【正文】 展。 軍工民品 化 —— 軍工民品化主要 是指 軍事工業(yè)由軍事專(zhuān)用性的科研生產(chǎn)轉(zhuǎn)向軍民結(jié)合性（或兼容性、兩用性）科研生產(chǎn)的一種特定運(yùn)行機(jī)制 ， 軍事工業(yè)的民用生產(chǎn)，是指和平時(shí)期軍事工業(yè)在確保完成軍工生產(chǎn)任務(wù)的前提下，充分利用自身剩余生產(chǎn)能力，挖掘自身的生產(chǎn)潛力并充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)生產(chǎn)民品，以發(fā)揮軍事工業(yè)對(duì)民用工業(yè)的補(bǔ)充和促進(jìn)作用，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展服務(wù) 。 3 科技企業(yè)孵化器 作為連接知識(shí)創(chuàng)新源頭和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的橋梁 、 培育自主創(chuàng)新企業(yè)的平臺(tái)和創(chuàng)新成果產(chǎn)業(yè) 化的重要載體，在推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快科技成果轉(zhuǎn)化 ,促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化 ,孵化和培育中小科技型企業(yè)，以及振興區(qū)域經(jīng)濟(jì)等方面發(fā)揮著巨大作用，在全世界范圍內(nèi)取得了巨大的成功 。各地相繼出現(xiàn)了一批由企業(yè)或其他民間組織投資創(chuàng)辦的科技企業(yè)孵化器。 科技企業(yè)孵化器已成為促進(jìn)科技型中小企業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大支撐力量。 1） 軍工經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向、發(fā)展領(lǐng)域得到重大調(diào)整和完善 軍工經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注重面向國(guó)防建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)，在優(yōu)先保證 完成軍品科研生產(chǎn)任務(wù)的同時(shí)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，大力發(fā)展民品，不少企業(yè)建立了軍民兩用的民品生產(chǎn)線(xiàn)，把軍品能力寓于民品生產(chǎn)之中。此外，信息產(chǎn)品、光電子產(chǎn)品、新材料、環(huán)保產(chǎn)品 、特種化工和機(jī)械裝備等一批優(yōu)勢(shì)民品在競(jìng)爭(zhēng)中拓展發(fā)展空間，逐步成為軍工經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 在此 新的發(fā)展格局下，國(guó)防科工委提出了“十一五”期間軍工民品產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展目標(biāo) ： 掌握一批具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的核心技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)，發(fā)展一批市場(chǎng)影響力大的名牌產(chǎn)品，建設(shè)一批創(chuàng)新能力強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)集聚度高的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，形成以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、各類(lèi)產(chǎn)業(yè)競(jìng)相發(fā)展的新格局。同期，五城區(qū)商品房新增供應(yīng) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；其中商品住宅新增供應(yīng) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 3） 五城區(qū)商品住房供需相對(duì)平衡 18 月，全市商品房、商品住宅供銷(xiāo)比分別為 、 。同期，五城區(qū)商品房成交均價(jià)為 4827元 /平方米，同比上漲 %；其中住宅成交均價(jià)為 4721 元 /平方米。套數(shù)、面積占比分別達(dá)到 % 、 %，比去年同期分別增加了 、17 個(gè)百分點(diǎn)。 18 月，按面積計(jì)算，五城區(qū)商品住房供銷(xiāo)比為 ，但按套數(shù)計(jì)算供銷(xiāo)比達(dá) ，明顯提高。同期，五城區(qū)成交的商品房中，有 %的面積被外地個(gè)人買(mǎi)走，其中省內(nèi)各地市州個(gè)人買(mǎi)走 %，外省人買(mǎi)走 %，境外人士買(mǎi)走 %；有 %的面積被五城區(qū)個(gè)人買(mǎi)走，有5%的面積被郊區(qū)（市）縣個(gè)人買(mǎi)走，另有 %的面積被單位買(mǎi)走。 區(qū)域發(fā)展前景 1） 青羊新區(qū) 遠(yuǎn)景規(guī)劃 青羊新區(qū) 規(guī)劃 范圍東到鐵路西環(huán)線(xiàn)、西至外環(huán)路生態(tài)保護(hù)帶、南以武侯區(qū)和青羊區(qū)為界、北到成溫路，該區(qū)域定位為區(qū)一級(jí)的行政中心， 今后青羊區(qū)黨政機(jī)關(guān)以及一流醫(yī)院、學(xué)校都將搬遷至此，未來(lái)將吸納 17 萬(wàn)余人入住 。 清水河公園、天鵝湖公園、 青羊綠洲公園為該區(qū)域提供良好的休閑娛樂(lè)去處，并成為區(qū)域主要綠肺。 4）交通 條件 光華大道、成溫快速公路、成飛大道、武青路、導(dǎo)航路是現(xiàn)有主要交通通道，在新區(qū)東、南部規(guī)劃有公交總站， 特別是 即將動(dòng)工的 地鐵 二 號(hào)線(xiàn)將從 本 項(xiàng)目旁經(jīng)過(guò) ， 將 極大方便在該區(qū)域居住的人群出行 和提升本地區(qū)的商業(yè)價(jià)值 。 目前國(guó)家正著力 加強(qiáng) 專(zhuān)業(yè) 型 孵化器 的 發(fā)展 ， 專(zhuān)業(yè)孵化器一般是在綜合性科技企業(yè) 孵化器的經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，專(zhuān)門(mén)針對(duì)某個(gè)高新技術(shù)領(lǐng)域進(jìn)行成果轉(zhuǎn)化或?yàn)樘囟夹g(shù)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者提供服務(wù)的孵化機(jī)構(gòu)。 特別提出 各級(jí)人民政府每年安排一定的資金支持軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 另外 對(duì)符合條件并報(bào)經(jīng)聯(lián)席會(huì)議認(rèn)定的軍轉(zhuǎn)民和軍民結(jié)合重點(diǎn)項(xiàng)目，免收購(gòu)置生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的交易手續(xù)費(fèi)和產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，免征建設(shè)過(guò)程中的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防地下室易地建設(shè)費(fèi)、綠化易地補(bǔ)償費(fèi)，其他收費(fèi)項(xiàng)目減半征收。 還有就是 進(jìn)入國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的軍工和軍民結(jié)合高新技術(shù)企業(yè)、四川軍民結(jié)合產(chǎn)業(yè)基地符合有關(guān)政策規(guī)定的，自獲利年度起兩年內(nèi)免征企業(yè)所得稅，免稅期滿(mǎn)后減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅。 提倡 積極引導(dǎo)民間資金和國(guó)際資本投入我省軍民結(jié)合高技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 目前 ， 上述項(xiàng)目已經(jīng)搭建出本區(qū)域居住格局的框架，大型居住社區(qū)的雛形已經(jīng)呈現(xiàn)。 此外，本地塊位于未來(lái)青羊區(qū)行政中心的核心位置， 地處青羊區(qū)原規(guī)劃的8000 畝華僑工業(yè)園區(qū)，比鄰已有多家世界 500 強(qiáng) 企業(yè)入駐 的青羊工業(yè)園區(qū)，與成飛工業(yè)園 僅一路之隔 ，武青路還連接了成都現(xiàn)代物流基地 。 該項(xiàng)目由成都高新區(qū)教育科技園投資建設(shè)， 是一家 民營(yíng)科技企業(yè)孵化器 ，始建于 1994 年，前身為四川省各大專(zhuān)院?？蒲许?xiàng)目成果轉(zhuǎn)化基地。城南科技廣場(chǎng)目前 市場(chǎng)運(yùn)作 非常成功， 通過(guò)與成都市信用社南郊聯(lián)社的合作（信貸、按揭）， 一期 單元式辦公樓 （商務(wù)公寓） 已 售罄，均價(jià)超過(guò) 6000 元 /平方米，商務(wù)、商業(yè)部分招商非常成功平安保險(xiǎn)等大型品牌企業(yè)以經(jīng)進(jìn)入，年底部分 即將 交房。 1）概念定位 借鑒成都 “科技商務(wù)區(qū) SBD”的規(guī)劃理念，以 “特色創(chuàng)新、功能拓展 ”的指導(dǎo)思想，我們將 本案 定位為 “科技商務(wù)綜合體 ”： RSBC——區(qū)域科技商務(wù)綜合體 Regional 區(qū)域 Science 科技 Business 商務(wù) Complex 復(fù)合體 即：以科技孵化器大廈為主體，配套 單元式辦公 樓 、 SOHO 創(chuàng)業(yè)天地、 商業(yè) 、科技服務(wù)中心、商務(wù)酒店，集商務(wù)、會(huì)議、培訓(xùn)、生活配套為一體的 城西科技 商務(wù)綜合體 。 注：建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案另文提供。 整個(gè)大城西上風(fēng)上水的 生態(tài)宜居格局填補(bǔ)了項(xiàng)目周邊區(qū)域目前生活配套尚不成熟的缺陷。 被訪(fǎng)者可以接受的付款方式30 1 0 .0 1 0 .0 1 0 .0170 5 6 .7 5 6 .7 6 6 .7100 3 3 .3 3 3 .3 1 0 0 .0300 1 0 0 .0 1 0 0 .0一次性付款按揭付款分期付款T o t a lV a lidF r e q u e n cy P e r c e n t V a lid P e r c e n tC u m u la t iv eP e r c e n t 付款方式中選擇一次性付款和分期付款的比例占 %。 綜上， 此三方面的消費(fèi)抗性解除后， 將大大促進(jìn)本項(xiàng)目公寓（ 住宅產(chǎn)品 ） 的銷(xiāo)售 。 考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，并結(jié)合政府報(bào)規(guī)的要求及區(qū)域市場(chǎng)對(duì)不同物業(yè)的認(rèn)知 、 接受程度，將整個(gè)項(xiàng)目分為兩期開(kāi)發(fā)： 第一期 ： 150000 平 米 地面： 130000 平 米 18 其中：?jiǎn)卧睫k公 樓 100000 平 米 孵化器大廈 30000 平 米 地下： 20210 平米 第一期 分為 2 批次開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期為 2—3 年； 第二期： 94000 平方米 地面： 70000 平 米 其中： 商務(wù) 寫(xiě)字樓 40000 平 米 商業(yè) 、 商場(chǎng) 20210 平 米 酒店 10000 平米 地下： 24000 平米 商業(yè) 、 商務(wù)寫(xiě)字樓、 商務(wù)酒店在二期開(kāi)發(fā)， 目的是 等待政府辦公 、 區(qū)域商業(yè)氛圍成熟后再入市，通過(guò)規(guī)避不成熟的市場(chǎng)，將 有效降低 風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 、 效益最大化 。 另一方面也是適應(yīng)未來(lái)青羊新區(qū)的發(fā)展需要，提供一種創(chuàng)新概念的住宅產(chǎn)品，豐富和完善住宅市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。作為填補(bǔ)區(qū)域空白的項(xiàng)目，雖有自身局限性，但鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，本案將有很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 在目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)市場(chǎng)還不發(fā)達(dá)的情況下，現(xiàn)在的投資價(jià)格會(huì)更為合理，而商務(wù)樓的投資回報(bào)率本就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前的住宅市場(chǎng)，對(duì)于商務(wù)樓不論是投資還是自用，升值空間將是巨大的。 注 ： 商業(yè)、商務(wù)市場(chǎng)研究報(bào)告另文提供。這里面，最直接也是最快的收益是孵化器的租金收益。 綜合分析，建議本孵化器平均租金價(jià)格 為 40 元 /㎡ /月 。 4） 投資綜合指標(biāo)估算表 2 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前 所得稅后 項(xiàng)目資本金 內(nèi)部收益率 （ FIRR） % % 投資利潤(rùn)率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） ￥ 16, ￥ 13, 資本金利潤(rùn)率 % 投資回收期 （年） 投資利稅率 % 基準(zhǔn)收益率 （ Ic） % % 資本金收益率 % 事項(xiàng)說(shuō)明 ① 本表按項(xiàng)目 100%銷(xiāo)售，即孵化樓和車(chē)庫(kù)部分也 100%銷(xiāo)售的情況進(jìn)行測(cè)算。 6）敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng)目 變動(dòng)幅度 全部投資（所得稅前） 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 投資回收期 （ %） （萬(wàn)元） （年） 0 基本方案 % 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 % % 2 銷(xiāo)售價(jià)格 % % 事項(xiàng)說(shuō)明 ① 由于項(xiàng)目占地較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá) 10%，如果的投資額增 加 10%，那么從 上表 來(lái)看， FNPV=＞ 0， 項(xiàng)目仍然可行。 通過(guò)上述測(cè)算，本項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均表明本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 同時(shí)，把握青羊新區(qū)建設(shè)和 房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的機(jī)遇，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 集團(tuán)公司下屬支柱企業(yè)與產(chǎn)品 1） 四川天元模具制造有限公司 該公司以開(kāi)發(fā)研制汽車(chē)模具和汽車(chē)座椅等零部件為主業(yè)，先后投資 4127 萬(wàn)元進(jìn)行了徹底改變傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)模式，全方位推行 CAD/CAE/CAP 全數(shù)字化研發(fā)、生產(chǎn)技術(shù)，進(jìn)一步提升質(zhì)量控制、質(zhì)量檢測(cè)、質(zhì)量保障水平。 2） 凱騰四方、凱騰實(shí)業(yè) 28 以國(guó)家大力發(fā)展數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)為背景，主要生產(chǎn) HF、 UHF 各功率等級(jí)彩電發(fā)射機(jī)、差轉(zhuǎn)機(jī)； FM 各功率等級(jí)廣播發(fā)射機(jī)；有限電視領(lǐng)頻前端、播控臺(tái)、非線(xiàn)形編輯系統(tǒng)、 MMDS 系統(tǒng)、可尋址收費(fèi)管理系統(tǒng)及各種干放無(wú)源器件；衛(wèi)星數(shù)字接收機(jī)、 CATV 多路衛(wèi)星接收前端、衛(wèi)星調(diào)控器；多功率應(yīng)用電視監(jiān)控系統(tǒng)等多 項(xiàng)系列產(chǎn)品。 4） 成都市青羊高分子化學(xué)材料廠(chǎng) 是我集團(tuán)公司引進(jìn)人才、開(kāi)發(fā)高 新技術(shù)產(chǎn)品的典范?，F(xiàn)該廠(chǎng)年產(chǎn)量可達(dá) 8001000 噸。公司自成立以來(lái)，以?xún)?yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、合理的價(jià)格贏(yíng)得了市場(chǎng)，業(yè)務(wù)突飛猛 進(jìn)，成為同行業(yè)中的佼佼者，公司銷(xiāo)售收入連年增長(zhǎng)， 2021 年完成銷(xiāo)售收入 2681 萬(wàn)元。 30 附件： 成都市青羊區(qū)科技局關(guān)于同意建設(shè)“新凱騰 科技企業(yè)孵化器 —— 暨新凱 騰科技廣場(chǎng)”的批復(fù) 成都市人民政府頒發(fā)的土地證 成都市規(guī)劃局 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)