【正文】 公司的經(jīng)濟(jì)效益。 設(shè)計(jì)管理流程 對(duì)設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段進(jìn)行管理，確保設(shè)計(jì)方案符合公司的設(shè)計(jì)規(guī)劃要求，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量得到有效控制 ,通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)變更 管理，確保 對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行 有效控制和管理。 4 工程投資管理 工程投資管 理 是在項(xiàng)目的策劃、 設(shè)計(jì)、發(fā)包和項(xiàng)目施工階段，將投資控制在預(yù)定的目標(biāo)之內(nèi)，以保證工程 建設(shè)過(guò)程中合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益；工程投資管理是房地產(chǎn)公司投資管理的一個(gè)部分， 通過(guò)對(duì)工程實(shí)施過(guò)程中資金流進(jìn)流出的管理控制，確保資金進(jìn)出安全，確保資金利用的效率 。確保工程實(shí)施過(guò)程中，及時(shí)得到相關(guān)部門的審批，以滿足國(guó)家的相關(guān)法律、法規(guī)的 要求。 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 6 第二章 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是我們公司的核心業(yè)務(wù) 流程 ，它包括的 主要 流程為： 項(xiàng)目策劃管理、 項(xiàng)目總體計(jì)劃管理、《總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》報(bào)審、組團(tuán)設(shè)計(jì)管理、設(shè)計(jì)變更管理、施工圖紙會(huì)審和交底、工程圖紙資料管理和設(shè)計(jì)費(fèi)用付款管理。確保項(xiàng)目科學(xué)合理的定位，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程受控和適應(yīng)市場(chǎng)能力增強(qiáng)，使項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮出來(lái)，并達(dá)到歸避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ， 提高公司經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的目的。確保設(shè)計(jì)方案符合工程總體規(guī)劃的要求，確保方案設(shè)計(jì)按時(shí)、按質(zhì)完成，確保各合作方對(duì)方案設(shè)計(jì)的參與。通過(guò)對(duì)施工圖紙會(huì)審和技術(shù)交底管理，確保施工單位和監(jiān)理單位對(duì)施工圖紙全面理解；確保施工單位和監(jiān)理單位及時(shí)對(duì)圖紙?zhí)?出修改意見(jiàn)，設(shè)計(jì)單位對(duì)圖紙及時(shí)修改；確保施工過(guò)程中的返工減少到最低的限度。 2 控制目標(biāo) 確保項(xiàng)目科學(xué)合理的定位。 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批《項(xiàng)目策劃工作計(jì)劃》，確定是否委托專業(yè)策劃公司完成策劃方案。 4 工作程序及內(nèi)容 總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建成立項(xiàng)目策劃小組并委任組長(zhǎng)。 自行組織策劃方案設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目策劃小組成員分專業(yè)完成策劃報(bào)告各模塊， 策劃報(bào)告的模塊主要包括： 物業(yè)發(fā)展定位 客戶市場(chǎng)定位 a) 項(xiàng)目投資估算和建設(shè)計(jì)劃控制 b) 風(fēng)險(xiǎn)和收益分析 c) 銷售（租賃）策略 d) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益分析 策劃小組組長(zhǎng)對(duì)各模塊編寫(xiě)提供及時(shí)指導(dǎo)，及時(shí)溝通各 模塊的銜接，整合形成項(xiàng)目策劃報(bào)告。 總經(jīng)理選定專業(yè)策劃公司后與其簽訂委托策劃合同。 項(xiàng)目策劃小組或?qū)I(yè)策劃公司根據(jù)會(huì)議紀(jì)要修改項(xiàng)目策劃報(bào)告，再經(jīng) 的評(píng)審，直至通過(guò)評(píng)審為止。 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 11 第二節(jié) 《總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》報(bào)審 0 2 . 0 2 總 體 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 方 案 報(bào) 審 流 程規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 及 相 關(guān) 部 門公 司 中 長(zhǎng) 期 發(fā) 展 計(jì) 劃規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 委 托 設(shè) 計(jì) 院 進(jìn) 行 總 體 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 方 案 設(shè) 計(jì)設(shè) 計(jì) 院 編 寫(xiě) 總 體 規(guī)劃 設(shè) 計(jì) 方 案 是 否 通 過(guò)公 司 組 織 有 關(guān) 人 員 對(duì) 總體 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 方 案 評(píng) 審報(bào) 規(guī) 劃 局 市 政 交 通 環(huán) 保 電 力 等 部 門 審 批總 體 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 方 案是 否 通 過(guò)NN設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書(shū)項(xiàng) 目 基 本 情 況目 標(biāo) 市 場(chǎng) 預(yù) 測(cè)建 設(shè) 標(biāo) 準(zhǔn)投 資 估 算經(jīng) 濟(jì) 效 益 及 社 會(huì) 效 益 分 析建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 向 規(guī) 劃 局 申 請(qǐng) 規(guī)劃 設(shè) 計(jì) 條 件是 否 通 過(guò)規(guī) 劃 局 下 發(fā) 規(guī) 劃 條 件通 知 單YNYY （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 12 1 適用范圍 本流程適用于對(duì)《總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》報(bào)審的管理。 3 關(guān)鍵控制點(diǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行《總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》設(shè)計(jì)。 通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)院審查后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行《總體項(xiàng)目規(guī)劃方案》設(shè)計(jì)，并編寫(xiě)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。如 果評(píng)審不能通過(guò)，規(guī)劃設(shè)計(jì)部則要求設(shè)計(jì)修改《總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》。 2 控制目標(biāo) 確保編制 科學(xué)、合理、有效的項(xiàng)目總體計(jì)劃 。 工程副總經(jīng)理審核《項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)草案》 。 總經(jīng)理審批《項(xiàng)目總體計(jì)劃》。 《項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)草案》編制完成后，提交規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理審核，規(guī)劃設(shè) 計(jì)部經(jīng)理提出修改意見(jiàn)，由計(jì)劃編制人員修改，經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理審核后，提交工程副總經(jīng)理審核。 設(shè)計(jì) 和施工招標(biāo)單位根據(jù)招標(biāo)書(shū)，編制設(shè)計(jì)計(jì)劃書(shū)和施工計(jì)劃書(shū)，并提交規(guī)劃設(shè)計(jì)部。計(jì)劃編制人員根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理提出的意見(jiàn)進(jìn)行修改，直至通過(guò)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部將項(xiàng)目總體計(jì)劃分發(fā)給相關(guān)部門。 經(jīng)過(guò)總經(jīng)理審批后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部將優(yōu)化的項(xiàng)目計(jì)劃分發(fā)給相關(guān)部門。 確保組團(tuán)設(shè)計(jì)能夠按時(shí)、按質(zhì)完成。 確保各合作方對(duì)組團(tuán)設(shè)計(jì)的有效參與。 總經(jīng)理審批組織設(shè)計(jì)合同。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部將設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)和設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)上報(bào) 工程副 總經(jīng)理，由 工程副總經(jīng)理對(duì)其進(jìn)行審核 。 完成定標(biāo)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)報(bào) 工程副 總經(jīng)理審批，如果 工程副 總經(jīng)理不同意，則規(guī)劃設(shè)計(jì)部重新評(píng)標(biāo)。 設(shè)計(jì)單位與房地產(chǎn)公司簽訂 設(shè)計(jì)合同后，進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)。 設(shè)計(jì)單位根據(jù)變更通知書(shū)修改組團(tuán)設(shè)計(jì)方案，并交規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織有關(guān)人員進(jìn)行評(píng)審。設(shè)計(jì)單位接到設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)后，進(jìn)行施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。 審核結(jié)束后，前期發(fā)展專員負(fù)責(zé)報(bào)規(guī)劃局 。 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 19 第五 節(jié) 設(shè)計(jì)變更管理 0 2 . 0 5 設(shè) 計(jì) 變 更 流 程工 程 副 總 總 經(jīng) 理 集 團(tuán)總 經(jīng) 理規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部施 工 單 位 和 監(jiān) 理 單 位Y規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 提 出 由 設(shè) 計(jì)院 編 制 變 更 設(shè) 計(jì)規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 提 出 是 否委 托 設(shè) 計(jì) 單 位 解 決監(jiān) 理 在 職 權(quán) 范圍 內(nèi) 審 核是 否 批 準(zhǔn)技 術(shù) 變 更 報(bào) 告施 工 單 位 編 寫(xiě) 技術(shù) 變 更 報(bào) 告工 程 副 總 經(jīng) 理 審 核規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 提 出 公 司編 制 變 更 設(shè) 計(jì)規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 對(duì) 設(shè) 計(jì) 院變 更 設(shè) 計(jì) 過(guò) 程 跟 進(jìn) ,并 對(duì) 設(shè) 計(jì) 成 果 審 核工 程 資 料 管 理員 存 檔工 程 部 負(fù) 責(zé) 將 方 案 和 圖 紙 發(fā)放 給 施 工 單 位 和 監(jiān) 理 單 位Y設(shè) 計(jì) 變 更 方 案 和 圖 紙規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 組 織 人 員編 制 變 更 設(shè) 計(jì)專 業(yè) 規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 師 提 出 設(shè)計(jì) 修 改規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部 審 核 NN工 程 資 料 管 理 員 負(fù) 責(zé) 將 設(shè) 計(jì)變 更 方 案 和 圖 紙 分 發(fā) 至 工 程部 預(yù) 算 部 材 料 部總 經(jīng) 理 權(quán) 限 范 圍 外報(bào) 集 團(tuán) 審 批總 經(jīng) 理 在 權(quán) 限 范 圍內(nèi) 審 批YYY現(xiàn) 場(chǎng) 指 揮 部 主 管 審查 后 經(jīng) 工 程 部 經(jīng)理 審 核 后 提 交 規(guī)劃 設(shè) 計(jì) 部 經(jīng) 理 審 核NN N設(shè) 計(jì) 變 更 報(bào) 告 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 20 1 適用范圍 本程序適用于規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)公司開(kāi)發(fā)的 工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)變更 和施工單位提出的技術(shù)變更的 控制。 3 關(guān)鍵控制點(diǎn) 監(jiān)理在職權(quán)范圍內(nèi)審核施工單位 技術(shù) 變更報(bào)告。 總經(jīng)理在權(quán)限范圍內(nèi)審批設(shè)計(jì)變更報(bào)告。 監(jiān)理單位批準(zhǔn)《設(shè)計(jì)變更報(bào)告》后，施工單位交現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管 審核。審查不能通過(guò)的，則施工單位重新修改。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部審核通過(guò)后 ，交工程副總經(jīng)理審核，工程副總 審核 提出 修改 意見(jiàn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)部 按修改意見(jiàn)修改，直到工程副總經(jīng)理審核通過(guò)。 如由設(shè)計(jì)院編制變更設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)變更過(guò)程的進(jìn)度和質(zhì)量控制，并對(duì)最終變更設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審。 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 22 第六節(jié) 施工圖紙會(huì)審和交底 0 2 . 0 6NYY （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 23 1 適用范圍 適用于公司所有工程施工圖紙技術(shù)交底和圖紙會(huì)審管理。 確保工程圖紙和工程資料能得到及時(shí)發(fā)放。 工程資料管理員負(fù)責(zé)及時(shí)發(fā)放工程圖紙。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間內(nèi) 安排設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)員對(duì)施工圖紙講解，圖紙會(huì)審小組向設(shè)計(jì)人員提問(wèn)，并結(jié)合工程現(xiàn)場(chǎng)提出修改意見(jiàn)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 經(jīng)理 負(fù)責(zé)組織人員對(duì)修改的圖紙進(jìn)行評(píng)審 ，并提出修改意見(jiàn)，設(shè)計(jì) 單位負(fù)責(zé)對(duì)修改意見(jiàn)落實(shí) 。施工單位、監(jiān)理單位所需的工程資料在定標(biāo)后，由工程部發(fā)放。 確保公司工程圖紙和工程資料能得到及時(shí)發(fā)放、更改、存檔和在權(quán)限范圍內(nèi)借用。 工程資料管理員負(fù)責(zé)工程資料的發(fā)放。 工程資料管理員對(duì)工程資料和圖紙進(jìn)行分類、編號(hào)，根據(jù)資料的重要程度對(duì)資料制定保密級(jí)別，并報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理審核。工程資料的發(fā)放對(duì)象是工程部、預(yù)算部和材料部。工程資料借用人必須填寫(xiě)好資料借閱單，交經(jīng)理 在借閱權(quán)限范圍內(nèi)審批，如超越借閱權(quán)限，經(jīng)理不予批準(zhǔn)。 工程招標(biāo) 工程前期準(zhǔn)備 施工管理 工程驗(yàn)收工程簽證管理 工程招標(biāo)管理流程：適用于公 司開(kāi)發(fā)的所有工程項(xiàng)目。 施工管理流程：適用于公司所有在建的工程管理。 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 29 第一節(jié) 工程招標(biāo)管理 0 3 . 0 1（機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 30 1 適用范圍 適用于公司 工程項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)過(guò)程所涉及 的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和施工單位 的招標(biāo)管理 。 3 關(guān)鍵控制點(diǎn) 招標(biāo) 委員會(huì) 負(fù)責(zé)做好招標(biāo)前期工作。 區(qū)招標(biāo)辦組織招標(biāo)小組評(píng)標(biāo)，并確定中標(biāo)人。 招標(biāo) 委員會(huì) 確定代理機(jī)構(gòu)，并與代理機(jī)構(gòu)簽訂 代理合同。 招標(biāo)委員會(huì)與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)共同篩選投標(biāo) 單位。 招標(biāo) 委員會(huì) 將施工合同文本一份交工程資料管理員存檔、到區(qū)建工局備案。 確保 工程如期開(kāi)工。 工程部經(jīng)理審批監(jiān)理單位編制的《監(jiān)理 大綱 》。 現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管根據(jù)《工程開(kāi)工前期準(zhǔn)備工作計(jì)劃》，編制《項(xiàng)目管理辦法》，并交工程部經(jīng)理審核，再交工程副總審批，不能通過(guò)審批的現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管負(fù)責(zé)修改《項(xiàng)目管理辦法》，直到通過(guò)審批。 預(yù)算室根據(jù)上述材料編制《施工圖預(yù)算書(shū)》。 監(jiān)理單位負(fù)責(zé)到質(zhì)檢站辦理見(jiàn)證送檢手續(xù)。工程副總審核通過(guò)后，交總經(jīng)理審批。 2 控制目標(biāo) 確保施工進(jìn)度符合計(jì)劃要求。 工程部經(jīng)理審核《工程施工計(jì)劃》。 監(jiān)理審核通過(guò)后，再交工程部審核。 工程部監(jiān)督施工資料的完善和質(zhì)量記錄的規(guī)范。 確保工程變更處于受控狀態(tài)。 預(yù)算室對(duì)工程變更量進(jìn)行復(fù)審，審核工程量是否超出工程預(yù)算。 監(jiān)理單位審核變更簽證是否屬實(shí)，工程變更是否對(duì)工程質(zhì)量有影響，施工單位對(duì)變更的工程完成情況等，對(duì)工程變更過(guò)程全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控。 現(xiàn)場(chǎng)指揮部對(duì)工程變更簽證后交預(yù)算室，預(yù)算室對(duì)工程變更量進(jìn)行復(fù)審，審核工程量是否超出工程預(yù)算。 經(jīng)總經(jīng)理審批后的《工程變更簽證單》交現(xiàn)場(chǎng)指揮部主管。 3 關(guān)鍵控制點(diǎn) 監(jiān)理單位組織對(duì)工程進(jìn)行先期驗(yàn)收。 施工單位收集、整理相關(guān)材料，并報(bào)工程部和監(jiān)理單位。驗(yàn) 收 不合格的，政府職能部門提出整改意見(jiàn)，施工單位根據(jù)政府部門的整改意見(jiàn)對(duì) 工程進(jìn)行整改，整改完工后，重新申請(qǐng)政府職能部門進(jìn)行驗(yàn)收，直到主體驗(yàn)收 合格。 施工單位按照整改意見(jiàn)對(duì)工程進(jìn)行整改，整改完工后，請(qǐng)求質(zhì)檢站對(duì)工程重新進(jìn)行核驗(yàn)。 （機(jī)密） 中惠（ 南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 41 資料管理員根據(jù)檔案管理規(guī)范要求對(duì)工程部和施工單位移交的檔案、圖紙及其它資料進(jìn)行備案，并將資料向物業(yè)管理部門移交。 根據(jù)房地產(chǎn)公司的運(yùn)作特點(diǎn)，我們將 工程投資管理的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：預(yù)、 決算管理 、設(shè)計(jì)付款 管理、施工 付款 管理、工程變更費(fèi)用管理和 材料付款 管理 等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行了規(guī)范。 確保設(shè)計(jì)費(fèi)用付款處于控制狀態(tài)。確保工程變更的嚴(yán)肅性和規(guī)范性，確保工程變更費(fèi)用處于受控狀態(tài)。 2 控制目標(biāo) 保證工程預(yù)、決算 階段的有效控制，提高預(yù)（ 決 ） 算工作效率。 監(jiān)理單位審核施工單位編制的《工程決算書(shū)》。 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)審批房地產(chǎn)公司的《工程決算書(shū)》。 規(guī)劃設(shè)計(jì)部根據(jù)《工程投資概算書(shū)》編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書(shū)。 預(yù)（決）算室審核設(shè)計(jì)付款申請(qǐng)，進(jìn)入設(shè)計(jì)付款流程。 預(yù)（決）算室審核變更簽證付款申請(qǐng)，進(jìn)入工程變更簽證付款流程。 經(jīng)過(guò)預(yù)（決）算室審核后，形成工程決算書(shū)。 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批房地產(chǎn)公司的