20xx最高院商品房買賣合同司法解釋-預(yù)覽頁
【正文】 的脖子上上了一個小套，而收取了定金則將這個小套緊了緊，不退定金就是把這個小套拉了拉使消費者不得不低頭，很多消費者不是為了房屋而購房，而是為了不使定金浪費而購房。 我們一般將定金合同稱為預(yù)合同，而將買賣合同稱為本合同，預(yù)合同實際上是給雙方一個退出的機(jī)會，使大家在損失不大的情況下及時解除或者中止本來設(shè)想的交易行為，所以各國都規(guī)定了預(yù)合同解除的內(nèi)容，嚴(yán)格限制將預(yù)合同認(rèn)定為本合同的條件，但是這一條里我們看不到這種法律思想，很遺憾。當(dāng)然，如果登記制度建立了再這樣寫，可就是倒退了。 【釋義】本來這一個司法解釋全部都是寫商品房的，但是這里卻寫到了拆遷房，可見是因為拆遷問題到了“非抓不可”的地步了。 第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： 【釋義】《消法》第四十九條是說：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一倍。這是我們的制度設(shè)計問題。只是中國這樣的事情太多，不僅你沒有入住的房屋，有時就連你自己住著的房屋也竟然會被其他人出賣，不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣于搶劫。 (二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。 【釋義】象此條所述行為本來可以確認(rèn)為詐騙，但是因為中國房地產(chǎn)市場中這種行為太多了，再加上房屋不動產(chǎn)又不象動產(chǎn)一樣可以移動，大家反而就將這種不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)地點的詐騙不認(rèn)為是詐騙了，這實在是一種對犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。 買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。另一處客廳中間有一大煤氣立柱。出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。 (二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。中國消費者維權(quán)的道路已經(jīng)很漫長了，中國商品房消費者維權(quán)的道路會更加漫長。不過注意，最后可是說明“另有約定的除外”，所以和開發(fā)商簽字一定要小心。 【釋義】這一條也舉個例子：本來合同約定20__(請自填)年1月1日交房，但是開發(fā)商到了20__(請自填)年1月10日還沒有交房，于是業(yè)主于20__(請自填)年2月1日發(fā)掛號信說：“開發(fā)商，你不交房影響了我得非典了，我準(zhǔn)備解除合同”，那么到20__(請自填)年5月1日前消費者都可以解除合同。 【釋義】此條的依據(jù)是《合同法》第114條所說的：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。不過當(dāng)合同解除時也有違約金啊，所以有點難以理解。 第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定： 逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 (二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。 第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?，F(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。 【釋義】此條寫得是商品房的批發(fā)業(yè)務(wù)，提出了一個新概念：“包銷人”，其實就是銷售代理，所以如果消費者在購買房屋時是與代理商簽訂合同，可能會有一定的風(fēng)險。出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。 【釋義】此條是指如果消費者無法取得銀行貸款的情況，現(xiàn)在這種事情越來越多了，因為“假貸”越來越多，銀行也怕了，所以有時看著業(yè)主長相不對就不敢貸款了。 第二十五條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理。 商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。在擔(dān)保合同里，開發(fā)商是擔(dān)保人、銀行是擔(dān)保權(quán)人、消費者是債務(wù)人。 【釋義】此條可以解釋為：如果消費者不能按時向銀行還貸，在消費者還還沒有辦理抵押登記手續(xù)(這時銀行拿不到房屋)的情況下，如果銀行起訴消費者，那么應(yīng)當(dāng)通知開發(fā)商參加，潛臺詞是：如果銀行贏了官司，開發(fā)商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒有抵押給銀行。 第二十八條本解釋自20__(請自填)年6月1日起施行。 18 / 18
合同協(xié)議相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1