【正文】 居民較少，市政公共配套還不到位。而本項目正處在城市兩個中心的過渡地帶，若能成功的利用這個銜接優(yōu)勢，避免“兩不管” 的尷尬，潛力仍 然巨大。在“水榭花都”旁邊，也有一占地 50 余畝的中高檔項目“香山怡園”正在籌備之中，預計在今年下半年就會上市?？梢?，目前的年銷售量遠遠大于年竣工面積，市場進入盤整期，整個房地產(chǎn)供給市場將進入一個穩(wěn)定增長時期。 ㈣、從供給 住宅的物業(yè)類型和檔次來說，物業(yè)類型逐漸從單一化走向多樣化，物業(yè)檔次逐漸從低層次走向多元化。總體價幅大約在 6502400 元 /㎡ 之間，一般來講，800 元 /㎡ 以下的樓盤主要是不臨河的商住樓， 8001200 元 /㎡ 的樓盤是臨河和中偏上檔次的多層住宅項目，而電梯公寓一般在 1200 元 /㎡ 以上，別墅項目一般在 1400 元 /㎡ 以上。 2 建聯(lián) 4 利江苑 廣元利州房地產(chǎn)開發(fā)公司 小西 街與濱江路交匯處 由 4 幢 67層多層商住樓組成 126175188192216 合計 43 套錯層：206241298339合計 12 套躍式 8301030，均價約 920 2002 年 3 月 2 日開盤，現(xiàn)已售約80%，余 10 套。 7 恒豐花園 廣元市恒昌實業(yè)有限公司 廣元市東壩育才路 由 3 幢 6 層多層公寓構成 49173176 合計12 種戶型 平層：810860，錯層： 830880商鋪：27002900 一次性優(yōu)惠 4% 2002年 3月開盤， 總占地面積 畝，總建面2500 平方米，容積率 ，綠地率 30%，公攤 12%，預計農(nóng)歷2020 年 1 月底交房。 戶 型 及 戶 型 比 序號 戶 型 戶數(shù) 面積 (㎡ ) 空間格局 戶型比（ %） 銷售戶數(shù) 戶型銷售比（ %） 多層 1 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 45 138 錯層 % 35 % 2 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 45 錯層 % 25 % 3 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 40 錯層 % 14 % 4 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 20 錯層 % 12 % 5 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 20 錯層 % 17 % 6 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 12 錯層 % 7 % 7 4 室 4 廳 3 衛(wèi) 8 （ 225） 躍層 % 7 % 8 4 室 4 廳 3 衛(wèi) 10 躍層 % 6 % 9 5 室 4 廳 3 衛(wèi) 10 236（ 239） 躍層 % 3 % 10 5室 4 廳 3衛(wèi) 8 躍層 % 4 % 合計 208 100% 130 % 綜合分析 優(yōu)勢點 劣勢點 在廣元項目規(guī)模較大，具有一定規(guī)模效益，操作空間較大，便于營造社區(qū)環(huán)境； 區(qū)位較優(yōu)越，周邊大環(huán)境較好，配套設施較為完善； 路網(wǎng)發(fā)達，交通便捷； 前期推廣得法，取得引領市場的效果，具有較高的知名度。先把消費者胃口高高地吊起，然后重重地把其摔在地上，這樣只會讓消費者狠狠地報復你。 其它 位于天津路方向的一棟 6 層辦公樓和一棟 9 層的電梯公寓被廣元電力公司集團購買，按需生產(chǎn)。因此，該項目就是本項目的直接競爭對手，其得與失皆是我們借鑒的東西，由此可以得出幾點啟示。 戶 型 及 戶 型 比 序號 戶 型 戶數(shù) 面積 (㎡ ) 空間格局 戶型比（ %） 多層 1 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 16 平層 % 2 3 室 3 廳 2 衛(wèi) 15 平層 % 3 3 室 3 廳 2 衛(wèi) 8 平層 % 4 3 室 3 廳 2 衛(wèi) 20 平層 % 5 3 室 3 廳 2 衛(wèi) 8 平層 % 6 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 4 躍層 % 7 4 室 3 廳 2 衛(wèi) 3 躍層 % 8 4 室 4 廳 3 衛(wèi) 2 躍層 % 9 4 室 3 廳 3 衛(wèi) 4 躍層 % 10 5 室 3 廳 3 衛(wèi) 5 躍層 % 11 4 室 4 廳 3 衛(wèi) 2 躍層 % 12 5 室 4 廳 3 衛(wèi) 5 躍層 % 13 合計 92 100% 綜合分析 優(yōu)勢點 劣勢點 地段優(yōu)越，瀕臨南河，周邊大環(huán)境優(yōu)美，配套設施較為完善，居家氛圍濃厚； 路網(wǎng)較為完善，交通方便。 項目類比樓盤個案四 調查時間： 2002 年 10 月 18 日 項目名稱 利江苑 項目地址 小西街與濱江路交匯處 投資 /開發(fā)商 廣元利州房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑規(guī)劃設計 零八一建筑勘察設計院 總用地面積 總建筑面積 住宅面積 營業(yè)房面積 總棟數(shù) 總套數(shù) 約 畝 4 棟 85（返遷安置 30 套） 建筑形態(tài) 建筑風格 層 數(shù) 戶型面積幅度 結構形式 樓間距離 裝修標準 多層 現(xiàn)代民居 5 躍 6 躍 7 磚 混 12 米 清水 容積率 綠化率 建筑密度 公攤系數(shù) 層 高 單價幅度 均 價 30% 約 50% 11% 3 米 8301030 約 920 總價幅度 主力總價 營業(yè)房單價 付款方式 物管收費 開盤時間 交房時間 1035 萬元 1525 萬元 3000 元 /㎡ 7 成 30 年 元 /月 銷售戶數(shù) 37 套 銷售率 % 廣告訴求 “人與自然結合，精心構筑完美”等 配套設施 停車場、寬帶網(wǎng)等 其它 兩面臨街的純商住樓，合計 85 套，可 售住房 55 套。因此，其高總價戶型的走勢對本項目有一定借鑒作用。規(guī)模小將直接導致小區(qū)內無法做出優(yōu)美的環(huán)境和完善的配套，加上沿街均為商鋪，降低了產(chǎn)品的居家品質，造成區(qū)域內房地產(chǎn)項目同質化現(xiàn)象較為突出。 ㈢ 、開發(fā)商素質和開發(fā)水平不高。 消費者通過報刊、電視等多種媒體與外界接觸，加上廣元本身就是一個中等交通動脈城市，其人員經(jīng)常往來于成都等大城 市之間，其消費者無論從觀念、意識、還是實際消費上，他們均表現(xiàn)了其前瞻性，而廣元房地產(chǎn)在開發(fā)理念上的發(fā)展速度已遠遠落后于消費者審美觀的變化速度。 ㈥、多數(shù)開發(fā)商的經(jīng)營方式及手段較為粗放。 ㈦、 自用、自營是區(qū)域消費特征，投資性消費不足。 ㈧ 、廣元市城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡，結構不合理。 隨著本地開發(fā)商與外來開發(fā)商、設計商、策劃商、廣告商的不斷融合，一批規(guī)模較大、理念先進、規(guī)劃設計科學美觀、操作規(guī)范的項目將不斷涌現(xiàn)。 五、廣元市未來 13 年房地產(chǎn)市場趨勢預測 據(jù)權威人士指出，盡管全國各地房地產(chǎn)市場化的程度不一，在土地價格、稅費政策方面也有所區(qū)別，但在總體趨勢上，我國城鎮(zhèn)住宅建設已經(jīng)進入以需求為導向的發(fā)展階段，各地房價正逐步走向微利時代。 可以預計，在未來 1— 3 年左右的時間內，廣元的房地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)出大規(guī)模、集群化、精品化的趨勢。 消費者經(jīng)過房市數(shù)年風風雨雨的洗禮，再加上媒體對各種房產(chǎn)糾紛的頻頻曝光，消費者自我保護意識在逐步增強。 通過我們近期對廣元城區(qū)購房消費者的抽樣調查統(tǒng)計資料顯示，除銷售價格以外的房屋質量、房屋套型、小區(qū)環(huán)境、房屋區(qū)位等因素已越來越受到廣大消費者的關注?！百I房，就是買環(huán)境”，已成一種消費共識和趨勢。 趨勢五：戶型結構會日益合理?；ㄥX買舒適將代替花錢買大面積的購房觀念會逐漸成為主流。這樣的構成，必然形成十分明確的梯級消費。就廣元來講，廣元的人口結構和消費需求也遵循這一規(guī)律，只是表現(xiàn)出來的時機和水平有差異罷了。作為川北大門的廣元市，除擁有長途交通便捷和 眾多名勝古跡外，有關各方也正下大力氣對自然環(huán)境、基礎設施配套、生活服務環(huán)境進行改善和大力整治。因此，在未來13 年時間內，實力雄厚的開發(fā)商為了鞏固自身品牌、提高產(chǎn)品的檔次，將會考慮聘請省內或國內知名專業(yè)物業(yè)管理公司對其項目進行全面管理，或者由物管專家對公司內的精英進行全面培養(yǎng)，屆時，廣元的物業(yè)管理將會上升到一個新的臺階。廣元的在售商品房均價從當初的 600 元 /平方米左右，到現(xiàn)在已漲到 850 元 /平方米左右。 特別值得一提的是非廣元城區(qū)籍的消費者。 購買者職業(yè) 根據(jù) 項目的特點和區(qū)域客戶群的職業(yè)特征，本項目的主要目標客戶群是東壩片區(qū)、南河片區(qū)收入較高的 公務員和事業(yè)單位中高級員工、老城區(qū)和東壩的中高收入個體戶、廣元市私營企業(yè)主和少量外來（外?。└黝愔懈呤杖肴巳骸Ｋ运麄冎脴I(yè)的時候就會相當謹慎，要求也會相當高，所以，在操作“香山怡園”項目的時候，應更加注重房屋的品質，加大對這些目標客戶群及部分投資者的心理訴求，提高銷售率。 地塊臨界優(yōu)勢 “香山怡園”項目地塊東北雙面臨山，南面臨市政道路（廣元市環(huán)城北路）。 針對“香山怡園”項目而言，上述眾多元素應該說恰到好處。 項目地貌（坡地）與購房消費者消費潛意識之間的差異。 ㈢、項目機會 (Opportunity)分析 宏觀機會點 機會點一、國家宏觀經(jīng)濟連續(xù)幾年的持續(xù)好轉，國民生產(chǎn)總值首次突破 10 萬億大關，人均國民生產(chǎn)總值已接近 1000 美元，按宏觀經(jīng)濟學理論來講，當一個國家宏觀經(jīng)濟處于這樣一種條件的時候，其經(jīng)濟已邁進了一個新的歷史發(fā)展時期，整體國民經(jīng)濟將迎來一個經(jīng)濟結構更趨合理和宏觀國民經(jīng)濟全 面提速的發(fā)展階段。這預示著一個長治久安的時代已經(jīng)到來，國家的經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展的宏觀利好局面已經(jīng)呈現(xiàn)。 隨著 2002 年 12 月 28 日，綿（綿陽） —— 廣（廣元）高速公路的正式通車，廣元作為“川北重鎮(zhèn)”的交通樞紐地位也得到了進一步提升，除原有的空中及鐵路運輸優(yōu)勢外，又增加了最便捷的陸路運輸方式 —— 綿廣高速公路。 機會點三、“山水園林”城市定位和條件，將為廣元經(jīng)濟和房地產(chǎn)項目投資開發(fā)帶來一定的機會。 微觀機會點 機會點一、“大型坡地式高尚居住陽光社區(qū)”的總體概念定位，一方面在目前廣元樓市具有唯一性、獨特性、首創(chuàng)性和不易“克隆”性；另一方面該概念定位一旦得到政府及購房消費者的認同，其震憾力和關注度不言而喻。 威脅點二、最近建設部部長汪光燾指出：一 是 2020 年將嚴格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開項目；二是強化房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度和項目手冊制度，實行對房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程的監(jiān)控；三是對資金達不到規(guī)定標準、違反合同約定拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有關部門不得審批或同意其新開工項目；四是要嚴肅查處假借各種名義變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織私下協(xié)議圈占土地等違法違規(guī)行為。 威脅點二、廣元市購房消費者對房屋區(qū)域位置上的選擇和對房屋價格的認同度相對 的偏低，也是本項目必須面對的來自市場中觀層面上的威脅。 第五章、項目的產(chǎn)品定位