【正文】 0 辦證費(fèi) 600 小計(jì) 10,000 ? 保安費(fèi)用支出（ RMB） 表四：人員工資費(fèi)用 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn)（人 /月） 月工資 保安經(jīng)理 1 3,500 3,500 保安班長 6 1,700 10,200 保安隊(duì)員 28 950 26,600 監(jiān)控安保 10 850 8,500 值崗保安（巡邏） 14 900 12,600 小計(jì) 61 61,400 表五：保安人員福利費(fèi)用支出（ RMB） 項(xiàng)目 計(jì)算式 月費(fèi)用 四金 61,400 元 51％ 31,314 工會(huì)及教育附加 61,400 元 ?％ 2,149 雙薪 61,400 元 ?12 月 5,117 餐費(fèi) 61 人 6 元 /天 21 天 7,686 服裝 500 元 /套 2 套 61 人 ?24 月 2,542 保險(xiǎn) 120 元 /年 ?61 人 ?12 月 610 保安人員節(jié)假日值班 (10,000?40 人 ?21 天 ?10 天 ?300%)元 /班 ?25 人 ?12 月 744 保安人員值班 15 人 ?4 元 /人 ? 天 1,830 小計(jì) 51,992 表六：保安設(shè)備設(shè)施費(fèi)用支出（ RMB） 項(xiàng)目 月費(fèi)用 易耗品 800 保安警用設(shè)備維修 1,200 消防設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi) 1,200 社會(huì)聯(lián)防費(fèi) 800 小計(jì) 4,000 ? 保潔費(fèi)用支出（ RMB） 表七：保潔人員工資費(fèi)用 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn)（人 /月） 月工資 保潔主管 1 2,200 2,200 保潔領(lǐng)班 3 1,400 4,200 保潔工 28 900 25,200 綠化工 8 1000 8,000 小計(jì) 40 39,600 表八：保潔人員福利費(fèi)用支出（ RMB） 項(xiàng)目 計(jì)算式 月費(fèi)用 四金 39,600 元 ％ 20,196 工會(huì)及教育附加 39,600 元 ?％ 1,386 雙薪（年終獎(jiǎng)） 39,600 元 ?12 月 3,300 服裝 280 元 /套 2 套 40 人 ?24 月 933 保險(xiǎn) 110 元 /年 ?40 人 ?12 月 367 保潔人員節(jié)假日值班 (20200?30 人 ?21 天 ?10 天 ?300%)元 /班 ?25 人 ?12月 1,984 小計(jì) 28,166 表九：清潔衛(wèi)生費(fèi)用支出（ RMB） 項(xiàng)目 月費(fèi)用 易耗品 1,500 清潔劑 1,200 垃圾清行費(fèi) 5,700 清潔袋 2,500 水箱清洗（一年二次） 1,600 綠化維護(hù)（ 含殺蟲藥水） 12,000 化糞池清理維護(hù)費(fèi) 3,500 小計(jì) 28,000 ? 管理相關(guān)費(fèi)用支出（ RMB） 表十：其他費(fèi)用支出 項(xiàng)目 月費(fèi)用 社區(qū)活動(dòng)費(fèi) 2,500 開辦費(fèi)攤銷 (按 5 年分?jǐn)?) 2,900（約） 設(shè)備設(shè)施及第三者責(zé)任險(xiǎn) 1,600 不可預(yù)見費(fèi) 1,000 小計(jì) 8,000 表十一：酬金及稅金支出 項(xiàng)目 月費(fèi)用 酬金（ 12%） 46,205 稅金 35,699 合計(jì) 81,904 表十二：公共能耗費(fèi) 項(xiàng)目 月費(fèi)用 電梯 72,500 變頻生活水泵 6,000 排污泵 3,000 樓道公燈 1,500 道路照明 3,000 庭院燈 2,000 景觀燈 5,000 安全系統(tǒng) 800 噴水池泵 950 水耗 7,000 小計(jì) 101,750 表十三：設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi) 項(xiàng)目 月費(fèi)用 電梯維保 45,000 電梯年檢 14,000 避雷針 500 水景維護(hù) 3,000 商業(yè)街電器維護(hù) 2,000 LOFT 裙樓公共區(qū)域設(shè)備維護(hù) 1,500 小區(qū)景觀設(shè)施維護(hù) 3,000 地下停車場(chǎng)設(shè)施維護(hù) 2,000 小計(jì) 71,000 ● 物管財(cái)務(wù)預(yù)算說明與分析 管理費(fèi)支出＝管理費(fèi)用 +保安費(fèi)用 +保潔費(fèi)用 +管理相關(guān)費(fèi)用 +設(shè)備設(shè)施相關(guān)費(fèi)用 ＝ 639,699 元 /月 *若?生態(tài)住宅?管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 元 /m2〃月計(jì) 生態(tài)住宅管理費(fèi) =住宅管理費(fèi)單價(jià)住宅面積 = 元 /m2〃月 90,484m2=208,113 元 /月 *若? LOFT 創(chuàng)意居?管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 元 /m2〃月計(jì) LOFT 創(chuàng)意居管理費(fèi) =LOFT 創(chuàng)意居管理費(fèi)單價(jià) LOFT 創(chuàng)意居面積 = 元 /m2〃月 76,223m2=213,424 元 /月 *若 LOFT 裙樓商鋪管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 元 /m2〃月計(jì) LOFT 裙樓商鋪管理費(fèi) =LOFT 裙樓商鋪管理費(fèi)單價(jià) LOFT 裙樓商鋪面積 = 元 /m2〃月 10,877m2 =73,964 元 /月 若?創(chuàng)意商業(yè)街?管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 元 /m2〃月計(jì) 創(chuàng)意商業(yè)街管理費(fèi) =創(chuàng)意商業(yè)街管理費(fèi)單價(jià)創(chuàng)意商業(yè)街面積 = 元 /m2〃月 18,000m2 =135,900元 /月 物業(yè)管理費(fèi)總收入 =生態(tài)住宅管理費(fèi) +LOFT 創(chuàng)意居管理費(fèi) +LOFT 裙樓商鋪管理費(fèi) +創(chuàng)意商業(yè)街管理費(fèi) 則為： 208,113+213,424+73964+135,900=631,401 元 /月 ● 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議 總物業(yè)管理費(fèi)用收支差結(jié)果如下： 管理費(fèi)收支差 =總管理費(fèi)收入 總管理費(fèi)支出 =631,401 元 /月 639,699 元 /月 =8298 元 /月。分別位于商業(yè)街主要入口 海上講堂、海上劇院、海上會(huì)館 就是這靈魂的載體。日后小劇場(chǎng)上演的劇目，一是試驗(yàn)性的現(xiàn)代藝術(shù)作品，一是?海上海?大社區(qū)本身大 身的生活故事。 ● 商業(yè)文化街三標(biāo)志建筑的服務(wù)定位 ● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式 ● 海上海 LOFT商業(yè)空間物業(yè)管理服務(wù)特征描述 運(yùn)作篇 物業(yè)管理實(shí)務(wù)運(yùn)作 Ⅰ 消防安全管理 Ⅱ 安保與交通管理 Ⅲ 環(huán)境營造與維護(hù)管理 Ⅳ 設(shè)備設(shè)施維護(hù)和工程維修管理 Ⅴ 客戶服務(wù)管理 Ⅵ 行政事 務(wù)管理 其他 物業(yè)管理運(yùn)作 方案 概述： 物業(yè)管理運(yùn)作通常的工作就是?四保?（保安、保潔、保綠、保全）等具體事務(wù)工作。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì) [上實(shí)物業(yè) ]專職消防隊(duì)員及保安隊(duì)員的各項(xiàng)培訓(xùn)、考核工作，積極做好各項(xiàng)防范工作，一旦發(fā)生火災(zāi)，能夠迅速有效地予以撲滅，最大限度地防止和減少火災(zāi)所造成的各項(xiàng)損失。 ，確定人選，明確職責(zé)。 加強(qiáng)消防培訓(xùn)、做好預(yù)防工作 定期請(qǐng)專家或有經(jīng)驗(yàn)的消防人員對(duì)義務(wù)消防員、經(jīng)營戶、業(yè)主進(jìn)行培訓(xùn)，使他們掌握基本的消防知識(shí)和技能，能熟練使用各種消防器材，并組織消防演習(xí)，提高滅火技能。力爭(zhēng)使 [海上海新城 ]的火災(zāi)控制在零。設(shè)備內(nèi)容包括手提式 CO2 氣體滅火器（或推車式 ABC 干粉滅火器、推車式CO2 氣體滅火器）。 安保員：分 門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗。 2)消防報(bào)警系統(tǒng) ： 會(huì)所配備煙感報(bào)警系統(tǒng)和消防噴淋系統(tǒng)， 3)對(duì)講系統(tǒng)：入口處設(shè)有訪客呼喚系統(tǒng)，作用類似于門警系統(tǒng)。 3)監(jiān)控管理：實(shí)行 24 小時(shí)監(jiān)控，制訂并嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)控程序和規(guī)章制度。 物品 /人員出入管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 物品出入管理 ?來訪者及施工人員進(jìn)入轄區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品時(shí)，當(dāng)值安 保員應(yīng)禮貌的拒絕物主將此類物業(yè)帶入轄區(qū)內(nèi)。 ?當(dāng)值安保員在具體工作中，言行舉止應(yīng)嚴(yán)格依照《管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn) 作業(yè)規(guī)程》的規(guī)定進(jìn)行工作。 ?當(dāng)值班長集合隊(duì)伍，點(diǎn)名并統(tǒng)計(jì)、做好記錄。 ?交接班人員相互敬禮并問好。 ?交接雙方在確認(rèn)無誤后在上一班值記錄本上簽名，并開始接崗值勤。 ?將未完成的工作如實(shí)向接班人員交待清楚。 ?各區(qū)域的班長對(duì)區(qū)域值班情況進(jìn)行講評(píng)工作。 ?如遇違章停車，應(yīng)在該車的擋風(fēng)玻璃上粘貼標(biāo)記，并作記錄。 ?發(fā)生意外交通事故，安保員應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班及 主管以上管理人員或向? 110?報(bào)警、具體操作按《突發(fā)事件處理程序》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 監(jiān)控中心是突發(fā)事件的調(diào)度中心，當(dāng)班安保不得脫崗，并嚴(yán)格執(zhí)行《監(jiān)控中心管理制度》。 ?準(zhǔn)時(shí)交班，按《交接班基本要求》執(zhí)行，并作記錄。 ?接客車輛進(jìn)出高峰時(shí)，應(yīng)協(xié)助管理車輛有序進(jìn)出，規(guī)范停放。 ?火警 — 立即向監(jiān)控中心報(bào)告并及時(shí)采 取有效消防急救措施，具體參照《突發(fā)事件處理程序》處理。 ?文明服務(wù)的原則 安保執(zhí)勤人員在維護(hù)交通秩序、糾正違章停車或行駛時(shí)，必須以禮待人，文明服務(wù)。 ?提醒司機(jī)關(guān)鎖好車門、窗，并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走 。 ?對(duì)轄區(qū)穿梭的出租汽車的上下客人進(jìn)行管理： ?指揮出租車到指定地點(diǎn)或靠道路的右側(cè)停車等候； ?。 ?留意進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，對(duì)載有易燃、易爆等危險(xiǎn)物品的車輛禁止進(jìn)入轄區(qū)，對(duì)兩輪摩托車營運(yùn)或兩輪摩托超載（含駕駛員超過兩人以上的）的車輛嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)。 ?時(shí)效性原則 當(dāng)值安保員在接到交通事故求助時(shí)，按《突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》的時(shí)效原則進(jìn)行。 交通管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 交通管理的原則 ?依法辦事的原則 交通法規(guī)是道路交通管理的依據(jù)和準(zhǔn)繩，只有嚴(yán)格執(zhí)行交通法規(guī)，維護(hù)良好的交通秩序，才能保障交通安全與道路暢通。 ?巡邏時(shí)接到監(jiān)控中心火災(zāi)報(bào)警應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)查明情況。 ?夜班下班前詳細(xì)匯總當(dāng)天巡邏檢查發(fā)現(xiàn)的情況，并填寫《巡邏情況匯總表》。 ?認(rèn)真保管好錄像帶，遇早班調(diào)換電視監(jiān)控錄像帶，遇中班調(diào)換電視監(jiān)控錄像帶，并作記錄。 電視監(jiān)控中心安保管理 ?符合《安保員崗位職責(zé)及工作規(guī)范》 ?準(zhǔn)時(shí)當(dāng)崗接班，按《交接班基本要求》執(zhí)行，并作記錄。 ?在正常情況下，應(yīng)在管轄區(qū)域內(nèi)做不停頓的巡查，檢查停放車輛門、窗是否 關(guān)閉，如發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào)，通知車主確認(rèn)并做好記錄。 地面車場(chǎng)安保管理 [海上海 ]一條 400 米開放式?創(chuàng)意商業(yè)街?，臨市區(qū)主干道大連路的 LOFT 創(chuàng)意居（ 包括連接它們?nèi)箻牵? ?符合《安保員崗位職責(zé)及工作規(guī)范》 ?準(zhǔn)時(shí)接班，按《交接班基本要求》執(zhí)行，并作記錄。 ?互相簽名后，方可離崗，并及時(shí)趕往集合地點(diǎn)。 ?認(rèn)真做好 值班記錄，收集整理好相關(guān)的工作記錄。 ?認(rèn)真查閱上一班值班記錄，詢問上一班工作完成情況，如有需要繼續(xù)跟進(jìn)的 工作應(yīng)記錄以便跟進(jìn)。 ?集合過程應(yīng)在 10 分鐘內(nèi)完成。 安保交接班管理 安保主管編制完《安保部崗位安排表》，報(bào)主管經(jīng)理審批，全體安保員依據(jù)《安保員崗位安排表》進(jìn)行當(dāng)值。 ?來訪者及施工人員攜帶物品離開轄區(qū)時(shí)，當(dāng)值安保員應(yīng)禮貌檢查及執(zhí)行放 行 手續(xù)：如已經(jīng)辦理了有效的放行手續(xù)時(shí)，禮貌核查放行物品與放行單列明的物品是否相符，不相符只放行放行條列明的物品；如沒有辦理有效的放行手續(xù)時(shí)，應(yīng)要求物主在辦理有 效放行手續(xù)后放行；物品經(jīng)核對(duì)無誤放行后，當(dāng)值安保員應(yīng)及時(shí)在放行條上簽署姓名及日期。 5)三個(gè)標(biāo)志文化場(chǎng)所管理： 完善使用規(guī)則，確保使用者使用 [海上 劇院 ]、 [海上講堂 ]、 [海上會(huì)館 ]公共設(shè)施時(shí)的人身和財(cái)產(chǎn)安全。 管理措施 1)出入控制：使用訪客呼喚系統(tǒng)，來訪人員需登記。 監(jiān)控員： 負(fù)責(zé) 24 小時(shí)對(duì)區(qū)域內(nèi)的情況進(jìn)行監(jiān)控，控制調(diào)動(dòng)安保崗位，防范突發(fā)事件和案件。建立專業(yè)化的安保隊(duì)伍，預(yù)防和終止任何危及或影響業(yè)主、訪客和工作人員的生命財(cái)產(chǎn)與身心健康的行為和因素，確保街區(qū)內(nèi)人員正常生活秩序以及設(shè)施設(shè)備不受損失。 ?海上海新城?消防演習(xí) 消防演習(xí)是消防工作的重要環(huán)節(jié)，對(duì)消防演習(xí)， [上實(shí)物業(yè) ]準(zhǔn)備聯(lián)合消防部門，利用消防月、消防日等進(jìn)行消防演習(xí)，主要是人員的疏散路線、消防中人員的搶救、初起火災(zāi)的撲滅、 119 正確使用方法等系列過程，因目前對(duì) [國際服裝城 ]詳細(xì)的消防配臵無法確定，等正式入場(chǎng)后，制訂詳細(xì)的消防演習(xí)策劃方案。并對(duì)消防當(dāng)事人予以教育。 《防火手冊(cè)》發(fā)至業(yè)主或使用人，并要求商業(yè) 業(yè)戶設(shè)一名安全責(zé)任人和聯(lián)系人，并記錄在《業(yè)戶安全責(zé)任人和聯(lián)系單》上。 [上實(shí)物業(yè) ]將定期組織專職消防隊(duì)員、保安隊(duì)員及維修人員定期實(shí)施檢查管理制度，確保 [國際服裝城 ]各項(xiàng)消防設(shè)施能最大限度地保證有效性。 I 消防安全管理 管理概要 消防是關(guān)系到 [海上海新城 ]生存的?命脈?，無論是開發(fā)商、業(yè)戶、物業(yè)公司、消費(fèi)者（或來?城區(qū)、街區(qū)?的人流）都有著密不可分的關(guān)聯(lián)，也是物業(yè)管理運(yùn)作中?第一要?jiǎng)?wù)?。 海上會(huì)館 是將隨著策展經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展而產(chǎn)生，這里，將是文化與藝術(shù)的展示場(chǎng)。 海上講堂 是傳播世界最新學(xué)術(shù)成果和人文思考結(jié)晶的場(chǎng)所，它不是宗教建筑，但具有宗教建筑的圣潔感，每一位演講者的大幅照片將在講堂內(nèi)永久懸掛，成為超越時(shí)代和國度的人類文明象征。根據(jù)以上測(cè)算，我們建議生態(tài)小區(qū)管理費(fèi)元 〃月， LOFT 創(chuàng)意居管理費(fèi) 元 /m2〃月， LOFT裙樓商鋪管理費(fèi) 元 /m2〃月