【正文】 萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 四是全市新建、在建、擬建大型超市占有較大比例。因此不久將來又會(huì)有大面積的商業(yè)、商務(wù)、服務(wù)設(shè)施落成投入使用。 目前天津商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng) 目通常采取劃分成小產(chǎn)權(quán)零散出售再返租若干年進(jìn)行統(tǒng)一管理的經(jīng)營模式有關(guān)。 據(jù)有關(guān)資料顯示，天津商鋪供求關(guān)系呈現(xiàn)出街鋪、門面房供不應(yīng)求，購物中心、商場(chǎng)、店中店供應(yīng)略大于需求的格局 。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 商業(yè)物業(yè)開發(fā)中存在的問題 天津的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)至今并未完全成熟，但近幾年來，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 1)綜合造價(jià)不斷上漲，樓價(jià)不斷上漲，同時(shí)各區(qū) 域價(jià)格差距明顯； 2)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，低質(zhì)低價(jià)并未完全體現(xiàn)。 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供需關(guān)系 2021年本市商業(yè)地產(chǎn)將有 380萬平方米的竣工量，這對(duì)于發(fā)展中的城市來說，在數(shù)量上還差得很遠(yuǎn)，談不上空置。 2021年商業(yè)用房銷售量，是過去 8年商業(yè)用房銷售量的總和。 商業(yè)物業(yè)價(jià)格分析 2021 年市內(nèi)各區(qū)商業(yè)物業(yè)價(jià)格243116397 6354 6083402746896490050001000015000202102500030000和平區(qū) 南開區(qū) 河西區(qū) 河?xùn)|區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū)元 / ㎡市內(nèi)各區(qū)價(jià)格平均價(jià)格 據(jù)中原調(diào)研，市內(nèi)六區(qū)商業(yè)均價(jià)為 6490元 /㎡，其中和平區(qū)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)位，地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 其核心地位無人可替代。 第二，天津市商鋪銷售和出租價(jià)格升值空間巨大。 照此發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì) 2021年商業(yè)用房銷售價(jià)格將達(dá)到 7000元以上 /平米。 3 南開區(qū)商業(yè)物業(yè)分析 南開區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 GDP 發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 051015202530354045億元1995 2021 2021 2021 20212021年1季度南開區(qū)GDP走 勢(shì) （來源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒及天津統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 南開區(qū) GDP逐年攀升，增長步伐穩(wěn)健。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 全社會(huì)消費(fèi)品總額 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）0204060801001995 2021 2021 2021 20212021年1季度 （來源：天津市統(tǒng)計(jì)年鑒及天津統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)） 多年來，南開區(qū)的社會(huì)消費(fèi)品零售總額 不斷增長，近年來逐漸呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的勢(shì)頭。 ? 建設(shè) “ 六區(qū)三帶 ” 到 2021 年 南開 區(qū)要建設(shè)形成以老城廂、古文化街海河樓商貿(mào)區(qū)為中心的 民俗文化旅地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 游商貿(mào)區(qū) ；建設(shè)形成西南角、三馬路（南京路、南門外大街、長江道東部）地區(qū)的 商業(yè)商務(wù)區(qū) ；建設(shè)形成政策區(qū)為基礎(chǔ)的 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) ；建設(shè)形成西營門外地區(qū)的 生產(chǎn)資料物流（市場(chǎng)群）、都市工業(yè)區(qū) ；建設(shè)形成天塔、水上公園地區(qū)的都市 旅游商業(yè)區(qū) ；建設(shè)形成天津體育館、奧林匹克體育場(chǎng)地區(qū)的 健身會(huì)展服務(wù)區(qū) 。 形成 東北角、西南角兩個(gè)商業(yè)繁華區(qū)、兩個(gè)古舊物市場(chǎng)、 6條商業(yè)街、 6個(gè)專業(yè)批發(fā)交易市場(chǎng)和一批封閉式農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)的格局。 南市商圈 南市與金街相毗鄰，擁有得天獨(dú)厚的地理位置 。處于其中的 諾瑪特超市 由于經(jīng)營上的問題，目前已接近倒閉。 以天津商場(chǎng)，東方商廈，服裝街（南開一緯路）為主體的西南角商圈是南開區(qū)較早的商業(yè)中心。㎡左右。） 營業(yè)時(shí)間： 8:30— 22:00 公交路線： 豐富 地理位置：極佳，東臨南京路，西臨天商商圈，北鄰南市商業(yè)街，南臨大學(xué)區(qū)。該道路為雙向四車道。 ④作為南市商圈及和平路商圈的延伸，外來人口的補(bǔ)充為該超市的運(yùn)營帶來了活力。通道在 2— 。其中，臨街店鋪有 KFC（臨南門外大街）、方舟旅行社（臨南門外大街）、永真眼鏡（臨南門外大街）、工行（臨南門外大街）、福奈特洗衣店（臨南門外大街）、摩托羅拉全質(zhì)量服務(wù)部（臨南京路）、 sport 100（臨南京路）。自開業(yè)以來，與之相隔很近的極玖超市日漸蕭條。同時(shí)該區(qū)域內(nèi)多處商家體現(xiàn)出濃郁的韓式風(fēng)味。 租金區(qū)間為 （ ～ 元 /天 5 地塊分析 地塊位置 該項(xiàng)目地塊與天津的繁華商業(yè)街區(qū)接壤，成為南市及和平路商圈的延伸。 ? 快速路 快速路規(guī)劃： 西縱通道利用京津公路、河北大街、城廂中路 (地下 )、 南門外大街 、衛(wèi)津路，至衛(wèi)津南路，全長 。建筑總面積約為 9791㎡ 。 由于該項(xiàng)目為規(guī)劃為高層項(xiàng)目，且無遮擋，有望成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建筑， 可視性極佳 。 小結(jié)： 該道路的商業(yè)形式主要以一層底商為主，銷售率及出租率均較高。在業(yè)態(tài)方面，主要為生活配套，而居民的文化生活的配套相當(dāng)匱乏。 ? 南門外大街 （北至與福安大街交口，南至與南京路交口） 底商總結(jié) 業(yè)態(tài) 餐飲 金融證券 通訊通信 美容 美發(fā) 電動(dòng)車、自行車專賣 五金 電料 音像 婚慶 統(tǒng)計(jì) 12 5 4 3 3 3 2 2 裝飾 材料 房屋 置換 娛樂 藥店 茶葉 文具 鮮花 家具 其他 2 1 1 1 1 1 1 1 6 業(yè)態(tài)比例 業(yè)態(tài)比例其他27%電動(dòng)車、自行車專賣6%茶店2%文具2%診所/藥店2%家具2%其他12%花店2%娛樂2%房屋置換2%裝飾4%婚慶4%音像4%五金6%美容美發(fā)6%通訊通信8%金融證券10%餐飲24% 小結(jié)： 該道路作為和平與南開的交匯之線，兩旁商業(yè)氛圍較濃，業(yè)態(tài)豐富，涵蓋多種 服務(wù)種類，可以滿足 居民的日常生活所需， 且 以餐飲、金融證券、通訊通信類、美容美發(fā)為主營業(yè)態(tài)。相比之下，娛樂場(chǎng)所較少，僅有 一家二層的 KTV場(chǎng)所，體量偏小。 另外，韓國風(fēng)情店鋪為該區(qū)域的一大特色。業(yè)態(tài)上幾乎沒有限制。 ? 金廈新都花園 2期 由于距項(xiàng)目推廣仍有一段時(shí)間，所以僅了解到該項(xiàng)目為 3層底商。該商場(chǎng)總投資 ，占地面積約 29000平方米，總體呈三角形，且三面環(huán)路，左臨南開四馬路，右臨南開三馬路，南臨南開二緯路，該商城地上部分為大型公園景觀綠地， 地下一層 為大型商場(chǎng)， 總建筑面積約 15000平方米，并擁有約 207個(gè)車位的大 型停車場(chǎng) 。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ? 常住人口 下圖為南開區(qū)各街道分布圖 （本項(xiàng)目隸屬于萬興街） 本項(xiàng)目商業(yè)部 分輻射人群 街道 戶數(shù) 人口 南開 萬興街 38529 109529 學(xué)府街 18927 82353 興南街 18143 47810 廣開街 28360 72363 鼓樓街 40882 100949 八里臺(tái)街 8980 27040 長虹街 19766 54785 和平 清和街 15217 40543 甘肅路 15232 46451 南營門 19236 59792 合計(jì) 223272 641615 數(shù)據(jù)來源：《南開區(qū)統(tǒng)計(jì)資料匯編》《和平區(qū)統(tǒng)計(jì)資料匯編》 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ? 未來預(yù)測(cè)常住人 口 未來項(xiàng)目入住人口 項(xiàng)目 天賜園 新文化花園 新福方里 5號(hào)樓 總建（萬平米） 34 寶利項(xiàng)目 匯名 安吉拉 天思 不詳 摩登天空 賽頓中心 新建村 富頓中心 7 10 25 合計(jì) （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 按每戶 100 ㎡預(yù)測(cè)，未來會(huì)有 1151700/100=11517 戶入住，按每戶 人計(jì)算， 預(yù)測(cè)本項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)未來人口將達(dá)到 34781人。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 輻射范圍內(nèi)各大院校人口統(tǒng)計(jì) 大學(xué)名稱 天津大學(xué) 南開大學(xué) 天津師范大學(xué)（六 里臺(tái)校區(qū)） 合計(jì) 人口統(tǒng)計(jì)（萬人） 3 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 本項(xiàng)目商業(yè)部分輻射人口統(tǒng)計(jì) 保守估計(jì)人口預(yù)測(cè)達(dá) 萬～ 人口，另外該項(xiàng)目的交通發(fā)達(dá)，日常交通流量較大，日常機(jī)動(dòng)車單向可達(dá) ，此部分的流動(dòng)人口也可成為部分消費(fèi)人群。 調(diào)研方式 采用路邊攔截訪問方式。 居住區(qū)位 居住區(qū)位武清區(qū)塘沽靜海外省市津南區(qū)西青區(qū)北辰區(qū)紅橋區(qū)河?xùn)|區(qū)河北區(qū)河西區(qū)和平區(qū)南開區(qū)Percent6050403020100679101649 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 被訪人群的居住區(qū)位以 南開區(qū)居多，比例為 49%；其次分別為和平、河西區(qū)，比例分別為 16%和 10%。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 企業(yè)性質(zhì) 客戶背景，企業(yè)性質(zhì). 2 31 9 . 2 31 2 . 6 71 1 . 0 92 . 7 11 8 . 1 05 . 2 02 0 . 8 15 . 2 04 . 9 8M is s in g其他個(gè)體經(jīng)濟(jì)事業(yè)單位政府機(jī)關(guān)國有企業(yè)集體企業(yè)私營企業(yè)中外合營（合資、合作外商獨(dú)資、外企辦事處 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 私營企業(yè)、國有企業(yè)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)、事業(yè)單位分位前四位，分別占總樣本量的 %、%、 %、 %. 家庭月收入 客戶背景，家庭月收入20211 元1 5 0 0 1 2 0 0 0 0 元1 0 0 0 1 1 5 0 0 0 元8 0 0 1 1 0 0 0 0 元6 0 0 1 8 0 0 0 元4 0 0 1 6 0 0 0 元4000 元以下Percent70605040302010072861 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 家庭月收入 在 4000元以下的占 61%， 40016000元的占 28%， 60018000元的占 7%。 總體特征分析 （注：以下分析所取樣本量均為整體被訪人群） 喜愛的購物中心（ 443 人次 /回答頻次為 923） 0246810121416新安購物 濱江商廈勸業(yè)場(chǎng)津匯廣場(chǎng)伊勢(shì)丹濱江購物 中原百貨家世界友誼前衛(wèi)店國際商場(chǎng)凱旋門 水牛城百盛 嘉華友誼新都市友誼商店萬達(dá)百貨大樓不去% （數(shù)據(jù)來源：天津中原） ? 體現(xiàn)時(shí)尚、前衛(wèi)、特色的中高檔型商場(chǎng)為該次被訪 人員喜愛，如新安購物、伊勢(shì)丹、津匯廣場(chǎng)。 喜歡的中小型超市 喜歡的中小型超市米蘭很少去不去不知店名皓盛好收成時(shí)代超市大榮超市津工超市大方便利物美超市華潤超市Frequency2001501005002363182351994 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 津工、華潤、大榮超市為該次調(diào)研人群較為喜愛的中小型超市。從中可以看出，餐飲場(chǎng)所比較火爆。其次，分別為餐飲、生活日用、飲品這類以“吃”及快速消費(fèi)品為主的專營店。 小結(jié)： 通過上述分析，進(jìn)行以下歸納： ? 選擇中檔偏上、體現(xiàn)時(shí)尚特色的購物場(chǎng)所。 ? 一般以上認(rèn)為此區(qū)域缺少健身場(chǎng)所。 分類特征分析 年齡與各項(xiàng)交叉分析 ? 商業(yè)設(shè)施地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ? 購物中心、休閑娛樂場(chǎng)所為各年齡階段人群所喜愛。 ? 文化設(shè)施 認(rèn)為缺少書店報(bào)刊文化類人群年齡比例1624%2534%3544%4554%超過54% 認(rèn)為缺少健身場(chǎng)所的人群年齡比例1624%2534%3544%4554%超過54% 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ %1624 2534 3544 4554 超過54各年齡段家庭月體育、娛樂、文化類支出100200元200元以上 （數(shù)據(jù)來源：天津中原） 從上述圖