【正文】 間，增加工作效率，少跑路，多干活。 工作時(shí)務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項(xiàng)工作。 各當(dāng)班維修人員原則上（除值班人員外）無(wú)維修單時(shí)應(yīng)在值班室等候待命。 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來(lái)隨機(jī)處理。 對(duì)外委施工單位或個(gè)人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。 施工完畢后由施工方申請(qǐng)，由工程部主任組織相關(guān)人員驗(yàn)收，填寫(xiě)相關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告呈報(bào)經(jīng)理審批。 由前臺(tái)或工程人員預(yù)約大致上門(mén)維修服務(wù)時(shí)間，非特殊情況不得超過(guò)預(yù)約時(shí)間 10分鐘，特殊情況須與客戶溝通并取得同意。 上門(mén)維修整個(gè)過(guò)程應(yīng)注意文明禮貌 ,現(xiàn)場(chǎng)清潔衛(wèi)生 ,移動(dòng)室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意 ,損壞東西要致歉并按價(jià)賠償。 月底對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，填寫(xiě)《工程部有償服務(wù)登記表》，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn) 14 行抽查回訪，統(tǒng)計(jì)零修及時(shí)率與合格率。 工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并作出人工、材料、工期等的預(yù)算報(bào)經(jīng)理審批，日常小修可直接由維修人員在倉(cāng)庫(kù)領(lǐng) 材料修理。 維修人員應(yīng)填寫(xiě)好“維修單”并交回工程部及前臺(tái)備檔。 內(nèi)容 機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊(cè)登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)準(zhǔn)確。 維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場(chǎng)，待主任確認(rèn)后對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，24 小時(shí)內(nèi)應(yīng)加大對(duì)維修現(xiàn)場(chǎng)的巡查力度。 所有設(shè)備房應(yīng)有 2次 /月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無(wú)雜物等。 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)通風(fēng)良好，門(mén)窗開(kāi)啟靈活，防小動(dòng)物設(shè)施完好。 本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)，具體包括： 房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、屋面、本體共用排煙管（道），電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道，消防設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、公共天 線、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。 房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行國(guó)家的 有關(guān)規(guī)定，當(dāng)小區(qū)本體維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，由全體業(yè)主分?jǐn)?，單棟房屋本體維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)委會(huì)或該棟 50%以上業(yè)主書(shū)面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī) 23 定分?jǐn)偂? 本體維修基金的收 支情況由管理處每 3個(gè)月公布一次，并接受有關(guān)部門(mén)和業(yè) 主的監(jiān)督、質(zhì)詢。 配電房的操作 操作規(guī)定 1）配電房的一切操作都應(yīng)執(zhí)行操作票制度。 停電的操作步驟 1)接到停電命令后，由工程部主任填寫(xiě)《操作票》。 送電的操作步驟 1)接到送電命令后，由工程部主任填寫(xiě)《操作票》。 配電房的日常巡查與維護(hù) 1)運(yùn)行人員應(yīng)隔 2小時(shí)巡查一次配電房，并填寫(xiě)《配電房運(yùn)行巡查記錄》表。 5)巡查內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)記錄在《配電設(shè)備運(yùn)行記錄》表中。專(zhuān)用工具及備件擺放齊整，并有清冊(cè)記錄。 配電房應(yīng)張掛配電系統(tǒng)圖，值班人員應(yīng)明了配電負(fù)荷分配情況，及時(shí)調(diào)控。 35 配電設(shè)備運(yùn)行記錄 年 月 日 NO： FMRW328 時(shí)間 電流（ KA） 電壓（ V ） 變壓器溫度（℃） 功率因率 頻率 室內(nèi)溫度 其它 a b c u v w a b c 9： 00 1 值班人： 2 11： 00 1 2 13： 00 1 值班人： 2 15： 00 1 2 17： 00 1 值班人： 2 19： 00 1 2 21： 00 1 2 36 配電房檢查保養(yǎng)記錄表 年 月 日 NO： FMRW329 序號(hào) 保養(yǎng)項(xiàng)目 保養(yǎng)完成情況 備注 1 室內(nèi)清潔衛(wèi)生 2 除塵情況 3 室外內(nèi)照明 4 室內(nèi)消防設(shè)備 5 接點(diǎn)緊固 6 主回路電器件 7 母排導(dǎo)線 8 絕緣情況 9 標(biāo)牌標(biāo)示 10 接地 11 計(jì)量?jī)x表 12 外觀 13 噪音氣味 14 功能檢查 15 其它隱患 保養(yǎng)時(shí)更換元件名稱(chēng)及規(guī)格 檢定結(jié)論： 備注： 責(zé)任人： 保養(yǎng)人： 審核： 37 配電房檢查保養(yǎng)計(jì)劃表 NO： FMRW330 序號(hào) 檢查保養(yǎng)項(xiàng)目 保養(yǎng)內(nèi)容 周期 1 配電屏環(huán)境 清潔衛(wèi)生 2 次 /月 2 電氣儀表 外表清潔，觸點(diǎn)完好，無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象，無(wú)焦點(diǎn) 1 次 /月 3 控制回路 外表清潔，壓接良好，無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象，無(wú)焦點(diǎn) 2 次 /月 4 批示燈，按鈕，轉(zhuǎn)換 外表清潔，壓接良好 ，標(biāo)志清晰，固定可靠，絕緣良好，開(kāi)關(guān)靈活 1 次 /月 5 電容無(wú)功補(bǔ)償 功率因素在 以上 ,電容接觸器完好 ,電容補(bǔ)償器三相平衡 1 次 /月 6 配電屏對(duì)地測(cè)試 接地良好 (阻值 1 歐 ) 2 次 /月 7 備注： 制表 : 審核 : 電 配 38 電房故障記錄表 NO： FMRW302 設(shè)備所在位置 故障發(fā)生日期 故障情況： 故障處理辦法： 故障處理結(jié)果： 修理時(shí)間： 修理人員簽名 ： 檢查人簽名： 39 2. 應(yīng)急發(fā)電機(jī)組操作管理規(guī)定 目的 規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)的操作程序，確保正確、安全地操作。水箱內(nèi)水位是否足夠。 6)運(yùn)行時(shí)保持機(jī)組負(fù)荷不超過(guò)客定值 80%。 9)應(yīng)急發(fā)電機(jī)啟動(dòng)后，應(yīng)間隔 2小時(shí)左右，記錄電壓、電流、油壓、水溫等。 3)檢查各附件安裝的穩(wěn)固程度，地腳螺絲及各機(jī)械連接的牢靠性。 7)發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于充電狀態(tài)。 發(fā)電機(jī)非使用時(shí)應(yīng)定期試運(yùn)行，時(shí)間每次不少于 15分鐘，每次運(yùn)行應(yīng)有詳細(xì)記錄。 適用范圍 適用于物業(yè)公司管理處轄區(qū)內(nèi)的電梯操作。 4)檢查電梯內(nèi)各輔助開(kāi)關(guān)是否處在正常位置，輔助設(shè)備是否正常運(yùn)行等。 4)檢查接觸器，繼電器是否正常，無(wú)異聲，接點(diǎn)無(wú)打火積炭、熔焊、燒蝕等現(xiàn)象。 8)檢查各平層感應(yīng)器是否有移位，平層準(zhǔn)確是否在正常范圍內(nèi)。 電梯專(zhuān)用鑰匙、專(zhuān)用工具由專(zhuān)人保管，造冊(cè)登記，使用人須經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)并取得相應(yīng)資格證書(shū)。 電梯故障處理記錄表 樓宇名稱(chēng)： 年 月 日 NO： FMRW337 電梯編號(hào) 故障位置 開(kāi)始時(shí)間 結(jié)束時(shí)間 維修人員 故障原因、狀況： 簽名： 處理結(jié)果： 簽名： 49 電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃表 NO： FMRW338 序號(hào) 維保項(xiàng)目 維保內(nèi)容 維保時(shí)間 備注 1 曳引機(jī) 油量、齒輪齒合情況，螺栓緊固、齒面情況 每周 2 轎廂 轎門(mén)開(kāi)關(guān)清潔，螺栓緊固、電線接點(diǎn)檢查 每周 3 層門(mén) 清潔潤(rùn)滑，層門(mén)開(kāi)關(guān)動(dòng)作連桿機(jī)構(gòu)注油，門(mén)鎖開(kāi)關(guān)動(dòng)作 每周 4 門(mén)機(jī) 動(dòng)作檢查，傳動(dòng)皮帶 檢查，驅(qū)動(dòng)鏈檢查，減速齒輪檢查，連桿機(jī)構(gòu)檢查 每周 5 井道系統(tǒng) 導(dǎo)軌檢查，終端開(kāi)關(guān)，巡全鉗楔塊檢查，補(bǔ)償鏈及導(dǎo)向裝置檢查、緩沖器檢查、螺栓緊固、軸承潤(rùn)滑、底坑檢查 每周 6 其它 照明情況、輔助設(shè)備運(yùn)行情況、開(kāi)關(guān)情況 每周 制表： 審核： 電梯維修保養(yǎng)記錄表 50 NO： FMRW339 序號(hào) 維保項(xiàng)目 維保情況 維保結(jié)果 備注 1 檢查曳引機(jī)油量、齒輪情況 2 曳引輪、導(dǎo)向輪、電動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)軸加油 3 緊固各安裝螺栓 4 轎門(mén)開(kāi)關(guān)檢查 5 安全觸板及開(kāi)關(guān)緊固 6 潤(rùn)滑和清潔 7 層門(mén)開(kāi)關(guān)動(dòng)作 8 稱(chēng)量裝置檢查 9 門(mén)機(jī)動(dòng)作檢查 10 門(mén)機(jī)傳動(dòng)皮帶、驅(qū)動(dòng)鏈檢查 11 井道各終端開(kāi)關(guān) 12 補(bǔ)償鏈及導(dǎo)向裝置檢查 13 緩沖器檢查 14 底坑開(kāi)關(guān)檢查 15 照明系統(tǒng)檢查 16 輔助設(shè)備檢查 備注： 目的 規(guī)范電梯困人救援工作程序，確保乘客與電梯安全。 機(jī)房須有足夠的照明，查看鋼絲繩或鋼帶上的樓層標(biāo)記確定停放位置。 將放 在制動(dòng)器上的抱閘扳手向下拉，使制動(dòng)器慢慢松開(kāi)，另一人轉(zhuǎn)動(dòng)手輪向左向右，以較易扳動(dòng)方向?yàn)闇?zhǔn)。 目的 規(guī)范消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的操作 適用范圍 適用于物業(yè)公司各管理處工程部 消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的操作 操作規(guī)程 1)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警時(shí)，首先看其顯示屏報(bào)警部位為幾層幾區(qū)，并到指定位置查看。 5)發(fā)出疏散命令，打開(kāi)樓層廣播，通知業(yè)主疏散。 52 擦拭設(shè)備，保持地面、墻壁、設(shè)備無(wú)積塵、水漬、油漬等。 消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)維保責(zé)任人須有消防上崗證，按 維保計(jì)劃定期維保，確保整個(gè)系統(tǒng)發(fā)揮正常功能。 附表： 《消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)巡查記錄》 《消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃表》 《消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)維修保養(yǎng)記錄表》 《消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)故障（或報(bào)警）處理記錄表 消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)巡查記錄 年 月 日 NO： FMRW345 時(shí)間 日期 1： 00 3： 00 5： 00 7： 00 9： 00 11： 00 13： 00 15： 00 17： 00 19： 00 21： 00 23： 00 問(wèn)題記錄 簽 名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 53 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 說(shuō)明：每日運(yùn)行巡查人員按以上時(shí)間巡查簽到，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題作記錄 并報(bào)告，各消防管道及設(shè)備設(shè)施巡查記錄在此表內(nèi)。水池內(nèi)是否還有足夠存水。 5)查看壓力表是否達(dá)到規(guī)定壓力值。 3)起動(dòng)開(kāi)關(guān)柜內(nèi)電氣與儀表，接觸器，開(kāi)關(guān)是否完好，電流、電壓、壓力表是否正常。 水泵房的維修保養(yǎng)工作盡量不影響生活及消防供水，保持備用設(shè)備的良好工作狀態(tài)，制定周密完善的供水措施，保證水源供應(yīng)