【正文】 （二）應定期巡視水泵運轉是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞，水箱是否清潔。 （四）要注意水箱的保養(yǎng)，預防破裂或生銹，并且蓋緊水箱，以免滋生蚊蟲。 （七）因住戶外出忘關水喉，致使大量食用水流出 ，無法通知戶主時，應及時關閉該戶的水管制，以阻止水流入鄰居和危害電梯。 （十一）若安裝或修理樓宇內供水系統(tǒng)設備時，應與自來水公司聯(lián)系修理。 （四）管理員應立即關閉該單位系統(tǒng)的氣體燃料總制，阻止氣體燃料繼續(xù)泄漏，查找泄漏地點，迅速進行修理。 樓宇結構及維修 （一）樓宇結構如被更改或破壞，對該樓宇的安全有重大影響時，管理員應予以注意，并向上級報告。 （五）住戶安裝鐵的閘掩出走廊、阻塞通道，應予制止并報告上級。 （四）汽車、摩托車必須購買“車輛綜合保險”，便于丟失后，向保險公司索賠。如有車輛違反此規(guī)定進場時，應即令其開出車場，立即報告管理處或公安機關進行處理。 （九）車管員必須認真執(zhí)行收費制度，堅持原則，不得徇私舞弊，如不開票停車或亂收費、不收費等等，一經發(fā)現(xiàn)定嚴肅處理。因此各級管理人員均須有清政廉明的精神。 １ .辦公室的職責范圍 辦公室是總經理領導下的綜合管理部門，負責行政、人事和檔案文件管理等工作。 （４）做好文書檔案和有關資料的管理工作。 （７）做好公司的考勤統(tǒng) 計工作及勞動工資的管理工作。諸如辦公用品的購買、保管和發(fā)放；員工食堂以及醫(yī)務室的管理；車輛的調度、使用和維修保養(yǎng)工作等等。 （２）正確、及時地核算和監(jiān)督公司的財務狀況、經濟活動和經營成果，為領導提供準確可靠的財務會計信息。 （６）按銀行有關制度規(guī)定，做好現(xiàn)金和支票的管理工作。 （８）妥善保存會計檔案資料，接受財稅機關、上級主管部門和公司領導的監(jiān)督檢查，及時提供 財務資料，如實反映情況。其具體職責范圍是： （１）建立信息網絡。 （３）監(jiān)測社會環(huán)境。公共關系根據(jù)對政策法令、社會民意、時尚潮流等重要外界因素的監(jiān)測和分析，向企業(yè)預報有重大影響的近期或遠期發(fā)展趨勢；預測企業(yè)的重大行動計劃可能遇到的社會反應，使企 業(yè)未雨綢繆，防患于未然。 （８）作為公司社會活動的代表，積極參與有關社會活動，并做好公眾來訪的各種禮儀接待工作。 ４ .工程部的職責范圍 工程部工作是物業(yè)管理公司經營管理的基礎工作，通過對房屋及其附屬設施的養(yǎng)護維修，確保物業(yè)正常使用。 （４）定期檢查樓宇各種設施設備技術狀況，分析存在問題，及時提出維修解決辦法和制定維修方案，方案確定后，組織貫徹實施。 （７）協(xié)助管理部門做好住戶房屋的監(jiān)督、檢查工 作。 （２）協(xié)助工程部進行新接管物業(yè)的驗收、移交工作。 （６）完成領導布置的其它工作。 （３）設置各類綜合代辦服務項目，協(xié)助制定收費標準。具體職責范圍是： （１）在市場調查的基礎上，積極慎重做好新項目的可行性研究報告，爭取做到開發(fā)一個，成功一個。 （５）定期向總經理匯報下屬各企業(yè)或承包單位的經營情況。 （２）負責管理 所轄物業(yè)的日常業(yè)務，糾正各種違章行為，為住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境。 （６）向住戶宣傳黨的方針政策，協(xié)助公安部門和居委會做好安全防范和計劃生育工作。 下面是深圳物業(yè)管理公司制訂的“房屋管理員崗位規(guī)范”，僅供參考。 ２ .文化、專業(yè)素質 根據(jù)干部“四化”標準，房屋管理員必須具備高中畢業(yè)（包 括職業(yè)高中、技術學校畢業(yè)）以上文化程度。 （１）房屋管理員必須樹立“五愛”思想。一個合格的房屋管理員既要有為住戶服務的思想，更要具備過硬的服務本領，刻苦學習和鉆研專業(yè)技術是房屋管理員職業(yè)道德素質的基本要求。其具 體要求是：主動熱情，優(yōu)質服務，急住戶之所急，想住戶之所想，為住戶提供方便，經常幫助和照顧不方便和有困難的住戶解決困難；語言謙虛；儀態(tài)端莊；給住戶親切感。 （５）本人管理范圍內居民構成基本情況，包括：本市居民、外國人、華僑、港澳、臺灣人士、內地居民、臨時住戶各多少、業(yè)主（或租戶）所屬社會階層和經濟狀況； （６）本處房屋產權歸屬情況，包括：福利商品房、微利商品房、集資房、單位房、市場商品房、涉外商品房有多少； （７）本管理處范圍內各類使用性質的房屋有多少，包括：住宅、商業(yè)辦公、公共項目用房以及其它用房； （８）房租、管理費和各種規(guī)費的收費標準； （９）政府主管部門和本單位制定的房產管理各項指標，包括：租金、管理費、規(guī)費收繳率、住戶投訴率和投訴處理率、供電和應急發(fā)電率、生活供水率、電梯運行率、中央空調工作率、房屋完好率、維修工程優(yōu)良率等。以下情況負責３ 00 個住宅單元。 ４ .負責房產管理資料的收集、匯總、歸檔、變更修改、利用和上報工作。 ８ .負責房屋租金、管理費和各項規(guī)費的收繳，每月房租收繳率的９８％以上，每月管理費收繳率９５％，各種規(guī)費的收繳率 90％以上。 １１ .積極參與屋村管理決策，及時了解房產市場動態(tài)并定期寫出書面報告。 以上內容巡視完畢要做好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應立即處理之，重大問題和不能處理的問題應向屋村管理處主任匯報。 （２）初審住戶裝修申請，并報上級審批； （３）檢查每棟樓宇等公共設施是否完好（內容包括：電梯運行是否正常；樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、 有毒物品；公共照明是否完好，配電箱，水表設備是否有破損，住宅樓內信報箱是否有破損）發(fā)現(xiàn)問題應及時報管理處主任和有關部門，并協(xié)助處理。 ４ .一季度工作 （１）組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇消防設施（包括：消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設備、太平門等）是否完 整無缺，能否正常使用，發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關部門處理； （２）打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞，發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關人員處理； （３）組織對樹木花草進行一次施肥； （４）清理房租、管理費和各項規(guī)費，并編制季度報表；清查是否有漏改、錯收；采取措施對拖欠房租和管理費的住戶進行追收； （５）編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表； （６）與住宅區(qū)內其它房管員合作，辦一期房屋管理?？?，宣傳表揚住宅區(qū)內的好人好事和新風尚，指出住宅區(qū)存在的問題，增強住戶參與管理的意識； （７）整理房地產信息并寫出 書面報告。 ３、內容： ３．１ 接待住戶的維修請求： ３．１．１ 在 維修過程中，均需熱情禮貌按規(guī)定使用文明用語。（如住戶要求馬上上門則必須在３０分鐘內到達現(xiàn)場） ３．１．４ 在客戶請修工程中工程主管填寫《客戶請修流程單》，非客戶請修填寫《派工單》指定技工上門。 ３．３．２ 如住戶對所需材料有特殊要求或倉庫無此材料時，可到住戶指定的地點購買，并開具發(fā)票或收據(jù)。（如進門脫鞋等） ３．４．５ 如果材料由住戶提供，應先對材料進行檢驗，如質量能滿足住戶要求 ,可進行維修，如不能滿足住戶要求，應向業(yè)主說明，征得業(yè)主意見，并在《客戶請修流程單》上注明。 3. 4. 9 嚴格按照公司《有償服務項目參考價目表》收費。 服務對象滿意率 應達到９０％ 對不滿意的應根據(jù)實際情況征得住戶意見，組織二次維修 洗臉 (菜 )盆漏水 經反復試用不漏水，住戶滿意，此項維修不超過 小時 洗臉 (菜 )盆漏水 達到暢通，對切口處的修補應盡力恢復原樣維修時間不超過 2小時 浴缸堵塞及漏水 達到暢通，對切口處的修補盡力恢復原樣，經使用暢通漏水，維修時間不超３小時 維修墻內水管 應摸準管路，打墻時盡量少破壞磁片，維修完后外觀恢復原樣，維修時間不超過 72 小時 疏通馬桶 往馬桶中扔少許紙巾也不影響暢通 ,維修時間不超過 3 小時 嚴重堵塞除外 ,如馬桶內掉進梳子等 疏通地漏 達到暢通 ,對切口恢復原樣 ,清理現(xiàn)場 ,維修時間不超過 2 小時 房間沒水 此項原因較多 ,應在 2 小時內解決住戶用水問題 (市政停水除外 ) 閥門，濾網，商 位水箱等可能造成 房間沒水 水龍頭漏水 維修后應達到原來標準 ,密閉 ,開關自如 ,維修時間不超過 1 小時 水管接頭漏水 應達到緊因 ,密封 ,維修時間不超過 1 小時 編寫： 審核： 批準： 日期： 浙江省廣利物業(yè)管理有限公司 編號： SP0909 工 作 文 件 版號 /改次： A/0 標題：維修服務標準 頁碼： 2/2 內 容 服 務 標 準 備 注 樓上水漏到樓下 盡快找到原因 ,以達到 處理好不漏水為標準 ,并對墻地面等污染處清理干凈 馬桶漏水 以不漏水為標準 ,如需拆馬桶安裝 ,應恢復 ,維修時間不超過 6 小時 房間無電 以恢復房間正常用電為標準 ,在維修完畢后應盡量保持原狀 ,維修時間不超過 3 小時 比較復雜的不超過 24 小時 房間插座無電 使用方便 ,安全為標準 .并把故障原因告訴住戶 ,維修時間不超過3 小時 比較復雜的不超過 24 小時 編寫： 審核： 批準： 日期： 浙江省廣利物業(yè)管理有限公司 編號： SP0910 工 作 文 件 版號 /改次： A/0 標題：維修過程的檢驗 頁碼： 1/2 １、目的：確保所需維修項目的及時進行，高質量的完成維修，滿足業(yè)主的服務要求，保證小區(qū)內的設施設備正常運行。 ３．２ 管理處工程主管負責公共設施設備及大廈公共部分的周巡視，并負責維修工作的檢查及回訪 。一般性維修不超過當天，對于特別困難的，從接到維修要求到維修完成最多不超過三天（工藝要求特殊的例外）不能當天完成的，應向業(yè)主（住戶）解釋原因。 編寫： 審核： 批準： 日期： 浙江省廣利物業(yè)管理有限公司 編號： SP0910 工 作 文 件 版號 /改 次： A/0 標題：維修過程的檢驗 頁碼： 2/2 返工或采取相應措施進行處理