順馳-美蘭溪谷可行性報(bào)告(doc)-地產(chǎn)可研-全文預(yù)覽
【正文】 0 平米左右 美容美發(fā)： 80 平米左右 辦公室： 80 平米左右 物業(yè)用房： 80 平米左右 價(jià)格定位： 定價(jià)依據(jù)之一：目標(biāo)客戶市場(chǎng)調(diào)研，客戶預(yù) 期 調(diào)查中，目標(biāo)客戶群一致認(rèn)為羅店區(qū)域的房產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格會(huì)比較便宜，考慮到羅店未來規(guī) 劃并未被被訪者充分了解，以及訪問區(qū)域的市場(chǎng)情況，市場(chǎng)能接受的羅店區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格比寶山其他成熟區(qū)域的平均價(jià)格差會(huì)在 700～ 1000 元 /平方左右。 定價(jià)依據(jù)之二：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域比較，市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期 通過對(duì)寶山及羅店區(qū)域市場(chǎng)分析，我們判斷價(jià)格將是項(xiàng)目未來與寶山其他區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的主要優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目也必須具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)才能在未來集中放量的市場(chǎng)中，實(shí)現(xiàn)快速去化。 付清余款，取得國有土地使用權(quán)證－－ 2020 年 2 月 建設(shè)用地規(guī)劃許可證－－ 2020 年 2 月 建筑工程規(guī)劃許可證－－ 2020 年 3 月 施工許可證－－ 2020 年 4 月 銷售許可證－－ 2020 年 7 月 一期銷售周期 ——05 年 712 月 二期銷售周期 ——06 年 110 月 。 定價(jià)依據(jù)之三：分期開發(fā)，提高項(xiàng)目綜合均價(jià) 一期 10 萬平米 05 年推出，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 6500 元 /平米 二期 萬平米 06 年推出 ，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 7400 元 /平米 結(jié)合我們對(duì)項(xiàng)目本身優(yōu)劣勢(shì)的分析，我們擬定項(xiàng)目未來價(jià)格預(yù)期： 一期： 100000 平米高檔公寓，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 6500 元 /平米 二期： 103942 平米高檔公寓，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 7000 元 /平米 43338 平米疊加，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 8000 元 /平米 6373 平米商業(yè)，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 10000 元 /平米 整體銷售均價(jià)約在： 7045 元 /平米 戶型配比： 在整個(gè)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)客戶選擇比較傾向于緊湊型經(jīng)濟(jì)型住宅，既能滿足功能上的需要，又不超過其經(jīng)濟(jì)承受能力。 更高一級(jí)的物業(yè)產(chǎn)品選擇上，羅店的區(qū)域地級(jí)差并不明顯，而且其未來規(guī)劃的前景更被選擇別墅類物業(yè)的購房者所關(guān)注，在價(jià)格接受上并沒有明顯的抵觸。 項(xiàng)目劣勢(shì) 目前，羅店新鎮(zhèn)的配套設(shè)施還不完善，商業(yè)配套在招商過程中； 區(qū)域周邊公共交通條件較差，與市中心及其他成熟居住區(qū)域車行距離較遠(yuǎn)，對(duì)臨近區(qū)域的客源的導(dǎo)入有相當(dāng)大的抗性； 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 到 2020 年，按市政府的規(guī) 劃，將有 100 萬市中心的居民遷出，對(duì)項(xiàng)目而言，在近幾年中，遠(yuǎn)郊市場(chǎng)的逐步成熟將在一定程度上提高區(qū)域的市場(chǎng)容量，引致大量需求； 羅店對(duì)外交通主干道滬太路為一級(jí)公路，南北貫穿寶山全境，連接內(nèi)外環(huán)線，規(guī)劃到明年年中完成道路拓寬為六車道，并將限制和分流重型車輛對(duì)交通的影響。 2020 年項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)量 供應(yīng)地區(qū) 供應(yīng)量（平米） 西城區(qū) 912900 顧村 300000 上大 400000 月浦 150000 總計(jì) 1792900 結(jié)論 綜合供求兩方面分析， 2020 年區(qū)域市場(chǎng)供求關(guān)系基本平衡，雖然，羅店市場(chǎng)面臨一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但良好的市場(chǎng)環(huán)境、大量的市場(chǎng)需求對(duì)項(xiàng)目快速銷售形成有力支撐，前景看好！ 四、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) “三城九鎮(zhèn) ”作為市政府主導(dǎo)的開發(fā)項(xiàng)目，得到了政府部門的全力支持和重視，保證了項(xiàng) 目未來的發(fā)展前景是較好的。 2020 年將推出的土地，即本項(xiàng)目地塊。同時(shí)，羅店在綜合素質(zhì)上要稍遜于附近區(qū)域，尤其是發(fā)展迅速的西城、上大板塊，市場(chǎng)價(jià)值同附近區(qū)域比較仍有一定差距。 羅店與各參照區(qū)域市場(chǎng)的比較分析 羅店 VS 顧村 指標(biāo) 顧村 羅店 地段 鄰近外環(huán)線 寶山北郊，地段較偏 市場(chǎng)影響力 較大 無知名樓盤，市場(chǎng)接受度低 配套設(shè)施 小學(xué)、中學(xué)、公園、商業(yè) 3 萬平米商業(yè)中心建成，處
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