【正文】 取得商品房預(yù)售許可證明。　　筆者認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法作為行政管理法，主要是對出賣人開發(fā)經(jīng)營行為的行政監(jiān)管和規(guī)范。因此，為避免司法權(quán)與行政權(quán)之間的沖突，人民法院在認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力時(shí)，對出賣人的預(yù)售資格應(yīng)只從形式上進(jìn)行審查，即對出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明簽訂的預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定無效，出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效?！督忉尅凡杉{了第一種觀點(diǎn)。為此，《解釋》第6條明確規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。筆者認(rèn)為，對商品房銷售宣傳廣告的內(nèi)容性質(zhì)認(rèn)定，應(yīng)根據(jù)具體情況區(qū)別處理，不能機(jī)械地將其一概作為要約邀請。在實(shí)際生活中，買受人往往也正是基于出賣人在宣傳資料中對房屋及相關(guān)設(shè)施所作的具體確定的說明和允諾才決定購買房屋的?！　?jù)此，買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾，符合以下3個(gè)條件的，即可視為要約：1該內(nèi)容是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。3該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。對銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容問題，實(shí)務(wù)界也已突破傳統(tǒng)認(rèn)識，開始區(qū)別情況予以認(rèn)定，并作出變通規(guī)定。(4)對商品房周圍環(huán)境質(zhì)量作出的具有明確的公建指標(biāo)的說明。由于現(xiàn)行法律、法 規(guī)對認(rèn)購書問題沒有具體規(guī)定，引發(fā)了大量糾紛，急 需給予明確認(rèn)定。因認(rèn)購書僅是對簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定，而且認(rèn)購書中的定金條款是為擔(dān)保主合同履行的從合同。其次，從認(rèn)購書簽訂的過程和約定的內(nèi)容看，認(rèn)購書是當(dāng)事人就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂買賣合同，不是對行為結(jié)果的直接確認(rèn)。根據(jù)當(dāng)事人的約定和法律關(guān)于定金的規(guī)定，在因當(dāng)事人一方違反認(rèn)購書約定，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，按照定金罰則承擔(dān)責(zé)任，即交付定金的當(dāng)事人一方違約的，喪失取回定金的權(quán)利。反對意見認(rèn)為，傳統(tǒng)民法理論的民事賠償主要以補(bǔ)償性為主，且懲罰性賠償主要適用于侵權(quán)責(zé)任。贊成觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房買賣合同應(yīng)適用《消法》第四十九條的規(guī)定?！　奈覈贤ê汀断ā返囊?guī)定看，對商品房能否直接適用《消法》第四十九條的規(guī)定沒有明確的規(guī)定，《消法》第四十九條和合同法第一百一十三條規(guī)定的適用條件僅僅限于提供的商品和服務(wù)有欺詐行為，而商品房是否屬于其適用范圍沒有明確規(guī)定，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界也認(rèn)識不一。第二，從各國對損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個(gè)國家立法逐步采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展。由此可見，我國立法對懲罰性賠償適用于合同責(zé)任不是絕對否定的，且具有良好的社會(huì)基礎(chǔ)。三是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。由此可見，《解釋》所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與《消法》第四十九條的規(guī)定有所不同。　　房屋的交付使用。因此，房屋所有權(quán)就應(yīng)從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)移。依據(jù)上述法律、法規(guī)對房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的有關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為，在法律、法規(guī)和當(dāng)事人沒有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書的，出賣人對房屋的轉(zhuǎn)移占有，即為合同約定的房屋交付使用。當(dāng)然，即使在當(dāng)事人沒有明確約定房屋的交付使用包括辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)時(shí)，出賣人交鑰匙義務(wù)的履行也并非就意味著出賣人的合同義務(wù)履行完畢，根據(jù)法律規(guī)定，它還應(yīng)協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)登記，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人。根據(jù)合同法第一百四十二條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由賣受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。筆者認(rèn)為，既然合同法第一百四十二條是針對所有買賣合同標(biāo)的物作的規(guī)定，并沒有明確區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，而且，根據(jù)該條法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外的規(guī)定，在法律、法規(guī)沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定的情況下，房屋的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)適用該條規(guī)定。它在促進(jìn)商品房市場快速發(fā)展的同時(shí)，也帶來了諸多糾紛。對包銷的性質(zhì)認(rèn)定有三種觀點(diǎn)。認(rèn)為包銷人最終購買所包銷的商品房，包銷人雖以出賣人的名義銷售商品房，但實(shí)質(zhì)上是包銷人在為自身利益銷售商品房。　　筆者認(rèn)為因目前對商品房包銷沒有規(guī)定，《解釋》也不便對包銷行為的性質(zhì)給予歸類，而只宜按照包銷的通常做法，根據(jù)合同法第七條、第八條、第一百二十四條規(guī)定，將其定性為無名合同。因買賣合同發(fā)生的糾紛，訴訟主體為出賣人與買受人，盡管商品房買賣合同是包銷人出面與買受人簽訂的，但因包銷人是以出賣人名義與買受人簽訂的合同，而且商品房買賣合同的主體仍是出賣人，因此，買賣合同糾紛的訴訟當(dāng)事人應(yīng)為出賣人和買受人。商品房按揭是從香港傳入我國內(nèi)地的一種融資購樓方式，包括樓花按揭和現(xiàn)樓按揭。樓宇竣工后，樓花按揭即轉(zhuǎn)為樓宇按揭?，F(xiàn)樓按揭則與《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定的預(yù)購商品房貸款抵押相同，屬于現(xiàn)房抵押貸款。認(rèn)為盡管樓花不是現(xiàn)存樓宇，但買樓花會(huì)導(dǎo)致事實(shí)上獲得樓宇，而且由于購房人在買樓花時(shí)已支付部分樓款，因此，雖然樓花具有一種不確定性，它還是具有相當(dāng)于現(xiàn)存樓宇的價(jià)值。3讓與擔(dān)保說?！　奈覈乃痉▽?shí)踐看，實(shí)務(wù)中通常將按揭作為抵押處理，已不是英美法系國家法律原本意義上的按揭。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！　≡谏唐贩繐?dān)保貸款糾紛中，一般存在三方主體，三個(gè)合同關(guān)系。對買受人與出賣人因商品房買賣合同發(fā)生糾紛而請求確認(rèn)買賣合同無效、撤銷或解除時(shí)銀行的訴訟地位問題，有兩種觀點(diǎn)。這就是所謂的詐害防止參加理論。理由：民事訴訟法第五十六條第一款規(guī)定：“對當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認(rèn)為有獨(dú)立請求權(quán)的，有權(quán)提起訴訟?！督忉尅窌簳r(shí)采納了第一種觀點(diǎn)。根據(jù)合同法第八十條規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。14 / 1