【正文】 [ 戰(zhàn)略營銷 ] [最佳銷售時機 ] 現(xiàn)場形象 廣告形象宣傳，僅僅是吸引客戶對本項目的關注，而現(xiàn)場展 示，將是客戶理解本項目的形象的重要舉措。這時形象宣傳已經(jīng)對外鋪開，銷售中心所有宣傳物料準備妥當，客戶也有了一定的積累，適時舉辦公開認購日活動。 擬于十一月中下旬開始正式發(fā)售。 階段劃分的問題： 本報告版權歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 18 [階段營銷策略 ] [各階段必備條件 ] ◇ 圍墻包裝、售樓處包裝、道路包裝完成； ◇ 整體模型及戶型單體模型具備； ◇ 部分宣傳資料完成，包括：宣傳小冊、戶型單張、手提袋等； ◇ 戶外廣告發(fā)布，部分報紙形象廣告發(fā)布； ◇ 貴賓禮品、活動禮品到位； ◇ 銷售人員、服務人員到位，銷售物料準備完成。 ◇ 形象展示期后期，主要是以軟性宣傳和主題公關活動，結合戶外廣告宣傳，由樓盤整體形象轉(zhuǎn)為區(qū)域與樓盤的和諧形象，目的是提升項目在區(qū)域的舉足輕重的位置； ◇ 期間，售樓中心現(xiàn)場組織客戶調(diào)查，送贈精美禮品。以活動促銷為主。 認購不足 30個 推廣思路不正確，相應調(diào)整形象包裝策略，形象宣傳、認購策略。 總體 35% 優(yōu)化現(xiàn)場包裝，微調(diào)整媒體及價格策略，尋找新的宣傳突破點。 本報告版權歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 27 [階段營銷策略 ] [銷售流程 ] 持續(xù)銷售期 事項 成績 策略 銷售單位 價格策略 穩(wěn)妥 用優(yōu)質(zhì)單位托價，適當增加促銷措施 銷售情況 總體銷售率 90% 以事件、活動營銷為主。 ◇ 充分 利用戶外廣告等媒體，進行形象推廣，并且在江都房產(chǎn)信息網(wǎng)登陸備案，目的是提升項目的知名度，并樹立良好的優(yōu)質(zhì)物業(yè)品牌形象，提升美譽度。 ◇ 銷售渠道 采用前期宣傳的常規(guī)媒體，吸引客戶。 ◇ 銷售渠道 常規(guī)強勢媒體，現(xiàn)場舉辦各種活動，吸引客戶。 強銷期（開盤期）： 本報告版權歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 32 [階段營銷策略 ] [階段營銷策略 ] ◇ 推廣目的 持續(xù)開盤期的熱度進行強勢銷售。 ◇ 推廣事件 慶祝本項目榮獎 XXX稱號； ◇ 銷售渠道 一周內(nèi)的強勢宣傳組合，更換戶外廣告牌，現(xiàn)場包裝重新著裝，報紙樓書等。 目標客戶類型 (核心客戶群 )： 本報告版權歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 37 [廣告推廣策略 ] [目標受眾分析 ] ◇ 年齡集中在 3045歲之間，家庭結構處于滿巢階段的中后期，有孩子和父母生活狀態(tài)變動的因素； ◇ 事業(yè)只是稍有所成，并非達到大富大貴的程度； ◇ 社會地位或是身份均未達到至高的階段，希望有提升的空間和身份的認可； ◇ 希望能顯示和提升身份，而且有品位、尊貴，能與眾不同。 。 后期階段將視銷售情況 —— 將范圍擴大至下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)并吸引投資房產(chǎn)人員 —— 所以，基本上主要考慮江都當?shù)氐闹饕襟w 本報告版權歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 49 [媒介策劃方案 ] 報紙 江都電視臺 揚州晚報 單頁 城區(qū)商業(yè)中心、超市散發(fā) 戶外 案場戶外大牌、公路指示牌、現(xiàn)有大牌 電視 傳統(tǒng)媒介選擇 本報告版權歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 50 [媒介策劃方案 ] 媒體發(fā)布進程（詳見媒體排期表） 戶外 9月 10月 11月 12月 1月 2月 電視 報紙 橫幅 網(wǎng)站 本報告版權歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 51 [SP公關推廣計劃 ] 綠色中心城 完美生活家 本報告版權歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 52 [推廣策略 ] 公關活動一（引銷期） —— 秋風送爽，恒通行動 ◇ 目的：宣傳的另一途徑，同時吸引客戶前來銷售中心看房，增加客戶上訪率。 禮品要有一定價值，才能吸引客戶前來領取。 本報告版權歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 54 [推廣策略 ] 公關活動二（引銷期） —— 認購開放日 ◇ 目的： 項目首次正式公開對外，以良好的形象包裝及完美的活動組織，讓客戶深深體會項目的細節(jié)之美和文化內(nèi)涵。在項目現(xiàn)場舉辦各種氣氛熱烈的娛樂節(jié)目。 ◇ 為吸引足夠的人氣到現(xiàn)場，特設上午及下午各一份大獎，客戶憑卡號抽獎，人人有份。 綠城全生活商業(yè)廣場， 恒通 本報告版權歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 57 [推廣策略 ] 公關活動四（強銷期） —— “恒通 本報告版權歸江天山水所有 地產(chǎn)策劃 /影視平面 58 [推廣策略 ] 公關活動四（強銷期） —— “恒通 ◇ 形成極強的口碑效應，更有利于今后的社區(qū)文化建設與品牌形象的樹立。 ◇ 客戶參與：小學生，與會邀請父母