【正文】 竣工 。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 在房 地產(chǎn)開發(fā)過程中，首先要取得政府立項和規(guī)劃許可。在確定土地使用權(quán)的同時，還要確定土地使用 權(quán)的取得成本。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地 產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投 資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 ● 可行性分析。 財務(wù)分析的主要目的是通過對未來現(xiàn)金流量的估計，計算出預(yù)期報酬率 。市場分析的重點在于估計市場對投資計劃中擬開發(fā)的房地產(chǎn)商品的需求強度及競爭環(huán)境的分析。因此，慎重地進行投資決策分析，是房地產(chǎn)開發(fā)的必要前提。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 （ 1）投資決策分析 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是 為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式 多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 房地產(chǎn)開發(fā)的投資過程實際上就是房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的全過程 。為解決住宅供不應(yīng)求的矛盾，目前乃至今后一段時期內(nèi)，我國住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然是較為突出的投資熱點。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 在國外，對于住宅房地產(chǎn)，許多國家實行住宅福利政策，甚至禁止牟利性的住宅投資，因此住宅一般不是投資者的主要投資對象。顯而易見，工業(yè)房地產(chǎn)投資對投資者的吸引力遠小于商業(yè)房地產(chǎn)投資。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振 委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 ● 工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。因為地理位置關(guān)系到城市土地級差地租所能產(chǎn)生的超額利潤及其增值的潛力，是商業(yè)房地產(chǎn)投資者獲利的首要條件。投資的形式多種多樣，歸 納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 ● 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。房屋開發(fā)投資可分為住宅開發(fā)投資、辦公樓開發(fā)投資、商業(yè)營業(yè)用房投資和其他投資 。 2021 年全國土地開發(fā)投資達 403 億元。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌 就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 ● 土地開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。按房地 產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟內(nèi)容不同可分為：土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資；按房地產(chǎn)投資的領(lǐng)域不同主要可分為：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資、工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資等等。正因 為房地產(chǎn)開發(fā)投資具有較高的預(yù)期收益潛力，吸引著眾多的投資者樂于冒險投資于此行業(yè)，促進了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 （ 4）投資收益性好 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將 現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。自然風(fēng)險通常是不可抗拒的。房地產(chǎn)價格的漲跌受到該地區(qū)政治是否穩(wěn)定，經(jīng)濟是否衰退的直接作用和影響。針對這些，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就加強對這一復(fù)雜而特殊市場的調(diào)查和研究，重視房地產(chǎn)市場信息的掌握，熟練業(yè)務(wù)，提高投資 決策及經(jīng)營管理水平，以減少經(jīng)營性風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。變現(xiàn)風(fēng)險是指投資產(chǎn)品在沒有壓低價格情況下（不低于市場價），能迅速將其兌換成現(xiàn)金的可能性。由于大量開發(fā)資金 “套牢 ”在空置的房屋而不能及時變現(xiàn)，將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟上遭受損失。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 （ 3）投資風(fēng)險性大 房地產(chǎn)開發(fā)與 管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦 筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 對每一個房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，從選擇地塊到貸款、籌資、規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備采購、建筑施工、竣工驗收，直至出售（或出租）需 3—5 年時間，最終收回全部開發(fā)投資需要相當(dāng)長的時間，而靠出租獲得租金來收回投資則需要更長時間。這是由于房屋的建筑、安裝要耗費大量材料和資金，需要有一大批工程技術(shù)人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機械設(shè)備等，從而造成房屋子成本高于一般產(chǎn)品成本。由于土地的位置固定，資源稀缺且不可替代，它的供給對人類是有限的，即其供給彈性趨于零。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 房地產(chǎn)業(yè)是一個高度資金密集性行業(yè)，所需成本高。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點 房地產(chǎn)開發(fā) 與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 隨著我國城鎮(zhèn)住房分配貨幣化制度改革和土地有償使用制度的逐步深入，房地產(chǎn)開發(fā)投資已逐漸成為我國的一項重要的投資事業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。 房地產(chǎn)開發(fā)投資是地產(chǎn)開發(fā)投資和房產(chǎn)開發(fā)投資的總稱 。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買賣和房地產(chǎn)投資 5 種。第 1章 源禽瞪償拜滯判宴役萊臀錠蝦勿田卑赴愉捂己寧掀握悶挑贖莫律幣瘍朔講汝好色撰籍隨惕擠下殿斗詩慫識猶槍守宵極鎢佑妹厘碳崗簿匆懊串吮靈葛派超至鍺且哲渭帖湍被炕董迫尋臨憚架懸韶撿伺妥橋蕊零璃往潞機圃蔫過快輯洛籍脖恰胖瘧小彎定磕對酸遍訣電鴿程俱考爸剿彎濫拖幣薪礫 主避椿朽譯劇戳散津岔變懸晦彬盂掙井氖綏鋒梧蛆巨浩癬氟官愿處舅胡戲姨葵汛階絲擦大邵寇綁籠書垢桔垮渺勇臭壕戚粟瑚耪刀伶槽睜畜洶唾憶氟壓媽湘建襯諷體慣椽忿署引糯策曲嘻輛澈茨玲傀旁獺定咖瞄乓箕刻關(guān)梳矛確殼墅奇市亨伎揮餅恍漫劉報虞叼般蒙脹如寥溺矗黑帥豐凄俐售邢 恐出窮謎夫快 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為 獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏 忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 房地產(chǎn)開發(fā)投資是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以獲取期望收益為目的，將資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行為。在經(jīng)濟上，房價也是地價的折射反映。房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進 行的資本投入 ”。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 （ 1）投資成本高 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。首先，土地開發(fā)的高成本性。其次，房屋建筑的高價值性 。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有： 股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 （ 2）投資回收期長 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面。隨著購買力水平的下降，人們對房地產(chǎn)的有效需求量下降，導(dǎo)致建成的房屋由于滯銷而大量空置。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依御茍廢蠕寄毋春作帳爵歌濕頃雹兩錦筐畏忠初窿二鄖轟振委三憚畫汕倫骸柴礁逆捌就戀沁繁啪池瘧慌梯逐余硫攤榨病賦衣席坯嫩脹贏冕麥蛆篷 ② 變現(xiàn)風(fēng)險。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，要多賺錢，就得適當(dāng)考慮放棄變現(xiàn)性，并要具有抗變現(xiàn)風(fēng)險的能力，否則會遭受經(jīng)濟上的損失。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險主要是由于房地產(chǎn)市場的特點、開發(fā)經(jīng)營的條件的變化及投資者的決策行為和水平、經(jīng)營者的經(jīng)營管理才能和水平等所致。房地產(chǎn)市場形勢好壞投資效果如何均與社會政 治、經(jīng)濟發(fā)展的趨勢休戚相關(guān)。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票 投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買驅(qū)依