精品文案-深圳市晶島國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目招商競(jìng)標(biāo)報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 業(yè)格局即將形成。 ?商業(yè)業(yè)態(tài)也從傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)、百貨、超市、專賣店、倉(cāng)儲(chǔ)式賣場(chǎng)發(fā)展到 大型購(gòu)物中心 Shopping mall。 ? 2021年商服物業(yè)竣工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積均創(chuàng)歷史最高點(diǎn)。 開篇 MOT1： 如何應(yīng)對(duì)中心區(qū)巨大商服物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)威脅？ MOT2： 中心區(qū)作為大型商服的 “ 生地 ” ，如何定價(jià)？ MOT3： 商業(yè)定位應(yīng)如何打造亮點(diǎn)，搶占市場(chǎng)先機(jī)？ MOT4： 如何實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的最小化利潤(rùn)的最大化？ 我們的思考 Chapter1 宏觀市場(chǎng)分析 深圳市商服物業(yè)發(fā)展概況 1 銷售面積 ? 2021年度共銷售商業(yè)用房 ? 2021年度共銷售商業(yè)用房 ，同比下跌 ％ 2 空臵面積 ?2021年商業(yè)用房空置面積為 比 2021年的 ； ? 商業(yè)用房空置率總體緩慢下降 相關(guān)數(shù)據(jù) ? 2021年 1~3季度的施工面積則達(dá)到 米，同比減少 %。 ?深圳商業(yè)發(fā)展逐步趨向?qū)I(yè)化、連鎖化、集約化、規(guī)?；? 但隨著福田區(qū)的中心區(qū)商圈迅速形成，以中心區(qū)為核心的 “ 一心多核 ” 的商業(yè)格局有望形成。內(nèi)鋪 :。 以金光華為例，雖地下層與地鐵相連，每日可接收地鐵人流8—10萬人次，但大部份人流并不直接進(jìn)入商場(chǎng)消費(fèi)（部份餐飲業(yè)態(tài)除外），地面一層以上人流更是寥寥無幾。百貨集團(tuán) 商業(yè)顧問 香港仲量聯(lián)行 停車位 800多個(gè) 封頂時(shí)間 2021年 8月底 開業(yè)時(shí)間 2021年 3月 2 項(xiàng)目定位 中高檔流行時(shí)尚購(gòu)物中心 3 推廣主題 深圳 CBD生態(tài)型 購(gòu)物中心 4 業(yè)態(tài)組合 超市 +百貨 +餐飲 +娛樂 +零售店鋪 5 銷售策略 ? 招商先行，銷售在后 ? 主力店及次主力店提前招商 6 招商情況 主力店： ?家樂福進(jìn)駐 2F（占 20%商業(yè)面積），號(hào)稱深圳最大、中國(guó)檔次最高。 客戶定位 體驗(yàn)式 主題式 SHOPINGMALL 主題定位 業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)定位 大型一站式購(gòu)物中心 ——涵蓋百貨、超市、綜超、專業(yè)市場(chǎng) 、 專賣店、便利店、折扣店等各大類業(yè)態(tài) 打造晶島 “ 5個(gè) 1”工程 ?一個(gè)高檔時(shí)尚百貨精品店 ?一個(gè)國(guó)際時(shí)尚品牌匯聚地 ?一個(gè) “ 個(gè)性化的數(shù)碼時(shí)尚館 ” ?一個(gè)各國(guó)風(fēng)情美食城 ?一個(gè)歡樂動(dòng)感娛樂新天際 業(yè)態(tài)定位 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 建筑外觀效果圖 財(cái) 富 之 泉 走 廊 外 立 面 發(fā)財(cái)樹 總體思路：主力支撐架構(gòu) ? 高檔時(shí)尚百貨精品 ? 中外名品主題商場(chǎng) 輔助架構(gòu)之亮點(diǎn) ? 國(guó)際風(fēng)情美食街 ? 國(guó)際時(shí)尚品牌廊 ? 引領(lǐng)潮流數(shù)碼港 ? 歡樂動(dòng)感娛樂城 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 地面一層： Bus Station 地上一層： ?高檔餐飲 海上皇澳葡街風(fēng)味餐廳、馬車葡國(guó)餐廳、 GINO、王品臺(tái)塑牛排、中森名菜和風(fēng)料理、皇子扒房、王子私房菜、星期五餐廳、麥膳坊 ?精品服飾內(nèi)街 Damp。 On、安奈兒、卡布龍、 SNOOPY 工藝品： 琉璃坊、大馬錫、 NARAYA、 BLOMUS、 GStone、 SWAROVSKI、 RHYMES MUSIC、 Oxette、 FRANZ ?娛樂休閑館 數(shù)碼館： 鴻利多數(shù)碼城 、豐澤、 Broadway、 The Sony Store 、 FAB AudioVideo、 fnac、愛普生影藝坊、 Sony Explore Science 規(guī)劃建議 地下二層 地下二層： ?美食天地 食通天、大食代、 Subway、麥當(dāng)勞、 Kenny Roaster、吉野家、 Wendy、 Aamp。同時(shí)， 1F餐飲定位高端，主要面向中心區(qū)高檔寫字樓商務(wù)人士消費(fèi)群體，為其提供一個(gè)商務(wù)會(huì)客的好去處。中心區(qū)作為未來商業(yè)核心，其商業(yè)價(jià)值遞增比例理應(yīng)與常規(guī)比例持平。 5%） 地面一層 地下一層 東西抬升形成二層 東西下沉廣場(chǎng)提升為一層 會(huì)展人流 地鐵人流 檔次高 檔次低 地面主入口 下沉廣場(chǎng)兩側(cè)入口 因 素 分 析 價(jià)格定位 租賃價(jià)格為： 1F～ 1F： 150～ 300元 /平米 2F： 75元 /平米 解析： 地面一層主力店周圍經(jīng)營(yíng)檔次高、氛圍好，商家對(duì)高額租金接受度強(qiáng) 地下一層經(jīng)營(yíng)檔次稍低，地鐵人流為大眾消費(fèi)水平，且市場(chǎng)“放水養(yǎng) 魚”階段需要扶持，作旺市場(chǎng)。 項(xiàng)目操作模式 （二）內(nèi)外街鋪位實(shí)現(xiàn)銷售 分 析： 招商或租賃的商業(yè)部份以主題商場(chǎng)形式規(guī)劃內(nèi)街鋪位，與臨街商 鋪可同樣進(jìn)行鋪位銷售，這種方式是以經(jīng)營(yíng)性實(shí)鋪形式規(guī)劃分割， 與產(chǎn)權(quán)式鋪位性質(zhì)不同，可實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，它所采取的銷售模 式分別為直接銷售、帶租約銷售和一次性返租銷售三種不同類型。 內(nèi)街鋪位劃分主要以主題店形式帶動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)銷售和回籠資金 為目的，最大程度實(shí)現(xiàn)鋪位銷售。 借勢(shì)營(yíng)銷策略 ? 利用關(guān)聯(lián)性的重大事件 ， 如：中軸線開工及建成儀式 、 大型展覽 、 會(huì)議 、 論壇等 ? 地鐵營(yíng)銷： “ 地鐵尋寶 ” 、 雙地鐵商鋪概念 ? 堅(jiān)持走局部差異化宣傳路線 點(diǎn)式滲透策略 ? 與深圳市零售行業(yè)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)聯(lián)合互動(dòng)； ? 主要干道廣告顯示 、 專業(yè)雜志 、 DM宣傳； ? 各大報(bào)紙 、 電視 、 戶外媒體廣泛報(bào)道宣傳； ? 針對(duì)中心區(qū)商務(wù)人士經(jīng)常出入的場(chǎng)所進(jìn)行強(qiáng)制宣傳 ,如：寫字樓大堂 、 高爾夫俱樂部 、 高級(jí)會(huì)所 、 高檔酒店 、 銀行 VIP、 飛機(jī)； ? 發(fā)揮同致行中心區(qū)商務(wù)客戶資源優(yōu)勢(shì) ， 實(shí)施 “ 走出去 ， 請(qǐng)進(jìn)來 ”的主動(dòng)出擊模式 。 分 析： 本項(xiàng)目定位決定了目標(biāo)消費(fèi)群體為富人階層、有車一族、中產(chǎn)階級(jí)等， 而地鐵人流更多的表現(xiàn)為白領(lǐng)、上班一族等大眾消費(fèi)群，故并非項(xiàng)目鎖定 的目標(biāo)消費(fèi)者。 同致行認(rèn)為： 倡導(dǎo)“商業(yè)倫理觀” ，堅(jiān)持與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手走“對(duì)立統(tǒng)一”化道路， 可以在后期經(jīng)營(yíng)管理上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手保持統(tǒng)一，項(xiàng)目檔次定位上 基本持平的基礎(chǔ)上，尋求對(duì)立與差異化。 但必須預(yù)留部份面積，在主力店招商工作無法實(shí)現(xiàn)的情況下，作 為 主力店品牌引進(jìn) 使用。 應(yīng)對(duì)策略
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