【正文】 （二）應(yīng)定期巡視水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞，水箱是否清潔。 （四）要注意水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂或生銹，并且蓋緊水箱，以免滋生蚊蟲。 （七）因住戶外出忘關(guān)水喉，致使大量食用水流出 ，無法通知戶主時，應(yīng)及時關(guān)閉該戶的水管制，以阻止水流入鄰居和危害電梯。 （十一）若安裝或修理樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)設(shè)備時，應(yīng)與自來水公司聯(lián)系修理。 （四）管理員應(yīng)立即關(guān)閉該單位系統(tǒng)的氣體燃料總制，阻止氣體燃料繼續(xù)泄漏，查找泄漏地點(diǎn)，迅速進(jìn)行修理。 樓宇結(jié)構(gòu)及維修 （一）樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞，對該樓宇的安全有重大影響時，管理員應(yīng)予以注意，并向上級報告。 （五）住戶安裝鐵的閘掩出走廊、阻塞通道，應(yīng)予制止并報告上級。 （四）汽車、摩托車必須購買“車輛綜合保險”，便于丟失后，向保險公司索賠。如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場時，應(yīng)即令其開出車場，立即報告管理處或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。 （九）車管員必須認(rèn)真執(zhí)行收費(fèi)制度，堅持原則，不得徇私舞弊，如不開票停車或亂收費(fèi)、不收費(fèi)等等，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)定嚴(yán)肅處理。因此各級管理人員均須有清政廉明的精神。 １ .辦公室的職責(zé)范圍 辦公室是總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門，負(fù)責(zé)行政、人事和檔案文件管理等工作。 （４）做好文書檔案和有關(guān)資料的管理工作。 （７）做好公司的考勤統(tǒng) 計工作及勞動工資的管理工作。諸如辦公用品的購買、保管和發(fā)放；員工食堂以及醫(yī)務(wù)室的管理；車輛的調(diào)度、使用和維修保養(yǎng)工作等等。 （２）正確、及時地核算和監(jiān)督公司的財務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)營成果，為領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確可靠的財務(wù)會計信息。 （６）按銀行有關(guān)制度規(guī)定，做好現(xiàn)金和支票的管理工作。 （８）妥善保存會計檔案資料，接受財稅機(jī)關(guān)、上級主管部門和公司領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督檢查，及時提供 財務(wù)資料，如實反映情況。其具體職責(zé)范圍是： （１）建立信息網(wǎng)絡(luò)。 （３）監(jiān)測社會環(huán)境。公共關(guān)系根據(jù)對政策法令、社會民意、時尚潮流等重要外界因素的監(jiān)測和分析，向企業(yè)預(yù)報有重大影響的近期或遠(yuǎn)期發(fā)展趨勢；預(yù)測企業(yè)的重大行動計劃可能遇到的社會反應(yīng)，使企 業(yè)未雨綢繆，防患于未然。 （８）作為公司社會活動的代表，積極參與有關(guān)社會活動，并做好公眾來訪的各種禮儀接待工作。 ４ .工程部的職責(zé)范圍 工程部工作是物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的基礎(chǔ)工作，通過對房屋及其附屬設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修，確保物業(yè)正常使用。 （４）定期檢查樓宇各種設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀況，分析存在問題，及時提出維修解決辦法和制定維修方案，方案確定后，組織貫徹實施。 （７）協(xié)助管理部門做好住戶房屋的監(jiān)督、檢查工 作。 （２）協(xié)助工程部進(jìn)行新接管物業(yè)的驗收、移交工作。 （６）完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。 （３）設(shè)置各類綜合代辦服務(wù)項目，協(xié)助制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。具體職責(zé)范圍是： （１）在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，積極慎重做好新項目的可行性研究報告，爭取做到開發(fā)一個，成功一個。 （５）定期向總經(jīng)理匯報下屬各企業(yè)或承包單位的經(jīng)營情況。 （２）負(fù)責(zé)管理 所轄物業(yè)的日常業(yè)務(wù)，糾正各種違章行為，為住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境。 （６）向住戶宣傳黨的方針政策，協(xié)助公安部門和居委會做好安全防范和計劃生育工作。 下面是深圳物業(yè)管理公司制訂的“房屋管理員崗位規(guī)范”，僅供參考。 ２ .文化、專業(yè)素質(zhì) 根據(jù)干部“四化”標(biāo)準(zhǔn)，房屋管理員必須具備高中畢業(yè)（包 括職業(yè)高中、技術(shù)學(xué)校畢業(yè)）以上文化程度。 （１）房屋管理員必須樹立“五愛”思想。一個合格的房屋管理員既要有為住戶服務(wù)的思想，更要具備過硬的服務(wù)本領(lǐng)，刻苦學(xué)習(xí)和鉆研專業(yè)技術(shù)是房屋管理員職業(yè)道德素質(zhì)的基本要求。其具 體要求是：主動熱情，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，急住戶之所急，想住戶之所想，為住戶提供方便，經(jīng)常幫助和照顧不方便和有困難的住戶解決困難；語言謙虛；儀態(tài)端莊；給住戶親切感。 （５）本人管理范圍內(nèi)居民構(gòu)成基本情況，包括：本市居民、外國人、華僑、港澳、臺灣人士、內(nèi)地居民、臨時住戶各多少、業(yè)主（或租戶）所屬社會階層和經(jīng)濟(jì)狀況； （６）本處房屋產(chǎn)權(quán)歸屬情況，包括：福利商品房、微利商品房、集資房、單位房、市場商品房、涉外商品房有多少； （７）本管理處范圍內(nèi)各類使用性質(zhì)的房屋有多少，包括：住宅、商業(yè)辦公、公共項目用房以及其它用房； （８）房租、管理費(fèi)和各種規(guī)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （９）政府主管部門和本單位制定的房產(chǎn)管理各項指標(biāo)，包括：租金、管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)收繳率、住戶投訴率和投訴處理率、供電和應(yīng)急發(fā)電率、生活供水率、電梯運(yùn)行率、中央空調(diào)工作率、房屋完好率、維修工程優(yōu)良率等。以下情況負(fù)責(zé)３ 00 個住宅單元。 ４ .負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理資料的收集、匯總、歸檔、變更修改、利用和上報工作。 ８ .負(fù)責(zé)房屋租金、管理費(fèi)和各項規(guī)費(fèi)的收繳，每月房租收繳率的９８％以上，每月管理費(fèi)收繳率９５％，各種規(guī)費(fèi)的收繳率 90％以上。 １１ .積極參與屋村管理決策，及時了解房產(chǎn)市場動態(tài)并定期寫出書面報告。 以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應(yīng)立即處理之，重大問題和不能處理的問題應(yīng)向屋村管理處主任匯報。 （２）初審住戶裝修申請，并報上級審批； （３）檢查每棟樓宇等公共設(shè)施是否完好（內(nèi)容包括：電梯運(yùn)行是否正常；樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、 有毒物品；公共照明是否完好，配電箱，水表設(shè)備是否有破損，住宅樓內(nèi)信報箱是否有破損）發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時報管理處主任和有關(guān)部門，并協(xié)助處理。 ４ .一季度工作 （１）組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇消防設(shè)施（包括：消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設(shè)備、太平門等）是否完 整無缺，能否正常使用，發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關(guān)部門處理； （２）打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞，發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關(guān)人員處理； （３）組織對樹木花草進(jìn)行一次施肥； （４）清理房租、管理費(fèi)和各項規(guī)費(fèi)，并編制季度報表；清查是否有漏改、錯收；采取措施對拖欠房租和管理費(fèi)的住戶進(jìn)行追收； （５）編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表； （６）與住宅區(qū)內(nèi)其它房管員合作，辦一期房屋管理?？?，宣傳表揚(yáng)住宅區(qū)內(nèi)的好人好事和新風(fēng)尚，指出住宅區(qū)存在的問題，增強(qiáng)住戶參與管理的意識； （７）整理房地產(chǎn)信息并寫出 書面報告。 ３、內(nèi)容： ３．１ 接待住戶的維修請求： ３．１．１ 在 維修過程中，均需熱情禮貌按規(guī)定使用文明用語。（如住戶要求馬上上門則必須在３０分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場） ３．１．４ 在客戶請修工程中工程主管填寫《客戶請修流程單》，非客戶請修填寫《派工單》指定技工上門。 ３．３．２ 如住戶對所需材料有特殊要求或倉庫無此材料時，可到住戶指定的地點(diǎn)購買，并開具發(fā)票或收據(jù)。（如進(jìn)門脫鞋等） ３．４．５ 如果材料由住戶提供，應(yīng)先對材料進(jìn)行檢驗，如質(zhì)量能滿足住戶要求 ,可進(jìn)行維修，如不能滿足住戶要求，應(yīng)向業(yè)主說明，征得業(yè)主意見，并在《客戶請修流程單》上注明。 3. 4. 9 嚴(yán)格按照公司《有償服務(wù)項目參考價目表》收費(fèi)。 服務(wù)對象滿意率 應(yīng)達(dá)到９０％ 對不滿意的應(yīng)根據(jù)實際情況征得住戶意見，組織二次維修 洗臉 (菜 )盆漏水 經(jīng)反復(fù)試用不漏水，住戶滿意，此項維修不超過 小時 洗臉 (菜 )盆漏水 達(dá)到暢通，對切口處的修補(bǔ)應(yīng)盡力恢復(fù)原樣維修時間不超過 2小時 浴缸堵塞及漏水 達(dá)到暢通，對切口處的修補(bǔ)盡力恢復(fù)原樣，經(jīng)使用暢通漏水，維修時間不超３小時 維修墻內(nèi)水管 應(yīng)摸準(zhǔn)管路，打墻時盡量少破壞磁片，維修完后外觀恢復(fù)原樣，維修時間不超過 72 小時 疏通馬桶 往馬桶中扔少許紙巾也不影響暢通 ,維修時間不超過 3 小時 嚴(yán)重堵塞除外 ,如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳子等 疏通地漏 達(dá)到暢通 ,對切口恢復(fù)原樣 ,清理現(xiàn)場 ,維修時間不超過 2 小時 房間沒水 此項原因較多 ,應(yīng)在 2 小時內(nèi)解決住戶用水問題 (市政停水除外 ) 閥門，濾網(wǎng)，商 位水箱等可能造成 房間沒水 水龍頭漏水 維修后應(yīng)達(dá)到原來標(biāo)準(zhǔn) ,密閉 ,開關(guān)自如 ,維修時間不超過 1 小時 水管接頭漏水 應(yīng)達(dá)到緊因 ,密封 ,維修時間不超過 1 小時 編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 浙江省廣利物業(yè)管理有限公司 編號： SP0909 工 作 文 件 版號 /改次： A/0 標(biāo)題：維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 頁碼： 2/2 內(nèi) 容 服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn) 備 注 樓上水漏到樓下 盡快找到原因 ,以達(dá)到 處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn) ,并對墻地面等污染處清理干凈 馬桶漏水 以不漏水為標(biāo)準(zhǔn) ,如需拆馬桶安裝 ,應(yīng)恢復(fù) ,維修時間不超過 6 小時 房間無電 以恢復(fù)房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn) ,在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀 ,維修時間不超過 3 小時 比較復(fù)雜的不超過 24 小時 房間插座無電 使用方便 ,安全為標(biāo)準(zhǔn) .并把故障原因告訴住戶 ,維修時間不超過3 小時 比較復(fù)雜的不超過 24 小時 編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 浙江省廣利物業(yè)管理有限公司 編號： SP0910 工 作 文 件 版號 /改次： A/0 標(biāo)題：維修過程的檢驗 頁碼： 1/2 １、目的：確保所需維修項目的及時進(jìn)行，高質(zhì)量的完成維修，滿足業(yè)主的服務(wù)要求，保證小區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。 ３．２ 管理處工程主管負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備及大廈公共部分的周巡視，并負(fù)責(zé)維修工作的檢查及回訪 。一般性維修不超過當(dāng)天，對于特別困難的，從接到維修要求到維修完成最多不超過三天（工藝要求特殊的例外）不能當(dāng)天完成的，應(yīng)向業(yè)主（住戶）解釋原因。 編寫： 審核： 批準(zhǔn)： 日期： 浙江省廣利物業(yè)管理有限公司 編號： SP0910 工 作 文 件 版號 /改 次： A/0 標(biāo)題：維修過程的檢驗 頁碼： 2/2 返工或采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理