【正文】 中國融入世界經(jīng)濟大潮，中國將面臨更加激烈的國際競爭。 我國經(jīng)濟進入重化工業(yè)階段，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，正迎來一個新的發(fā)展起點。房價地域分化明顯，價格走勢溫和回落有國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出，2004年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)[2003]121號），其要點如下： 加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向； 嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放； 規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途； 加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要； 強化個人商業(yè)用房 貸款管理； 充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用； 加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理。 深圳市投資宏觀背景深圳是一座充滿活力的外向型海濱城市，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、體制優(yōu)勢以及智力優(yōu)勢使深圳在短短20多年的時間，迅速發(fā)展成為中國綜合實力最強的特大城市之一，在世界史上成就了經(jīng)濟快速成長的奇跡；同時深圳也是一座不斷發(fā)展、不斷完善中的城市，深圳中心區(qū)、地鐵1號線、大學(xué)城、 “9+2”高新產(chǎn)業(yè)帶等項目均在快速建設(shè)中，預(yù)計2004年中心區(qū)六大工程及地鐵1號線將陸續(xù)投入使用，2005年全面啟動建設(shè)深港西部跨海通道，這些重大舉措將進一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳的綜合實力更強，吸引力更大。 《規(guī)劃》確定了以下五大目標(biāo)：區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展：深化深港合作關(guān)系，重點加強跨境大型基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)、口岸通關(guān)及環(huán)境保護等方面的合作；促進“珠三角”城市群協(xié)調(diào)發(fā)展，增強城市間的城際快速交通聯(lián)系，提高大型公共服務(wù)設(shè)施及市政公用設(shè)施的資源共享水平，推動區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境保護的合作。城市空間發(fā)展：構(gòu)造一個“中心”、八大組團的組團式網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)，推進特區(qū)內(nèi)外城市的一體化發(fā)展，提升城市整體標(biāo)準與質(zhì)量。交通運輸發(fā)展：初步建立以軌道交通為骨干、常規(guī)公共交通為主體的新型公共交通服務(wù)體系；調(diào)整和完善高速公路網(wǎng)，有效分離過境交通與城市交通；加快快速路系統(tǒng)的建設(shè)；加強主干道和微循環(huán)道路的建設(shè)，完善城市道路系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；重點推動城際鐵路及站場的建設(shè)。深圳是目前中國內(nèi)陸唯一擁有海陸空口岸的城市。 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 中國人民銀行新近出臺的121文件通知指出要嚴格控制房地產(chǎn)信貸管理，給部分開發(fā)商帶來資金動作上的壓力； 國務(wù)院發(fā)表《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，通知明確指出全國房地產(chǎn)市場是健康發(fā)展，并明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。未來幾年內(nèi)，片區(qū)的房地產(chǎn)將有一定的上漲空間。購房者家庭年收入一般在12萬元以上，以兩人世界、三口之家的比例較大，最希望的生活配套設(shè)施依次為：超市、學(xué)校、醫(yī)院。位置依然是影響購房的主要因素，尤其是首次置業(yè)的年輕業(yè)主，暫未購置私家車，對位置與相應(yīng)的交通狀況要求較高。 競爭分析區(qū)內(nèi)近二至三年內(nèi)，住宅及商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較小，主要來源開發(fā)商的存量土地，區(qū)內(nèi)競爭壓力較小。城市中心、重心將全面西移，以中心區(qū)為首的，包括香蜜湖、車公廟、竹子林、華僑城、前海、后海等各小片區(qū)將成為未來幾年深圳房地產(chǎn)發(fā)展的主力市場。地塊編號2001補—05。建筑退紅線要求：AB12米（含小區(qū)路），（），CD9米，DE 6米，EF36米（含紅荔西路一半路幅30米），F(xiàn)A14米（）。O（OPPORTUNITY機會）T（THREAT威脅）1）房改政策影響深遠；2）價格定位走中檔策略，能吸引更廣層面的客戶群；3）準確的定位、有效的營銷策略可降低經(jīng)營風(fēng)險。 4 市場定位及項目評估 項目定位針對本項目我們通過對市場供應(yīng)和市場需求的對比分析，確定項目的市場定位。建議本項目定位為：深圳重返自然生活樓盤，純正健康，富含生活氣息而又有格調(diào)品位，樹立竹子林片區(qū)風(fēng)尚住宅的嶄新形象，成為福田乃至整個深圳白領(lǐng)人士所追求的生活典范。 價格定位考慮項目的推出時機，結(jié)合項目具體情況，商業(yè)價值較為有限，在成功策劃包裝推廣情況，預(yù)測價格如下（其商業(yè)價格為較理想樂觀的價格）：住宅均價：5,500元/ m2；商業(yè)均價：1,5000元/ m2； 方案建議方案整體設(shè)計總體布局應(yīng)該符合生態(tài)景觀住宅的特征，結(jié)合周邊自然景觀，加大平臺花園的設(shè)計，提升項目的整體品質(zhì)。 施工橫道圖。按深圳市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述三項之和的2%記取。其他費用主要指工程監(jiān)理費，工程咨詢費、與報建費等的費用。銷售費用包括廣告及代理費用，參考深圳市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平及項目的實際情況，%。 資金籌措項目投資的資金來源包括自有資金，銀行融資及銷售回款。7 銷售及經(jīng)營收入測定 物業(yè)銷售收入估算項目銷售收入測算銷售收入：根據(jù)項目規(guī)劃方案及市場分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，項目可售的建筑面積為96200m2，其中住宅92200m2，銷售均價5,500元/ m2，銷售率按95%計；商業(yè)4,000 m2，均價15,000元/ m2，銷售率按100%計，其余部分用于自營或出租，暫不考慮其收入。 資金來源與運用分析根據(jù)委托方提供的資料對項目的投資及資金籌措計劃進行分析。8 財務(wù)與敏感性分析 項目盈利能力分析經(jīng)測算，總投資為43,，開發(fā)期為2年2個月，利潤總額為8,，稅后利潤為6,，%，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目正常水平。 項目敏感性分析我們對銷售收入、開發(fā)成本變化進行了敏感性分析測算。（3）保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是項目盈利的有效保證。 項目的開發(fā)建設(shè)，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機會。 項目經(jīng)濟效益良好，但有一定的風(fēng)險。 商業(yè)氣氛不濃，商業(yè)部分銷售有一定難度。二、 經(jīng)營管理風(fēng)險分析：項目商業(yè)經(jīng)營管理的風(fēng)險在于商業(yè)氣氛不濃。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。 10 附表 項目工程計劃橫道圖 項目開發(fā)成本估算表 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 項目投資計劃估算表 資金來源與運用表 損益及利潤分配表 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表