【正文】 ，更 為 荊州 的慈善事業(yè)上添磚加瓦 ， 德源 實(shí)業(yè)以投資本項(xiàng)目作起點(diǎn) ,以 為中國(guó)兒童 提供智慧與心靈 的成長(zhǎng)體驗(yàn) 教育 基地 為 企業(yè)責(zé)任，打造復(fù)合型兒童文化產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為方向，驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展 。 德源集團(tuán) 公司 旗下將成立全新的運(yùn)營(yíng)管理公司 — 關(guān)映企畫 ,以打造 關(guān)公動(dòng)漫 產(chǎn)業(yè)集群為 目標(biāo) ,以《 關(guān)映企畫 同時(shí)投資于文化影視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、動(dòng)漫制作，是龍頭文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者。 車庫(kù)（未計(jì)容積率）建筑面積 約 55000m2， ,車位約 2020 個(gè)。 （ 3） 迷你三國(guó)動(dòng)漫城 旅游項(xiàng)目投資 由德源集團(tuán) 部分自營(yíng)投資、部分招商進(jìn)行，匯集中 國(guó)東方歷史優(yōu)秀兒童古代角色扮演 、教育概念，預(yù)期自營(yíng)游樂(lè)項(xiàng)目投資費(fèi)用約 5600 萬(wàn)元。 同時(shí)， 根據(jù)世界旅游組織資源顯示 :旅游業(yè)每直接收入 1元 ， 相關(guān)行業(yè)的收入就能增加 元 ； 每增加 1 個(gè)直接就業(yè)人員 ， 社會(huì)就能增加 5 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì) 。先后獲得 “ 中國(guó)優(yōu)秀旅游城市 ” 、 “ 國(guó)家衛(wèi)生城市 ” 、 “ 國(guó)家園林城市 ” 、 “ 全國(guó) 文明城市 ” 稱號(hào)。全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元，增長(zhǎng) ％，其中旅游外匯收入 億美元，增長(zhǎng) ％。 項(xiàng)目開(kāi) 業(yè)后，預(yù)測(cè)初期將每年 吸引旅客 人流量 500 萬(wàn)人次， 年?duì)I業(yè)額達(dá) 20億元 以上 ，創(chuàng)利稅 2億元以上，并直接創(chuàng)造就業(yè)崗位 3500個(gè)以上。 2020 年 11 月份之前完成前期準(zhǔn)備與三通一平工作 ； 2020 年 12 月 正式 開(kāi)工， 2020 年 12 月底完成土 方、打樁、基礎(chǔ)處理工作； 2020 年 12 月底完成土建主體工程 ， 2020 年 8 月底完成 各種安裝及裝修工程； 2020 年 9 月底 可 竣工驗(yàn)收； 2020 年 10 月項(xiàng)目開(kāi)業(yè)迎賓。 （ 3） 迷你三國(guó)動(dòng)漫城 旅游項(xiàng)目投資 由關(guān)公文化傳播公司 部分自營(yíng)投資、部分招商進(jìn)行，匯集中西優(yōu)秀兒童游樂(lè)、教育概念，預(yù)期自營(yíng)游樂(lè)項(xiàng)目投資費(fèi)用約 3000 萬(wàn)元。 根據(jù)惠州市 2020 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì) 公報(bào)信息，惠州市旅游與商品零售市場(chǎng)增長(zhǎng)率超過(guò) 30%，分別達(dá)到 億元和 億元，顯示出惠州旅游與商業(yè)發(fā)展的巨大潛力，按本增長(zhǎng)速度，預(yù)期到 2020 年，二項(xiàng)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到 150 億元和 500億元以上 ?；?州市已經(jīng)開(kāi)發(fā)了多種產(chǎn)品，并擁有一些代表性的精品。 綜合而言，惠州市旅游發(fā)展總體呈現(xiàn)以下幾個(gè)主要特點(diǎn)： ☆ 雖然惠州旅游業(yè)起步較晚，但增長(zhǎng)快速，提前達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，成為廣東省主要旅游城市之一； ☆ 國(guó)內(nèi)外游客接待人數(shù)增速顯著，目的地吸引力和影響力逐漸擴(kuò)大； ☆ 國(guó)內(nèi)游客數(shù)量占據(jù)絕對(duì)比重，珠三角地區(qū)為主要客源地，境外游客則倚重 于港澳地區(qū)； ☆ 旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)總體有待提升，產(chǎn)品體系有待深化； ☆ 各種旅游配套設(shè)施不斷完善，其規(guī)模、檔次和結(jié)構(gòu)處于調(diào)整和提升階段； ☆ 惠州具有良好的資源稟賦和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其旅游發(fā)展前景看好； ☆ 投資商開(kāi)始積極介入旅游業(yè)發(fā)展，正著手建設(shè)一批上檔次，高質(zhì)量的旅游產(chǎn)品。 ☆ 惠州市旅游面臨針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的產(chǎn)品體系建設(shè)問(wèn)題。 惠州的旅游資源多集中在縣區(qū)，惠城區(qū)著名的西湖景區(qū)，對(duì)多數(shù)廣東游客來(lái)說(shuō)基本不再有新鮮的感覺(jué)，反而是周邊博羅、龍門、惠 東等縣利用山海、溫泉等自然資源的開(kāi)發(fā)，成為惠州的旅游經(jīng)濟(jì)支柱，而來(lái)惠州的游客停佇惠城的時(shí)間越來(lái)越少，惠州的旅游經(jīng)濟(jì)，已形成了中部坍縮的局 面 ，大力塑造人文景觀，是關(guān)系惠城區(qū)未來(lái)旅游市場(chǎng)的核心要素。 B、 從 價(jià)值與經(jīng)濟(jì)效益 角度分析。 二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 市場(chǎng)宏觀背景 全國(guó)投資環(huán)境 2020 年全球發(fā)展經(jīng)濟(jì)危機(jī)，世界經(jīng)濟(jì)陷入停滯階段，在歐美發(fā)達(dá)國(guó) 家紛紛為金融危機(jī)所焦困的時(shí)候，全球消費(fèi)市場(chǎng)萎縮的格局下，作為世界工廠的中國(guó)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展亦面臨著巨大的挑戰(zhàn)，作為出口加工業(yè)重地的珠三角，受此影響頗大，不少中小型企業(yè)面臨艱難的處境 ，進(jìn)入 09 年以來(lái)，隨著各國(guó)干預(yù)政策的出臺(tái)，金融危機(jī)造成的巨大影響漸趨穩(wěn)定，全球經(jīng)濟(jì)基本止跌企穩(wěn)，但增長(zhǎng)速度放緩甚至負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)不可避免 。全年共接待入境游客 萬(wàn)人次（其中入境過(guò)夜旅游人數(shù)達(dá) 萬(wàn)人次，比上 年增長(zhǎng) %），實(shí)現(xiàn)國(guó)際旅游外匯收入 億美元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %；國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) 億人次，收入 6230 億元人民幣，分別比上年增長(zhǎng) %和 %；中國(guó)公民出境人數(shù)達(dá)到 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %；旅游業(yè)總收入 8935 億元人民幣，比上年增長(zhǎng) %，相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 %。其中接待外國(guó)游客 23330404 人次，接待香港同胞 11176899 人次，接待澳門同胞 722831 人次，接待臺(tái)灣同胞 4740206 人次。中國(guó)是世界上最大的旅游市場(chǎng)之一，國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到 15 億人次，出境旅游市場(chǎng)發(fā)展到 4000 多萬(wàn)人次，入境旅游市場(chǎng)達(dá)到一億人次。 作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新興行業(yè)，中國(guó)旅游 業(yè)在發(fā)展初期就明確了開(kāi)發(fā)建設(shè)的基本方針。 未來(lái) 10 年間，中國(guó)旅游業(yè)將保持年均 %的增長(zhǎng)速度，其中個(gè)人旅游消費(fèi)將以年均 %的速度增長(zhǎng)，企業(yè) /政府旅游的增 長(zhǎng)速度將達(dá)到 %，到 2020 年，中國(guó)將成為世界第一大旅游目的地國(guó)和第四大客源輸出國(guó)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％。稅收總收入 億元，增長(zhǎng) ％。其中，國(guó)稅 億元，增長(zhǎng) ％；地稅 億元，增長(zhǎng) ％ 全年規(guī)模以上電子工業(yè)完成 增加值 億元，增長(zhǎng) %；石化工業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) ％，分別占規(guī)模以上工業(yè)的比重為： ％、 ％。其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) ％；農(nóng)村零售額 億元，增長(zhǎng) ％。全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入 億元，增長(zhǎng) ％，其中旅游外匯收入 億美元，增長(zhǎng) ％。 全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) ％；商品房在建面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％；商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％；商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) ％；商品房銷售金額 億元，增長(zhǎng) ％；商品房銷售均價(jià)為3998 元 /平方米，比上年的均價(jià) 2942 元 /平方米上漲 1056 元 /平方米，漲幅 ％。居民家庭恩格爾系數(shù)，城市 ％、農(nóng)村 %；在崗職工年平均工資 19644 元，增長(zhǎng) ％，剔除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) ％。相對(duì) 07年基本平穩(wěn)。 住宿業(yè)、餐飲業(yè)及旅游交通業(yè)的結(jié)構(gòu)改善， 使來(lái)惠州的游客 提升 了 住宿、餐飲、交通等非彈性消費(fèi)的性價(jià)比， 隨著 旅游商品業(yè)與旅游娛樂(lè)業(yè) 的發(fā)展 ，游客在購(gòu)物與娛樂(lè)等彈性領(lǐng)域內(nèi)的消費(fèi) 額將大幅提升 ； 預(yù)期到 2018 年 惠州旅游收入將接近 250 億。此外，隨著人民生活水平不斷提高，居民改善居住條件的愿望十分強(qiáng)烈，促進(jìn)了市場(chǎng)推出更多高質(zhì)量的商品房，也 將在未來(lái)幾年內(nèi) 推動(dòng)了 南部新城 房?jī)r(jià)的上漲 。 總體來(lái)看， 2020— 2020 年 間 惠州 的房?jī)r(jià)將持續(xù)平穩(wěn)， 下跌或 上漲幅度不會(huì)太大。 以城市距離而論，素有深圳后花園之稱的惠州距深圳僅一小時(shí)車程，地鐵三號(hào)線和深惠路改造后距離將更近；以人居環(huán)境而論，東江之畔、西湖之濱， “半城山色半城 湖 ”的惠州無(wú)疑是最佳的棲居地。 《惠州市惠城區(qū)南部新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》指出，南部新城具有良好的區(qū)位條件：廣東省區(qū)域空間的資源結(jié)構(gòu)性變化，使得惠州市成為區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)之一?；莩菂^(qū)和惠陽(yáng)區(qū)兩大主城區(qū)存在很多優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的方面，兩個(gè)主城區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出 “向心力 ”。新規(guī)劃的南部新城，屬于惠城次區(qū)域的一部分。 根據(jù)規(guī)劃，南部新城將是文化教育氛圍濃厚。 體 育文娛主題是南部新城規(guī)劃的另一個(gè)核心內(nèi)容。體育中心是城市高級(jí)別的公共設(shè)施，作為政府大型的公共投入，它產(chǎn)生的帶動(dòng)效應(yīng)，將影響整個(gè)惠州市的城市發(fā)展格局，激活惠城南部新城的發(fā)展?jié)摿?。城市住區(qū)則規(guī)劃在商務(wù)區(qū)、體育娛樂(lè)區(qū)周邊，并在三棟鎮(zhèn)安排層次多樣的住區(qū)空間，分為低密度、中高密度以及高密度住區(qū)。目前，連接粵東、粵西的要道惠莞高速正在建設(shè)，惠州未來(lái) 10 年的主干道惠南 大道將于明年春節(jié)前通車。 高速公路：作為規(guī)劃區(qū)東界的惠大高速和南界的惠莞高速，是規(guī)劃區(qū) 對(duì)外交通的重要通道?？焖俾肥且?guī)劃區(qū)對(duì)外交通的主要聯(lián)系通道之一，根據(jù)區(qū)域交通組織的實(shí)際需要及道路規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，區(qū)內(nèi)主干路與快速路相交均采用立交處理。 三橫指主 2路、主 4 路和主 6 路。從構(gòu)建都市區(qū)的干線要求出發(fā)，將重點(diǎn)考慮建設(shè)惠南大道、惠大高速的主要出入口、三環(huán)路南沿段以及其它相關(guān)道路。 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 旅游、商貿(mào)業(yè) 與國(guó)民經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行現(xiàn)狀與 協(xié)調(diào)發(fā)展情況 2020 年， 在國(guó)際金融危機(jī)的局面下， 惠州 旅游 經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持 一定的增長(zhǎng) ， 旅游業(yè)總體收入約 100 億 ，比上年增長(zhǎng) 10％ 以上 。尤其是 2020年，開(kāi)發(fā)投資達(dá)到 ％的高增長(zhǎng)率，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重則高達(dá) ％。 旅游市場(chǎng) 供給分析 惠州目前主要提供的旅游 服務(wù)產(chǎn)品基本上依附自然資源形成，主要自然資源型旅游景點(diǎn)有： A、 歷史人文類：惠州西湖、客家文化與建筑等 B、 自然山水類：羅浮山景區(qū)、南昆山森林公園、象頭山自然保護(hù)區(qū)等； C、 海洋旅游類： 巽寮灣、大亞灣、大辣甲島、三門島等； D、 溫泉休閑類： 南昆山溫泉大觀園、惠東平海海濱溫泉 、龍門溫泉等； E、 高爾夫休閑類： 惠州高爾夫球會(huì)、惠陽(yáng)棕櫚島高爾夫度假村、惠州湯泉高爾夫俱樂(lè)部、惠州 (羅浮山 )嘉寶田高爾夫俱樂(lè)部、惠州濤景高爾夫球會(huì) 等； 大珠三角區(qū)域內(nèi)，主題文化旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，廣州、深圳等無(wú)一不以大型主題樂(lè)園為 旅游市場(chǎng)主要帶動(dòng)點(diǎn)，而這一點(diǎn)恰恰是惠州所缺乏的，兒童成長(zhǎng)為核心主題概念的大型樂(lè)園，立意新穎，是國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的空白，惠州搶先開(kāi)發(fā)，占領(lǐng)市場(chǎng)，必將引來(lái)廣大兒童、青少年乃到家長(zhǎng)的熱烈歡迎，市場(chǎng)前景巨大，輔以良好的文化創(chuàng)意與商業(yè)化運(yùn)營(yíng)，可延伸上下游，打造一個(gè)市場(chǎng)規(guī)模巨大的產(chǎn)業(yè)鏈。 酒店公寓等商服配套，現(xiàn)為南部新城區(qū)域最大規(guī)模與最高起點(diǎn)，且有主題概念支持，市場(chǎng)基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 。 周邊配套 學(xué)校： 惠州學(xué)院加其它中小學(xué) ； 休閑： 體 育公園、南山森林公園 。 項(xiàng)目 SWOT 分析 S 優(yōu)勢(shì) 南部新城全新規(guī)劃，惠州市未來(lái)幾年政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 ； 項(xiàng)目?jī)和砷L(zhǎng)樂(lè)園主題定位，立意新穎，國(guó)內(nèi)首創(chuàng)，市場(chǎng)空間巨大 ； 毗鄰南部新城大型住宅小區(qū)，周邊高消費(fèi) 力人群多 ； 省內(nèi)乃至國(guó)內(nèi)無(wú)相同定位旅游產(chǎn)品，市場(chǎng)基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ，因此，準(zhǔn)確的 文化與主題 定位可使本項(xiàng)目脫穎而出； 項(xiàng)目 自身規(guī)模大， 旅游項(xiàng)目特點(diǎn)，自身可聚集起龐大人流與消費(fèi)群 ； 商業(yè)規(guī)劃起前，游樂(lè) +購(gòu)物有機(jī)結(jié)合，可引來(lái)知名商家進(jìn)駐，先期占領(lǐng)市場(chǎng) ‘ 酒店公寓式住宅定位，既服務(wù)商業(yè)，又具無(wú)限投資價(jià)值，區(qū)域無(wú)同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) 。 四、項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評(píng)估 4． 1 項(xiàng)目定位 主題 旅游產(chǎn)品 定位 目前惠州旅游產(chǎn)業(yè)集中在自然資源的開(kāi)發(fā)上，大型文化主題人文景觀的旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)尚為空白，而兒童文化消費(fèi)產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)尚無(wú)形成規(guī)?；a(chǎn)業(yè)鏈 。 南部新城綜合商服與酒店市場(chǎng)初步升起 ，潛力巨 大，如果能夠把握機(jī)會(huì)，填補(bǔ) 南部新城區(qū)域商服 和高層酒店公寓的空白， 首先就將取得區(qū)域的領(lǐng)先地位與優(yōu)勢(shì) 。而文化傳播公司負(fù)責(zé)文化推廣、品牌傳播，物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)的集團(tuán)化運(yùn)營(yíng)模式，各分支企業(yè)具備各自的項(xiàng)目收益來(lái)源，有機(jī)配合，相對(duì)獨(dú)立，共同打造主題產(chǎn)業(yè)鏈。 五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 目前 《三聯(lián)? 迷你三國(guó)動(dòng)漫 》 已完成三通一平（通水、 通 電、 路通 、場(chǎng)地平整）。 六、投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 根據(jù)近期 惠州 市建設(shè)工程價(jià)格信息、工程造價(jià)定額資料及項(xiàng)目的具體情況，參照施工圖設(shè)計(jì)概算書，經(jīng)分析測(cè)算，本項(xiàng)目 總投資估算額為人民幣 154226 萬(wàn)元。 項(xiàng)目總投資構(gòu)成見(jiàn)《項(xiàng)目投資費(fèi)用估算表》（附表 2）具體情況分析說(shuō)明如下： 土地費(fèi)用 土地成本的測(cè)算主要依據(jù) 本 公司向國(guó)土部門補(bǔ)交的地價(jià) 、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、 拆遷返建建筑 費(fèi)用構(gòu)成， 土地費(fèi)用 初步估算 總額 約 為 20200 萬(wàn)元。 前期費(fèi)用 前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。 前期推廣 費(fèi)用 前期推廣費(fèi)用主要包括項(xiàng)目建設(shè)期間及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)前的推廣宣傳費(fèi)用，由于本項(xiàng)目是重點(diǎn)旅游文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，前期推廣費(fèi)用額度較高，費(fèi)用包括推廣宣傳人員工資、福利、獎(jiǎng)金、專業(yè)整合推廣機(jī)構(gòu)的咨詢費(fèi)、廣告費(fèi)及代理費(fèi)等， 參考目前 國(guó)內(nèi) 一般 旅游項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和本項(xiàng)目的具體情況取值估算。經(jīng)測(cè)算， 管理費(fèi)用合計(jì)為 6316 萬(wàn)元。預(yù)計(jì)的 財(cái)務(wù)費(fèi)用為 9510 萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算， 預(yù)留不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)合計(jì)為 6392 萬(wàn)元。按照施工進(jìn)度計(jì)劃，至 2020年 第 三 季度 末 將會(huì)出現(xiàn)資金缺口，必須積極融資，申請(qǐng)銀行借款。 七、 物業(yè)租賃 及 產(chǎn)業(yè) 經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 金洲置業(yè)物業(yè)收益預(yù)測(cè) 收益方面，金洲置業(yè)進(jìn)行全資開(kāi)發(fā)投入，其收益來(lái)源于 迷你三 國(guó)動(dòng)漫 的整體租賃，根據(jù)市場(chǎng)初步分析，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后預(yù)期年租賃收益為 16985 萬(wàn)元，減去物業(yè)租賃稅后，其年純收入約為 16136 萬(wàn)元。