【正文】 26層高層 6層多層 11層小高 18層高層 未知 P38 項(xiàng)目名稱 總占地面積 （萬平米） 總建筑面積 （萬平米） 容積率 物業(yè)形態(tài) 東亞 世紀(jì)城 46 112 18層、 22層、 27層高層 京奧港 帝景 17 56 18層、 22層高層 保利 拉菲 22 55 11層小高； 14層、 18層、 27層高層 紫金華府 18層高層 首創(chuàng)加州郡府 21 40 6層多層； 11層小高； 18層高層 華發(fā) 新城 56 18層高層 三江 尊園 43 28層高層 ；聯(lián)排別墅 總部經(jīng)濟(jì)園（住宅） 17 30 總部辦公； 高層住宅 ；疊拼別墅 恒大名都 —— 60 —— 未定 萬和城 15 18 6層多層 萬新家園（經(jīng)適房） —— 7 —— 6層多層 薇閣美地 —— 17 —— 6層多層； 18層、 26層高層 時(shí)代廣場(chǎng) —— 100 —— 未定 區(qū)域項(xiàng)目建筑指標(biāo)及物業(yè)形態(tài) ?以 18層高層為主，除萬和城和 萬新家園（經(jīng)適房） 為 6層多層 ?在本區(qū)域內(nèi)， 多層及小高層住宅產(chǎn)品尚屬短缺產(chǎn)品。 方案一：土地容積率調(diào)整為 項(xiàng)目全部規(guī)劃為多層住宅 +商業(yè)街 +底層商業(yè)形式 小學(xué) 會(huì)展中心 法院 校園路 校園南路 鐵 道 A B C D E 幼兒園 商業(yè)街 售樓處 規(guī)劃建議 ： ?E地塊東側(cè)突破建筑限高至 60~80米，并預(yù)留公寓位臵； ?地塊內(nèi)其余位臵均規(guī)劃為多層住宅 ?沿會(huì)展中心地塊西側(cè)及北側(cè)、 E地塊東側(cè)規(guī)劃商業(yè)街，并在 E地塊東北角設(shè)臵項(xiàng)目售樓處。 幾種方案中產(chǎn)品形態(tài)最為豐富豐富，但社區(qū)舒適度有所下降。 P59 整體規(guī)劃建議 規(guī)劃所涉及產(chǎn)品類型： 住宅產(chǎn)品（ 6層多層、 9層、 11層、 12層小高層、 15層 18層、 27層高層） 公寓產(chǎn)品（平層、 LOFT） 商業(yè)步行街 沿街底商 集中商業(yè) （會(huì)展中心位臵） 小學(xué) 法院 校園路 校園南路 鐵 道 A B C D E 幼兒園 會(huì)展中心 規(guī)劃建議 ： ?A、 B地塊北側(cè)及 A、 C地塊西側(cè)突破建筑限高至 80米； ?E地塊東側(cè)突破建筑限高至 60~80米，并預(yù)留公寓位臵； ?B、 D、 E地塊規(guī)劃多層及小高層產(chǎn)品，容積率小于等于 ； ?A、 c地塊維持 ； ?B、 D、 E地塊內(nèi)部高層及小高層產(chǎn)品規(guī)劃總體量為 20萬平米； ?沿會(huì)展中心地塊西側(cè)及北側(cè)、 E地塊東側(cè)規(guī)劃商業(yè)街，并在 E地塊東北角設(shè)臵項(xiàng)目售樓處。 項(xiàng)目首期產(chǎn)品肩負(fù)任務(wù)： 樹立項(xiàng)目區(qū)域新標(biāo)桿形象 以其優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，快速占領(lǐng)市場(chǎng) 形成良好口碑，在客戶中口碑傳播 整體戶型配比 整體區(qū)域戶型配比 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品配比 面積范圍 產(chǎn)品比例 （平方米） 緊湊型產(chǎn)品 緊湊兩居、三居 70110 16% 舒適型產(chǎn)品 舒適兩居、三居、 四居 90130； 140以上 65% 創(chuàng)新型產(chǎn)品 創(chuàng)新兩居、三居、 錯(cuò)層復(fù)式 8090； 130以上 16% LOFT LOFT 4580 3% 合計(jì) % 整體居室配比 二居 三居 四居 loft 公寓 37% 55% 5% % % 整體設(shè)計(jì)原則 應(yīng)通過規(guī)劃設(shè)計(jì)，力求緊湊型產(chǎn)品、舒適型產(chǎn)品及創(chuàng)新型產(chǎn)品為板樓，避免塔樓住宅的出現(xiàn)。 緊湊型產(chǎn)品戶型配比 戶型 二居 三居 四居 配比 37% 55% 8% 面積范圍 7090 100120 135145 （平米） 6% 9% % 舒適型產(chǎn)品戶型配比 戶型 二居 三居 四居 配比 35% 63% 2% 面積范圍（平米） 90100 120130 140以上 % % % 創(chuàng)新型產(chǎn)品戶型配比（錯(cuò)層、復(fù)式，設(shè)計(jì)有贈(zèng)送面積的創(chuàng)新戶型產(chǎn)品） 戶型 創(chuàng)新二居 創(chuàng)新三居 錯(cuò)層、復(fù)式 配比 50% 35% 15% 銷售面積（平米） 8090 90100 130以上 % % % 公寓及 LOFT戶型配比 戶型 LOFT 二居公寓 配比 50% 50% 面積范圍（平米） 單層 4555 6580 % % 1. 二居、三居產(chǎn)品以低總價(jià)原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。建議南北通透。 做部分 loft產(chǎn)品，具體比例視當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況而定。 本案所在區(qū)域無成熟商業(yè)，待建項(xiàng)目“時(shí)代廣場(chǎng)”預(yù)計(jì)有集中商業(yè)供應(yīng)。 若取得此地塊， 可做集中商業(yè)考慮 規(guī)劃商業(yè)步行街 規(guī)劃底商 要想從大盤林立的區(qū)域市場(chǎng)中脫穎而出，不能完全依賴于規(guī)劃與產(chǎn)品創(chuàng)新，同時(shí)在 產(chǎn)品附加值 上進(jìn)行突破 為此我司制定的操盤思路： 點(diǎn)式突破 全面升級(jí) 產(chǎn)品建議 P71 ?點(diǎn)式突破 ?全面升級(jí) 在產(chǎn)品戶型創(chuàng)新上實(shí)現(xiàn)突破！ 在建筑風(fēng)格及營銷概念上實(shí)現(xiàn)突破！ 點(diǎn)式 突破一 點(diǎn)式 突破二 點(diǎn)式突破 通過對(duì)區(qū)域幾個(gè)直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的產(chǎn)品戶型詳細(xì)分析，確定各項(xiàng)目、各戶型之間的利弊。 客戶訪談 —— 市場(chǎng)調(diào)查問卷 ?從問卷調(diào)差中我們可以看出被調(diào)查人員主要想購買的戶型為 大二居、小三居、大三居 ； ?面積主要集中在 80140平米的區(qū)間內(nèi) 。 京奧港帝景二期 七個(gè)樓座全部取消中間戶供應(yīng)。 保利拉菲二期 loft戶型， 113平米兩室 P85 一梯兩戶 88平米 兩室兩廳一衛(wèi) 產(chǎn)品創(chuàng)新 3—— 避免中間戶 中間連通 P86 主臥區(qū) 次臥區(qū) 休息區(qū) 餐食區(qū) 戶型 (㎡ ) 臥室 衣帽間 套衛(wèi)生間 臥室 套衛(wèi)生間 起居室 客衛(wèi) 書房 獨(dú)立餐廳 獨(dú)立廚房 工作陽臺(tái) 95以下 1 1 1 1 1 95105 1 1 1 1 1 1 1 105135 1 1 1 1 1 1 1 1 1 135150 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 150以上 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 功能缺失 功能缺失 功能缺失 目前市場(chǎng)中主流產(chǎn)品戶型所具備功能： 產(chǎn)品創(chuàng)新 4—— 戶型功能突破 ?95平米以下 ——缺少獨(dú)立餐廳功能 ?95105平米 ——缺少書房功能 ?105135平米 ——缺少衣帽間功能 P87 95平米以下獨(dú)立餐廳功能 產(chǎn)品創(chuàng)新 4—— 戶型功能突破 獨(dú)立餐廳 獨(dú)立餐廳 90平米兩室兩廳一衛(wèi) P88 95105平米書房功能 產(chǎn)品創(chuàng)新 4—— 戶型功能突破 一梯兩戶 95平米 三室兩廳兩衛(wèi) 書房功能 書房功能 P89 105135平米衣帽間功能 產(chǎn)品創(chuàng)新 4—— 戶型功能突破 134平米三室兩廳兩衛(wèi) 衣帽間 P90 其它戶型功能突破 —— 入戶花園設(shè)計(jì) 在目前區(qū)域市場(chǎng)尚未發(fā)現(xiàn)入戶花園設(shè)計(jì)，可作為一種戶型功能突破方案。 區(qū)域盛行“法式、歐式風(fēng)” 建筑風(fēng)格及營銷概念突破 P92 本案建筑風(fēng)格定位： 學(xué)院派風(fēng)格建筑 本案在建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)方面體現(xiàn)學(xué)院派風(fēng)格，首先把建筑風(fēng)格從區(qū)域市場(chǎng)中跳出，并在項(xiàng)目后期營銷中與之緊密結(jié)合，形成貫穿項(xiàng)目始終的營銷主線。 健康新風(fēng)及恒濕恒溫技術(shù) 新風(fēng)能夠有效的臵換屋內(nèi)污濁的空氣；同時(shí)通過除濕或加濕保證室內(nèi)空間的舒適度。 智能化社區(qū) 引入監(jiān)控系統(tǒng)、紅外電子巡更系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)等技術(shù)，可減少人力的投入，并進(jìn)一步增強(qiáng)了社區(qū)安全措施。 社區(qū)教育配套全面升級(jí) —— 打造一站式教育服務(wù)體系 客戶訪談 —— 市場(chǎng)調(diào)查問卷 ?好的教育配套，將成為吸引客戶前來購買德一大有利條件。 為此我司選擇匯佳學(xué)校、二十一世紀(jì)幼兒園及北大附中進(jìn)行了前期接洽。 ?以打造一站式教育服務(wù)體系為目標(biāo) ，因此我司選擇北大附中作為首選接洽對(duì)象。 ?我司建議選用北大附中為合作對(duì)象，它所提供的服務(wù)是從幼兒園、小學(xué)、初中到高中一站式教育服務(wù)體系，使本社區(qū)教育配套全面升級(jí)。 此方面可考慮的項(xiàng)目： 5人制足球場(chǎng) 籃球場(chǎng) 網(wǎng)球場(chǎng) 羽毛球場(chǎng) 乒乓球場(chǎng) 其它室外運(yùn)動(dòng)設(shè)施場(chǎng)地 項(xiàng)目定位 P116 ?形象定位 ?客群定位 ?價(jià)格定位 P117 營銷期形象定位： 突破區(qū)域傳統(tǒng)“法式、歐式”項(xiàng)目形象，緊貼項(xiàng)目建筑及產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格，主打 ——學(xué)院派文化主題社區(qū)。 京澳港帝景60%5%5%10%5%15%包鋼職工生意人東勝人公務(wù)員教師周邊居民首創(chuàng)加州郡府30%10%15%5%10%10%20%包鋼職工生意人東勝人公務(wù)員教師周邊居民鐵路職工客戶問卷調(diào)查 —— 希望購房的區(qū)域 客戶問卷調(diào)查 —— 購臵商品房的目的 包頭中高端 主要臵業(yè)群體 資源大生意人 20% 大私企業(yè)主 15% 有官銜的機(jī)關(guān)干部 10% 大型國企、私企職員 50% 煤、礦、氣等資源生意 ?本土生意人 80% ?東勝生意人 20% ?一夜爆發(fā)，身家動(dòng)輒千萬、過億！ ?投資途徑替代 品牌代理商，資源貿(mào)易生意人 ?本土 90%以上 ?外地 10% ?幾百萬資產(chǎn)、方便生意往來，居住要求升級(jí) ?包鋼、電廠、小肥羊集團(tuán)等高層以領(lǐng)導(dǎo)為主 ?居住要求升級(jí) ?追求身份認(rèn)同、大品牌 ?市委 /市政府、區(qū)委 /區(qū)政府的科級(jí)、部級(jí)以上干部 ?其他機(jī)關(guān)單位干部 ?居住要求升級(jí) ?低調(diào)，追求品牌 當(dāng)?shù)氐胤絼?shì)力 5% ?主要集中在歐風(fēng)麗景，項(xiàng)目外表奢華 ?當(dāng)?shù)貏?shì)力聚集 ?看重項(xiàng)目外觀霸氣 ?極度追求顯擺 內(nèi)蒙古科技大學(xué) 包鋼一中 包鋼三中 包鋼八中 包鋼 稀土高新區(qū) 包鋼五中 包頭鐵路局 市政府 金榮建材城 第二大區(qū)域： 昆區(qū) CBD,近 20家大型商場(chǎng)、家電代理商、私營業(yè)主 目標(biāo)客群：約 1500戶 第四大區(qū)域： 稀土高新區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 上百家高新企業(yè)，上千名城市新貴一族 約 1000戶 第一大區(qū)域： 包鋼集團(tuán)， 9萬員工，占昆區(qū)總?cè)丝?14%，普通工人年人均收入 中層約 5000戶 第五大區(qū)域 昆區(qū)教職工，工資收入 +家教科研收入 雙職工家庭經(jīng)濟(jì)承受力較強(qiáng)，追求人文氛圍 約 1000戶 包鋼三中包鋼八中包鋼五中第三大區(qū)域： 市府、昆區(qū)舊區(qū)府、高新區(qū)機(jī)關(guān)單位 49個(gè)下屬局級(jí)單位 目標(biāo)客群：約 2022戶 核心圈層 —— 昆區(qū)、高新區(qū)、包鋼的地源性客群 第二圈層 —— 青山區(qū)、東河區(qū)、九原區(qū)客群 第三圈層 —— 周邊旗縣客群，看重包頭教育資源，有購買實(shí)力者注重大品牌 第四圈層 —— 鄂爾多斯客群，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，看重居住環(huán)境和教育資源 目標(biāo)客群核心區(qū)域 按地域?qū)傩苑譃樗膫€(gè)圈層、五大核心區(qū)域，近 10500戶中高收入目標(biāo)客群 我們的目標(biāo)客群 政府副職干部 高級(jí)公務(wù)員 國企（包鋼）中層干部 包鋼職工 中小私營企業(yè)主 教師 老板高官子女 P127 價(jià)格定位 P128 目前區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)格水平 保利拉菲為區(qū)域價(jià)格最高樓盤，均價(jià)達(dá)到 4750元 /平米。 5月二期開盤價(jià)格突破 4800元，后期因促銷兩居產(chǎn)品價(jià)格有所回落。 2期 7月開盤，受政策、前期消極印象影響，銷售情況欠佳，目前銷售套數(shù) 79套，成交均價(jià) 4185元/平米。因 5月份中高項(xiàng)目高層、小高層產(chǎn)品入市，成交均價(jià)略有