【正文】 火規(guī)范》［ GB5004595(2020 年版 )］、 《汽車庫 、 修車庫 、 停車場設計防火規(guī)范》 ［ GB5006779］ 及《人民防空工程設計防火規(guī)范》［ GB5009898］ 的要求。初期雨水和多余的雨水排入市政公共雨水管道。 雨水系統 ： 屋面雨水采用重力流排除系統，由管道排至室外。 （ 5） 電氣方案設計情況 項目申請報告 14 設計范圍： 10/（用戶變）；電力配電系統；照明系統；建筑物防雷；按地系統及安全措施；火災自動報警系統；有線電視系統；通信、信息網絡系統；安防系統。對于單臺大容量或重要負荷采用放射式供電；對于照明及一般負荷采用樹干式與放射式相結合的供電方式。三級負荷；采用單電源供電。照明控制推薦智能型。②各建筑物設總等電位聯接。控制中心內有集中火災報警控制器及聯動控制設備。戶內采用綜合布線技術，以滿足多媒體及計算機數據通訊的需求。 管理與監(jiān)控系統：依據需要設表具數據自動抄收及遠傳系統、建筑設備監(jiān)控系統和物業(yè)管理系統。原來的老常州人，曾經的城郊人，外地有文化基項目申請報告 16 礎的新常州人以及各地外來居民的進入，常州傳統意義上的人員結構已經發(fā)生了根本的變化?，F在的常州商辦地產的開發(fā)，我們僅僅看到一些專業(yè)市場在尋找區(qū)域經濟帶來的機遇，比如：武進市湖塘針紡織品市場、長江自由貿易中心等專業(yè)市場，他們從常州 經濟發(fā)展的特點作為出入點，形成了商業(yè)機遇。 常州新一輪的城市發(fā)展格局，已經為常州的商業(yè)奠定了較好的商業(yè)基礎，各種產業(yè)的良好的布局也提供了人群的居住區(qū)分，而常州被一天天做大的餅子，更成為商辦房地產的發(fā)展基礎。這樣的傳統商業(yè)格局是自發(fā)形成的，它雖然保證了核心區(qū)商業(yè)的成功，但從消費者的角度看，由于商業(yè)中心的過于集中，給消費者帶來了極大 的不便，該中心不僅在交通距離上離消費者過遠，而且該中心商業(yè)區(qū)的機動車和非機動車的交通壓力過大，已經出現了嚴重的交通擁堵和停車難等問題。 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和 行業(yè)準入分析 項目申請報告 18 一、發(fā)展規(guī)劃分析 房地產業(yè)是中國新 的發(fā)展階段的一個重要支柱產業(yè)。常州的商務寫字樓市場的機遇則應該首先以此為切入點。 項目 與《常州市城市總體規(guī)劃 (20202020)》相符性分析： （一） 與用地 性質及主城區(qū)發(fā)展方向、結構 的相符性 第三十二條 城鎮(zhèn)協調發(fā)展政策措施 嚴格執(zhí)行土地使用制度。 項目申請報告 19 第四十二條 主城區(qū)由中心、高新、城西、湖塘、城東、新龍、新港、武南等八個組團組成。 （二） 與城市停車設施規(guī)劃的相符性 第七十四條 發(fā)展戰(zhàn) 略目標 以路外停車 (停車場庫等 )為主，路邊停車為輔，采取多種形式的停車方式，增加停車泊位。 第七十六條 規(guī)劃布局： 、大中型公共建筑配建停車場 (庫、樓 )是路外停車泊位供應的主體，約應占停車需求總量的 85％；社會公共停車場 作為配建停車場的補充和調節(jié)，約應占停車需求總量的 15％，其中在城市支路和繁華商業(yè)大街等項目申請報告 20 合適地段 (時段 )設置的滿足短時停車需要的路內公共停車泊位約占社會公共停車需求量的 10％。根據單位性質不同而定 :工業(yè)、商業(yè)金融、倉儲、交通樞紐、市政公用設施等單位，綠地率不小于 20％，機關團體、文體娛樂、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、科研設計、部隊等單位，綠地率不小于 35％，對環(huán)境有大氣、噪音等污染的廠礦企業(yè)單位，綠地率不小于 30％。 根據國土資發(fā)〔 2020〕 296 號關于發(fā)布實施《限制用地項目目錄 (2020年本 )》和《禁止用地項目目錄 (2020年本 )》的通知，本項目不在限制用地項目目錄和禁止 用地項目目錄內。 三、行業(yè)準入分析 擬建項目為房地產開發(fā)，承辦單位常州港龍房地產開發(fā)有限公 司，公司成立于 2020 年 8 月 13日，有江蘇省常州工商行政管理局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，公司又于 2020 年 12月 7日取得江蘇省建設廳頒發(fā)的中華人民共和國房地產開發(fā)企業(yè)資質項目申請報告 22 證書，資質等級為暫定貳級，有效期限為 1年，有從事房地產開發(fā)的資格，項目建設規(guī)模符合開發(fā)公司的資質條件。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 項目申請報告 23 一、資源開發(fā)方案 本擬建項目不涉及資源開發(fā)。項目占用建筑材料主要有砂、石、磚、水泥、鋼材、商品混凝土、預制構件和新型墻體材料等。 對建筑材料的節(jié)約主要從施工技術、材料的選擇、加強管理、嚴格核算以及循環(huán)利用角度著手，采用資源豐富的、常用的建筑材料。 節(jié)約砂、石料的措施： ①優(yōu)先選擇商品混凝土； ②對少量混凝土、砂漿進行集中拌制； ③可能的情況下利用石屑、廢水泥塊代替砂、石。新建房屋要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針。 項目申請報告 26 首先從 商業(yè)、辦公房地產 的更新改造上講，一是要調動一切技術構造手段，達到低能耗，減少污染并可持續(xù)性發(fā)展的目標；二是在深入研究室內熱工環(huán)境 (光、聲、熱、氣流等 )和人體工程學的基礎上 (人體對環(huán)境生理、心理的反應 )，創(chuàng)造健康舒適而高效的室內辦公環(huán)境。具體講，一要針對節(jié)能問題制定有效的規(guī)章制度，并責任到人，并 加強監(jiān)督檢查；二要加強對全體員工進行節(jié)能教育培訓工作，宣傳國家資源節(jié)約法律法規(guī)和方針政策，弘揚先進典型，曝光浪費行為，不斷提高員工的節(jié)約意識；三要通過向入駐 寫字樓 的客戶宣傳節(jié)能的意義，宣傳節(jié)能常識，使客房養(yǎng)成隨手關燈、節(jié)約用水，經常檢查電器是否有必要開啟等良好的節(jié)能習慣。 由于太陽輻射強烈引起頂層房間過熱，是一個十分普遍的問題，必須認真對待。擬建項目建議使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好力學性能、耐侯性好、使用壽命長的新型節(jié)能雙玻塑鋼窗，提高門窗的氣密性。 節(jié)約水資源，室內給水設備優(yōu)先采用節(jié)水型衛(wèi)生設備，生活污水進行無害化處理，處理后的水用于澆灑道路和小區(qū)內綠化。占 地總面積8090 ㎡ ， 宗地用途為商業(yè)、辦公、住宅綜合性質，出讓年限商業(yè)、辦公為 40年，住宅為 70年。從項目通過評審的規(guī)劃設計方案中主要經濟技術指標的情況看，項目總建筑面積 45024平方米，建筑物性質為商業(yè)、辦公，建筑容積率為 ，占地面積3636平方米，建筑密度為 45%，綠地比例 11%， 地上汽車停車位7 輛，地下汽車停車位 251 輛，非機動車停車位 1580 輛。 根據開發(fā)項目公建配套建設要求意見書的要求（見下表），屬于區(qū)內配套的項目，在項目規(guī)劃方案設計時均已考慮，汽車庫的建設為 258輛，也與常房發(fā) [2020]75號《關于印發(fā) 常州市新建住宅小區(qū)汽車庫（位）建設使用使用管理補充規(guī)定 的通知》文件內容相符。 主要表現在以下幾個方面 ： 表 建設項目 環(huán)境影響識別表 環(huán)境 要素 可能產生影響的性質及程度 主要影響因素和污染因子 有利 影響 無明顯不利影響 一般不 利影響 較嚴重不利影響 嚴重不 利影響 大氣環(huán)境 √ 施工揚塵、機器及車輛尾氣；營運期餐飲油煙、車輛尾氣等 地表水環(huán)境 √ CODCr、 TP、 NH3N、 SS 聲環(huán)境 √ 商業(yè)噪聲、車輛噪聲 土壤 √ 固廢排放 景觀 √ 房屋建筑 社會經濟 √ 二、環(huán)境影響分析 規(guī)劃設計對環(huán)境影響分析 實踐證明，項目規(guī)劃設計的成效往往 決定生態(tài)環(huán)境的優(yōu)劣。 首先，從規(guī)劃設計節(jié)能、維護結構節(jié)能等方面體現能源利用新理念，保護生態(tài)環(huán)境。 噪聲：建筑施工中產生的噪聲均為暴露級。 廢水：建筑廢水一般呈弱堿性、且含有泥砂，施工現場必須項目申請報告 33 設置沉淀池，廢水經沉淀后排入污水管網處理。 固體廢棄物：要求施工 單位對固體廢棄物及時清理、有效利用。 本項目的生活污水用管道收集并經化糞池 處理達接管標準后接城市污水管網， 不會對周圍居民及生態(tài)環(huán)境產生影響 。運營期燃氣排放量較少，生活污水排入城市 污水處理廠 處理，生活垃圾袋裝及時清運，不會對環(huán)境產生明顯的影響。解決的 辦法是：利用深夜進行大型施工機械的進出場運輸 ；或與 交管部門協調辦理相應的運輸手續(xù)并避開交通高峰期進行 。 ② 本項目會所等公建設施的經營管理及項目的物業(yè)管理 用房 交有關專業(yè)物業(yè)單位進行管理，本財務效益分析對該部分暫不予考慮。擬于第一年預售 30%，第二年預售 40%，第三年銷售余下的 30%， 結合地區(qū)實際和對相鄰樓盤的調查， 預 (銷 )售價 可 定 為辦公房地產 第一年為 5500元 /平方米，第二年為 5650元 /平方米，第三年為 5800元 /平方米 ；項目申請報告 36 商業(yè)房地產 第一年為 10000元 /平方米，第二年為 10200元 /平方米，第三年為 10400元 /平方米 ；地下 G 層商業(yè)房地產 第一年為4100元 /平方米，第二年為 4200元 /平方米，第三年為 4300元 /平方米 經測 算 該樓盤開發(fā)總銷售收入為 26225 萬元。 詳見附表一：建設投資估算表 附表三：總成本費用表 項目申請報告 37 ? 勘察、設計和前期費等按省市規(guī)定及市場價分別計取。 稅金及利潤分 配 ① 土地契稅、 營業(yè)稅金及附加 分別按土地掛牌成交價的 4%和 銷售收入的 %計。結合常州市具體規(guī)定執(zhí)行。 詳見附表五：現金流量表 附表七：項目投資利潤率計算表 不確定性分析 盈虧平衡分析 本項目銷售盈虧平衡點按以下公式計算： 銷售盈虧平衡點＝建設投資 /(銷售收入－銷售費用－營業(yè)稅金及 附加 )＝ 即當本項目銷售收入達到 21358 萬元時，項目可保本。在相關政策允許的情況下，可提前進入銷售。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，施行工程監(jiān)理制。 二、項目對國民經濟、區(qū)域經濟的影響分析 常州宏觀經濟分析： 常州市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶，是中國經濟體制綜合改革試點城市和長江三角洲最早開放的地區(qū)之一。 (2)人口 截止 2020 年底，市戶籍總人口為 萬人，比上年底增長 %，其中男性 ，占總人口的 %。 2020 年，常州人民生活發(fā)生巨大的變化 ， 生活質量進一步提高、文化設施進一步普及。對于促進城市的現代化、經濟地現代化都將具有巨大的推動作用。另外，本項目的建設也產生了間接的影響，推進了區(qū)域城市化的進程，促進區(qū)域經濟的協調發(fā)展。 近年來常州市房地產投資情況5 2 .8 億元1 7 1 .0 億元1 1 4 .2 億元8 3 .8 億元5 8 .7 1 %4 9 .7 0 %3 6 .3 1 %2 8 .7 0 %0204060801001201401601802020年 2020年 2020年 2020年0 .0 0 %1 0 .0 0 %2 0 .0 0 %3 0 .0 0 %4 0 .0 0 %5 0 .0 0 %6 0 .0 0 %7 0 .0 0 %房地產投資 增長率 在 商業(yè)、辦公 房地產供應方面， 2020年上半年 辦公樓累計批準預銷售 萬㎡，同比增長 ％ 。 項目的實施，可改善中心區(qū)的投資環(huán)境，增加投資吸引力，促進經濟發(fā)展。 為了提高項目的適應性 ，保證項目在今后較長的一段時間內仍然被社會所接受，項目應重點在 規(guī)劃 設計、節(jié)能設計、智能化系統的利用等方面做了最大的努力，以保證能夠與當地的社會環(huán)境、人文環(huán)境的相互適應。在施工過程中，認真做好安全防護和環(huán)境保護，不占道施工，不夜間擾民，不影響企業(yè)生產和群眾生活，把項目施工中可能出現的社會風險降至最低程度。 （ 2）本項目建設符合國家鼓勵發(fā)展的產業(yè)政策，符合行業(yè)準入、區(qū)域規(guī)劃和土地利用規(guī)劃。 從社會效益方面來看，本項目的實施將對 副 商業(yè)中心 的 形成 、改善 辦公 環(huán)境、提高居民生活質量起到積極的作用，同時也符合 常州市總體規(guī)劃的要求。 （ 2）項目實施階段。以保證資金的快速回籠。 由于本項目開發(fā)規(guī)模較大 ，開發(fā)周期也較長，房地產市場的變化莫測決定著其風險也較大，因此建議在分期實施時注意根據市場需求變化，以