濰坊寒亭天潤錦江苑2008年營銷策略報告-預覽頁
【正文】 錦江苑2008年營銷策略報告一、 市場及項目簡介項目梗概：天潤錦江苑系山東濰坊天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的商住兩用項目。由3棟多層，一棟17層高層組成。背景分析雖然近年來濰坊的房地產(chǎn)市場異?；鸨嬲牡母叨水a(chǎn)品并沒有出現(xiàn)；在供給放量的同時，中端市場快速擴張，成為發(fā)展前途最為看好的一個部分。高端市場認同程度還不夠目前寒亭區(qū)域內(nèi)商品房供應正處于初始時期，都是一般的普通多層；高端物業(yè)供應量極少。在經(jīng)濟高速發(fā)展、寒亭人口快速增長、土地政策、政府規(guī)劃的帶動下，寒亭步入由供給拉動型的房地產(chǎn)開發(fā)高潮期。但是同時也給本案帶來了不小的壓力。2007年對于寒亭市場來說，是一個絕對的開發(fā)高潮年。經(jīng)過詳細的規(guī)劃，寒亭區(qū)的住宅小區(qū)開發(fā)將往寒亭南部延伸，而主力的商業(yè)項目將集中于民族街與幸福路，民族街與渤海路交接的路段之間。216。216。216。216。216。從目前的市場供應和開發(fā)的項目來看多為多層，其次是小高層，高層開發(fā)極少。因此只要把面積與總價控制得當，本案的高層住宅是有一定的市場前景的。對于酒店來說，金麒麟大酒店是寒亭區(qū)最高檔的酒店，但是由于整體的規(guī)模有限，加上落后的經(jīng)營手法，已經(jīng)不能滿足寒亭區(qū)的需求。品質(zhì)、品位也成為濰坊，特別是急于改善生活環(huán)境，想過上市區(qū)生活的寒亭人們所渴求的。 寒亭機關企事業(yè)單位職工及居民216。 項目的西北側開放式生態(tài)公園，為項目的居住發(fā)展提供了環(huán)境支持；216。 項目地塊不夠方正，而且體量較小、較難塑造良好的整體形象；216。機會(Opportunities)216。 發(fā)展商實力雄厚、在濰坊擁有龐大的人脈，對本案今后的銷售起到極大的促進作用；216。 寒亭城中村的開發(fā)建設分流了一部分項目客源；216。 房產(chǎn)政策（如期房銷售制度、房貸政策、稅收政策等）尚存在不確定因素。來人來電預估來人量預估來人量=總戶數(shù)*殺傷力（成交比）/（1—退戶率）=240*6/=3600組▲ 由于本案地處城區(qū)南平旺改造區(qū)，區(qū)域客（寒亭本地）將成為本案的主要客源，收入及地域文化的原因已經(jīng)養(yǎng)成了此類客戶的購買習性會相對謹慎——貨比多家。%的客戶認為目前市場價格尚能接受，但更傾向于2300元以下價格；%的客戶認為現(xiàn)在市場價格合理。而在面積上，由于目前房價上漲，總價格制約著人們對住房的面積上的需求。 購房動機寒亭一直以來都是濰坊經(jīng)濟較不發(fā)達的一個地區(qū)，人均收入一直低于濰坊其他區(qū)域，目前寒亭人均收入約在700元左右，這決定了寒亭人在購買住房更多是自用，%，也有少部分人在買房時投資居住均可，但純投資在此地少見，在受訪的36人中，沒有一人表示會因為投資購買。 因為開工與開盤日期的一拖再拖影響了置業(yè)者的購房計劃，使得本案的誠信度下降，再加之臨近春節(jié)很多客戶資金緊張，導致部分客戶的退卡情況出現(xiàn)。面積區(qū)段：多層78－132m2 高層97－135m2B、促銷手法在寒亭尚未曾出現(xiàn)過高層住宅這一物業(yè)形態(tài)，區(qū)域客戶對其認知度較低，前期在對積累客戶進行的意向調(diào)查中可以看出，由于多層有著高得房率、低價格、低物業(yè)費的優(yōu)勢并且市場之前沒有出現(xiàn)過高層和多層的競爭對比，客戶對高層的接受度相對低。深度挖掘潛在客戶，讓客戶逐步形成高層對比于多層品質(zhì)更優(yōu)、物業(yè)管理更佳、居家更適的概念，從而順利達到銷售去化目標。同時針對一些目標客戶群，進行有針對性的拜訪等。突出建筑品質(zhì)，選用本項目選用優(yōu)秀建筑材料放置于售樓部（如中空隔音玻璃、保溫材料、智能化配套等），讓客戶有看得到摸得著的真實感。錦江苑”發(fā)起的，是一個跨行業(yè)服務聯(lián)盟，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)向行業(yè)外品牌商家借力合作，即在與房地產(chǎn)相關的行業(yè)中，精選出品牌商家，與之簽訂相關協(xié)議，從而為業(yè)主編織品牌優(yōu)惠網(wǎng)絡，為業(yè)主打造品質(zhì)生活。引發(fā)寒亭各路商家對本案的關注，同時積累商鋪客戶，能在一定程度上對本案商業(yè)部分的銷售帶來利好；錦江苑”各界朋友入會，享有“天潤2. 聯(lián)盟商家所享受的待遇符合條件并與天潤公司達成服務協(xié)議的商家稱為聯(lián)盟商家。錦江苑”商家聯(lián)盟消費手冊，將聯(lián)盟商家的地址、電話、經(jīng)營項目印在手冊上，以便會員查詢消費，為商家提高知名度。40年產(chǎn)權式酒店經(jīng)過市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前濰坊市場投資類商業(yè)物業(yè)主要以中心城區(qū)銷售為主，市場接受度尚可。C、企劃配合廣告策略采用新聞事件營銷先行，以“國際知名物業(yè)管理集團全程顧問”為主題開展一系列公關活動，同時新聞炒作、軟性文章、形象廣告在短時間內(nèi)在各大媒體爆發(fā)，迅速吸引投資者、購房者的眼球。 由于本案有著寒亭地標性建筑、高層景觀房、優(yōu)質(zhì)物業(yè)配套、酒店娛樂相得益彰、典范式景觀小區(qū)等相應的特殊性和唯一性；252。 因此，項目組認為本案正式公開發(fā)售應在08年4月中旬為宜
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