【正文】 ..... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 收益 ............................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 收益／投資比 .............................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 GB8567—— 88 可行性研究報(bào)告 1 引言 編寫目的 本文的 編寫目的是為了研究項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)難度，成功可能，確定項(xiàng)目的基本實(shí)施方案，為進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)工作做準(zhǔn)備。 軟硬件系統(tǒng)基本支持 系統(tǒng)的運(yùn)行平臺(tái)是 PC 機(jī)。 定義 ? miniSpace 基于 .NET 平臺(tái)和 c 技 術(shù)的一 款小型個(gè)人 助手軟件 ,實(shí)現(xiàn) 鬧鐘 、 提醒休息 、 通知事務(wù) 、 日記本 、 個(gè)人相冊(cè) 等 功能 。 3) 采用普通密碼和密碼公式的方式保護(hù)用戶的日記內(nèi)容 .界面美觀 . 5. 附加功能 : 4) 在系統(tǒng)崩潰的時(shí)候 ,只要用戶設(shè)定了備份路徑 ,必須保證能夠恢復(fù)用戶以前的數(shù)據(jù) . C. 系統(tǒng)輸出 1 Miniclock a) 當(dāng)既定的事務(wù)時(shí)間到達(dá)時(shí) ,采用用戶選定的提醒方式提醒用戶 2 MiniSchedule b) 按照軟件提供的處理模型 ,用戶填寫一段時(shí)間內(nèi)所有的日程之后 ,本軟件按照事務(wù)的輕重緩急提醒用戶 3 MiniAblum c) 提供照片的快速查找功能 4 MiniDiary d) 輸出某個(gè)日期內(nèi)用戶的日記內(nèi)容 . 5 附加功能 e) 輸出備份數(shù)據(jù) . D. 系統(tǒng)輸入 1. MiniClock a) 輸入日常事務(wù) ,如吃飯時(shí)間 ,休息時(shí)間 2. MiniSchedule b) 按照本軟件提供的事務(wù)處理模型輸入需要完成的事務(wù)日程 3. MiniAblum c) 輸入個(gè)人 ,家人 ,朋友照片 4. MiniDiary 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 現(xiàn)有系統(tǒng)是指當(dāng)前實(shí)際使用的系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)可能是計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，也可能是個(gè)機(jī)械系統(tǒng)甚至是一個(gè)人工系統(tǒng)。 ? 日程表 一條通信錄記錄 通訊錄數(shù)據(jù)流程 查詢顯示 修改 刪除 更新 用戶添加通訊信息 通訊錄處理流程 通訊錄列表 修改信息 刪除信息 通訊錄查詢 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 同時(shí)數(shù)據(jù)的保密性不完善，缺乏數(shù)據(jù)備份功能，或者備份功能不能最大程度滿足用戶需求?，F(xiàn)有面向大眾的個(gè)人助理軟件基 本都是免費(fèi)軟件或者共享軟件。 文檔填寫 文檔管理處理流程 文檔分類 修改文檔信息 刪除文檔信息 文檔查詢 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 ? 日記本 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 (e) 對(duì)開(kāi)發(fā)的影響 a. 為了支持所建議系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)，用戶需進(jìn)行的工作 ,提供一下信息 : 1) 在目前情況下各種提醒功能都有哪些不足 2) 個(gè)人信息的保密程度夠不夠 ?能不能有效的防止信息丟失 ? b. 為了建立一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)所要求的數(shù)據(jù)資源； 1) 系統(tǒng)自定義的數(shù)據(jù)源 ,包括一些娛樂(lè)信息 2) 用戶輸入是最重要的數(shù) 據(jù)源 . c. 為了開(kāi)發(fā)和測(cè)驗(yàn)所建議系統(tǒng)而需要的計(jì)算機(jī)資源； 1) 基本的配置 ,windows 平臺(tái) d. 所涉及的保密與安全問(wèn)題。 ? 開(kāi)發(fā)所需硬件設(shè)備由開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)自行解決，由于都是在校學(xué)生，均已配置有 PC 機(jī)。 2 收益 ? 本系統(tǒng) 由在校學(xué)生自行開(kāi)發(fā) ，屬于非盈利性的系統(tǒng)，不存在收益評(píng)估 問(wèn)題 ，但建議 開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì) 確實(shí)能充分利用現(xiàn)有資源 ， 適當(dāng)減少投資 。因此不會(huì)在系統(tǒng)的使用上遇到太大問(wèn)題。 前 言 房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和推動(dòng)力，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)又具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，住宅的發(fā)展能夠促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，從各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史和我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)踐來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)必將成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)和推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 本次編寫的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序是工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，主要用于指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的具體工作，因此未涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的理論及學(xué)術(shù)方面的問(wèn)題，本程序研究側(cè)重基礎(chǔ)概念、基本方法、基本辦事程序的介紹。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序概述 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土 地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 據(jù)國(guó)家和濟(jì)南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定 ,在濟(jì)南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目 ,必須符合城市規(guī)劃的要求 ,必須向市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù) ,在取得 “ 兩證 ”( 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許 可證 )后 ,方可開(kāi)工建設(shè)。開(kāi)發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后 ,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請(qǐng)。 征地是指項(xiàng)目選址用 地為集體土地時(shí) ,要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后 ,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。 征地、拆遷都是項(xiàng)目開(kāi)工前的重要工作。同時(shí)，與市政相關(guān)部門（自來(lái)水、熱力公司、管道煤氣公司、供電部門、城管局）洽談簽訂協(xié)議 ,支付有關(guān)費(fèi)用；辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)；選擇施工、監(jiān)理單位 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ,既可以自己銷售和出租開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，也可以委托給專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)。依據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù) ,編制可行性研究報(bào)告報(bào)計(jì)委審批獲準(zhǔn) ,并列入本年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃?？尚行匝芯繄?bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對(duì)項(xiàng)目建 設(shè)選址的初審意見(jiàn)；土地管理部門對(duì)建設(shè)用地的初審意見(jiàn)；環(huán)保部門的環(huán)評(píng)報(bào)告；有關(guān)部門對(duì)供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見(jiàn)；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后，根據(jù)具體情況，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)投資處 （ ）申報(bào)資料： ① 書面申請(qǐng)； ② 國(guó)家或省、市計(jì)委批復(fù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告； ③ 規(guī)劃部門出具的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可意見(jiàn)； ④ 跨年度建設(shè)項(xiàng)目，需提供市計(jì)委上年度下達(dá)的 年度投資計(jì)劃。 （三）項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序圖（見(jiàn)程序圖一） 第二節(jié) 五證兩書的取得 第一小節(jié) 土地使用權(quán)證的取得 開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)通過(guò)后，須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ,方可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地 ,按照法定的程序報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府機(jī)關(guān)審批 以后 ,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。若因特殊原因，必須進(jìn)行征地拆遷的，該工作原則上是在國(guó)土資源局取得建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證或土地使用權(quán)證即可提出申請(qǐng)。 ： 審核有關(guān)申報(bào)資料（ 2 個(gè)工作日）；現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)定界（ 10 個(gè)工作日）；制定一書三方案（建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案）（ 15 個(gè)工作日）；繳納征地管理費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、新增建設(shè)用地使用費(fèi)（ 2 個(gè)工作日）；依照規(guī)定辦理土地登 記，領(lǐng)取土地使用證書。 （二）國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)的辦理 國(guó)土資源部第 11 號(hào)部令規(guī)定：凡各類經(jīng)營(yíng)性用地（含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)），均必須以招標(biāo)、拍賣或者 掛牌方式出讓。 濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。 招標(biāo)拍賣掛牌公告包括下列內(nèi)容： ①出讓人的名稱和地址 ②出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求； ③投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法； ④索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式； ⑤招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等； ⑥確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn) 和方法； ⑦投標(biāo)、競(jìng)買保證金； 濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人、競(jìng)買申請(qǐng)人進(jìn)行資格審查。投標(biāo)人應(yīng)對(duì)標(biāo)書和有關(guān)書面承諾承擔(dān)責(zé)任。 ④招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。 主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。 掛牌期限屆滿 ，按照下列規(guī)定確定是否成交： ①在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交； ②在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外； ③在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 成交確認(rèn)書對(duì)出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人具有合同效力。 招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后，出讓人應(yīng)在 10 個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果予以公布。 ：濟(jì)南市城區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)及政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)，參見(jiàn)附錄五土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用一覽表。區(qū)局填寫初步意見(jiàn)后報(bào)市局審批。 通過(guò)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的土地均為熟地，即做好三通一平的用地，開(kāi)發(fā)商可直接利用地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。 ：此階段，須繳納土地開(kāi)發(fā)管理費(fèi) 800 元 /畝。 定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告，進(jìn)行戶口登記、房屋勘測(cè)等拆遷準(zhǔn)備工作；拆遷機(jī)構(gòu)與被拆遷單位簽訂拆遷協(xié)議；實(shí)施拆遷，核發(fā)拆遷驗(yàn)收證明，取得《拆遷驗(yàn)收合格證 》；征地辦、拆遷辦、規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量定線，核定用地范圍、拆遷面積。（二）施程序 (1)承辦部門： 濟(jì)南市規(guī)劃局 2)申報(bào)資料： ① 書面申請(qǐng)（含建設(shè)要求和內(nèi)容）； ② 計(jì)委年度計(jì)劃投資批文； ③1 ： 500 地形圖；④ 已批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告。 工作能力證明材料及 資格證書； ⑥ 委托代理協(xié)議或合同。 1）承辦部門 ：濟(jì)南市公安消防分局建審科 （ 2）申報(bào)資料： ① 計(jì)委立項(xiàng)批文； ② 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見(jiàn)書； ③ 《有關(guān)部門審核意見(jiàn)表》（加蓋開(kāi)發(fā)商公章）； ④ 施工圖 1 套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）；室內(nèi)裝飾工程需正式裝飾設(shè)計(jì)圖紙 1 套； ⑤ 設(shè)有自動(dòng)消防設(shè)施的建筑物應(yīng)備有圖紙光盤。 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站 （ 2）申報(bào)資料： ① 施工圖設(shè)計(jì)文件 2 套（含建施、結(jié)施、設(shè)施、電施）； ② 計(jì)委立項(xiàng)批文； ③ 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 工程勘察、設(shè)計(jì)合同（原件）； ⑤地質(zhì)勘察報(bào)告 2 份（原件）； ⑥ 設(shè)計(jì)招標(biāo)的相關(guān)證明； ⑦ 結(jié)構(gòu)計(jì)算軟件名稱和熱工 計(jì)算書；⑧ 房屋鑒定報(bào)告（僅限于加層、改造項(xiàng)目）。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附表一。 （ 1）承辦部門：濟(jì)南市人民防空辦公室 （ 2）申報(bào)資料： ①施工圖設(shè)計(jì)文件 2 套（地下人防部分）； ② 計(jì)委立項(xiàng)批文； ③ 市規(guī)劃局建設(shè) 工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖； ④ 人防結(jié)建手續(xù)證明。 （ 5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)魯價(jià)費(fèi)發(fā)（ 2020） 181 號(hào)《關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知》 和濟(jì)價(jià)費(fèi)字（ 2020） 259 號(hào)《市物價(jià)局、財(cái)政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局、財(cái)政廳、人防辦 關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知 的通知》的規(guī)定，人防易地建設(shè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為，按總建筑面積計(jì)， 30 元 /平方米計(jì)取。 取證階段：開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同施工圖及其它申報(bào)資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限： ① 批準(zhǔn)辦證申請(qǐng)， 15 個(gè)工作日內(nèi)； ② 辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書》，7 個(gè)工作日內(nèi)； ③ 辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見(jiàn)書》， 7 個(gè)工作日內(nèi)； ④ 辦理施工圖審查， 20 個(gè)工作日內(nèi)。 （ 6）規(guī)劃許可證辦理程序圖（見(jiàn)程序圖三） （ 7）應(yīng)注意的事項(xiàng)：涉及到跨年度的工程，要在年底到投資計(jì)劃批復(fù)部門辦理年度結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃。 ： ① 到市建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取報(bào)建申請(qǐng) 表，根據(jù)投資計(jì)劃填寫清楚并加蓋單位公章。 （二）濟(jì)南市建筑市場(chǎng)需辦理的手續(xù) 、監(jiān)理招投標(biāo) （ 1） 承辦部門：招標(biāo)代理公司或開(kāi)發(fā)商、市招標(biāo)辦（監(jiān)督職責(zé)） （ 2）申報(bào)資料： ① 計(jì)委計(jì)劃批文； ② 市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書、定點(diǎn)紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見(jiàn)書； ③ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； ④ 建筑工程規(guī)劃許可證； ⑤報(bào)建證； ⑥ 施工單位應(yīng)當(dāng)具備《 營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《安全資格證書》等證件； ⑦ 從事招標(biāo)代理、工程造價(jià)咨詢及經(jīng)濟(jì)咨詢業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)資格，持有有關(guān)證明、證件。 （ 4）辦結(jié)時(shí)限： ① 審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請(qǐng)書和招標(biāo)文件，在三日內(nèi)完成； ② 評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當(dāng)延長(zhǎng)； ③ 審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。辦結(jié)時(shí)限， 1 個(gè)工作日。 ： ① 開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《濟(jì)南市建設(shè)工程施工許可申請(qǐng)表》、《工程質(zhì)量責(zé)任卡》、《質(zhì)監(jiān)委托書》； ② 將上述三表連同其它申報(bào)資料送建筑有形市場(chǎng)市建委窗口辦理審 批手續(xù)； ③ 交納墻體材料節(jié)能費(fèi)和散裝水泥保證金后，領(lǐng)取施工許可證。 7. 施工許可證辦理程序圖（見(jiàn)程序圖四） 第四小節(jié) 房屋預(yù)售許可證的取 得 一、概述 我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售許可證制度，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)，取得《商品房預(yù)售許可證》