【正文】 面結(jié)合，布局平衡，重點(diǎn)突現(xiàn)的方法劃成 5 個(gè)業(yè)務(wù)管理部門， 3 個(gè)管理區(qū)域。做到統(tǒng)一和多采相結(jié)合，既統(tǒng)一而又不單一。 —— 展現(xiàn)『海上海』規(guī)劃的層次空間 [海上海 ]規(guī)劃設(shè)計(jì)和定位，充分展現(xiàn)了?五度規(guī)劃空 間?即：第一層次的城市空間、第二層次是由 [海上海 ]界定的區(qū)域空間、第三層次由建筑體量構(gòu)成的外部空間、第四層次是為建筑內(nèi)部空間，第五層次是以人文滲透為主體的精神空間。 從對多極生態(tài)的感知，胎孕于上實(shí)發(fā)展精神母體中的新文化地產(chǎn)理念終于發(fā)出新生命的第一聲呤唱，它就是誕生于大連路老工業(yè)廠房地塊上的全新的 [海上海 ]新城。 上海海上海項(xiàng)目物業(yè)管理策劃方案 理念篇 □導(dǎo)言 1 □海上海物業(yè)管理策劃 【 一 】 HiSHANGHAI 物管總體思路 3 ● 物 管理念 ● 總體構(gòu)思 ● 人力資源開發(fā) 【 二 】 HiSHANGHAI 文化與商業(yè)的融合 8 ● 新文化地產(chǎn)理念延伸 ● 文化與地產(chǎn)結(jié)合作用 ● 物業(yè)管理之文化內(nèi)涵塑造 【 三 】 HiSHANGHAI 物管模式創(chuàng)舉與實(shí)踐 15 ● 集 3 種業(yè)態(tài)為一體的 模式創(chuàng)立 ● 根植 與 新文化地產(chǎn)， 運(yùn)用 與 物管 實(shí)踐 ● 物業(yè)管理之文化塑造踐行 □導(dǎo)言 ?出土?于這幾個(gè)關(guān)鍵詞：楊浦、大連路、上海工具廠原址 ?起源?于這幾個(gè)曾起過的名字：大連花園、情愛 400、海上海 ?創(chuàng)立?于這幾個(gè)關(guān)聯(lián)的名稱：上實(shí)發(fā)展、新文化地產(chǎn)、創(chuàng)意商居區(qū) 從對多極生態(tài)的感知，胎孕于上實(shí)發(fā)展精神母體中的新文化地產(chǎn)理念終于發(fā)出新生命的第一聲呤唱，它就是誕生于大連路老工業(yè)廠房地塊上的全新的 [海上海 ]新城。外灘、四川北路商業(yè)街、魯迅公園等均在?海上海?3 公里范圍左右。 物業(yè)管理公司作為專業(yè)化的服務(wù)機(jī)構(gòu)，也將 秉承 [海上海 ]的?文化 地產(chǎn) ?運(yùn)營模式之精髓，創(chuàng)新服務(wù)理念，創(chuàng)具特色與『 海上海新城 』內(nèi)，各方共享共獲收益財(cái)富。物業(yè)管理公司全方位配合 [海上海 ]運(yùn)營商?四統(tǒng)一? 的模式運(yùn)用，即?統(tǒng)一店面裝修、統(tǒng)一經(jīng)營布局、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一營銷策劃?。 創(chuàng)意商業(yè)街還以 海上講堂 、 海上劇場、海上會(huì)館 這三大靈魂建筑，創(chuàng)造連綿不斷文化活動(dòng)與新聞事件的源點(diǎn)。物業(yè)管理也將從產(chǎn)業(yè)源頭開始，全方位滲透，全方面體現(xiàn)服務(wù)理念，延伸服務(wù)至終。既引進(jìn)國內(nèi)外文化企業(yè)的地方總部，又設(shè)立小型的特色鮮明的工作室和專業(yè)店，以實(shí)現(xiàn)對上海地產(chǎn)文化缺失項(xiàng)目的有效補(bǔ)白。? 作為企業(yè)的質(zhì)量方針。 要求： 把今天的事做到最好，明天的事也考慮周到。 精神： 務(wù)實(shí)進(jìn)取，追新創(chuàng)優(yōu)，在現(xiàn)代化管理進(jìn)程中不斷追求提升和完美，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，綜合效益一流。 ③確保治安事件發(fā)生率為零。 ④對業(yè)戶的裝修運(yùn)用 [上實(shí)物業(yè) ]成功的管理經(jīng)驗(yàn)，采取統(tǒng)一布局、統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營銷的方 式，做到?有章可循，違章必糾?，預(yù)防為主，將違章控制在萌芽狀態(tài)之中。對社區(qū)精神文明建設(shè)，取得政府部門的支持和認(rèn)可。全面防范與重點(diǎn)防范結(jié)合， ?小圍合?和?大圍合?結(jié)合。 ⑤精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)、街區(qū)的綠化，水景，實(shí)施垃圾分流，強(qiáng)化?城區(qū)??街區(qū)?環(huán)境美化建設(shè)。 ⑥加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，整合各區(qū)域形象，開展各種形式的文化娛樂健康活動(dòng)，建立商戶健康檔案，讓商戶享受溫馨，陶冶性情，形成一種健康向上的氛圍。員工一崗多能，一專多能。 全面導(dǎo)入 CIS 形象和 ISO900 14000 體系 ①管理 CIS 形象導(dǎo)入是『海 上?！? 整體形象的組成部分； ②將 ISO900 14001 質(zhì)量和環(huán)境體系引入 [海上海 ]物業(yè)管理范疇，為提升『海上海新城』整體管理形象打下良好的基礎(chǔ)。而做人的工作，應(yīng)在自我培養(yǎng)與開發(fā)的同時(shí)，積極從外部招聘引進(jìn)?專才?，為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊(duì)伍。為企業(yè)文化再造奠定基礎(chǔ)、為公司今后承接類似『海上海新城』這樣的物管項(xiàng)目創(chuàng)造條件。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人、保安人員，以保證隊(duì)伍素質(zhì)；維修崗要求全部持證上崗。 加大管理人員的配臵比率（本項(xiàng)目物業(yè)管理人員與操作人員的比率為 1:），符合高科技、高智能化管理的要求，使管理隊(duì)伍實(shí)現(xiàn)由勞動(dòng)密集型向知識密集型轉(zhuǎn)變。 所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)歷，也包括物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)尚不足的、年輕的員工。尤其是在一專多能、何者為專的問題上，更要注意觀察，充分發(fā)揮個(gè)人專長。 b、分工協(xié)作，層級管理。 c、規(guī)范言行、注重儀表，實(shí)施 BI 形象戰(zhàn)略 BI 即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。 人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保 障。制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)，并推出一整套突出績效與綜合測評相結(jié)合的考核實(shí)施方案。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的確切作用，同時(shí)也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。 【 二 】 HiSHANGHAI 文化與商業(yè)的融合 ● 新文化地產(chǎn)理念延伸 新文化地產(chǎn) 理念的 形成有 著極深內(nèi)涵意義，歸納起來主要有這么些：（ 1）新文化地產(chǎn)著意于文化的創(chuàng)新與進(jìn)步，地產(chǎn)被賦予文化的靈魂，文化與地產(chǎn)之間的互動(dòng)關(guān)系被充分發(fā)掘，人們在人居的休閑與游戲之中感悟人生的幸福、優(yōu)雅與美好。 ● 文化與地產(chǎn)結(jié)合作用 新文化地產(chǎn) 從它構(gòu)筑雛形到完善一個(gè)理論體系，一個(gè)重要突顯的作用就是把文化理念與房地產(chǎn)作了 有機(jī)結(jié)合。 ● 物業(yè)管理之文化內(nèi)涵塑造 在新文化地產(chǎn)包含眾多分支理念之下，物業(yè)管理與服務(wù) 的理念如何塑造其應(yīng)有的文化內(nèi)涵，這是擺在我們 [上實(shí)物業(yè) ]面前的一個(gè)重要論題。 LOFT 謂之?創(chuàng)意商居?是三 幢高 80 米地匣型建筑，黑灰底色鋁板和玻璃幕墻構(gòu)成藝術(shù)與技術(shù)交織地形象。 創(chuàng)意商業(yè)街是一個(gè)有明顯主題的街區(qū)，它是以原創(chuàng)精神為主題的藝術(shù)文化街。 ● 根植 與 新文化地產(chǎn)，運(yùn)用 與 物管 實(shí)踐 [海上海 ]在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面獨(dú)具匠心，它秉承新文化地產(chǎn)理念內(nèi)涵，豐富地創(chuàng)造出四種體現(xiàn)人文的精神：自然精神、建筑精神、藝術(shù)精神、時(shí)代精神。 [上實(shí)物業(yè) ]借助 [海上海 ]這個(gè)平臺，又將成為文化塑造物業(yè)管理企業(yè)，并努力借助于實(shí)際行動(dòng)作為又一個(gè)提升。 商務(wù)篇 □公司簡介 ● 公司概況 ● 企業(yè)信譽(yù) ● 公司業(yè)績 ● 管理經(jīng)驗(yàn) ● 管理特色 ● 管理團(tuán)隊(duì) □財(cái)務(wù)預(yù)算 ● 物管開辦費(fèi)使用 ● 物管運(yùn)營財(cái)務(wù)收支預(yù)案 ● 物管財(cái)務(wù)預(yù)算說明與分析 ● 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議 □公共場所營運(yùn)策劃建議 ● 海上劇院、海上講堂、海上會(huì)館功能定位 ● 商業(yè)文化街三標(biāo)志建筑服務(wù)定位 ● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式 ● 海上海 LOFT商業(yè)空間物業(yè)管理服務(wù)特征描述 □公司簡介 ● 公司概況 上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司（簡稱?上實(shí)物業(yè)?）是上海實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下的全資子公司，是專門從事物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)的獨(dú)立法人企業(yè)，注冊資金 62 萬美元（折合人民幣513 萬元）。其中已獲得?部優(yōu)?的管理項(xiàng)目 5 個(gè)，?市優(yōu)?的管理項(xiàng)目 6 個(gè)。 [上實(shí)物業(yè) ]管理的物業(yè)涉及面較廣，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，包括現(xiàn)代化商業(yè) /辦公大 廈 [金鐘廣場 ]和 [上實(shí)大廈 ]，樓高 208 米、 150 米，建筑面積分別是 萬和 萬 m2，還有智能化小區(qū)、生態(tài)環(huán)保小區(qū)和樓齡達(dá) 100 余年的近代保護(hù)建 筑。我們管理生態(tài)環(huán)保小區(qū) — 御景園和高樓齡的近代保護(hù)建筑 — 高陽大樓時(shí)也能泰然自若，得心應(yīng)手。 [上實(shí)物業(yè) ]通過幾年的實(shí)踐運(yùn)作積累了豐富的經(jīng) 驗(yàn)，特別是在與物業(yè)管理相關(guān)各方的溝通、協(xié)調(diào)解決各類矛盾和問題方面，以及制止違章裝修、違章搭建、保持外立面和環(huán)境不被破壞方面，都能達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，處理棘手問題很有方法，而 且不會(huì)引起很大的矛盾糾紛，這是上海同行自嘆望塵莫及的。沒有?規(guī)范?，就沒有?發(fā)展?；沒有?規(guī)范?，就是?發(fā)展?了也不會(huì)持久。 ?經(jīng)過幾年來參與市場競爭，企業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，企業(yè)聲譽(yù)逐步提高，員工收入和企業(yè)創(chuàng)利逐年遞增，公司正處在一個(gè)持續(xù)穩(wěn)健的良性發(fā)展階段。 ?1999 年 2 月，公司通過了?涉外超高層綜合商辦樓?和?超高層住宅小區(qū)?的 ISO9002質(zhì)量保證體系的第三方認(rèn)證。 ?[上海實(shí)業(yè)大廈 ]1999 年 11 月被評為國家建設(shè)部?全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈?；1998 年起歷年被評為市治安消防先進(jìn)單位。其中 [嘉園 ]在 2020 年被評為上海市?四高小區(qū)?。 ?為了適應(yīng)激烈的市場競爭，培養(yǎng)一支技術(shù)服務(wù)過硬的專業(yè)隊(duì)伍，我公司與錦江集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同投資成立了?錦江物業(yè)工程公司?，為?麥德龍 ? 所有的大賣場以及上海、沈陽等國際機(jī)場提供專業(yè)保潔服務(wù)。我司率先在涉外辦公樓組建業(yè)委會(huì)，還首創(chuàng)了在業(yè)委會(huì)組建以前定期召開業(yè)主會(huì)議討論物業(yè)管理事宜的好方法，在行業(yè)內(nèi)被宣傳推廣。一經(jīng)確定的，確保按期保質(zhì)保量完成，包括外墻清洗從不間斷。我司倡導(dǎo)： 先做好服務(wù)，讓再挑剔的業(yè)主也無處挑剔，然后在管理上堅(jiān)持原則，從不讓步。 ?我司首創(chuàng)的保安、保潔專業(yè)條線的內(nèi)部承包法，取得了非常好的效果，有效地調(diào)配資源，提高專業(yè)管理水平，加強(qiáng)了控制和監(jiān)督，降低了運(yùn)行成本，使總體管理水平又提升了一大步。 ● 管理特色 ?始終堅(jiān)持物業(yè)管理的主題就是管理物業(yè)，一切活動(dòng)圍繞這一主線展開，從而使物業(yè)保值增值得以實(shí)現(xiàn)。 ?公司只提取固定酬金。 精 ──堅(jiān)持精品意識、品牌意識，在提高管理水準(zhǔn)的同時(shí)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技能以及服務(wù)意識。 嚴(yán) ──在企業(yè)管理中充分體現(xiàn)高效、精干、嚴(yán)格的要求，堅(jiān)持能進(jìn)能出、能上能下的激勵(lì)機(jī)制，提倡優(yōu)勝劣汰、賞罰分明的競爭機(jī)制，以嚴(yán)格的管理、嚴(yán)明的紀(jì)律、嚴(yán)肅的態(tài)度、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)范、嚴(yán)密的措施，確保各項(xiàng)管理工作落到實(shí)處，使委托方和全體被服務(wù)對象滿意。 精英團(tuán)隊(duì) —— [上實(shí)物業(yè) ] 憑借在行業(yè)中的良好口碑，不斷吸引一批批有識之士的陸續(xù)加盟。 2）以上的管理層成員中幾乎都持有全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證書；余下的持有滬市級物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證書。 暢 —— 暢通 物業(yè)企業(yè)信息共享渠道 暢通，管理人與相關(guān)職能部門上下溝通、協(xié)調(diào)渠道 暢通，與產(chǎn)權(quán)人、使用人保持 信息渠道 暢通， 物業(yè)區(qū)域行人道、道路交通 暢通。根據(jù)一期交房的規(guī)模，我們估算在 440,305 元（購臵清單見下詳列）。 停車費(fèi)收入剔除人員成本后，與管理費(fèi)收支差相抵，則收支基本持平。三座標(biāo)志性建筑位于商業(yè)街的三處節(jié)點(diǎn)，形成從地理到情感到精神的全方面位輻射。上演劇目的建筑形態(tài)交相輝映。這些工作涉及面廣，必須做細(xì)、做全、做實(shí)。 [海上海 ]消防設(shè)施是整個(gè)城區(qū)構(gòu)成的重要部分。 、消防規(guī)章制度的建立， 研究解決消防人員，設(shè)備中的重大問題，組織定期的消防安全檢查及消防演 習(xí)。在日常消防管理工作中，對消防安全隱患絕不放過，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即整改。 “海上海新城”消防管理中業(yè)主自救培訓(xùn) 定 期由 [國際服裝城 ]專職消防人員對業(yè)主、經(jīng)營戶、消費(fèi)者進(jìn)行自救培訓(xùn)，使他們能掌握基本的消防知識和技能，能熟練使用各種消防器材及發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)怎么逃生及一些注意事項(xiàng)等。 安保和交通管理 根據(jù) [海上海 ]項(xiàng)目?創(chuàng)意居?的特點(diǎn)要求，我們將采取封閉式和開放式相結(jié)合的管理。嚴(yán)格控制城區(qū)人員的進(jìn)出、機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出及負(fù)責(zé)城區(qū)內(nèi)部各樓層和商鋪、廣場等的巡視。 4)巡更系統(tǒng)： 在需要巡視的部 位安裝巡更登記點(diǎn)，定期通話，確保巡更形成一個(gè)嚴(yán)密、有效的安全網(wǎng)絡(luò)，無任何漏洞、盲點(diǎn)存在。 4)消防管理：以預(yù)防為主，防消結(jié)合的管理方針，消除火災(zāi)隱患。 ?當(dāng)值安保員應(yīng)對施工人員帶入轄區(qū)的施工用具、材料作好登記工作。 ?每班下班前，當(dāng)值安保員應(yīng)收集所有放行條交班長，并由班長上交安保部統(tǒng)一保管。 ?安保班長下達(dá)工作指令，交待有關(guān)工作注意事項(xiàng)。 ?接班人員清點(diǎn)崗位上如發(fā)現(xiàn)損壞、缺遺應(yīng)立即向班長提出，并要求上一班當(dāng) 值人員說明物品去向及做好記錄。 3 安保交班 ?各崗位在交班前 30 分鐘需進(jìn)行崗位清潔工作； ?保持地面無明顯積塵，無煙頭、紙屑、果皮等雜物，無痰跡； ?滅火器排放整齊表面無積塵，電風(fēng)扇表面無污垢、整潔光亮，掛鐘鏡面干凈 無積塵，門窗無積塵，墻面無腳印，天花板無蜘蛛網(wǎng)； ?公物擺放整齊有序，桌面、桌椅干凈無灰塵、無雜物。 ?帶領(lǐng)接班人員系統(tǒng)的檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)的工作情況。 ?當(dāng)值班長講評本班的整體工作表現(xiàn)，批評或指出不足，提出改正措施或意見。 ?要求停車汽車一律熄火，以防排氣管廢氣損傷綠化。 ?準(zhǔn)時(shí)交班，按《接交班基本要求》執(zhí)行。 ?非工作人員嚴(yán)禁進(jìn)入監(jiān)控中心，因工作需要進(jìn)入監(jiān)控中心必須填寫《非工作 人員進(jìn)入監(jiān)控中心登記 表》。 巡邏安保管理 ?符合《安保員崗位職責(zé)及工作規(guī)范》 ?準(zhǔn)時(shí)接班：按《交接班基本要求》執(zhí)行，并做好記錄。 ?檢查共用部位工程、消防、 清潔設(shè)施的完好無損，如有情況做好記錄。 ?準(zhǔn)時(shí)交班，按《交接班基本要求》執(zhí)行。具體工作時(shí)按《員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的要求執(zhí)行。 ?巡檢車輛情況，發(fā)現(xiàn)門、窗未關(guān)好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)