【正文】 全程精深設(shè)計(jì)以專業(yè)化深度分工為前提條件。 品牌效應(yīng) ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱性是普遍存在的，如果缺乏通暢的信號(hào)發(fā)送的渠道或不能有效發(fā)送信號(hào)，由于存在逆向選擇，低質(zhì)量的物業(yè)和服務(wù)就會(huì)驅(qū)逐高品位的物業(yè)和服務(wù)，導(dǎo)致市場(chǎng)失靈。名牌企業(yè)的產(chǎn)品在市場(chǎng)銷售中具有品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)品牌是名牌企業(yè)和名牌項(xiàng)目?jī)刹糠纸Y(jié)合而成的。概念集中體現(xiàn)了項(xiàng)目的價(jià)值、功能和買點(diǎn)。 概念設(shè)計(jì)的目標(biāo)：有效功能價(jià)值最大化。 ? 項(xiàng)目功能價(jià)值概念：智能化，生態(tài)，園林等。 ? 個(gè)性價(jià)值概 念：教育，健康，運(yùn)動(dòng)，社區(qū)文化。 潘石屹：模糊的創(chuàng)新 “ SOHO 現(xiàn)代城可能跟今天創(chuàng)新有關(guān)系。對(duì)于新經(jīng)濟(jì)，房子應(yīng)該是什么樣的變化？功能的多元化，邊界的模糊化，是信息時(shí)代的特征，亞馬孫的商場(chǎng)在哪兒？亞馬孫的商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額非常大，它的磁盤到底放在什么地方，硬盤放在什么地方，服務(wù)器放在什么地方 ，無(wú)所謂，放在倉(cāng)庫(kù)里也行，放在美國(guó)也行，放在中國(guó)也行，網(wǎng)絡(luò)讓整個(gè)空間和時(shí)間模糊化。 ” 朱小地： 一種對(duì)未來(lái)住宅新的詮釋 1999 年下半年，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院與北京中鴻天房地產(chǎn)公司開(kāi)始了現(xiàn)代城一期 SOHO 現(xiàn)代城的設(shè)計(jì)工作，設(shè)計(jì)師們提出了適應(yīng)未來(lái) 發(fā)展的 SOHO 型住宅的全新設(shè)計(jì)方案，即小型家庭辦公型住宅方案。然而，隨著信息社會(huì)的到來(lái)，人們可以借助于互聯(lián)網(wǎng)、電腦及輔 11 助設(shè)備，就可以在住宅中完成過(guò)去在辦公室中才能完成的工作，而不需要與別人面對(duì)面地進(jìn)行交流。首先，是節(jié)省資源問(wèn)題：以住宅和寫(xiě)字樓兩種建筑類型而言，大家很容易意識(shí)到住宅的使用率集中在晚間而寫(xiě)字樓的使用率集中在白天。（ 2）通過(guò)網(wǎng)絡(luò)可以直接與外界交往，減少過(guò)去在寫(xiě)字樓中因處理人際關(guān)系而浪費(fèi)的不必要的精力。因此目前的家庭辦公還只能局限在小型家庭辦公的概念上，既或某種職業(yè)比較成熟，也不是這個(gè)行業(yè)中的所有人員都會(huì)適合于家庭辦公，家庭辦公只是信息社會(huì)到來(lái)之后的一種辦公形式。 12 推拉門的應(yīng)用可將空間進(jìn)行合理分隔，靈活多變，可大可小，這既是空間大小之分，也是使用功能得以區(qū)分的變化。 環(huán)境設(shè)計(jì) ： 空間是一種任何表現(xiàn)方法都不可能完滿地表達(dá)的形式，它只能通過(guò)直接的體驗(yàn)才能有所領(lǐng)會(huì)和感受。 庭院在南向開(kāi)有一個(gè) 8m x 12m 的大孔洞與外部連通，陽(yáng)光可以照射進(jìn)來(lái)。 “ Less is more” —— 極少主義 建筑大師密 當(dāng)我們沉溺于繁華都市時(shí)，生活向我們展示了它浮靡的一面。只有在極少之后，人才能回到自身。 奧林匹克花園，作為廣州首個(gè)開(kāi)展“陽(yáng)光健身工程”的社區(qū)，正是順應(yīng)都市人的健康追求而誕生的，并將致力于追求人與人的生活和環(huán)境的互動(dòng)關(guān)系中達(dá)到和諧與平衡。廣州奧林匹克花園跳出了傳統(tǒng)建筑工藝思路，實(shí)現(xiàn)運(yùn)動(dòng)與健康生活的互動(dòng)，將“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的健康生活口號(hào)表現(xiàn)得真實(shí)、豐富 。 健康的文化，煥發(fā)心靈的雀躍 在廣州奧林匹克花園，是運(yùn)動(dòng)令你相知，相識(shí)，躍動(dòng)在寬敞的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，把塵封在都市的心靈喚醒，健康的意識(shí)在體內(nèi)復(fù)蘇，流露出人性的真與美，用運(yùn)動(dòng)和健康打破人與人之間的藩籬，把自身、家庭、社區(qū)都融入奧林匹克所蘊(yùn)涵的深層文化中 ，這是一種沒(méi)有地域界限、沒(méi)有人為隔離、沒(méi)有陌生和冷漠的文化社區(qū)，在這里，我們以真誠(chéng)的心態(tài)，誠(chéng)摯的笑容，開(kāi)放的鄰里關(guān)系，自然的生活狀態(tài)，用健康的概念共建美好家園。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，建筑物與環(huán)境協(xié)調(diào)。全年日照在 2500 小時(shí)以上的地區(qū)普遍安裝太陽(yáng)能設(shè)備。 ? 有足夠的戶外活動(dòng)空間，小區(qū)綠化覆蓋率不低于 40%，無(wú)裸露地面。主要業(yè)績(jī)：澳大利亞股票交易中心、 ANZ銀行世界總部、香港沙田區(qū)總體規(guī)劃、深圳萬(wàn)科城市花園、深圳發(fā)展銀行大廈、深圳金地翠園。 BELT COLLINS 公司為世界 17 級(jí)景觀設(shè)計(jì)公司，該公司在世界各地?fù)碛卸嗉曳止尽? ? 示范單位設(shè)計(jì)：香港恒彩室內(nèi)設(shè)計(jì)有限公司（ KING LIKE），香港著名的室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)公司、室內(nèi)設(shè)計(jì)新銳，主要業(yè)績(jī)：深圳天安海景高爾夫花園、深圳陽(yáng)明山莊。主要業(yè)績(jī)：深圳中銀花園、新時(shí)代廣場(chǎng)。 ? 宣傳推廣：圖登廣告，深圳高水準(zhǔn)的廣告公司，服務(wù)眾多的地產(chǎn)品牌及產(chǎn)品品牌，主要業(yè)績(jī)：深圳萬(wàn)科彩園、深圳益田花園、深圳萬(wàn)科桂園。 “來(lái)鶴臺(tái)”廣場(chǎng)將營(yíng)建成新區(qū)的商貿(mào)與置業(yè)中心、市民休閑與享受空間、城市標(biāo)志建筑與旅游觀光景點(diǎn)。 新文化是創(chuàng)新的現(xiàn)代文化。 對(duì)于稟承了五千年文明的中華民族來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)一百多年的探索，選擇了現(xiàn)代化的道路，但這個(gè)現(xiàn)代化決不是西化，而是中華民族的偉大復(fù)興。同時(shí)，新文化也是新地標(biāo)與新財(cái)富的理論核心。而這一美學(xué)形式必須體現(xiàn)揚(yáng)州新文化范疇內(nèi)的審美標(biāo)準(zhǔn)與趣味。 就一個(gè)地方來(lái)說(shuō)，文化資源就是他的地域文化傳統(tǒng)、時(shí)代精神風(fēng)貌、風(fēng)俗生活形式、信息交流捷徑。所謂中央商務(wù)區(qū)（ CENTRAL BUSINESS DISTRICT，簡(jiǎn)稱 CBD）是指一個(gè)城市中聚集了商貿(mào)、金融、信息、高層次企業(yè)服務(wù)，人流最為集中、交通最為便捷、建筑密度大，服務(wù)范圍廣的地區(qū)。 美觀的市民文化廣場(chǎng)又將聚集人氣，增強(qiáng)廣場(chǎng)對(duì)城市能量的凝聚和輻射功能，吸引投資，擴(kuò)大貿(mào)易，增 加就業(yè)機(jī)會(huì)，這一切都將提升城市的財(cái)富增長(zhǎng)能力。 “來(lái)鶴臺(tái)”的產(chǎn)品實(shí)體由商貿(mào)空間與市民廣場(chǎng)構(gòu)成。 市民廣場(chǎng)具備別致的景觀和自在舒適的環(huán)境，既包涵自然情趣與人文氣息，又凸顯時(shí)代風(fēng)尚與生活追求。 規(guī)劃概念 凝聚文化精華，打造商貿(mào)新都。人、財(cái)、物、思想、時(shí)尚的聚集，使新城區(qū)乃至老城區(qū)對(duì)廣場(chǎng)產(chǎn)生向心力，從而積極主動(dòng)地引導(dǎo)、運(yùn)轉(zhuǎn)城市的日常生活。鶴是中國(guó)傳統(tǒng)文化中的吉祥鳥(niǎo)、自由鳥(niǎo)、一品鳥(niǎo)。 建筑概念 21 融鑄古典意象，構(gòu)筑現(xiàn)代輝煌。 廣場(chǎng)的優(yōu)越地理位置，新城區(qū)的發(fā)展前景，精心的打造與經(jīng)營(yíng)，經(jīng)典的文化形象將使廣場(chǎng)成為新城區(qū)經(jīng)商與置業(yè) 的制高點(diǎn)。商家、市民、居民、游客都是廣場(chǎng)的主人。 閑如云鶴，富比神仙。 笙歌竹西路，鶴舞廣陵春。 經(jīng)商置業(yè)制高點(diǎn)，休閑生活神仙居。在南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的實(shí)踐項(xiàng)目中已經(jīng)得到了成功的運(yùn)用。 人文主義自 14 世紀(jì)文藝復(fù)興時(shí)期興起之后， 廣泛體現(xiàn)在思想、藝術(shù)、建筑等領(lǐng)域， 一直經(jīng)久不衰 。 但是隨著社會(huì)歷史的發(fā)展，人文主義與人道主義遇到了由其自身矛盾和社會(huì)發(fā)展而帶來(lái)的挑戰(zhàn)。 人類憑籍科技成了自然的主宰，從而導(dǎo)致了生態(tài)的失衡和生存環(huán)境的人為破壞。人的價(jià)值變得渺小、扭曲，進(jìn)而失落。個(gè)人與社會(huì)的關(guān)系產(chǎn)生了異化。 中國(guó)傳統(tǒng)文化中的文化概念是禮樂(lè)教化?！? 這一充滿智慧的思想認(rèn)為：人類文明 （人文）的創(chuàng)造源自于對(duì)自然現(xiàn)象和規(guī)律（天文）的深刻領(lǐng)會(huì)與把握。這一切都為新人文空間主義提供了豐富的中國(guó)傳統(tǒng)文化資源，其空間設(shè)計(jì)理念帶有中國(guó)文化色彩和地域主義個(gè)性，同時(shí)注重創(chuàng)造性的現(xiàn)代轉(zhuǎn)換。 深入研究江南文化資源，發(fā)掘“天下第一江山”的自然與文化價(jià)值，“凝聚文化，融合自然，塑造生活”。強(qiáng)調(diào)我家居于山水之中，既符合鎮(zhèn)江的傳統(tǒng)文化形象，又符合鎮(zhèn)江市的城市規(guī)劃目標(biāo)，更符合現(xiàn)代人居生活的理想。 “我家山水”在人文品質(zhì)與自然本性之間尋找音符與旋律，演奏 現(xiàn)代都市生活方式與山水田園生活美景之間和諧清新，充滿詩(shī)意的樂(lè)章。 “我家山水”以怡景人文社區(qū)的嶄新面貌，抒盛世豪情，為江山生色。 主題景觀取 意于 北宋畫(huà)家王希孟《千里江山圖》長(zhǎng)卷，凸現(xiàn)“我家山水”的整體氣勢(shì)與景觀的連續(xù)性。 建筑概念 365 度全景觀庭園建筑 “我家山水”外借江山之景，內(nèi)構(gòu)泉石之致。閑庭信步，悠然自得。 讓人享受滿意的服務(wù)，就象山水滋潤(rùn)人們每一天的生活。 造概念與造產(chǎn)品應(yīng)該是統(tǒng)一的。 ? 在專業(yè)化深度分工的條件下，可以利用各類專業(yè)人士的累積 經(jīng)驗(yàn)或一技之長(zhǎng)，形成整合優(yōu)勢(shì)，真正做到集約經(jīng)營(yíng)和專家決策。 科學(xué)分析地塊的實(shí)際價(jià)值和潛在價(jià)值，找出本地塊的優(yōu)勢(shì)和不足，以確定地塊的最佳用途。 28 成本 — 收益分析 風(fēng)險(xiǎn) — 收益權(quán)衡 根據(jù)市場(chǎng)供求狀況和變化趨勢(shì)，操作能力，資金實(shí)力和項(xiàng)目實(shí)際情況決定。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，客戶的需求就象一座冰山，通 常只有十分之一浮出海面，海面以下的部分只可能出現(xiàn)在潛意識(shí)里，要從細(xì)分市場(chǎng)到細(xì)分客戶來(lái)挖掘市場(chǎng)需求、發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，滿足和創(chuàng)造客戶的需求。 ? 在買賣基礎(chǔ)上建立非交易關(guān)系，使交易關(guān)系更持久。 正確理解“地段”概念 地段并不 是一成不變的，地產(chǎn)商選擇地塊需要更加細(xì)分、更為準(zhǔn)確的地段概念。 ? 人文地段 城市區(qū)域的歷史文脈、人文景觀、文化價(jià)值，都構(gòu)成獨(dú)特的地段概念。 ? 板塊地段 這是指有相似特征的相鄰地段，往往建造定位基本相同的樓盤。揚(yáng)州市“十五”期間，城區(qū)面積擴(kuò)大一倍的規(guī)劃目標(biāo)，就存在很多機(jī)會(huì)?！拔屹I房會(huì)選擇東邊，因?yàn)槲以跂|邊住慣了。 ? “這個(gè)地段如果不 提高容積率和覆蓋率，太可惜了。 網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu) 市場(chǎng)調(diào)查 ? 消費(fèi)者調(diào)查分析：“二八”定理： 20%的人擁有 80%的財(cái)富；突出對(duì)目標(biāo)客戶群的調(diào)查。 研判三：宗地紅線內(nèi)價(jià)值分析 地段、面積、自然條件、適宜用途等。 等值定位包含發(fā)掘土地的環(huán)境價(jià)值（含自然環(huán)境、人文環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、城市區(qū)位環(huán)境等）； 等值定位研究項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值（指功能定位，容積率，規(guī)劃方案，建筑風(fēng) 33 格，室內(nèi)空間布局，景觀設(shè)計(jì)，設(shè)備材料挑選等）； 等值定位注重延伸價(jià)值（如售后服務(wù)、品牌塑造、品質(zhì)保障、文化藝術(shù)含量等）； 等值定位亦分析機(jī)會(huì)價(jià)值（入市時(shí)機(jī)、市場(chǎng)客戶定位、適時(shí)性能價(jià)格比、政策背景利用）。 規(guī)劃建筑師必須針對(duì) 目標(biāo)對(duì)象具有的主要特征， 深入研究他們的行為模式和生存模式，并準(zhǔn)確把握 目標(biāo) 對(duì)象的行為和感受，結(jié)合項(xiàng)目所在地的人文地域特征，對(duì)他們的生活方式進(jìn)行抽象和整合，使住戶與賴以生存的環(huán)境融為一體。 施工節(jié)約成本 只能 5％ 10%，必須抓大抓小，即不僅施工中要注意，還要抓住規(guī)劃設(shè)計(jì)這一塊。 34 好的規(guī)劃設(shè)計(jì)是可以抵消價(jià)格上漲的負(fù)面影響的。 天人合一 依據(jù)中國(guó)古代“天人合一”的思想，運(yùn)用現(xiàn)代規(guī)劃手法和建筑符號(hào)，努力 貼近自然， 追求“人與自然的和諧統(tǒng)一”。 享受科技 本著“科技先導(dǎo)、適度超前”的原則，最大限度地滿足人的居住要求。 創(chuàng)造美學(xué)價(jià)值 35 規(guī)劃是環(huán)境的美學(xué)。為打消消費(fèi)者的疑慮，局部先做景觀是必要的。 園區(qū)景觀環(huán)境的三大系統(tǒng) 綠色生態(tài)系統(tǒng)不是單純的綠化環(huán)境，而是以水體環(huán)境為中心，涵蓋其他環(huán)境體系。 36 以入口廣場(chǎng)、水系，以及建筑物局部的底層架空，構(gòu)成“藏風(fēng)聚氣”之勢(shì)。 綠地系統(tǒng)則以帶狀綠地為中心，向四周次第輻 射，營(yíng)造出三級(jí)組團(tuán)綠地。 經(jīng)濟(jì)性，純綠化每平方米投入 3080 元，而元件要 120 元以上。 易于設(shè)計(jì)出不同的圖案，塑造出不同造型的綠色雕塑。 利用園林設(shè)計(jì)手法精心布置小區(qū)中心公共開(kāi)放空間以及住宅建筑圍合的其 37 他鄰里空間，創(chuàng)造多個(gè)景觀亮點(diǎn)。 戶外 休閑包括居民戶外散步、健身、交往、兒童游戲等多種戶外活動(dòng)，景觀環(huán)境規(guī)劃應(yīng)從居民行為的安全性、尺度感和環(huán)境設(shè)施的標(biāo)志性等方面來(lái)創(chuàng)造多樣化的住區(qū)休閑場(chǎng)所，注重環(huán)境小品的裝飾性。 營(yíng)構(gòu)文化 景觀 案例一： “來(lái)鶴臺(tái)”廣場(chǎng) 項(xiàng)目文化 主題 景觀 設(shè)計(jì) 廣場(chǎng)在景觀上以“鶴”做文章。 ?從東南向西北看 ?鶴頭鶴頸 西北端的大廈形體轉(zhuǎn)折，形成挺拔向上的鶴頭鶴頸意象，玻璃和鋁板形成虛與實(shí)的對(duì)比，漸變的曲線猶如鶴羽，輕盈而流暢。 ?鶴身 其他商業(yè)用房繞內(nèi)商業(yè)廣場(chǎng)圍合，構(gòu)成鶴身。上午太陽(yáng)將大廈投影向西北傾斜，正如 一只引頸飛向西北的仙鶴，寓意“來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)”大展鴻圖，蒸蒸日上?！痹⒁狻皝?lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)”招財(cái)聚寶，永享豐潤(rùn)。 在廣場(chǎng)的鋪地上銘刻揚(yáng)州傳奇故事“腰纏十萬(wàn)貫，騎鶴上揚(yáng)州”的原文，作為廣場(chǎng)點(diǎn)題之處?！? ?支公好鶴 《世說(shuō)新語(yǔ)》載高僧支道林好養(yǎng)鶴，有人送他兩只鶴。支公見(jiàn)之，對(duì)鶴說(shuō)：“既有凌霄之資，息能成為人的玩物？”便待鶴翅羽毛長(zhǎng)好后，放歸山林。人稱梅妻鶴子。為政簡(jiǎn)易。為其治傷，待傷好后放歸自然。 每個(gè)意象通過(guò)植物造景、抽象雕塑和地面鋪裝 等現(xiàn)代手法來(lái)表現(xiàn)主題。古人常以此畫(huà)作為中堂或照壁。梅與眉諧音，寓意夫妻舉案齊眉。 ?獨(dú)占鰲頭（水面和下沉廣場(chǎng)之間的文化廣場(chǎng)中） 一鶴立于鰲魚(yú)背上。鶴 ?水在造景時(shí)吸收中國(guó)古典園林壺天自春的寫(xiě)意手法，實(shí)現(xiàn)“萬(wàn)里江山皆畫(huà)意，四時(shí)風(fēng)月盡詩(shī)情”的意象，使山水活起來(lái)。 ?池塘：做成規(guī)整形，旁邊做一些休閑場(chǎng)所，作為觀瀑之處。 ?觀景平臺(tái)：在峽谷邊利用高起的山地設(shè)計(jì)一個(gè)觀景平臺(tái)，可以看北固山山景。 ?入口：入口處水面做成如意云頭形，將水面收住?；蜓氐搪?、陣陣清風(fēng)徐來(lái)，柳絲拂面，氣爽心扉；或邀友品茗，談天說(shuō)地，悠哉悠哉。 ?秋 葦岸系舟：木質(zhì)棧橋，旁系小木劃艇，簡(jiǎn)單種幾棵蘆葦，以免葦絮紛飛。 ?冬 清溪寒梅：以水洗砂和鵝卵石營(yíng)造枯山水的感覺(jué)，一排竹籬，幾處梅竹，冬季盛開(kāi)時(shí)， 放眼望去，造型別致的梅花通體透黃晶瑩， 繁花滿枝，粉蒸霞蔚，香氣撲鼻。 任何建筑風(fēng)格，關(guān)鍵是要到位，一方面美觀大方，另一方面形象上易于識(shí)別，容易得到消費(fèi)者的認(rèn)同，便于與其他樓盤區(qū)分開(kāi)來(lái)。 ?建筑尺度 這是一個(gè)理性的概念，它要與項(xiàng)目的建筑、結(jié)構(gòu)體量聯(lián)系起來(lái)。采用隔音、輕質(zhì)材料、塑鋼或彩噴鋁合金門窗、中空雙層玻璃等等，不使用具有危害性的材料，同時(shí)選用可消除噪音污染的材料，真正給用戶營(yíng)造一個(gè)安靜、安全的 居住環(huán)境。在一些小的