【正文】 用心服務(wù) ” 的企業(yè)理念，外塑形象，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì)，緊緊圍繞公司的發(fā)展戰(zhàn)略，在用人、選人、留人等方面建立有特色的科學(xué)管理機(jī)制，通過實(shí)施人力資源戰(zhàn)略，使公司 擁有業(yè)內(nèi)出色的管理和專業(yè)人員，構(gòu)筑人才資源高地；同時(shí)，積極創(chuàng)建學(xué)習(xí)型企業(yè)，不斷研究、發(fā)展企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)發(fā)展奠定人脈基礎(chǔ)。 3 公司為打造持續(xù)發(fā)展的百年品牌，始終注重整合品牌資源優(yōu)勢(shì)，歷年來(lái)多次被評(píng)定為 “ 浙江省重質(zhì)量守承諾暨首批公眾三滿單位 ”和 “ 浙江省重質(zhì)量守誠(chéng)信示范單位 ” 。 隨著近年來(lái)我國(guó)建筑業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展，特別是十 七 大中央提出全面建設(shè)小康社會(huì)、大小城鎮(zhèn)建設(shè)不斷加快的形勢(shì)下，公司將努力強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，全面實(shí)施精品戰(zhàn)略、人才戰(zhàn)略和技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略，提升浙江城建的品牌知名度與美譽(yù)度，創(chuàng)造出更多的精品工程、樣板工程，為社會(huì)作出更大的貢獻(xiàn)。 XX地處西歐亞大陸的東端，為東西南北交通要道，境內(nèi)國(guó)道省道縱橫交錯(cuò)，縣鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，兗石、膠新鐵路交匯、京滬、東泗高速公路相交；東近青島、日照、嵐山頭、連云港等海港； XX機(jī)場(chǎng)已開通了北京、上海、廣州等多條航線；電信長(zhǎng)途電路達(dá) 15000 路，本地電話中繼 電路 6 萬(wàn)路， DDN已覆蓋全市， XX具有得天獨(dú)厚的地理位置和優(yōu)越的交通通訊條件。是全國(guó)重點(diǎn)出口商品生產(chǎn)基地之一。 2020 年，三次產(chǎn)業(yè)比例為 ::，二三產(chǎn)業(yè)比重分別比 2020 年提高 和 個(gè)百分點(diǎn)。服務(wù)業(yè)優(yōu)勢(shì)不斷強(qiáng)化，傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)的改造升級(jí)成效明顯，現(xiàn)代物流業(yè)顯示了強(qiáng)勁的增勢(shì)，全市城鄉(xiāng)商品市場(chǎng)交易總額達(dá)到 691億元，其中 XX批發(fā)城交易額 425 億元，年均增長(zhǎng) %；旅游業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新亮點(diǎn)，總收入占生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 5%,提高 2 個(gè)百分點(diǎn)。 根據(jù) XX市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃，到 2020 年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到 2300 億元，年平均增長(zhǎng) 13%；其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值年均遞增 5%，第二產(chǎn)業(yè)年均遞增 14%，第三產(chǎn)業(yè)年均遞增 14%，城市居民可支配收入達(dá)到 13550 元， XX市區(qū)人口 145 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人均住房面積增加到 25 平方米，在 20 年內(nèi)，把 XX 建成省級(jí)歷史文化名城，魯南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、交通、科技中心城市，成為設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美、開放型、多功能的現(xiàn)代化城市。這標(biāo)志著開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展達(dá)到了一個(gè)新的起點(diǎn)，進(jìn)入了一個(gè)黃金發(fā)展期，也為“十一五”期間 站在新起點(diǎn)、實(shí)現(xiàn)新跨越、再創(chuàng)新輝煌打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。為開發(fā)區(qū)提供生產(chǎn)、生活配套服務(wù)的 生活區(qū)開發(fā)已經(jīng)啟動(dòng)，開發(fā)區(qū)投資創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、海關(guān) 大廈等大型公建項(xiàng)目破土動(dòng)工。 2020 年 ，招商引資實(shí)際到位資金 60 億元，合同利用外資 8078 萬(wàn)美元，實(shí)際利用外資 6096 萬(wàn)美元 。 園區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展 。 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，堅(jiān)持開發(fā)區(qū)發(fā)展與維護(hù)群眾利益相統(tǒng)一，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)統(tǒng)籌發(fā)展。為此， XX提出加快城市化進(jìn)程，目標(biāo)之一是突出中心城市的作用，進(jìn)一步強(qiáng)化 XX城的輻射帶動(dòng)功能，規(guī)劃在 2020年內(nèi)使城市人口規(guī)模達(dá)到 145萬(wàn)人，用地規(guī)模超過 160平方公里，使之成為魯東南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易交通、科技中心城市，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市建設(shè)水平、城市生活質(zhì)量等主要方面接近或達(dá)到國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。實(shí)踐證明，建立創(chuàng)新孵育體系是推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措，創(chuàng)新孵育體系的建設(shè)為科技成果的轉(zhuǎn)化和促進(jìn)中小科技企業(yè)的成長(zhǎng)創(chuàng)立和發(fā)展提供了良好的孵 9 化和培育條件，為科技成果轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力提供了創(chuàng)業(yè)資本的支持，為產(chǎn)業(yè)化過程提供了必要的信息服務(wù)。 對(duì)推動(dòng) XX市的城市化進(jìn)程將發(fā)揮作用 提高城市化水平是我國(guó)近幾年提出的構(gòu)筑市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重中之重。 帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展 房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位，地域性很強(qiáng)。 2020 年，共完成 全 社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增幅達(dá)到 %，創(chuàng)下了 1993年以來(lái)最高的增長(zhǎng)水平。 2020 年， 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億 元，增長(zhǎng) ％。隨著 2020 年、 2020 年土地供應(yīng)的增加， 2020 年各項(xiàng)指標(biāo)均大幅上漲，施工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) %。 2020 年 銷售面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) %，達(dá)到歷史最高。由于 2020 年以來(lái) XX 經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展期，導(dǎo)致 2020 年 XX 市寫字樓的施工面積、新開工面積、竣工面積均大幅上漲，施工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米。 2020 年 銷售面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng) %，達(dá)到歷史最高。 2020－ 2020 年全市住宅商品房平均價(jià)格比較 單位：元 /平方米 全市 市直 蘭山區(qū) 羅莊區(qū) 河?xùn)|區(qū) 13 2020 年 1229 1633 1820 1406 1010 2020 年 1433 1792 2103 1523 1243 2020 年 1628 2113 2438 1708 1475 2020 年 1926 2516 2663 1847 1785 2020 年 2129 2633 2820 2020 2020 注：該價(jià)格是各類住宅（包括不同地理位置各種檔次 住宅 ）價(jià)格的平均價(jià)格 2020 年，市區(qū)住宅商品房銷售價(jià)格區(qū)間在每平方米 2440－ 4500元，平均價(jià)格 2820 元 /平方米，同比下降 4%，其中濱河沿線及市中心區(qū)的黃金地段的商品房銷售價(jià)格在 3200 元 /平方米以上。目前平均價(jià)格為 3600 元 /平方米，空房所剩無(wú)幾。 陶然水榭華庭小區(qū) 計(jì)劃 總建筑面積 28 萬(wàn)平方米，其中聯(lián)體別墅90套，約 27000 平方米， 位于沂河西岸，與美澳花園有著相同的濱水條件，且離市區(qū)較近，預(yù)計(jì)售價(jià)可達(dá)到 4500元 /平方米以上。以下是幾個(gè)高檔 寫字樓 的價(jià)格及銷售情況： 慧谷時(shí)空 。 2020年底開始銷售，銷售均價(jià)為 4600 元 /平方米， 2020 年平均售價(jià)為 4700元 /平方米，最高售價(jià)為 5200 元 /平方米，房型面積為 40－ 300 平方米。 金潤(rùn)商務(wù) 大廈 位于西郊批發(fā)城，總建筑面積 萬(wàn)平方米， 平均售價(jià) 2980元 /平方米。 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，一定程度上取決于大的經(jīng)濟(jì)形 勢(shì) 。 供應(yīng)量不足。這次房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控對(duì)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響巨大，而全市本地的 90 余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（二級(jí)資質(zhì)以上的僅有 6 家）都屬于中小型開發(fā)企業(yè)，普遍存在著資金少、項(xiàng)目單一、開發(fā)量少的問題。 XX 人對(duì)房屋的需求一直比較旺盛，最主要的因素是因?yàn)榻陙?lái) XX 的城市建設(shè)步伐較快，城市拆遷面積較大，其中許多拆遷補(bǔ)償采用貨幣方式，拆遷后的土地用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造如修建廣場(chǎng)、道路拓寬等，拆遷戶拿著補(bǔ)償拆遷費(fèi)買房產(chǎn)，無(wú)疑加大了住房的需求市場(chǎng)。如原料 下降 等因素造成建造成本 下降 、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化、房屋品質(zhì)上升、環(huán)境營(yíng)造成本 下降 等。 三、 XX 市房地產(chǎn)市 場(chǎng)預(yù)測(cè) (一 )數(shù)量預(yù)測(cè) 從前面的分析及 2020年的房屋銷售看，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì) XX的房屋銷售影響不大，應(yīng)該說 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有顯現(xiàn)出泡沫問題，今明兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)將平穩(wěn)上升 。按 ，每套 100平方米計(jì)算， 2020年到2020年的 6年間全市將需新建住宅 850萬(wàn)平方米， XX中心城區(qū)平均每年需新建住宅 140萬(wàn)平方米。 房地產(chǎn)業(yè)具有擴(kuò)大投資和刺激消費(fèi)的雙向作用，對(duì) GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率就達(dá) 3%，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有較大的作用。 商貿(mào)流通對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響 XX作為商貿(mào)物流城，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)所占比重已達(dá) 67%，目前 XX批發(fā)城上市商品 3萬(wàn)多個(gè)品種，經(jīng)營(yíng)攤點(diǎn) 2萬(wàn)多個(gè)，從業(yè)人員 6萬(wàn)余人，已成為魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地和魯東南地區(qū)重要的貿(mào)易中心、物流中心，使 XX成為魯南蘇北，乃至全國(guó)聞名的“市場(chǎng)大市”，既帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，也造就了一大批事業(yè)有成的商業(yè)精英。 當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，隨著 XX 市工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，城市居民收入水平將進(jìn)一步提高，中高收入群體的逐漸增加，消費(fèi)層次越來(lái)越高，對(duì)高檔消費(fèi)品的需求將越來(lái)越多 ，品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美的高檔住宅將越來(lái)越受到中高檔收入群體的青睞。 本項(xiàng)目自然環(huán)境同市區(qū)內(nèi)小區(qū)相比具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，目前項(xiàng)目附近的正在規(guī)劃樓盤較多，是本項(xiàng)目 最 直 接 的 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 三、機(jī)會(huì) XX市城整體發(fā)展北上東進(jìn)的趨勢(shì)明顯，項(xiàng)目所在地是東進(jìn)的必經(jīng)地段，近年來(lái) XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，項(xiàng)目所在地瀕臨 XX的母親河 —沂河，隨著周邊市政配套的逐步完善，項(xiàng)目板塊升值潛力巨大。 進(jìn)入 2020年以來(lái)政府加大輿論導(dǎo)向作用，穩(wěn)定和控制房?jī)r(jià)，在一定程度上打擊了購(gòu)房者積極性 。 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目總用地面積為 73060平方米，總建筑面 積 ，其中地上建筑面積 ,容積率 ,建筑密度 20%,綠地率%,機(jī)動(dòng)車位共 1112輛 ,總體分為 A、 B、 C三塊區(qū)域。 B地塊為 綜合型高檔寫字樓 ，用地面積 11492平方米，總建筑面積 51900平方米， 寫字樓地上 建筑面積47000平方米，配套公建 4900平方米。共 807戶。 24 第 六章 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件 建設(shè) 地點(diǎn) 一 、場(chǎng)址綜述 本項(xiàng)目擬建場(chǎng)地位于 XX經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)內(nèi)， 清源 路以東， 碧溪路以西，南湖路以南、開發(fā)區(qū)管委會(huì)大樓 以北。 南 臨 XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì) 辦公 大樓 ，東臨 碧溪路，碧溪路為 XX開發(fā)區(qū)南北主干道之一 。流經(jīng)境內(nèi)的沂河又名沂水 ,發(fā)源于魯山 ,流經(jīng)沂源 ,沂水、沂南、河?xùn)|、蘭山、羅莊、沂河是 XX的母親河 ,從沂蒙山區(qū)縱貫 XX南部平原 ,河水環(huán)山繞崮 ,款款南行 ,兩岸芳草鮮美 ,綠樹成茵 ,呈現(xiàn)出碧水青山。境內(nèi)西部、北部為山區(qū)，東部為丘陵區(qū)，中南部為平原。平原面積占全區(qū)面積的 %。場(chǎng)地地形平坦，基巖埋藏較淺。對(duì)工程場(chǎng)地有影響的主要斷裂帶有沂沭斷裂帶和北西向蒙山山前斷裂、蒼尼斷裂和雙山 ——李家莊斷裂以及上五井?dāng)嗔?，它們?duì)區(qū)域強(qiáng)震和中強(qiáng)地震具有明顯的控制作用。 場(chǎng)址區(qū)第四系地層厚約 15—，主要為粘土、亞粘土、粗砂 26 和礫沙層，隱伏基巖為奧陶系中厚層石灰?guī)r和閃長(zhǎng)玢巖，基巖上部為強(qiáng) 中等風(fēng)化。 二 、 氣象 水文 條件 項(xiàng)目所在地 全年氣候溫和，四季分明，雨量充沛，屬北溫帶大陸性季風(fēng)氣候。冬季天氣干燥寒冷，秋季涼爽。最大凍土深度為32cm。 沭河發(fā)源于沂水縣沂山南麓，向南流經(jīng)沂水、莒縣、河?xùn)|、臨沭、 27 郯城等縣區(qū)，進(jìn)入江蘇新沂河匯入黃海。 沂河主源發(fā)源于沂源、蒙陰、新泰交界處的老松山北麓，向南 流經(jīng)沂水、沂南、蘭山、河?xùn)|、羅莊、蒼山、郯城等縣區(qū)，流入江蘇省境內(nèi)后注入黃海，全長(zhǎng) 570km， XX 境內(nèi)流長(zhǎng) ，最大流量15400m3/s（ 1957 年）。劉家道口節(jié)制閘閘室總長(zhǎng) ，共 36孔，單孔凈寬 16m，設(shè)計(jì)正常蓄水位 60m，最高擋水位 ，正常蓄水位庫(kù)容 2680萬(wàn) m3。 擬建工程處于沂河沖洪積平原邊緣，西距沂河 、東距沭河。 該項(xiàng)目排水系統(tǒng)實(shí)行雨污分流制。 通訊：網(wǎng)絡(luò)設(shè)備通訊先進(jìn)，每戶均有兩個(gè)寬帶網(wǎng)接入口及配套的其他 USB接入口。 在充分分析現(xiàn)狀特征和周邊環(huán)境要素的基礎(chǔ)上，貫徹以人為本、以環(huán)境為本，結(jié)合自然地形、地貌、環(huán)境特點(diǎn)，實(shí)行分階段建設(shè)的戰(zhàn)略，采用靈活多變的規(guī)劃方法，做到整體布局、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理、功能完善、風(fēng)格清新，為 企業(yè)和 居民創(chuàng)造一個(gè)舒適、優(yōu)美、寧?kù)o、和諧的 辦公、 居住環(huán)境。 二十一世紀(jì)，提供一個(gè)適合城市長(zhǎng)期發(fā)展的現(xiàn)代化環(huán)境。完善的配套設(shè)施，方便的交通系統(tǒng)，宜人的空間設(shè)計(jì)以及健身、休閑、娛樂場(chǎng)所的設(shè)置，將有助于居民 和企業(yè)員工 生活質(zhì)量的提高。以點(diǎn)狀的組團(tuán)綠地、帶狀的林蔭步行道和集中塊狀的中心綠地為主的 辦公、 居住區(qū)綠化系 31 統(tǒng)，最大限度 地發(fā)揮了綠地的功效，滿足不同層次的居民活動(dòng)的需求，將別墅組團(tuán)與綠色活動(dòng)空間融為一體。 三、總體規(guī)劃 某某 X 科技苑 辦公、 住宅小區(qū)，規(guī)劃用地被分為 A、 B、 C 三大區(qū)域 (見圖 )，用地 規(guī)整。 B 區(qū)域?yàn)?高層高檔寫字樓 ，在 A 區(qū)域以東。 四、總圖主要數(shù)據(jù) 總圖主要數(shù)據(jù)見下表： 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 1 項(xiàng)目總用地面積 平方米 73060 32 2 總建筑面積 平方米 3 住宅面積 平方米 4 公建面積 平方米 5 建筑密度 % 20 6 容積率 7 綠化系數(shù) % 建筑設(shè)計(jì)方案 (一 )設(shè)計(jì)依據(jù) 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 《 XX市城市總體規(guī)劃》 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位推薦方案 項(xiàng)目承辦單位意見 (二 )基本原則 遵守當(dāng)?shù)爻鞘校ㄠl(xiāng)）建設(shè)規(guī)劃部門制定的城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃及其實(shí)施條例。 節(jié)約建筑能耗，保證圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能。房間內(nèi)基層地面混凝土和墻體抹灰工程做到表面平整、壓實(shí)，達(dá)到黏結(jié)牢固、無(wú)裂縫。 樓梯間采用水泥地面、乳膠漆墻面。路邊停車位、樹池采用空眼彩色地磚鋪砌，兼顧硬化和綠化兩種功能；地面鋪裝施工應(yīng)做好底基層的素土夯實(shí)，保證基層的級(jí)配砂石或混凝土、三合土等施工質(zhì)量，以提高綠化地面的耐