：定價(jià)說明：房屋封頂之時(shí)，價(jià)格會(huì)有較大漲幅，上漲之前的一段時(shí)間廣告宣傳與之相配合。一次性付款10000元折扣100七日內(nèi)簽署正式合同30%余款支付方式特惠分期付款方式不對(duì)外公布，但如果客戶有這方面的要求，亦可根據(jù)實(shí)際情況個(gè)別處理；（2）全權(quán)委托管理優(yōu)勢(shì)1）勢(shì)1）能否同發(fā)展商的管理體制接軌是一個(gè)最大問題三、勢(shì)1）16