【正文】 整理 土地面積 平方公里 項目周期 年 3 土地整理 成本 萬元 15， 800 出讓收入 萬元 32147 土地增 值 稅 萬元 利潤總額 萬元 16347 2 評價指標(biāo) 投資利潤率 % 成本利潤率 % 103 銷售利潤率 % 借款償還期 年 3 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 15 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 85 ic=15% 投資回收期 年 9 第二章 項目背景及建設(shè)的必要性 一、項目背景 作為一個發(fā)展中的人口大國，土地問題將始終是我國現(xiàn)代化進程中一個帶有全局性、戰(zhàn)略性的重大問題。 為進一步加快城市建設(shè)步伐，促進經(jīng)濟發(fā)展，市委全委擴大會議又進一步明確提出，實施通遼中心城市全面提質(zhì)擴容，配套完善城市基礎(chǔ)設(shè)施；加快通遼新區(qū)開發(fā)建設(shè)，即在現(xiàn)有城市建成區(qū) 30 平方公為進一 步加快城市建設(shè)步伐，促進經(jīng)濟發(fā)展，市委全委擴大會議又進一步明確提出，實施通遼中心城市全面提質(zhì)擴容，配套完善城市基礎(chǔ)設(shè)施；加快通遼新區(qū)開發(fā)建設(shè)，即在現(xiàn)有城市建成區(qū) 30 平方公里基礎(chǔ)上，按照西移北擴、一河兩區(qū)的思路，大約用六年時間，構(gòu)建沿河兩岸雙城競相發(fā)展的增長極。也是國家重要的畜牧業(yè)生產(chǎn)基地，牧業(yè)年度牲畜存欄 萬頭只，實譽為“黃牛之鄉(xiāng)”。大量資本的迅速涌入，大批加工廠相繼開工或投產(chǎn)，然而，作為城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)卻相對滯后。將會得到國家和省、市有關(guān)部門有關(guān)優(yōu)惠政策的支持。要提高全市經(jīng)濟發(fā)展速度，利用好土地資源尤為重要。 項目 整理 土地 直接進入城市土地 整理 庫或經(jīng)過開發(fā)后進入城市土地 整理庫，然后按照城市土地年度供應(yīng)計劃并運用市場機制 出讓和出租這些 整理 的城市土地。通過對土地基金的運作和城市土地存量的調(diào)控，可以強化政府運用市場機制調(diào)節(jié)土地供求關(guān)系的功能。 項目 通過合理運作土地基金，實行土地統(tǒng)一收購和壟斷供應(yīng)，可以有效杜絕土地隱型市場和灰色交易，防止國有土地收益流失。 利用整理的 平方公里土地，開發(fā)高檔住宅小區(qū) 。生產(chǎn)出比競爭對手更好的產(chǎn)品，提供比競爭對手更好服務(wù)，以借此超過競爭對手，這是許多乳業(yè)企業(yè)一直在努力追求的。 城市的發(fā)展不僅是城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，更重要的是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、經(jīng)濟的繁榮和群眾物質(zhì)文化生活水平的提高。全市城鎮(zhèn)建設(shè)年均直接和間接拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 個百分點，帶動了建筑、建材、運輸、商貿(mào)、信息、旅游、社區(qū)服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，同時，創(chuàng)造了就業(yè)機會，每年新提供就業(yè)崗位 2 萬多個， “九 五 ” 以來，全市有近 15 萬農(nóng)牧民轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，城市化水平提高了 8 個百分點。城市的發(fā)展，改善了招商引資硬環(huán)境，拓寬了產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，推動了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。 綜合分析通遼市城市和工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展情況， 建設(shè)大通遼，發(fā)展大產(chǎn)業(yè)，突出中心城區(qū)的提質(zhì)擴容，構(gòu)建“一河兩區(qū)、西移北擴”的發(fā)展格局，在遼河對岸再建一個工業(yè)新區(qū)既是城市發(fā)展的需求， 15 同時也是可能實現(xiàn)的現(xiàn)實目標(biāo)。 二、擬建規(guī)模 遼河北大堤以北，建國北路以西 ，二道河以南， 大連路以東。 其他直接 費 包括土地出讓金抵減、工程建設(shè)其他費。屬東北經(jīng)濟區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)，為國家西部大開發(fā)區(qū)域。 （二）完善的基礎(chǔ)設(shè)施 通遼市市政基礎(chǔ)設(shè)施條件較好，交通、通訊便利。電信、移動、聯(lián)通、鐵通通訊部門已在通遼落戶，為廣大用戶提供了方便服務(wù)，傳輸達到數(shù)字化，信息網(wǎng)絡(luò)完善，可直接辦理國內(nèi)、國際郵政、電信業(yè)務(wù)。麻黃草、甘草、山杏、沙棘等野 生資源品種獨特、質(zhì)地優(yōu)良。近年來，全市經(jīng)濟增長保持在兩位數(shù)以上。并且在其它城市地下基礎(chǔ)設(shè)施不完善的情況下將道路修建完成后，很難破路修建其它地下設(shè)施。 本設(shè)計采用瀝青混凝土路面 方案設(shè)計 ⑴道路設(shè)計 機動車道采用路面結(jié)構(gòu) B，人行道采用下層為 15CM 水泥二灰砂土，上層為方磚型路面結(jié)構(gòu)。 ⑶路燈 燈桿間距 40 米，采用雙側(cè)布置，光源采用高壓納燈。 叫來河大街 長 1100 米，紅線寬度 30 米，占地 萬平方米 ，路面寬度 18米，面積 19， 800 平方米；綠化樹木 650 株；路燈 40 盞；雨水管道2200 米， DN600DN800； 污水管道 1100 米， DN300DN500。 6 號路（霍林郭勒 勝利路北） 長 1250 米，紅線寬度 30 米，占地 萬平方米 ，路面寬度 18米，面積 22， 500 平方米；綠化樹木 940 株；路燈 50 盞；雨水管道2500 米， DN600DN800；污水管道 1250 米， DN300DN500。 （二）供水管網(wǎng)工程 平方公里 供水管網(wǎng)，總長度 6000 千米，管材規(guī)格為DN200800。 第六章 項目的組織與管 理 土地 整理 是一項綜合的系統(tǒng)工程，必須得到規(guī)劃、計劃、建設(shè)、財政、土地管理等城市政府各職能 部門的支持和配合。項目以企業(yè)化運 作的方式來實現(xiàn)國有土地整理的委托經(jīng)營。 市政府及開發(fā)區(qū)做好失地農(nóng)民的養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、最低生活保障等方面的社會保障工作，農(nóng)民建房可通過建設(shè)農(nóng)民新村、建回遷樓 等辦法解決。 二、項目 整理 進度實施 項目可行性研究報告批準(zhǔn)后，項目實施工作即可全面鋪開，如訂購進行實質(zhì)性的商務(wù)談判，外出訂貨簽訂合同。 四、項目 整理 施工期 施工期可在施工圖進行中 開始，實施期為 100120 天 。 第八章 投資估算與資金籌措 一、投資概況 本項目投資估算內(nèi)容包括： 機動 車 道 ，人行道，路燈，雨、污 24 水排放系統(tǒng)、供水、 供熱 、 供電系統(tǒng)。 三 、投資估算 估算總投資： 15800 萬元 其中： 直接費： 建設(shè) 費 12， 200 萬元 其他 直接 費 ： 25 工程建設(shè)其他費 5%計算 萬元 土地出讓金 萬元 間接費： 建設(shè)期 貸款 利息 萬元 詳見表 81 三、資金籌措 土地整理 投資 15， 800 萬元，其中申請銀行貸款 8000 萬元，其余 7800 萬元 資金由通遼市城投公司 自籌。 將 平方公里土地分為而 0 08 年二 年出售 ，按 6： 4： 計算 。 詳見表 91。 計劃按 年 6： 4 出讓。 項目借款年利率 %。通過《損益 表》及《現(xiàn)金流量表》 可以看出，本項目還款資金充裕，以利潤即可還清借款。 項目 土地 整理 面積較大，所需財力、物力、人力隨之增大，資金回收期也隨之