君山湖現(xiàn)代城_整體營銷策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 的誤區(qū) ,充分考 慮客戶心理學(xué)及市場大環(huán)境 . 君山湖 原則 2：局部采用片面定價，部分問題及 草狗產(chǎn)品會用相互接近的價格推向市場，將利潤損失最小化。 君山湖現(xiàn)代城 草狗產(chǎn)品： 所有樓棟底層和頂層房源 ? 根據(jù)上述產(chǎn)品劃分我司推案順序建議： 一期：推出 2樓、 3樓、 4樓、 5樓，盡量先推 3樓、 5樓；對 3樓、 5樓保留部分房源，原則上不超過 20%；對 2樓、 4樓開出部分房源，原則上不超過 70%。 ） 10樓 明星產(chǎn)品：（ 指有望成為金牛，尚屬成長期的產(chǎn)品。現(xiàn)代城 注 :整體房源銷售按套數(shù)計算去化量，總量為 212 套。 二、整盤銷售推案時間節(jié)點(diǎn)： 銷售階段分類 推案時間的階段分類按銷售的四個時期進(jìn)行排布：預(yù)約期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、衰退期?，F(xiàn)代城 衰退期是銷售逐步減弱的階段，它的期限沒有固定的說法，會根據(jù)個案情況的不同而有所區(qū)別。 H、逐步抬高價格 在銷售過程中，抬價比降價更能引起客戶的注意，也更能夠促進(jìn)成交，這與其它行業(yè)的銷售是一樣的道理，當(dāng)然同樣要注意萬事不是絕對的。這里有一點(diǎn)需要注意的就是，給予優(yōu)惠的真正原因不能讓客戶知曉，因此要想好事先的說詞，否則就會弄巧成拙。 F、特惠房的推出 任何一個樓盤，基本上都會有一到兩種戶型比較難賣。出于此方面考慮，舉行抽獎活動還能夠產(chǎn)生一些附帶的積極作用，例如可以提高發(fā)展商的企業(yè)形象，可以提高已購客戶介紹新客戶的比率，促進(jìn)補(bǔ)足簽約的動作等?，F(xiàn)代城 客戶樂意為你介紹新客戶，畢竟這關(guān)系到他們自身的利益。當(dāng)客戶過生日的時候，給客戶送上一個生日祝福，會比你數(shù)次電話追蹤他的效果要好得多。 A、寫信 無論在銷售的哪個階段，都可以根據(jù)客戶的實際情況來采用這種營銷方式，重點(diǎn)當(dāng)然還是 在銷售成熟期。而成熟期是銷售最佳的階段，為期大概有兩至三個月。 D、開盤優(yōu)惠政策 價格因素是客戶購買房屋很重要的一個考量因素，怎樣采用適當(dāng)?shù)恼劭圩寖r吸引客戶來人在開盤階段就顯得相當(dāng)重要。 B、輔助媒體的實施 要形成造勢及客戶之間的耳語活動，要做到這一點(diǎn)，就要實施全方位的輔助媒體，主要的有戶外 SP 活動、 的派發(fā)、海報的張貼、戶外廣告、橫幅、現(xiàn)場圍板的制作。在這個階段，主要的營銷方向是提高樓盤的整體形象力及使用各種方式促進(jìn)來人來電。入市之后，在目標(biāo)均價水平既定的前提下，運(yùn)用價格策略，“爬坡 式”穩(wěn)健上升，從心理上催促有效需求趕快落定，這樣能在保證均價水平的前提下，在最短的時間內(nèi)提高銷售率至理想的水平。因本項目體積不大，周期較 短，所以要精心策劃，分區(qū)分量控制銷售，同時為銷售期預(yù)留充分上漲空間。 銷售原則 5：專業(yè)知識；從銷售行業(yè)的專業(yè)度出發(fā)，到房產(chǎn)知識的滲透，對業(yè)務(wù)員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)?，F(xiàn)代城 三大方針進(jìn)行治理。 銷售原則 2： 在單位總體的推售方式上，采用分批分期入市、推售的方法，即根據(jù)市場情況，對項目銷售不同階段進(jìn)行劃分，并在各個不同階段按照不同的策略對項目可售單位進(jìn)行銷控，分批分期推出單位，以達(dá)到保持現(xiàn)場成交氣氛及令項目持續(xù)性旺銷的目的。 目標(biāo)群特征描述 君山湖 君山湖 目標(biāo)客戶群體的年齡普遍集中在 25— 50 周歲之間。現(xiàn)代城 第三章 營銷執(zhí)行 一、總體營銷策略 1．銷售原則 銷售原則 1：鑒于本案客源以區(qū)域客為主，把市場上常見的“營銷細(xì)分”轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹{米營銷”，從產(chǎn)品定位、客源定位出發(fā)，業(yè)務(wù)上在緊抓新客戶的前提下：從微觀上把有多少客戶來購買我們的產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€客戶能購買我們多少產(chǎn)品；宏觀講是縱向開挖市場的需求潛力。內(nèi)在：對業(yè)務(wù)員強(qiáng)迫 —— 習(xí)慣 —— 自覺的 君山湖從代理行業(yè)的服務(wù)度出發(fā)是讓業(yè)務(wù)員發(fā)自內(nèi)心的確立服務(wù)的態(tài)度及真諦，不要僅停留在表面上?，F(xiàn)代城 正式開盤時，以推廣主力戶型為主，同時控制單價上調(diào)對于市場的阻力，開始大量吸納區(qū)域客進(jìn)場 低開高走：逐步漸進(jìn)提高和留有升值的空間。一方面可以引起市場的轟動，同時對前期少量業(yè)主來說，看到后面的價格其超值性自然不言而喻，這對整個銷售過程來說，不論是售樓員的信心還是銷售效果，都能起到不小的推動作用。 強(qiáng)銷期的營銷策略 ： 準(zhǔn)備期是進(jìn)行整個銷售的起始階段，為期大概一個月左右。類似這樣的活動雖然對銷售沒有直接影響，但它潛在的作用卻是不可忽視的，客戶往往能在這樣的活動中看出發(fā)展商的實力并會受氣氛的影響而有所行動。要有較多人員來現(xiàn)場及制造現(xiàn)場氣氛，實施來就送是一個很好的辦法，這時一些占便宜的人就會來現(xiàn)場。 持續(xù)期的營銷策略 成長期是銷售逐步提升的階段，為期大概兩個月左右。營銷方式：寫信、生日節(jié)日祝福、聯(lián)合促銷方案、減免物業(yè)管理費(fèi)、抽獎活動、贈送平臺露臺或車位、特惠房的推出、推出銷控板、逐步抬高價格等。生日節(jié)日祝福就是其中很好的一種辦法。但是，有的老客戶還需要給他一點(diǎn)好處，才會有更好的效果，這其中減免物業(yè)管理費(fèi)是一個很好的辦法，他可以讓那些 君山湖在后期銷售中，雖然來人也會
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