【正文】 錄 相關(guān)支持文件標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范常壓生活鍋爐操作程序，確保正確、安全的操作常壓生活鍋爐。 程序要點(diǎn) 開爐前的檢查 檢查鍋爐給水、供水閘閥是否均已擰開（中央空調(diào)熱水供應(yīng)閘閥及回水閘閥只有制熱時(shí)才擰開，其余時(shí)間均關(guān)閉），否則應(yīng)擰開。 合上燃燒機(jī)電源開關(guān)，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“燃燒”位置，燃燒機(jī)電動(dòng)機(jī)立即啟動(dòng)。此時(shí)再經(jīng)過3分鐘后可以按下恢復(fù)按鈕，重新啟動(dòng)燃燒機(jī)。 當(dāng)水溫降到45℃左右時(shí)，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)常壓生活鍋爐的運(yùn)行管理。 程序要點(diǎn) 巡視監(jiān)控 當(dāng)值管理員每隔2個(gè)小時(shí)巡視一次常壓生活鍋爐，巡視部位包括：鍋爐本體、燃燒機(jī)、水泵機(jī)組、電氣控制系統(tǒng)及各種附屬裝置（閘閥、油箱、熱水箱）。處理不了的問題，當(dāng)值管理員應(yīng)及時(shí)詳細(xì)的匯報(bào)給機(jī)電維修部組長(zhǎng)或主管，請(qǐng)求支援。 異常情況處理 當(dāng)常壓生活鍋爐房發(fā)生火災(zāi)時(shí)，按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》處置。d) 漏水源堵住后,應(yīng)立即排水。 常壓生活鍋爐房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材，并應(yīng)放置在方便、顯眼處。 常壓生活鍋爐房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠，門窗開啟靈活。 有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：a) 上一班運(yùn)行情況未交代清楚；b) 記錄不規(guī)范、不清晰、不完整；c) 常壓生活鍋爐房不干凈；d) 接班人未到崗；e) 事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。 職責(zé) 主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。 程序要點(diǎn) 《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定 每年的12月15日之前，由機(jī)電維修部主管組織鍋爐管理員一起研究、制定《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》，并上報(bào)公司審批。 燃燒機(jī)維修保養(yǎng)要領(lǐng)。 點(diǎn)火電極：a) 檢查點(diǎn)火電極是否燒蝕嚴(yán)重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格點(diǎn)火電極；b) 調(diào)整點(diǎn)火電極至合理位置，清潔點(diǎn)火電極。 鍋爐本體維修保養(yǎng)要領(lǐng)。把鍋爐進(jìn)、出口閘閥拆開，放干鍋爐內(nèi)的水，然后把鍋爐進(jìn)出口封閉，向鍋爐內(nèi)注入45℃的4%的酸溶液，過8分鐘后排干酸溶液。檢查熱交換器是否漏水，如果不漏則重新裝回；如果漏水則用氧焊修補(bǔ)后再裝回。 水泵機(jī)組：a) 對(duì)水泵軸承加注高溫潤(rùn)滑油，磨損嚴(yán)重的軸承應(yīng)更換；b) 檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)重新裝壓盤根（不定期、視漏水情況）；c) 檢查聯(lián)軸器是否牢固可靠，否則應(yīng)更換橡膠墊并擰緊（不定期）；d) 旋轉(zhuǎn)水泵軸，如有卡住、碰撞現(xiàn)象則說明葉輪已損壞，應(yīng)拆換同規(guī)格葉輪。如必須超過8小時(shí)，則應(yīng)由機(jī)電維修部主管填寫《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時(shí)。如因突然故障停止供應(yīng)熱水，則應(yīng)在恢復(fù)供應(yīng)熱水后8小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。 當(dāng)值管理員具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的操作。 開機(jī) 啟動(dòng)冷卻塔風(fēng)機(jī)。 壓縮機(jī)啟動(dòng)后，觀察壓縮機(jī)運(yùn)行電流，壓縮機(jī)吸排氣壓力，檢查有無異常振動(dòng)、噪音或異常氣味，確認(rèn)一切正常后才算啟動(dòng)成功。 確認(rèn)無異常情況后才算停機(jī)成功。 機(jī)電維修部組長(zhǎng)負(fù)責(zé)組織實(shí)施中央空調(diào)的運(yùn)行管理。 巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時(shí)，當(dāng)值管理員應(yīng)及時(shí)采取措施予以解決，處理不了的問題應(yīng)及時(shí)詳細(xì)的匯報(bào)給機(jī)電維修部主管，請(qǐng)求支援解決。 中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生水浸時(shí)的處置：a) 視進(jìn)水情況關(guān)掉中央空調(diào)機(jī)組，拉下總電源開關(guān)；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應(yīng)立即通知機(jī)電維修部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；d) 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；e) 排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理，如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)或更換相關(guān)管線等；f) 確認(rèn)濕水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機(jī)試運(yùn)行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運(yùn)行。 中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)品。 中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線足夠、門窗開啟靈活 。 有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：a) 上一班運(yùn)行情況未交代清楚；b) 記錄不規(guī)范、不清晰、不完整；c) 中央空調(diào)機(jī)房不干凈；d) 接班人員未到崗；e) 事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。 公共事物部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停用中央空調(diào)的情況。 對(duì)中央空調(diào)進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)應(yīng)按《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴(yán)重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應(yīng)調(diào)整（每半個(gè)月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動(dòng)，如是否松動(dòng)，如是則應(yīng)整修。 擰緊所有緊固件。 ，否則應(yīng)整修處理。 擰緊所有緊固件。 冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對(duì)冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。 清洗水泵過濾網(wǎng)。 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥維修保養(yǎng)：a) 干燥過濾器：檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器；b) 電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥： ——通斷電檢查電磁調(diào)節(jié)閥、壓差調(diào)節(jié)閥是否動(dòng)作可靠，如有問題則更換同規(guī)格電磁調(diào)節(jié)閥，壓差調(diào)節(jié)閥； ——對(duì)壓差調(diào)節(jié)閥間閥桿加潤(rùn)滑油，如壓填料處泄漏則應(yīng)加壓填料。 e) 自動(dòng)空氣開頭維修保養(yǎng)： —— MΩ，否則應(yīng)烘干處理； ——清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應(yīng)更換； ——清除觸頭表面上的小金屬顆粒（不要修銼）。如油位低于觀察鏡的1/2位置，則應(yīng)查明漏油原因并排除故障后再充注潤(rùn)滑油；如油已變色則應(yīng)徹底更換潤(rùn)滑油。 中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時(shí)間計(jì)劃不允許超過8小時(shí)，如必須超過8小時(shí)，則應(yīng)由主管填寫《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)并征得營(yíng)業(yè)部門的同意后方可延時(shí)。 記錄 相關(guān)支持文件 目的 規(guī)范電梯運(yùn)行管理工作，確保電梯良好運(yùn)行。 電梯管理員具體負(fù)責(zé)電梯的運(yùn)行管理。處理不了的問題應(yīng)及時(shí)如實(shí)地匯報(bào)給機(jī)電維修部主管，在主管的協(xié)同下加以解決。 電梯濕水的處置：a) 當(dāng)?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進(jìn)水或浸水時(shí)，應(yīng)將電梯停在二層以上，斷開電梯總電源；b) 當(dāng)樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進(jìn)水水時(shí)，應(yīng)將轎廂停于進(jìn)水層站的上一層，斷開電源總電源；c) 當(dāng)?shù)卓印⒕阑驒C(jī)房進(jìn)水較多時(shí)，應(yīng)立即停梯，斷開電梯電源總開關(guān)；d) 發(fā)生濕水時(shí)，應(yīng)迅速阻斷漏水源；e) 對(duì)濕水電梯應(yīng)進(jìn)行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風(fēng)吹干（溫度不能太高）、自然通風(fēng)（用工廠用鼓風(fēng)機(jī)）、更換管線等。 機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險(xiǎn)物品，機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)配足消防器材，禁止吸煙。 交接班要求 接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)來接班。 記錄 《電梯運(yùn)行日記》 相關(guān)支持文件 《電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》電梯運(yùn)行日記 年 月 日 NO：備注1機(jī)房溫度、濕度2曳引電動(dòng)機(jī)溫度、潤(rùn)滑油、緊固3減速箱油位油色、聯(lián)軸器、緊固情況4限速器、機(jī)械選層器運(yùn)行情況5控制柜內(nèi)繼電器、接觸器工作情況6制動(dòng)器（線圈溫度、制動(dòng)輪臟污情況7變壓器、電抗器、電阻器運(yùn)行溫度8對(duì)講機(jī)、警鈴、應(yīng)急燈（周）9轎廂內(nèi)照明、風(fēng)扇10廳外及轎內(nèi)指層燈及指令按鈕11廳門及轎門踏板清潔12開關(guān)門有無異常13井道底坑情況（周）14補(bǔ)償鏈情況15各種標(biāo)示物及救援工具情況16電梯運(yùn)行舒適感說明：正常打“√”，已調(diào)整打“〇”，待調(diào)整打“△”，外委打“☆”，待；料打“◎”__________________班電梯管理員： 負(fù)責(zé)人：標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作，確保電梯各項(xiàng)性能完成。 電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)。 電梯管理員進(jìn)行電梯維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》進(jìn)行。最好使用手電筒；g) 嚴(yán)禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴(yán)禁維修人員兩只腳站在轎廂頂與廳門上坎之間進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的檢修操作；h) 底坑深度超過1。 電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整、測(cè)試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理由外委完成。制動(dòng)器溫升不超過60。 檢查安全鉗傳動(dòng)連桿動(dòng)作是否靈活無卡阻，如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對(duì)各傳動(dòng)處加潤(rùn)滑油，安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間隙應(yīng)為24MM。、各廳門導(dǎo)軌的灰塵、油污。 檢查轎廂和對(duì)重導(dǎo)靴油盒中油量（正常應(yīng)為2/3油盒），缺油應(yīng)及時(shí)加好；檢查滾輪導(dǎo)靴膠皮有無開裂、膨脹，如開裂、膨脹則應(yīng)更換。 檢查拽引鋼絲繩張力是否一致，繩有無伸長(zhǎng)，如伸長(zhǎng)則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 每年對(duì)小區(qū)內(nèi)所有電梯進(jìn)行一次全面綜合性檢查、清洗、潤(rùn)滑、修理、調(diào)整和測(cè)試，此項(xiàng)工作每年12月上旬以前完成 每年對(duì)減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。 檢查安全鉗楔塊和導(dǎo)軌的間隙（正常值24MM），試驗(yàn)安全鉗動(dòng)作是否靈敏可靠，如不滿足要求則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整。 緊固對(duì)重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓，調(diào)整緊固補(bǔ)償鏈，運(yùn)行時(shí)應(yīng)無撞擊聲。 檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護(hù)裝置是否工作正常，如果不行則應(yīng)更換。 電梯停用管理 電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時(shí)，應(yīng)由機(jī)電維修部主管填寫《停 申請(qǐng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由公共事務(wù)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。 職責(zé) 電梯分公司和電梯維修工負(fù)責(zé)電梯發(fā)生故障時(shí)的緊急維修工作。 根據(jù)不同的故障，進(jìn)行相應(yīng)的處理。 c) 制動(dòng)器故障：制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪之間有磨擦現(xiàn)象。應(yīng)清除地坎滑槽雜物、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動(dòng)處加油等；b) 廳門故障同上；c) 開門刀故障：運(yùn)行時(shí)有碰聲、或突然停車。 底坎：a) 補(bǔ)償鏈故障：運(yùn)行時(shí)有碰鏈聲，由于補(bǔ)償鏈增長(zhǎng)或縮短等原因所致。 電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法 機(jī)房： a) 保險(xiǎn)絲故障： ——緩沖器、底坎急停、斷繩開關(guān)短路。 b) 接觸器和斷路器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器和繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開點(diǎn)，控制線路保險(xiǎn)被燒壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)，更換開關(guān)排除線路斷點(diǎn)等；c) 安全鉗開關(guān)、安全窗開關(guān)、轎頂急停：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關(guān)接觸不良或損壞等原因所致。應(yīng)清潔接觸點(diǎn)，縮短安全鉗鋼絲，更換開關(guān)。 目的 規(guī)范電梯困人救援工作的程序，確保乘客與電梯安全。 程序要點(diǎn) 當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí)，電梯管理員通過電梯對(duì)講機(jī)或喊話與被困人員取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌，靜心等待救援人員的援救；被困人不可將身體任何部位伸出轎廂外。 用專門廳門鑰匙開啟廳門。 進(jìn)入機(jī)房切斷電梯電源。 。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)水池（箱）的二次供水管理工作。 二次供水管理由水泵房管理員專職負(fù)責(zé)，水泵房管理員應(yīng)持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的《健康證》。 水池（箱）清洗消毒安全注意事項(xiàng) 在水池（箱）內(nèi)作業(yè)時(shí)，光源需采用36V以下的安全電壓，最好用手電筒或應(yīng)急燈。 水池（箱）清洗消毒前的準(zhǔn)備工作 1：00滅菌凈水溶液或市衛(wèi)生防疫站配制的消毒液。 清洗消毒： a) 清洗： ——鏟出水池（箱）內(nèi)泥沙及各種沉積物； ——用掃把或尼龍刷從水池（箱）頂部、四周墻壁、底部依次反復(fù)刷洗； ——如果仍未洗干凈應(yīng)再進(jìn)行刷洗直至干凈為止。 取樣送檢 用干凈的礦泉水瓶從水池（箱）中部提取500ml水并在瓶子中部貼上標(biāo)簽，標(biāo)簽上應(yīng)寫明送檢單位及送樣日期。 記錄 《水池（箱）清洗消毒記錄表》 相關(guān)支持文件水池（箱）清洗消毒記錄表 NO：水池（箱）名稱蓄水量（立方米）責(zé)任人排水時(shí)間從至止共 小時(shí)清洗消毒時(shí)間從至止共 小時(shí)注水時(shí)間從至止共 小時(shí)消毒水配制（購(gòu)買）人見證人消毒水投放人見證人清洗消毒人員清洗消毒記錄事水質(zhì)取樣人取樣地點(diǎn)取樣數(shù)取樣時(shí)間送檢人送檢地點(diǎn)送檢數(shù)送檢時(shí)間取報(bào)人取報(bào)告地點(diǎn)取報(bào)告數(shù)取報(bào)告時(shí)間水質(zhì)檢測(cè)結(jié)果合格□不合格□報(bào)告編號(hào)不合格處理意見水泵房管理員機(jī)電維修部組長(zhǎng)機(jī)電維修部主管 目的 規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的維修。 維修員負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)的