審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用-預覽頁
【正文】 取得商品房預售許可證明。 筆者認為，城市房地產(chǎn)管理法作為行政管理法，主要是對出賣人開發(fā)經(jīng)營行為的行政監(jiān)管和規(guī)范。因此，為避免司法權(quán)與行政權(quán)之間的沖突，人民法院在認定商品房預售合同的效力時，對出賣人的預售資格應只從形式上進行審查，即對出賣人未取得商品房預售許可證明簽訂的預售合同應認定無效，出賣人取得商品房預售許可證明的，可認定預售合同有效。《解釋》采納了第一種觀點。為此，《解釋》第6條明確規(guī)定：當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。筆者認為，對商品房銷售宣傳廣告的內(nèi)容性質(zhì)認定，應根據(jù)具體情況區(qū)別處理，不能機械地將其一概作為要約邀請。在實際生活中，買受人往往也正是基于出賣人在宣傳資料中對房屋及相關設施所作的具體確定的說明和允諾才決定購買房屋的?！ ?jù)此，買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾，符合以下3個條件的，即可視為要約：1該內(nèi)容是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾。3該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。對銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容問題，實務界也已突破傳統(tǒng)認識，開始區(qū)別情況予以認定，并作出變通規(guī)定。(4)對商品房周圍環(huán)境質(zhì)量作出的具有明確的公建指標的說明。由于現(xiàn)行法律、法 規(guī)對認購書問題沒有具體規(guī)定，引發(fā)了大量糾紛，急 需給予明確認定。因認購書僅是對簽訂正式合同相關事宜的約定，而且認購書中的定金條款是為擔保主合同履行的從合同。其次，從認購書簽訂的過程和約定的內(nèi)容看，認購書是當事人就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，是約定當事人有義務在一定期限內(nèi)簽訂買賣合同，不是對行為結(jié)果的直接確認。根據(jù)當事人的約定和法律關于定金的規(guī)定，在因當事人一方違反認購書約定，導致商品房買賣合同未能訂立的，按照定金罰則承擔責任，即交付定金的當事人一方違約的，喪失取回定金的權(quán)利。反對意見認為，傳統(tǒng)民法理論的民事賠償主要以補償性為主，且懲罰性賠償主要適用于侵權(quán)責任。贊成觀點認為，商品房買賣合同應適用《消法》第四十九條的規(guī)定。 從我國合同法和《消法》的規(guī)定看，對商品房能否直接適用《消法》第四十九條的規(guī)定沒有明確的規(guī)定，《消法》第四十九條和合同法第一百一十三條規(guī)定的適用條件僅僅限于提供的商品和服務有欺詐行為，而商品房是否屬于其適用范圍沒有明確規(guī)定，學術界和實務界也認識不一。第二，從各國對損害賠償制度的研究和審判實踐看，也均未對懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個國家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展。由此可見，我國立法對懲罰性賠償適用于合同責任不是絕對否定的，且具有良好的社會基礎。三是訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。由此可見，《解釋》所規(guī)定的懲罰性賠償責任在適用條件和結(jié)果上都與《消法》第四十九條的規(guī)定有所不同?！ 》课莸慕桓妒褂?。因此，房屋所有權(quán)就應從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時轉(zhuǎn)移。依據(jù)上述法律、法規(guī)對房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的有關規(guī)定，筆者認為，在法律、法規(guī)和當事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書的，出賣人對房屋的轉(zhuǎn)移占有，即為合同約定的房屋交付使用。當然，即使在當事人沒有明確約定房屋的交付使用包括辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)時，出賣人交鑰匙義務的履行也并非就意味著出賣人的合同義務履行完畢，根據(jù)法律規(guī)定，它還應協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)登記，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人。根據(jù)合同法第一百四十二條規(guī)定：“標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由賣受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”。筆者認為，既然合同法第一百四十二條是針對所有買賣合同標的物作的規(guī)定，并沒有明確區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)，而且，根據(jù)該條法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外的規(guī)定，在法律、法規(guī)沒有規(guī)定或者當事人沒有約定的情況下，房屋的風險轉(zhuǎn)移應適用該條規(guī)定。它在促進商品房市場快速發(fā)展的同時，也帶來了諸多糾紛。對包銷的性質(zhì)認定有三種觀點。認為包銷人最終購買所包銷的商品房，包銷人雖以出賣人的名義銷售商品房，但實質(zhì)上是包銷人在為自身利益銷售商品房。 筆者認為因目前對商品房包銷沒有規(guī)定，《解釋》也不便對包銷行為的性質(zhì)給予歸類，而只宜按照包銷的通常做法，根據(jù)合同法第七條、第八條、第一百二十四條規(guī)定，將其定性為無名合同。因買賣合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體為出賣人與買受人，盡管商品房買賣合同是包銷人出面與買受人簽訂的，但因包銷人是以出賣人名義與買受人簽訂的合同，而且商品房買賣合同的主體仍是出賣人，因此，買賣合同糾紛的訴訟當事人應為出賣人和買受人。商品房按揭是從香港傳入我國內(nèi)地的一種融資購樓方式，包括樓花按揭和現(xiàn)樓按揭。樓宇竣工后，樓花按揭即轉(zhuǎn)為樓宇按揭?，F(xiàn)樓按揭則與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定的預購商品房貸款抵押相同，屬于現(xiàn)房抵押貸款。認為盡管樓花不是現(xiàn)存樓宇，但買樓花會導致事實上獲得樓宇，而且由于購房人在買樓花時已支付部分樓款，因此，雖然樓花具有一種不確定性，它還是具有相當于現(xiàn)存樓宇的價值。3讓與擔保說?！ 奈覈乃痉▽嵺`看，實務中通常將按揭作為抵押處理，已不是英美法系國家法律原本意義上的按揭。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 在商品房擔保貸款糾紛中，一般存在三方主體，三個合同關系。對買受人與出賣人因商品房買賣合同發(fā)生糾紛而請求確認買賣合同無效、撤銷或解除時銀行的訴訟地位問題，有兩種觀點。這就是所謂的詐害防止參加理論。理由：民事訴訟法第五十六條第一款規(guī)定：“對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權(quán)的，有權(quán)提起訴訟?！督忉尅窌簳r采納了第一種觀點。根據(jù)合同法第八十條規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應當通知債務人。14 / 1
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