【正文】 管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。與同期同類型房地產市場相比，開發(fā)商對公開銷售部分的物業(yè)并不承諾包租或是返租，對外銷售部分的面積從80～ 260 平米不等，銷售價格為： 一樓均價約 20200 元 /㎡， 二樓銷售均價 16000 元 /㎡， 三樓 15000 元 /㎡， 四樓 14000 元 /㎡。 □ 開發(fā)模式 [第一大道 ]避開了市場競爭較為激烈的主城區(qū)，選擇在商業(yè)物業(yè)供給 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 10 較為分散的南濱路。 □ 景觀優(yōu)勢 [第一大道 ]比鄰長江，具有無限的江景概念，不管是何重物業(yè)，一旦與?江景?二字掛上鉤后將會身價倍增，在此以前，重慶還無真正意義上的商業(yè)物業(yè)，第一大道的江景將會最大限度的提升產品的附加值。 [第一大道 ]地處南濱路這一新興商業(yè)地帶，雖然這里云集了大量的高收入群體消費，但這種消費的意向 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 11 性很強，僅限于餐飲和休閑等少數項目，百貨、超市、金融等業(yè)種目前尚未能完全形成氣候，如何培養(yǎng)此類業(yè)態(tài)的市場將是盤活 7 萬余方商業(yè)物業(yè)面臨的重大任務。 綜上所述： [第一大道 ]是頗具特色的商業(yè)物業(yè)，從經營模式、建筑規(guī)劃都有其獨到之處，再者，其開發(fā)商擁有的品牌優(yōu)勢和物業(yè)自身擁有的景觀優(yōu)勢都是其他商業(yè)物業(yè)不可比擬的。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 12 協(xié)信 .黃金海岸 （ 1）項目概況 位于重慶市江北區(qū)觀音橋轉盤，由重慶協(xié)信城市建設發(fā)展有限公司開發(fā)。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。其位臵處于觀音橋轉盤中心地帶，擁有較好的地段優(yōu)勢和人流量。而推出的?全天候獨立式門面， 24小時經營理念?讓人耳目一新，打破區(qū)域商業(yè)的操作模式。最大程度的搜集了數十家國內頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。規(guī)劃的相似性使目標消費群體的選擇性加大，而由于該項目所處地點不是該區(qū)域人群習慣性的消費地點，人流只能有限的到達該區(qū)域，勢必在與其他商業(yè)競爭中處于劣勢。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 15 □ 付款方式： 一次性付款：享受 98 折優(yōu)惠 按揭：五成 10 年 （ 4）銷售及租賃價格 樓層 2F 1F 1F 2F 3F 4F 售價 （元 /m2） 8000 10000 16000 13000 10000 8000 租賃價 （元 /m2） 1520 2530 4050 3040 2535 2025 （ 4） 簡要分析 ■ 優(yōu)勢分析 □區(qū)域業(yè)態(tài)定位準確 隨著重慶城市化進程的加快，房地產市場一片火熱，而給與房產相關的建材、裝修等行業(yè)帶來廣闊的發(fā)展商機，而金泰成燈飾啟發(fā)了建立?重慶美居建材中心?的思路，該中心東至建設中的東方家園建材連鎖超市，西至金泰成燈飾廣場，長約 2 公里，南北寬約 1 公里，區(qū)域面積約 2平方公里，將是重慶最大的家居建材集散中心， 并與江北其它兩大商圈有效地成為一個整體，在產業(yè)上互為補充，打破區(qū)域現有的商業(yè)格局。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 □ 銷售方式具有一定吸引力 金泰成的市場策略是?小額投資，放心投資，穩(wěn)定回報?，用其用兩年培育的較為成熟的市場和政府規(guī)劃的優(yōu)勢，在 商業(yè)物業(yè)一片漲聲中出售其商業(yè)價值最高的 1F2F，獲取高額利潤。同時，東方港灣等后來者勢必將金泰成作為主要的競爭目標，在市場運作方面，會征對性地推出跟金泰成不利的營銷策略，使其在這場建材大戰(zhàn)中處于劣勢。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此，明年將會是商業(yè)物業(yè)投資市場競爭較為激烈的階段，這對本項目來說最大的好處無疑是存在商圈炒作共享的優(yōu)勢，但如何在次環(huán)境中突出本項目獨特的優(yōu)勢及抓住有利的時機，將是本項目運作成功的前提！ 另一方面，從本區(qū)域的商業(yè)物業(yè)投資消費市場來看，具有良好的市場承載力。其中商業(yè)部分（負二層 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 18 到六層）的面積為 萬平方米，目前已引入主力商家 王府井。 （ 3）層高及面積劃分 單層面積在 3000 平方米以上，最小面積為 5 平方米（平均面積劃分在 10 平方米以上）；層高平均為 米。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前其銷售策略為主打投資概念，這對本項目來說無疑是最大的威脅。 （ 2） 銷售方式：帶租約銷售與整層租售并舉 □ 1～ 3F：五年帶租約銷售，前兩年 6%，后兩年 7% □ 4～ 8F：整層租售，其中 4 層已由意念美購買。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 5） 簡要分析 該項目在長達一年的銷售中由于未取得良好的銷售業(yè)績，因此在今年也打起了投資牌，應該說取得了一定的成效，目前其 1F 的銷售率已達 90%，二層的銷售率已達 100%，三層的銷售率為 40%，由此說明該銷售策略引起了一定的市場凡響。最大程度的搜集了數十家國內頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售準備的完成應先于廣告推出時間，當本案正式入市時至少售樓中心、LOGO 墻、工地要完成形象包裝，系列宣傳資料也要出來。 （ 2）功能劃分： 接待臺、洽談區(qū)、 簽約及收銀區(qū)、休息區(qū)（營造現代家居氛圍、休閑品茶等）。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 精美的噴繪感染投資者，加以直白的促銷手段。闡述項目市場定位的準確性、差異性、同時將 [順電家居文化廣場 ]這一具較強的生命力、發(fā)展遠景及所帶來的商業(yè)格局的影響，可以一定程度上進一步提升項目豐厚的商業(yè)價值。最大程度的搜集了數十家國內頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 這樣一是占據了從市區(qū)進入沙區(qū)的第一中心制高點；二是有利于形 成包裝的氣勢（面積超大，特別醒目），整體造勢好；三是利用樓盤自身作廣告位，且制作費用也較低，還可隨銷售階段的隨時作調整。 ① 帶租約分零銷售的定義 指投資購買商鋪的客戶本身并不參與實際經營，是將產權與使用權分離的一種銷售方式。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 26 ② 本案帶租約銷售的優(yōu)劣勢分析 ◆ 優(yōu)勢分析 ◇ 對本身沒有商業(yè)經營經驗的投資者來說，可以減少其投資風險，增強其購買信心。這是可強力炒作的賣點。因此可能會加大推廣成本。最大程度的搜集了數十家國內頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （詳見前優(yōu)劣勢分析及后市場應對策略） ◆ 根據商家的租期、租金水平確定帶租約銷售的投資回報率 品牌商家的入駐將是投資氛圍形成的外部因素，而投資回報率的水平將 是促使投資者投資的根本動因。下面就以下幾個方面對管理公司進行闡述： ① 成立方式 我司建議由開發(fā)商與具有管理經驗之管理公司合作成立商業(yè)管理公司，如果請到知名商業(yè)方面的商場管理公司作顧問，則會成為日后商業(yè)部分銷售的一個強有力的賣點?？梢?中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 28 說小業(yè)主一手與開發(fā)商簽署「正式買賣合同」，一手與管理公司簽署「正式租賃合同」，投資得到充分保證，為項目銷售樹立投資者信心打下堅實基礎。 （二） 市場風險的規(guī)避及應對 ① 區(qū)域市場在售商業(yè)物業(yè)的 應對 從本區(qū)域在售物業(yè)來看，競爭個案主要為?新大都?和?華夏銀座?，?華夏銀座?賣了一年，而且即將開業(yè)，因此我們鎖定 ?新大都?為本案可比性強的對手。 ◆ 租期比較：?新大都?的 返租期定為 20 年，返租年限是目前市場上最長的。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 應對措施：對投資客來講，在有可靠保障的前提下，投資回報率的高低 絕對是促使其成交的關鍵因素。 ◆ 入市時機應對 ?新大都?預計在 12 月底或 1 月初正式發(fā)售，而照本案現今的工程進度 看來是不可能趕在其之前的。最大程度的搜集了數十家國內頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆ 商業(yè)劃分應對 先找準對手的策略，我司在總價控制面積的原則下，會采用更合理的商業(yè)布局和面積劃分形式。 價格走勢： 我們初步建議本案的價格可分為以下幾個階段 —— ◇ 認購期：采取低價入市策略 ◇ 開盤期：建議漲兩次價。 （注：各階段價格漲幅待定。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 原則： 如何確保本案的收支平衡。整個售樓中心的銷售認購流程以流水作業(yè)形式進行操作，形成搶購的現場熱銷氣氛。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 選房處：負責客戶所選房號的確定及房號編集，并指引其到收銀處交錢，再到認購處領取認購單。 （ 5）簽約的安排 根據本項目相關手續(xù)的 完善時間分段進行客戶的簽署商品房買賣合同的安排。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 而針對目前市場上可比項目，我們有成功招商的基礎優(yōu)勢，在銷售前應首先對【順電】進行深入剖析，著重對面臨的抗性各個擊破。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 認購期 （周六） —— 日（周五） 開盤期 （周六） —— （周五） 持續(xù)期 （周一） —— （周一） 后續(xù)期 （周二） —— ………… （四）營銷推廣活動 針對以上各個營銷階段，我們會展開不同的營銷推廣策略，在此主要提供一些 SP 活動的相關計劃。最大程度的搜集了數十家國內頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 形式：現場新聞發(fā)布酒會，提供冷餐。 ◇ 林建公司講解商場未來的發(fā)展方向。 地點：本案前廣場空地或沙重百門口廣場或另定。 內容：◇ 搭建一個形式特別的舞臺或展臺，一定要具有極強的視覺沖擊力，因為這也是整個文化品牌營建的一部分（屬品牌包裝）。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 人員組織：林建、 XX、廣告公司、模特公司或大學院校學生、及媒介（可特別邀請如《渝報》、《女 報》等前衛(wèi)媒體）。 主題：?錢找錢，現賺（轉）現?或?財富轉（賺）不停，看看誰會贏? 內容：◇ 已認購客戶通過現場財富輪盤贏取不同的獎金返還額度，獎金最高可為 1 萬元（暫定）。 ◆ ?現場公證，陽光見證? —— 現場媒介見證會 時間：約在 （周日）日推出該活動， 地點：銷售現場。最大程度的搜集了數十家國內頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 內容： ◇ 銷售現場設公證處，由政府公證人員對每份租約合同作現場公證， 并一直持續(xù)到整個銷售周期結束。 ◇ 活動結束后的媒體答謝酒會，并發(fā)放紅包。 形式：春交會期間購買獲相應折扣優(yōu)惠。 地點：度假村或酒店。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ◇ 發(fā)放?順電?購物折扣卡。 形式：已購客戶推薦親朋好友參與購買。 （五）廣告推廣計劃 廣告推廣是本案營銷推廣的重點，具體內容參照以下 廣告計劃表 ： 階 段 日 期 媒體選擇 規(guī)格及形式 主 題 核 心 內 容 （周 4） 晨報 晚報 記者新聞 沙區(qū)商圈上演商圈新變革 訴求商圈的發(fā)展及未來的商業(yè)空白點，順勢介紹金沙 （周 1） 晨報（地產?？? 商報 新聞式軟 文 沙區(qū)成為商業(yè)投資新熱點 國內大商家瞄準沙區(qū)商圈 分析沙區(qū)目前入駐商家及競爭狀況，及在建商業(yè)地產項目面臨的問題 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 41 引導期：重點 在 炒