【正文】 環(huán)境相協(xié)調，走可持續(xù)發(fā)展之路”。在利用土地方面，該項目在建設過程中將嚴格遵守國家土地規(guī)劃方面的政策，同時采用國外在集約利用土地方面的先進經(jīng)驗，提高土地利用率。 （二）供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，杜絕水量流 失。不得選用已公布淘汰的機電產品，國家產業(yè)政策限制內的產業(yè)序列和規(guī)模量。 二、水利用情況 本場地地下水主要賦存于第四系覆蓋層及風化基巖孔隙、裂隙之中，其類型為潛水，地下水主要補給來源由大氣降水補給。 （三）木材：可從本地購進。觀晟國際建設項目 項目申請報告 38 第一節(jié) 資源開發(fā)方案 本項目為房地產開發(fā)類項目，為資源利用類項目，不屬于資源開發(fā)項目。在開發(fā)過程中其最重要的資源便是土地。土地總面積的有限性從宏觀上限制了土地總供給，這一點在城市土地利用中顯得很明顯。 泗陽亞泰 宿遷市亞泰房地產開發(fā)有 限公司已具備營業(yè)資格，開發(fā)資質為二級，滿足項目的開發(fā)要求。 四級資質的房地產 開發(fā)企業(yè)限于在城市規(guī)劃區(qū)以外的鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事房地產開發(fā)業(yè)務，可以承擔建筑面積 5 萬平方米以下的開發(fā)建設項目，不 得承擔七層 (含 )以上的建筑物的建設。 三、資質等級 本項目作為房地產開 發(fā)項目，根據(jù)《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《中華人民共和國城市 房地產管理法》、《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》、江蘇省實施《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》細則等文件的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應申請核定企業(yè)資質等級，領取房地產開發(fā)企業(yè)資質證書，并按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。對于面向中等收入消費者、以開發(fā)普通住 宅為主、具備較強競爭實力及品牌影響力的房地產企業(yè)，將獲得更廣闊的發(fā)展空間。 （三） 強化 差別化住房信貸政策 對貸款 購買 第二套住房的家庭，首付款比 例不低于 60%，貸款利率不低于基準利率的 倍。觀晟國際建設項目 項目申請報告 34 發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標。 第二節(jié) 相關產業(yè)政策 一、《 產業(yè)結構調整指導目錄（ 2020 年本） 》 按照國家發(fā)改委《 產業(yè)結構調整指導目錄（ 2020 年本 ） 》關于鼓勵、限制和淘汰目錄的限定，鼓勵國家住宅示范工程建設，限制別墅類房地產開發(fā)項目，擬建項目總容積率為 ，不屬于其中的限制類范疇。本項目建設在城市規(guī)劃范圍內，符合泗泗陽亞泰為滿足不同收入水平家庭結構的住房需求，規(guī)劃期內，泗陽縣應建設各類商品住房。堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設”的總體要求，推進房地產穩(wěn)步發(fā)展，“十二五”期間新開工房地產項目面積 500 萬平方米以上。規(guī)范物業(yè)管理市場，提高物業(yè)管理水平，擴大物業(yè)管理覆蓋面”。觀晟國際建設項目 項目申請報告 32 配套設施水平。 本項目符合《江蘇省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中“推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化進程，推廣綠色建筑和成品住宅，發(fā)展為工業(yè)、商務及其他行業(yè)服務的房地產業(yè)，規(guī)范物業(yè)服務行為”。 泗陽亞泰 人防通風：設置平戰(zhàn)結合通風系統(tǒng)，滿足戰(zhàn)時按清潔、濾毒和密閉三種方式運行，送風量按清潔式 6m3/h178。 二、各幢樓入口門廳安裝對講系統(tǒng)，安設防盜電子門，每戶均安裝防盜門，加強單元防盜能力。 二、各單元均有良好的采光通風條件，主要臥室、起居室朝南，窗地比大于 1／ 7，同時符合節(jié)能要求。 六、水泵房和配電間采用專 業(yè)部門的標準設計，有良好的通風采光，并有降低噪聲的措施。 二、底層建筑均有良好的通風采光，并設有供相應人員使用的衛(wèi)生設施。 生活垃圾：居民生活垃圾集中存放于場地內垃圾收集小間，由專人收集到垃圾收集站，再由環(huán)衛(wèi)部門定時清運。采用誘導通風系統(tǒng)，減少排風系統(tǒng)的系統(tǒng)阻力，從而可以減少風機功耗。 三、給排水節(jié)能 采用六升以下的節(jié)水型坐便器。 泗陽亞泰 設計上考慮無障礙設計：在高層住宅、商鋪及公共建筑入口處、入口平臺、公共走道等均為無障礙設計，設置輪椅坡道和盲道，并設置盲文標志。每戶廚房內設 4m3/h 燃氣計量表一只，同時供一臺雙眼灶使用。 （五）、其他房間按熱平衡計算確定 泗陽亞泰 五、通風、防排煙系統(tǒng) （一）車庫設機械排風兼消防排煙系統(tǒng)，換氣次數(shù)為 6 次 /小時，自然或機械補風。 二、設計范圍 （一）住宅樓及商業(yè)用房等空調及通風系統(tǒng)； （二）車庫的通風及排煙系統(tǒng)； （三）車庫的人防通風系統(tǒng)； （四）住宅廚房燃氣設計。 五、建筑滅火器配置 地下車庫及各房間配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。系統(tǒng)設計用水量按 28L/s。滅火水槍的充實水柱為 10m。觀晟國際建設項目 項目申請報告 24 在室外給水環(huán)網(wǎng)上設置室外地上式消火栓，消火栓間距＜ 120m，均勻分布在消防主體周圍并與消防主 體的間距大于 5m，小于 40m，采用室外地上式消火栓。規(guī)劃建筑的四周利用城市道路及消防通道設置了環(huán)形消防車道。 家居布線系統(tǒng) 住戶室內配置家居信息配線箱，電話、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)等的通信線纜統(tǒng)一由家居弱電配線箱進行配線管理，在主臥室、起居室、書房設電話、數(shù)據(jù)雙孔插座；次臥室和主衛(wèi)生間設電話插座。每戶引入 1 根 4 對超 5類非屏蔽雙絞線到家居信息配線箱。 二、設計范圍和內容 本工程弱電系統(tǒng)設計有電話和數(shù)據(jù)通信、有線電視、安保及停車庫管理等系統(tǒng)。觀晟國際建設項目 項目申請報告 22 消防保護等級為一級。 七、保安措 施 （一）本工程為二類防雷等級，設防雷保護，采用聯(lián)合接地，接地電阻不大于 1 歐姆。 （三）消防設備 應急照明及重要負荷采用雙電源末端自動切換。 三、負荷等級及負荷估算 泗陽亞泰 （二） 高層住 宅 設有消火栓和輔助滅火器材滅火器。 泗陽亞泰生活污廢水排入市政污水管網(wǎng)接口 W52’。 三、排水系統(tǒng) 衛(wèi)生器具選用節(jié)水型。 沿街商鋪由蓄水池 —— 變頻恒壓給水泵 —— 用水點供水，各用水點水壓由減壓閥調節(jié)，不高于 ，不低于 （復式）。觀晟國際建設項目 項目申請報告 19 水源取自市政供水管網(wǎng)，各引一路 DN200 供水管，供生活和消防用水， DN150 生活用水從其中一路上引出。 （二）混凝土采用強度等級為 C30~C40 的混凝土。 三、結構選型 （一）基礎部分 泗陽亞泰 二、基本設計參數(shù)取值 （一）主要設計參數(shù) 根據(jù) 《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》 ，本工程建筑結構設計使用年限為 50 年，建筑結構安全等級為二級，建筑結構安全等級為二級，地基基礎設計等級暫定為乙級。 廚房衛(wèi)生間廢水管、雨水管和污水管采用 UPVC 管，生活給水管用鋁塑復合管，室外排水管采用 UPVC 加筋管。 外墻采用 200 厚粉煤灰加氣混凝土砌塊，節(jié)約土地資源，保護農田。 防盜報警 煤氣泄露報警 匪情求救報警 （ 2）四新成果應用 住宅屋面采用憎水性珍珠巖板塊隔層，起到保溫隔熱及防滲 作用。在商業(yè)裙房屋頂，設置綠化健身設施及晨練步道，既滿足居日常民生活需求，同時也給居民一個開闊的休閑健身場所，為小區(qū)居民創(chuàng)造了一個安靜、安全、舒適的生活環(huán)境。高層住宅采用公建化立面，豐富城市立面，同時在色彩上與裙房部分遙相呼應，達到整個項目和諧統(tǒng)一的目的。 本方案所有戶型日照均滿足泗陽規(guī)劃要求。 （三）、戶型平面設計理念 —— 以人為本 切合泗陽 地區(qū)的氣候特征，設計充分考慮戶型的采光、通風。觀晟國際建設項目 項目申請報告 14 通過平面輪廓線的變化和體量的穿插變化，從而形成整體的和諧建筑群體空間效果。 小區(qū)內主要道路在商業(yè)房背面，小區(qū)道路與商業(yè)道路共同形成環(huán)形通道。 （一）道路設計：基地周邊結合城市道路設置消防環(huán)道，車行道（寬度 6 米）采用單行道方式。 （二）功能布局：北兩側地塊沿路設為商鋪，地塊由內道路分割形成的開敞空間兩側布置商輔。 六、規(guī)劃結構 泗陽亞泰 （六）運營經(jīng)濟 —— 廣告帶動商業(yè)。 （四）吸引人流 —— 商務廣場、綜合市場。 泗陽亞泰 （三）易操作性原則 從開發(fā)角度 通過合理的功能布局，提高方案建設的可操作性。 四、規(guī)劃原則 （一）標志性原則 從城市景觀角度 泗陽亞泰 商業(yè)區(qū)設置外圍停車場，分塊布置均勻，使每幢樓從不同角度都能享受停車場，并拉動人氣。觀晟國際建設項目 項目申請報告 10 用地南側為次級車行道路，車流量較北側小，受噪音與車流的干擾少，適合布置小區(qū)機動車主要出入口，方便出行。通過本項目設計，同步提升地塊及周邊地區(qū)的社會價值，提升城市形象，符合泗陽縣城整體規(guī)劃風貌，體現(xiàn)出城區(qū)發(fā)展的面貌。 項目以吸取先進理念、強化城市空間布局、激發(fā)城市發(fā)展動力、促進城市經(jīng)濟發(fā)展為理念，在綜合評價基地特點的基礎上，根據(jù)規(guī)劃功能定位，利用基地周邊道路構筑規(guī)劃地塊的主要路網(wǎng)，以空間高低差為自然分隔，把居住區(qū)與商務 區(qū)完全獨立開來。 泗陽亞泰本設計設定有高層、多層住宅，商業(yè)商鋪為一體的綜合性都市建筑風貌，項目規(guī)劃目標為承載區(qū)域商 業(yè)中心功能，帶動泗陽商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造一個功能完善、富有特色，充分展現(xiàn) 21 世紀現(xiàn)代化風貌的商業(yè)結實合體，設計一個高品質高檔次的住宅小區(qū)，提升地區(qū)居民居住檔次。觀晟國際建設項目 項目申請報告 8 第二章 建議工程方案 第一節(jié) 總體規(guī)劃設計 一、規(guī)劃背景 規(guī)劃建筑位于泗陽開發(fā)區(qū)中心位置，地塊東臨麗景雅苑項目，南臨重慶路，西臨金蘋果服飾公司，北臨北京東路。 宿遷市亞泰房地產開發(fā)有限公司 于 2020 年 10 月 11 日 經(jīng)宿遷市泗陽工商行政管理局批準注冊成立，注冊地址為泗陽經(jīng)濟開 發(fā)區(qū)標二期限，法定代表人為龔建昌，注冊資本 5000 萬 元人民幣，實收資本 5000 萬 元人民幣， 公司類型為 有限公司。觀晟國際建設項目 項目申請報告 6 表 13 項目主要技術經(jīng)濟指標表 序號 項目 單位 指標 備注 一 技術指標 1 總用 地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 3 占地面積 平方米 37130 地上建筑面積 平方米 住宅 平方米 商業(yè) 平方米 物管 平方米 427 社區(qū)辦公 平方米 427 公建 平方米 75 多層底層車庫 平方米 高層底層車庫 平方米 4 地下建筑面積 平方米 5 戶數(shù) 高層 /多層 1344 6 停車位 個 598 其中 :住宅停車位 個 542 商業(yè)停車位 個 56 7 建筑密度 % 25 8 容積率 / 9 綠地率 % 35 二 經(jīng)濟指標 1 總投資 萬元 38600 100% 工程前期費用 萬元 % 工程建安費用 萬元 % 工程建設配套費用 萬元 % 基本預備費 萬元 % 泗陽亞泰 （二）實施計劃安排 整個項目建設，計劃在 24 個月內完成。 表 11 建設規(guī)模一覽表 項目 單位 數(shù)量 總用地面積 平方米 總建筑面積 平方米 占地面積 平方米 37130 地上建筑面積 平方米 住宅 平方米 商業(yè) 平方米 物管 平方米 427 社區(qū)辦公 平方米 427 公建 平方米 75 多層底層車庫 平方米 高層底層車庫 平方米 地下建筑面積 平方米 戶數(shù) 高層 /多層 1344 停車位 個 598 其中 :住宅停車位 個 542 商業(yè)停車位 個 56 泗陽亞泰 四、建設規(guī)模及內容 本項目規(guī)劃用地面積約為 平方米（約為 畝），總建筑面積 ，其中：地上總建筑面積 。觀晟國際建設項目 項目申請報告 4 要步行出入口。觀晟國際建設項目 建設單位： 宿遷市亞泰房地產開發(fā)有限公司 項目性質： 新建 總 投 資 ： 38600 萬元 項目法人： 龔建昌 項目負責人： 袁亮 聯(lián)系人： 13901123670 第一節(jié) 項目情況 一、項目名稱 泗陽亞泰178。泗陽亞泰觀晟國際建設項目 項目申請報告 3 第一章 項目概況 項目名稱： 泗陽亞泰178。 用地北側北京東路為一條城市主要道路，車流人流量較大，具有較大的商業(yè)價值，因此北側適合布置商業(yè)功能；由于北側面臨城市主要道路比較寬闊，受日照限制較小，可以布置高層住宅；在北側中部布置為小區(qū)主泗陽亞泰項目的建成，將