【正文】 度膨脹導(dǎo)致將來(lái)產(chǎn)生一系列的經(jīng)濟(jì)惡果。 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 我們對(duì)房產(chǎn)調(diào)控新六條的分析，在很 大程度上認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，同時(shí)市場(chǎng)也會(huì)根據(jù)新政的要求進(jìn)行一定的規(guī)范和調(diào)整，這對(duì)于行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是有利的。 五、長(zhǎng)沙普通住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)析 及本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可行性 長(zhǎng)沙目前的普通住宅項(xiàng)目主要集中在二環(huán)線以外， 未來(lái)將主要以大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)為主， 目前已知的規(guī)模在 20 萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目 包括： 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 規(guī) 模 目前 均價(jià) 奧林匹克花園 天心區(qū) 1000 畝 總占地 3000 金碧文華 天心區(qū) 20 萬(wàn) 總建面 2500 順馳項(xiàng)目 天心區(qū) 300 畝 總占地 / 上海城 雨花區(qū) 35 萬(wàn) 總建面 3000 華銀園 雨花區(qū) 20 萬(wàn) 總建面 2900 綠城 香堤雅境 芙蓉區(qū) 萬(wàn) 總建面 2900 西街花園 芙蓉區(qū) 24 萬(wàn) 總建面 2900 上河街區(qū) 芙蓉區(qū) 60 萬(wàn) 總建面 / 銀港 ? 規(guī)模大，密度小，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度低， 品質(zhì)高。如金碧文華一期采取低于區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格策略，在短時(shí)間內(nèi)迅速銷售完畢。 而這類產(chǎn)品目前僅在市區(qū)繁華地段作為商住樓產(chǎn)品出現(xiàn)，且銷售價(jià)格無(wú)法沖高。 那么，本項(xiàng)目的點(diǎn)式高層是否適宜做寫(xiě)字樓或商住樓 等辦公型物業(yè) 產(chǎn)品呢？我們?nèi)詮氖袌?chǎng)供需的角度進(jìn)行分析。按照長(zhǎng)沙市 20xx 年總?cè)丝?625 萬(wàn)計(jì)算，則長(zhǎng)沙市正常的辦公需求面積應(yīng)為 5278 萬(wàn)平方米，其中間值為 65 萬(wàn)平方米。目前長(zhǎng)沙眾多寫(xiě)字樓的較大面積空置，也從另一個(gè)側(cè)面證明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供大于求。 但對(duì)幾乎所有在商住樓辦公的公司而言，商住樓也存在無(wú)法克服的兩個(gè)重大缺陷。一類為酒店式公寓，如錦繡中環(huán)、五一新干線等等；一類為偏向于專業(yè)寫(xiě)字樓的商住樓，如新時(shí)空 1 號(hào)、上東印象等等。 而這些未被充分滿足的需求在未得到市場(chǎng)有效供給的情況下，為我們的產(chǎn)品定位提供了一定的市場(chǎng)空間。 七、長(zhǎng)沙小戶型公寓市場(chǎng)分析及本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可行性 小戶型公寓是沿海發(fā)達(dá)城市聚集的大量流動(dòng)人口特定需求所產(chǎn)生的 過(guò)渡型住宅產(chǎn)品。 現(xiàn)代城 芙蓉 區(qū) 75000 3600 科達(dá)名居 芙蓉區(qū) 13000 3600 螞蟻工房 芙蓉區(qū) 29689 4500 青年公寓 芙蓉區(qū) 13500 3980 英尚國(guó)際酒店公館 芙蓉區(qū) 100000 3918 時(shí)速風(fēng)標(biāo) 芙蓉區(qū) 23780 2600 朝陽(yáng)銀座 芙蓉區(qū) 一棟高層 3000 景江東方 芙蓉區(qū) 38000 3600 五一新干線 芙蓉區(qū) 61780 3600 芯都信息大廈 芙蓉區(qū) 58496 4000 都市先鋒 芙蓉區(qū) 3990 2580（小面積 3000起） 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 鴻飛大廈 芙蓉區(qū) 251 戶 3300 三角花園星城 芙蓉區(qū) 一棟高層 4100 時(shí)代先鋒 開(kāi)福區(qū) 33185 2500 玲瓏閣 開(kāi)福區(qū) 10000 1800 YO’ 領(lǐng)御 開(kāi)福區(qū) 50000 待定 汀蘭雅苑 天心區(qū) 36233 預(yù)計(jì) 3700 香墅美地（一棟） 天心區(qū) 一棟小高層公寓 預(yù)計(jì) 3000 多 BOBO 國(guó)際 天心區(qū) 72400 3550 城市之心 天心區(qū) 公寓 15708 2400 起 幾米空間 雨花區(qū) 41884 27002800 長(zhǎng)遠(yuǎn) .華樟名府 雨花區(qū) 公寓 10000 4500 書(shū)香偶遇 雨花區(qū) 一棟小高層公寓 3500 芙蓉同發(fā) 雨花區(qū) 39345 3500 宏景名廈（商住樓） 雨花區(qū) 65278 3500 東一國(guó)際 雨花區(qū) 公寓 36000 待定 好望角（商住樓） 雨花區(qū) 待定 待定 新天地 岳麓區(qū) 14000 2800 時(shí)代天驕 岳麓區(qū) 12873 2080 時(shí)代帝景 岳麓區(qū) 一棟酒店公寓 3600 濱江 根據(jù)以上已售、在售或即將面世的小戶型項(xiàng)目，我們從以下幾方面對(duì)小戶型進(jìn)行總結(jié)分析： （ 1）地理位置 小戶型項(xiàng)目主要集中在市區(qū)繁華地段及各個(gè)商圈周邊， 但也有少量分布于二環(huán)線周邊甚至二環(huán)線以外。在二環(huán)線以外的小戶型項(xiàng) 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 目，毛坯房均價(jià)通常定位在 25003000 元 /平方米。 戶型面積通常定位在 4050 平方米左右。 （ 6）租賃價(jià)格 根據(jù)我們 的調(diào)查了解，目前地段較好的小戶型，其月租金價(jià)格通常為 7 成20 年按揭月供款的 倍 。實(shí)質(zhì)包含兩方面的意義：其一，對(duì)于自住型的購(gòu)買者，由于其經(jīng) 濟(jì)能力通常有限，因此小戶型價(jià)格應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)濟(jì)承受范圍之內(nèi)。 因此，對(duì)小戶型產(chǎn)品的面積控制也就成為壓低其銷售價(jià)格（單套總價(jià)） 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 的重要手段。而更加舒適的空間還應(yīng)包括客廳、餐廳、衣帽間等等。 根據(jù)目前的市場(chǎng)供需格局，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)把單套總價(jià)控制在 15 萬(wàn)元以內(nèi)。 根據(jù)我們對(duì)目前長(zhǎng)沙小戶型租賃市場(chǎng)的調(diào)查了解，除開(kāi)陳舊的單位建一房一廳，近兩年開(kāi)發(fā)的小戶型公寓（二環(huán)線之內(nèi)），面積在 4050 平方米左右的戶型月租賃價(jià)格在 12001500 元之間（含裝修、家私、電器）。 根據(jù)我們對(duì)單套總價(jià)控制在 15 萬(wàn)元以內(nèi)的要求，查上表可知，當(dāng)總價(jià)為 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 147667 時(shí)，月供款為 700 元。有鑒于此，我們提出以下的產(chǎn)品概念方案。同時(shí)應(yīng)配備較高亮度的采光照明。 4. 電梯 采用國(guó)產(chǎn)高速電梯。 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 四 、配套商業(yè) 本項(xiàng)目所應(yīng)具有的一般性生活配套應(yīng)在裙樓部分以社會(huì)化、商業(yè)化的方式來(lái)解決，包括快餐廳、中西餐廳、面包房、便利店、洗衣房、票務(wù)中心、商務(wù)中心、美容美發(fā)、健身中心 、小型網(wǎng)吧、家政服務(wù)、小型咖啡廳、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心（乒乓球、桌球）、棋牌茶座等 等等。一種是大投資者，一般一次性購(gòu)買 1030 套，用于炒房或出租。 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 第四章 酒店部分 可行性分析 一 、長(zhǎng)沙酒店市場(chǎng)分析 基本定位分析 A. 高端定位分析 作為一個(gè) 200 萬(wàn)人口的非旅游城市，長(zhǎng)沙目前僅五星級(jí)酒店就有 7 家以上。 （ 3）高端酒店競(jìng)爭(zhēng)激烈，虧損風(fēng)險(xiǎn)巨大。實(shí)際上，中低檔酒店最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格低廉，但很多酒店由于設(shè)施及服務(wù)跟不上，導(dǎo)致其喪失了高性價(jià)比的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但長(zhǎng)沙并非旅游城市，背包客更是少得可憐。 A. 設(shè)計(jì)原則 （ 1）通過(guò)縮減標(biāo)準(zhǔn) 間 戶型面積、降低硬件配置來(lái)降低單 間客房的成本投入。 固定房費(fèi)包括建筑折舊、裝修折舊、公共設(shè)備使用、公共水電消耗、酒店服務(wù)人員費(fèi)用等。 電話 費(fèi)、寬帶費(fèi)由總機(jī)負(fù)責(zé)開(kāi)通及計(jì)量。 洗滌用品由客戶自帶或自行到便利店購(gòu)買。 B. 特色服務(wù)提示 （ 1）坐式等候 大堂辦理手續(xù)柜臺(tái)采用低矮的桌面式柜臺(tái)，客人在辦理入住及離店手續(xù)時(shí)可坐在座椅上進(jìn)行等候。 前通置業(yè)新世紀(jì)家園酒店、公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 （ 3）溫馨祝福 根據(jù)客人入住時(shí)提供的身份證信息，可獲知客戶的生日日期。但在特殊情況下，酒店可主動(dòng)向客人提供意外的折扣享受。 二 、 產(chǎn)品 設(shè)計(jì) 1. 設(shè)計(jì)原則 （ 1）通過(guò)縮減標(biāo)準(zhǔn) 間 戶型面積、降低硬件配置來(lái)降低單間客房的成本投入。其中淋浴間凈空 950*1400，空間尺度非常舒適。 ? 書(shū)桌 ： 1200*600 書(shū)桌，可滿足一般的書(shū)寫(xiě)及手提電腦使用需求。 2. 外立面構(gòu)思 外立面考慮脫離一般酒店的外立面模式，而采用國(guó)內(nèi)外時(shí)下最為流行的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。百頁(yè)采用水平間隔及豎向錯(cuò)位分布。百頁(yè)外側(cè)一面同樣采用白色金屬漆，但每組百頁(yè)中每一條百頁(yè)的兩個(gè)側(cè)面則可采用不同的色彩。這樣的色彩處理方法可使建筑物在不同的角度呈現(xiàn)不同的變化，給人以新鮮感、時(shí)尚感和現(xiàn)代感。 ? 墻面：白色瓷磚到頂。 ? 門：磨砂玻璃木框門。 ? 窗：雙層中空清玻，護(hù)欄之下玻璃為防火玻璃。 ? 墻面：彩色外墻漆。 ? 大堂：按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行大堂裝修。 ? 客房及公共部位消防噴淋。 土地按 185 萬(wàn)元 /畝計(jì)算，容積率按 計(jì)算，則樓面地價(jià)為 347 元 /平方米。 結(jié)論 ： 1. 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入加速發(fā)展時(shí)期，未來(lái)五年市場(chǎng)前景看好 ，盡管新政出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)格局會(huì)有一定的影響，但對(duì)本案的影響不大 。