【正文】 目 兩室（ m2） 三室（ m2） 低層住宅（ m2） 面積 95 130 190 5. 建筑立面： 借助高水平設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)手法，營造現(xiàn)代感強(qiáng)的建筑風(fēng)格，通過勻稱的線條處理與簡潔、明快的色彩，注重建筑的美感，強(qiáng)調(diào)可識別性。結(jié)合太陽城整體規(guī)劃，采取板式小高層、普通多層與低層相結(jié)合的建筑形式，具體 配比見下表： 建筑形式 層數(shù) 比例（ %） 板式小高層 10 40 普通多層 40 準(zhǔn)低層 3—— 4 20 合計(jì) —— 100 3. 房型平面設(shè)計(jì)： ? 在戶均面積上適當(dāng)做出檔次差異，迎合不同層次客戶群的不同需求，多采用錯層與躍層設(shè)計(jì)；低層住宅在保證平面合理性與居住舒適性的基礎(chǔ)上，采用個性化設(shè)計(jì)。 另一方面，由于目前社會老齡化現(xiàn)象比較明顯，要對老年人的居住需求給予一定的重視。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 31 頁 大量的管理資料下載 2. 從收入上劃分 與起步區(qū)不同，太陽城 2 期的客戶群在收入上應(yīng) 具有一定的差異性，主力客戶群主要由以下兩方面構(gòu)成： ? 擁有穩(wěn)定未來收入的職業(yè)經(jīng)理層和白領(lǐng)階層，這部分人群的事業(yè)蒸蒸日上，對未來信心十足，是社會的有生力量，他們向往綜合素質(zhì)高，環(huán)境優(yōu)美，與自身品位相符的項(xiàng)目。 ? 在天津開發(fā)區(qū)和天津機(jī)場工作的高級白領(lǐng)。小型商業(yè)設(shè)施分散設(shè)置于 2地東側(cè) 和 5地的中間位置。 2． 結(jié)合開發(fā)節(jié)奏逐步完成居住區(qū)功能的發(fā)展與延續(xù)，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展。 5． 通過起步區(qū)對整個太陽城項(xiàng)目的展示效果，提升項(xiàng)目綜合價值，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。 二． 發(fā)展思路 1． 倡導(dǎo)新的居住理念，在理念的指導(dǎo)下，進(jìn)行規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等設(shè)計(jì)，使各項(xiàng)設(shè)計(jì)成為理念的最有力支撐。 “中等收入階層”應(yīng)該是指：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭月收入在 3000 元 /平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對未來美好生活充滿信心和渴望的人 群。 6． 在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對項(xiàng)目居住理念的提升，加強(qiáng)對大社區(qū)生活方式的營造，在操作上應(yīng)不斷制造熱點(diǎn)，提高市場關(guān)注度。 2． 密切關(guān)注起步區(qū)市場反應(yīng)情況，根據(jù)市場需求進(jìn)行二期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位，并注意不同類型產(chǎn)品的配置以占領(lǐng)更大的目標(biāo)市場。 6． 北京 2020 年奧運(yùn)會選定天津機(jī)場作為輔助機(jī)場，有消息稱計(jì)劃在京津之間再修一條高架輕軌。 3． 太陽城周邊道路交通及所處地理位置將使其成為天津市未來的熱點(diǎn)區(qū)域。這些項(xiàng)目對順馳太陽城有直接影響，將持續(xù)威脅每一期開發(fā)。 5． 4地內(nèi)有現(xiàn)狀電話局一座，將對區(qū)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。 二． 項(xiàng)目劣勢 1． 與周邊項(xiàng)目相對比，土地成本較高，付款壓力大。未來隨著東南半環(huán)的改造、真理道的貫通、地鐵 2 號線的興建，項(xiàng)目周邊的交通狀況會得到更大程度的改善。 通過上述我們對天津市總體市場及順馳太陽城相關(guān)區(qū)域市場消費(fèi)行為分析，我們認(rèn)為隨著天津市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民購買力也將逐步提高，加之河?xùn)|區(qū)大規(guī)模開發(fā)的熱度升溫，隨著消費(fèi)者購房理念的日漸成熟，適應(yīng)市場需求并引領(lǐng)市場的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場空間。 10． 物業(yè)管理受重視的程度在消費(fèi)者購房時考慮的各種因素中比重有所增加，表明消費(fèi)者開始注重入住后的小區(qū)管理和生活服務(wù)了。 6． 貸款買房成為購房最主要的付款方式，人們正在逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費(fèi)方式，樹立了借貸購房的住宅消費(fèi)觀念。 2． 每平方米 2020 元 —— 3000 元的住宅為市場主流產(chǎn)品，又因各個區(qū)域的價值發(fā)展水平不同而有所差別， 25 萬 ——30 萬元的住宅最受市場歡迎。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 19 頁 大量的管理資料下載 客戶購房最主要的原因示意圖 原因 頻次 百分比改善居住環(huán)境 196 給自已準(zhǔn)備 5 離上班單位近 24 8結(jié)婚用 9 3取消福利分房不得不買房 12 4拆遷 18 6其它 36 12合計(jì) 300 100麗苑對客戶最大的吸引因素因素 頻次 百分比價格合適物有所值 66 22政府工程質(zhì)量有保障 48 16環(huán)境優(yōu)美綠化率高 126 42上班上學(xué)較近 18 6規(guī)模大有很好的發(fā)展前景 13 親屬朋友相鄰而居比較方便 11 物業(yè)管理良好 2 其它 16 合計(jì) 300 100麗苑買房主要原因050100150200250改善居住環(huán)境給自已準(zhǔn)備離上班單位近結(jié)婚用取消福利分房不得不買房拆遷 其它購買吸引力020406080100120140價格合適物有所值政府工程質(zhì)量有保障環(huán)境優(yōu)美綠化率高上班上學(xué)較近規(guī)模大有很好的發(fā)展前景親屬朋友相鄰而居比較方便物業(yè)管理良好其它 3． 麗苑一期目前存在的最大的問題，依然是交通不便，周 邊生活設(shè)施不完善，對于工程質(zhì)量和物業(yè)管理也頗有微詞。 4． 新遷進(jìn)居民有更多的購房經(jīng)驗(yàn)，除了關(guān)心環(huán)境外，對于開發(fā)商實(shí)力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者，購房更趨理性化。舊區(qū)居民對住宅產(chǎn)品各因素的關(guān)心程度示意圖 關(guān)注點(diǎn) 頻次 百分比小區(qū)環(huán)境 219 地點(diǎn) 123 物業(yè)管理 63 開發(fā)商實(shí)力 21 房型 84 14小區(qū)周邊環(huán)境 63 小區(qū)設(shè)施 21 合計(jì) 594 99缺省 6 1總計(jì) 600 100被訪者的關(guān)注點(diǎn)示意圖小區(qū)環(huán)境地點(diǎn)物業(yè)管理開發(fā)商實(shí)力房型小區(qū)周邊環(huán)境小區(qū)設(shè)施 通過總體數(shù)據(jù)表明，河?xùn)|區(qū)老居民區(qū)的消 費(fèi)者購買能力偏低，對住宅的需求處于最基本的階段，居住條件要求不高。 85649311616850500000100000015000002 0 0 0 元以下 20203000元 30004000元 4 0 0 0 元以上1 9 9 9 年~ 2 0 0 1 年5 月河?xùn)|區(qū)商品房各價位成交量動態(tài)分布圖 2． 居民解決住房困難或者改善居住條件是購房最主要的目的。從 2020 年和 2020 年 5 月的商品房成交量的動態(tài)分布圖就能看出：河?xùn)|區(qū) 2020 年商品房成交量已是各區(qū) 之首。南開區(qū)除部分城區(qū)的拆遷尚未完成，大型可開發(fā)項(xiàng) 目也寥寥無幾，而且上述兩區(qū)項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化傾向。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 15 頁 大量的管理資料下載 三． 區(qū)域市場消費(fèi)者行為分析 目前河?xùn)|區(qū)的大型住宅項(xiàng)目集中于津塘公路，東站后廣場、衛(wèi)國道沿線及富民路附近地區(qū)。 3． 隨著河西、和平、南開居民的遷入，人文環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)。 ? 戀日風(fēng)景 該項(xiàng)目位于衛(wèi)國道以 18 萬平米的大型社區(qū)、 4 層半低層低密度的規(guī)劃設(shè)計(jì)、 3 萬平米的主題花園、 1 萬平方米水景花園、雙語幼兒園為主要宣傳賣點(diǎn)，形象清新秀麗。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 14 頁 大量的管理資料下載 ? 金灣花園 項(xiàng)目總建筑面積 21 萬平米，地處河?xùn)|公園西側(cè)。 (二 ) 區(qū)域市場現(xiàn)狀 針對順馳太陽城項(xiàng)目，對周邊項(xiàng)目進(jìn)行了市場調(diào)查。河?xùn)|區(qū)距離市中心較遠(yuǎn)區(qū)域的項(xiàng)目大多數(shù)檔次不高，定位較低，主要以低價位吸引客戶。這兩個區(qū)的整體發(fā)展水平落后于和平、河西、南開三區(qū)，但好于紅橋區(qū)，在天津市屬中游水平。 ? 利用大規(guī)模土地資源實(shí)施大盤開發(fā)，通過合理規(guī)劃、有效利用土地資源提供環(huán)境優(yōu)美、配套完善、居住氛圍濃郁的住宅區(qū)。 5． 住宅建設(shè)的郊區(qū)化傾向。 隨著城市用地的日趨減少，土地價格會不斷攀升， 而且隨著生活水平的提高，對高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔項(xiàng)目需求增大，這都將使房地產(chǎn)的相對價格穩(wěn)步上升。 從 2020 年政府頒布的一些相關(guān)政策來看，住宅市場的政策支持力度仍在加大。 2020 年，全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個消費(fèi)貸款余額的 86%， 貸款購房比例達(dá)71％。 2． 住宅改善型消費(fèi)增加，居民對小戶型的商品房需求減弱。 (二 ) 住宅市場當(dāng)前特點(diǎn) 從天津市房管 局獲悉， 2020 年天津市住宅市場繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，住房消費(fèi)持續(xù)增長。 九五期間，天津市實(shí)施了大規(guī)模的危陋平房改造，從 1999 年以來，又加大了住房分配制度改革的力度，并相繼出臺了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對刺激住宅市場需求產(chǎn)生了積極的影響。 二． 法律性風(fēng)險評估 太陽城項(xiàng)目為天津市重點(diǎn)政府工程之一，土地合作方具有很強(qiáng)的政府背景，與土地相關(guān)的各項(xiàng)法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風(fēng)險。 六． 土地價格 按照我公司與天津市安居工程辦公室簽訂的土地協(xié)議，太陽城2 期 8地塊分別按紅線內(nèi)用地每畝 51 萬和 52 萬支付土地及大配套費(fèi)用，費(fèi)用總計(jì)約為 19983 萬元。 ? 交通：位于麗苑一期的公交總站以及太陽城起步區(qū)的公交車站。 從人文環(huán)境看，太陽城地處河?xùn)|區(qū)與東麗區(qū)結(jié)合部，南側(cè)為萬天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 6 頁 大量的管理資料下載 新村居住區(qū)。地鐵 2 號線的興建將為太陽城及周邊居民帶來極大便利，大幅提升沿線地塊的區(qū)位價值。程林莊路改造工程現(xiàn)已啟動，張貴莊路規(guī)劃為寬度 100140 米的“世紀(jì)大道”，計(jì)劃年底竣工。 太陽城地塊西側(cè)緊鄰規(guī)劃中的東南半環(huán) —— 昆侖路段，目前東南半環(huán)黑牛城道路段及海河大橋工程正在緊張施工，整個工程預(yù)計(jì)3 至 5 年內(nèi)完成。 三． 交通狀況 該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊道路四通八達(dá)，距中環(huán)線 公里，距市中心 5 公里、天津站 7 公里、天津機(jī)場 9 公里。 太陽城 2 期為 8地塊，位于東真理道以北。太陽城項(xiàng)目全部建成后，住宅建筑面積將達(dá)到 140 萬平方米，其開發(fā)運(yùn)作標(biāo)志著天津市住宅開發(fā)進(jìn)入了大盤時代，具有劃時代的意義。 順馳太陽城項(xiàng)目起步區(qū)住宅建筑面積 25 萬平方米、 2 期規(guī)劃住宅建筑面積 27 萬平方米，由我公司獨(dú)立開發(fā)，關(guān)于后期 10 五個地塊的開發(fā)，我公司已經(jīng)與天津市安居工程辦公室達(dá)成合作意向。 天津順馳發(fā)展股份有限公司