【正文】 游提供了 大 量的時 間 。過去有影響的主要 是 井岡山 、 廬山 、 龍虎山等 。 因 此江西高信科技有限公司 抓住機遇決定 在 東鄉(xiāng)縣 崗上積 鎮(zhèn)東源村 興建 一 個以 生 態(tài)開發(fā)為 宗旨，集科研、 苗木 、種植，以及觀光休閑集于一體的綠色生態(tài) 度假村 ，總面 積 約為 600畝 。生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展既符合農(nóng)業(yè)生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的方向，又符合農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的方向，也符合農(nóng) 村 社會人文發(fā)展的方向。人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)村環(huán)境 中 放松自己。 今天，已擁有了輝煌 工 業(yè)文明的后 工 業(yè)社會，卻正在失去 與 自然的和諧相依：熙攘的城 市、 忙碌的身影 、 林 立 的高樓大廈疏遠了人與自然、人 與 人的距離，緊張、煩躁 壓 迫著現(xiàn)代人的神經(jīng)，于是“ 生 態(tài)熱”、“休閑熱”成為都市人的追求和渴望，而 與 此強烈對照的鄉(xiāng)村田 園 撲面而 來 的泥 土 氣息與 花香、 一 望 無 垠的大地、純樸的農(nóng)民、清新的綠色食 品 則構(gòu)成了一種強烈 的 誘惑。觀光農(nóng)業(yè)改變 了 我 國 傳統(tǒng)農(nóng)業(yè) 僅僅 專注于土地本身的大耕作農(nóng)業(yè)的單一經(jīng)營思想，把發(fā)展的思路拓展到關(guān)注人 地 人和諧共存的更廣闊的背景之中，這也正好契合了長期以來農(nóng)民渴 望 脫貧 致 富的愿望。城市 周 邊農(nóng)村地帶 正 是基 于 這種地緣加 血 緣的優(yōu)勢，吸引了大批投資者紛紛進入，可能成為下一輪房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)。 公司投資 建設(shè)東源 生態(tài) 旅游度假村項目 ，是對高科技與農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代企業(yè) 與 傳統(tǒng)農(nóng) 業(yè) 經(jīng) 營 相 結(jié)合之路的有益探索，秉承“以科技發(fā)展農(nóng)業(yè)，以農(nóng)業(yè)帶動經(jīng)濟”的發(fā)展戰(zhàn)略， 在 東源 生態(tài) 旅游度假村 的開發(fā)建設(shè)上以技術(shù)為依托，以 市 場為導向，注重發(fā)展高科技農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，保護鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境 ， 建 立 良好的景觀 生 態(tài)系統(tǒng)，堅持可持續(xù)發(fā)展的原則，力爭把 東源 生態(tài) 旅游度假村 建成“ 生 態(tài)農(nóng)業(yè)示范 區(qū) ”。 近年來，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn) 業(yè) 化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生 活 性功能。 生 態(tài) 旅游 是 一 種以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為 載 體的新型旅游業(yè)，有狹義和廣義 兩 種涵義。它改變了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)僅 關(guān) 注于土地本身的 大 耕 作 農(nóng)業(yè) 的 單一經(jīng)營思想，把發(fā)展思路拓展到“人地共 生 ”的旅游業(yè) 與 農(nóng)業(yè)結(jié)合的理想模式。生態(tài) 旅游 的現(xiàn)實意義主要體現(xiàn)在它為農(nóng)業(yè)經(jīng)濟開辟了一個全新市場， 豎 起了一個新興產(chǎn) 業(yè) 。生態(tài)農(nóng) 業(yè) 觀光 園 產(chǎn)品，大多都在 當 地銷售，農(nóng)民能夠在最短的時 間 內(nèi)得到 現(xiàn) 金 收入，而且可以最直接地得到消費 者 的需求信息，對產(chǎn) 品 進行開發(fā)或改進，實現(xiàn)增收。 生 態(tài)農(nóng)業(yè)觀光 園 以發(fā)展地方特色品種為主導，這些 品 種往往產(chǎn)量 相對 較低，不為人們 重 視，一些傳統(tǒng)優(yōu)良 品種 近乎消亡。旅游業(yè)具有關(guān)聯(lián)度高的特點，對一、二、 三 產(chǎn)業(yè)均有 巨 大的帶動作用。 綜上所述，觀光農(nóng)業(yè)是旅游這一 朝陽 行業(yè)中最有潛力的部分，在未來幾年中將有 巨 大的 市 場機會。 崗上積鎮(zhèn)屬丘陵坡地與小塊平原的過渡地帶，地勢呈東南向西北傾斜。迄今世界上分布最北的野生稻 東鄉(xiāng)野生稻即生長在該鎮(zhèn)。改革開放后，全鎮(zhèn)農(nóng)民生產(chǎn)積極性空前高漲，調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大搞科技興農(nóng)，充分發(fā)揮區(qū)位、資源優(yōu)勢，走穩(wěn)農(nóng)興工建鎮(zhèn)之路，大力推廣優(yōu)質(zhì)稻和高新農(nóng)業(yè)科學技術(shù)，培植 支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，狠抓招商引資，先后興建了愛福食品廠、崗上積建材廠、永生花崗巖石板廠、嵐峰鐵殼保溫瓶廠、液化氣站、造紙廠、贛東酒廠、玻璃鋼廠，創(chuàng)立了 麥園 品牌。 自然環(huán)境 崗上積鎮(zhèn)屬亞熱帶濕潤氣候區(qū)，氣候溫和，日照充足，雨量充沛，無霜期長，平均氣溫 度，年平均日照時間 小時，年平均降雨量 毫米，年無霜期為 271 19 天。且本項目遠離中心城市和居民區(qū)。同時為 充 分展現(xiàn) 東源村 特有的風貌，生態(tài) 度假村 接待 區(qū) 的 規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)上將充分考慮“ 東鄉(xiāng) 民 居 ”元素。 通過 生態(tài) 旅游度假村 的建設(shè)，讓觀光 者 體驗到“回歸自然，健康為本”的感受，吸引城市觀光 者廣 泛參 與 到 生 態(tài) 園的 生產(chǎn) 、 生 活中，增強農(nóng)耕、民俗體驗。 東源 生態(tài) 旅游度假村將 根據(jù) 自 身特點和現(xiàn)狀， 因 地制宜，利用“ 山 ”的優(yōu)勢和“水”的優(yōu)勢，堅持以農(nóng)為本，以農(nóng) 業(yè) 帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共 同 發(fā)展，將經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護 相 協(xié)調(diào)，走可持續(xù)發(fā)展道路，按照“統(tǒng) 一 規(guī)劃，分期實施，開發(fā) 一 片，建成 一 片，受益一片，滾動發(fā)展”的原則，以現(xiàn)代高效生態(tài)農(nóng) 業(yè) 和 觀 光 業(yè) 為主要功能區(qū)進行開發(fā)建設(shè)。 （三）經(jīng)濟性原則 東源 生態(tài) 旅游度假村 將充分發(fā)揮高科技公司的優(yōu)勢，強調(diào) 用最少的人 工 和資金投入 來 健 全自 然生態(tài)過程，強調(diào)有效利用有限的土地資源；同時 ，生態(tài) 園本 身除了發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品以外，還將開展采摘觀光等，以帶 來 更多的經(jīng)濟效益求得生態(tài) 園 自身良性循環(huán)， 因 此在生態(tài) 園 規(guī)劃 中 將充分考慮經(jīng)濟 性 的內(nèi)容。 （七）適宜性原則 對 生 態(tài) 園 內(nèi) 各 個 不 同 土 地類型地塊的各種利用作出適宜性評價，以達到 土 地的最合理化利用，獲得最大的經(jīng)濟效益。 24 第六章 項目建設(shè) 規(guī)模及內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 項目規(guī)劃用地面積 399600 平方米，約 600 畝（其中征用 150畝，租賃 450 畝） 。 (2)運用現(xiàn)代化市場營銷手段，積極發(fā)展觀光采摘業(yè)。 景觀苗木種植規(guī)劃用地 220 畝（租賃） ，種植各類景觀苗木、花卉、果蔬，在游人觀光的同時，可以體驗采摘的樂趣。在農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 上 ，推廣應(yīng) 用 新型高效生態(tài)利 用 模式，從而 實 現(xiàn)資源高效利用，也優(yōu)化了生態(tài)環(huán)境。 ③、游步道： 面 寬 lM， 兩 側(cè)種 植長綠灌木或四季花卉。 ③ 、撩壕：寬 80crn，深 60 70cm，要求從下而 上 ，堅持表土入底 ，心土換表土。長綠闊葉苗，栽后要適 當 進行修剪，剪除部分葉片。 項目污染源及防治 ● 《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》 ● 《建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定》國務(wù)院環(huán)保 委員會 ● 《旅游項目設(shè)計衛(wèi)生標準 》 ● 《大氣環(huán)境質(zhì)量標準≥ (CB309520xx) ● 《污水綜合排 放標準 (GB897820xx) ● 《旅游規(guī)劃通則》 (GB/TI897120xx) 施工廢水應(yīng)經(jīng)沉淀池沉淀后上清液排放，堆泥干化后外運填埋。在 工 程施工中運輸料石、水泥等易產(chǎn)生揚塵的車輛須覆蓋篷布，臨時堆放的土石方、料場及臨時道路等必要時應(yīng)灑水。 30 第九章 節(jié)能與安全 節(jié)能 建筑 本項目建筑采用《民用建筑節(jié)能設(shè)計》等標準進行建設(shè)，采取縮小房屋體型系數(shù)，控制北向窗墻面積比，嚴格要求圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)，在墻體拐腳等做好保溫等節(jié)能措施。河溝地段安裝扶手、欄桿等安全防護沒施，并設(shè)置醒目的安全提示牌，在人員熙攘場所安排 主 要的保安力量，搞好服務(wù)。 (2)確定消防安全的崗位責任人 確定消防安全責任人應(yīng)完成的消防工作任務(wù)和應(yīng) 盡的消防工作責任，并同經(jīng)濟獎懲制度掛鉤，使防火安全工作真正落到實處。定期嚴格組織防火檢查，主要包括兩方面：一是對思想、制度方面的檢查；二是對機械設(shè)備、物資方面的檢查。 (6)保障疏散通道、安全出口暢通，設(shè)置符合 國 家規(guī)定的消防安全疏散標志。營業(yè)人員及服務(wù)人員從當?shù)匕匆?guī)定考核擇優(yōu)錄用。 財務(wù)科：負責內(nèi)部財務(wù)計劃、財務(wù)管理及外部收費管理。其中高級管理人員 3 人，中級管理人員 2 人。 資金籌措 項目估 算總投資 6000 萬元，全 部 資金 由 公司提供。 果蔬采摘：達產(chǎn) 后 年產(chǎn)果蔬 5000 噸，每噸價格按照3000 元計算。 36 成本 和費用估算 工 資及福利 該項 目 費用按職 工 總數(shù)乘以年 工 資及福利費指標， 工 資乘以養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險和住房 基 金指標，兩項合并計算構(gòu)成。 （ 4）原材料成本 主要原材料成本為餐飲采購的材料費用、苗木種植費用、果蔬種植所需的種子與化肥費用 ，按照行業(yè)經(jīng)驗計算為2200 萬元。 財務(wù)盈利能力分析 率 、投資利稅率 投資利潤率和 投 資利稅率是反映財務(wù)盈利能力的兩項靜態(tài)指標，它是計算期年均利 潤總額或年利稅總額與項 目 總資金之 比率 ?？紤]項 目 實施過程 中一些 不確定 因 素的變化，分 別 對營業(yè)收入、經(jīng)營成本、和 固 定資 產(chǎn) 投資做 單因 素變化對財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收 率 的敏感 性 分析 。 結(jié)論 該項 目 的建設(shè)符合國家宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策，同時符合 東鄉(xiāng)縣 旅游業(yè)發(fā)展總體劃劃。 39 第 十 二 章風險分析 風險識別 本項目的風險主要是：當?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策的影響；市場拓展開發(fā)風險；生產(chǎn)經(jīng)營管理風險；運營涉及的技術(shù)要求風險 。全市農(nóng)業(yè)工作會議報告明確指出，今年全市要建成規(guī)模以上的旅游休閑農(nóng)業(yè)園區(qū) 120 個，力爭創(chuàng)建 12 個全國休閑旅游農(nóng)業(yè)示范點，夯實“全省生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑中心”和“全國農(nóng)業(yè)生態(tài)示范區(qū)”的基礎(chǔ)。本項目屬于新興的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目，當?shù)貨]有同檔次的項目，目前不存在潛在的利益沖突，這種風險屬于可以控制的風險。 技術(shù)風險防范 定期對技術(shù)崗位人員開展素質(zhì)教育、技能培訓等，并且建立嚴格的內(nèi)部保密制度，注意核心技術(shù)的保密 。 41 第 十 三 章 項目建設(shè)實施 規(guī)劃 項目建設(shè)期 建設(shè)周期時間：從初步設(shè)計到裝置投產(chǎn)共 24 個月。為加快工程進度，幾個階段穿插進行。圍 繞建設(shè)旅游大產(chǎn)業(yè)、 面 向旅游大市場，進一步調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè) 結(jié)構(gòu)，通過生態(tài)農(nóng) 業(yè)園 的建設(shè)，引導和推動 東鄉(xiāng)縣 農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 加強宣傳，營造種良好的旅游文化氛 圍 。從這個意義上講， 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游服務(wù) 好壞 關(guān)系到消費有旅游意識的培育，還涉及到如何使消費 者 的旅游意愿轉(zhuǎn)化為旅游消